濟南房地產市場調研報告

一、城市背景研究

1、濟南市概況

? 濟南是中國東部沿海經

濟大省——山東省的省

會，全省政治、經濟、文

化、科技、教育和金融中

心，也是全國十五個副省

級城市之一。

? 城市總面積為8,177平方

公里，其中市區面積

3,257平方公里。

? 濟南作為“世界泉水之都”，旅游資源非常豐富。濟南的文化突出“泉城”

特色。濟南有四大泉群：趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龍潭。

? 濟南城市定位為“環渤海地區南翼和黃河中下游地區的中心城市”。

? 在2011年全國城市綜合實力排行榜中，濟南排名第13位，綜合實力排在前

列。

? 09年在濟南舉辦的全運會極大的促進了城市的建設，作為全運會的主會場所

在地，強有力的帶動了濟南東部新城區的經濟發展。

2、行政區劃

濟南市現轄7個市轄區、3個縣，代管1個縣級市：

7個市轄區：市中區、歷下區、天橋區、槐蔭區、歷城區、高新區、長清區；

3個縣：平陰、濟陽、商河；

1個縣級市：章丘市。

3、城市區位

省內地位：山東政治、文化、經濟、金融、教育中心

濟南都市圈內的地位：都市圈內的中心城市，山東中西部發展的最大引擎

目前山東省形成了

“一群一圈一帶”的空間

結構，形成了三個不同資

源、區位和發展基礎條件

的城市群體（帶），分別

為：濟南都市圈、半島城

市群、魯南城市帶。濟南

都市圈地域范圍包括濟南、淄博、泰安、萊蕪、德州、聊城、濱州７個城市，總

面積約5.3萬平方公里，人口3219.4萬。濟南都市圈區位條件優越、交通發達，

目前已基本形成“一小時經濟圈”，同時也面臨著城鎮體系不夠完善、經濟發展

不平衡、對外經貿不發達等問題和不足。

國內地位：國家批準的沿海開放城

市和十五個副省級城市之一，黃河

中下游和環渤海經濟帶南翼的重

要戰略城市，全國城市綜合實力

50強和 “全國投資硬環境40優”

的城市之一。

濟南位于環渤海經濟圈內，是

黃河三角周最大的中心城市，位于

山東省的中西部，具有良好的區位優勢：北接京津唐，南接長三角，西連黃河中

上游，東連膠東半島，在全省處于承東接西的位置；是連接華東、華北和中西部

地區的重要樞紐。環渤海經濟區目前已成為我國最大的工業密集區，渤海灣西部

城市群的合作與繁榮正日益發展。

4、交通分析

濟南作為山東省省會城市，具有完備的立體交通網絡體系，境內航空、高鐵、

公路以及規劃建設的城市地鐵等，對城市的產業發展和經濟建設起到了至關重要

的支撐。

航空：濟南國際機場位于濟南市區東北方向的遙墻鎮，同青銀、京臺、京滬高速

公路相接，距市中心28公里。濟南國際機場是全國綜合4E機場之一，可以起降

大型民航貨運班機。2011年濟南國際機場旅客吞吐量達到788萬人次，每天都

有航班直飛全國各大城市。

鐵路：濟南市為濟南鐵路局駐地，是濟南樞紐是濟南鐵路局最大的鐵路中心樞紐。

京滬鐵路、膠濟鐵路、邯濟鐵路、京滬高鐵、膠濟城際鐵路、石濟高鐵（在

建）、鄭濟高鐵（規劃）。

公路：截至2011年，全市公路通車里程達11940公里。目前，縱貫濟南南北方

向的有G2京滬高速（北京-上海），G3京臺高速（北京-臺北），G35濟廣高速（濟

南-廣州）；橫貫東西方向有G20青銀高速（青島-銀川），G22青蘭高速（青島-

蘭州）公路，S1濟聊高速（濟南—聊城）；G2001濟南繞城高速公路將濟南環繞

其中；濟南也是全省公路網絡中心和高速公路中心樞紐。2011年，京滬高速公

路濟南-樂陵段、濟南至濱州高速公路等重點工程項目開工建設。

地鐵規劃：2011年濟南軌道交通建設的

規劃已經完成，總體規劃共有6條軌道

線構成，總里程262公里，共設154站，

換乘站18座，整個線網設計日運送旅

客約450－500萬人次。十二五期間，

濟南市規劃開工建設5條線路，共計50公里，總投資達到250億元。

客運：濟南為我國規劃中的10大區域性客運樞紐之一。鐵路客運有濟南站、濟

南東站、濟南西站3個客運站，另外濟南新東站已在規劃建設中

5、濟南旅游資源

濟南作為“世界泉水之都”，旅游資源非常豐

富。濟南的文化突出“泉城”特色。濟南有四大泉

群：趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龍潭。

市區旅游資源有：趵突泉、千佛山、大明湖、

明府城、五龍潭解放閣環城公園、泉樂坊、“老商

埠”歷史街區、黃河森林公園等。

郊區旅游資源有：四門塔、龍山文化、城子崖

遺址、齊煙九點、靈巖寺、百脈泉、濟南九如山瀑

布群風景區、濟南紅葉谷森林公園等。

6、小結

? 濟南市處于環渤海經濟圈和長三角經濟圈中間，承接兩大經濟圈輻射，同時

也是山東省政治、經濟、文化中心，濟南都市圈內的中心城市，在省內處于

承東接西的位置，區位條件優越。

? 濟南市擁有較為完備的對外交通體系，區域內有全國綜合4E機場級機場、

京滬鐵路、京滬高速等，未來市區內還規劃6條地鐵線，十一五期間將開工

5條線路，屆時對區域的發展是個利好。

? 濟南是著名的“泉城”，旅游資源非常豐富。

二、城市規劃研究

1、規劃范圍

規劃確定的城市規劃區為

濟南市區，即市轄行政六區，

面積3257平方公里。中心城規

劃范圍面積1022平方公里。

2、城市性質

山東省省會，著名的泉城和國家歷史文化名城，環渤海地區南翼和黃河中下

游地區的中心城市。

3、城市職能

加強和完善的城市職能：全省的政治、經濟、科技、文化、教育、旅游中心，

區域性金融中心，全國重要交通樞紐。培育和凸顯的城市職能：現代服務業和總

部經濟，高新技術產業和先進制造業。

4、城市發展方向

中心城建設用地集中在

北部黃河和南部山區之間的適宜建設區域，用地發展方向在現狀城區用地的基礎

上，主要向東西兩翼拓展。

5、城市布局

根據濟南市區地理環境、城鄉空間和產業發展特征，將南部山區、中部平原

和北部黃河沿岸三個帶狀區域，分別定位為南部山區保護發展帶、中部城市空間

與產業發展帶、北部黃河保護發展帶。中帶是城市空間和產業的主要發展區，是

中心城發展的主體；南北兩帶是為城市發展提供生態支持和服務的重要生態功能

6、中心城空間結構

中心城空間結構為“一城兩區”。“一城”為主城區，“兩區”為西部城區

和東部城區。主城區為玉符河以東、繞城高速公路東環線以西、黃河與南部山體

之間地區；西部城區為玉符河以西地區；東部城區為繞城高速公路東環線以東地

區。主城區與西部城區、東部城區之間以綠色空間相隔離。中心城的發展嚴格控

制城市建設用地向南部山區延伸，完善、擴展西部城區和東部城區，實現跨黃河

發展，在黃河北建設新城。濟南城市空間發展結構將呈現“帶狀組群”式布局分

布。

組成：

臘山、黨家、舊城、燕

山、王舍人和賢文

人口：310萬

用地規模：290平方公里

產業規劃：調整和強化政治、

經濟、科技和文化中心功能，

發展會展、體育、物流等新

興服務業。

組成：

郭店、孫村和彩石

人口：70萬

用地規模：70平方公里

產業規劃：高新技術產業、

高附加值制造業和加工業，

完善生活居住、公共服務配

套，形成現代化新城區。

組成：

文昌、平安和崮山

人口：50萬

用地規模：50平方公里

產業規劃：西部城區規劃以

發展高等教育、高科技產

業、生活居住為主，形成現

代化新城區。

7、城鎮等級規模結構

規劃形成中心城市—次中心城市—中心

鎮—一般鎮四級結構。

中心城市為都市圈和市域城鎮體系的中

心,即濟南中心城，人口規模430萬人。

次中心城市為章丘城區及濟陽、平陰、商

河三縣縣城。人口規模確定為：章丘60

萬人，濟陽35萬人，平陰20萬人，商河

20萬人。

8、人口規劃

2020年市域城鎮化水平將由2005年的58%增至75%以上。市域戶籍總人口將由

2005年的597萬人增至700萬人左右，城鎮人口將由2005年的347萬人增至530萬人

左右。規劃區總人口將達到550萬人左右，城鎮總人口為480萬人左右

9、居住規劃

? 全面實現小康居住目標，人均住宅建筑面積達到39平方米，城市低收

入家庭人均住宅保障面積不低于23.5平方米，住宅建筑總面積將達到

13000萬平方米左右。

? 優化居住用地的結構和布局。加快舊城區內舊居住區整治改造，控制居

住人口容量，改善居住環境質量。

? 結合城市拓展，在各片區均衡布局新的居住用地，引導人口集聚，為疏

解舊城人口和城市人口規模擴張提供承載空間；同時，結合城市產業結

構和用地結構的調整優化，將部分工業、倉儲等用地置換為居住用地。

10、商業規劃

? 建立市、地區和片

區—社區三級商業服

務中心體系。

? 完善泉城路市級商

業主中心，新建燕山、

臘山兩個市級商業副

中心。十二五期間，加

快建設泉城路商業中

心區、奧體文博中心區、

西部新城核心區等16個城市綜合體。

? 在東部城區和西部城區建設唐冶、崮山兩個地區級商業中心。

? 主城區完善西市場、無影山、大觀—人民、英雄山和洪樓片區商業中心，建

設北湖、偉東、白馬山和黨家片區商業中心；在賢文、王舍人片區建設高新

區、鳳凰山和王舍人片區商業中心；在西部城區建設長清文昌、經濟開發區

片區商業中心；在東部城區建設孫村、郭店、彩石片區商業中心。在各社區

中心規劃建設相應規模的商業服務設施。

11、產業規劃

改變中心城功能過于聚集的狀況，積極引導傳統產業向中心城周圍縣（市）

轉移， 圍繞“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市空間發展戰略，市域產

業發展規劃實施兩翼展開、跨河發展的總體戰略，形成主城區產業聚集區和沿交

通走廊向東、向西、向北的三條產業聚集帶。

? 主城區產業聚集區：發展現代服務業為主體，積極發展都市型產業，

大力發展總部經濟。

? 東部產業聚集帶：落實城市“東拓”戰略，重點發展先進制造業、高

新技術產業，打造電子信息、交通裝備、食品藥品等產業集群，打造

山東省濟青產業帶西部制造業基地。

? 西部產業聚集帶：落實城市“西進”戰略，積極承接中心城傳統產業的

轉移，打造機械裝備、電子信息等產業集群，建成機械裝備、旅游產品

制造基地及農副產品深加工基地。

? 北部產業聚集帶：落實城市“北跨”戰略，著力打造精細化工、煤電化

工、石油化工、紡織服裝、農副產品深加工等產業集群。

? 市域農業布局：構建南部山區生態農業區、沿黃特色農業區及黃河北高

效農業區的區域化布局。

12、都市圈發展規劃

按照統籌區域發展、

統籌產業布局的要求，加

強區域協作，構建以省會

濟南為中心，與周邊的淄

博、萊蕪、泰安、聊城、

德州、濱州6個城市共同

組成的濟南都市圈，增強

省會城市的集聚輻射能

力，提升濟南區域性中心城市的地位。

濟南都市圈的構建將促進以濟南為中心的7個城市的統籌協調發展，加強交

通等基礎設施和產業銜接，整合旅游資源，加大生態保護和環境治理的協同力度，

推進經濟、生態、旅游等功能的互補發展，從而進一步強化濟南在環渤海地區南

翼和黃河中下游地區的中心地位。

13、用地規模

根據國家規劃建設用地標準的規定，確定城市人均建設用地指標95平方米，

到2020年中心城建設用地規模將由2005年的295平方公里增至410平方公里。

近期規模。

2010年中心城人口規模為340萬人，建設用地規模330平方公里。

14、發展時序

近期城市發展以向東為主，遠期逐步完善城市總體布局。

主城區近期以濟南奧體政務中心項目帶動燕山新區的建設。加快賢文、王舍

人和黨家片區的產業整合，引導產業集聚，完善生活服務配套。張莊機場搬遷前，

臘山新區以合理控制用地為主。遠期主城區發展以臘山新區建設為主，完善燕山

新區的建設，從而帶動舊城區的提升和改造，有機疏解舊城區。

東部城區近期要加強基礎設施建設，以孫村片區為重點建設起步區，遠期以

郭店片區和彩石片區為建設重點，完善東部城區總體布局。

西部城區近期建設以崮山片區的大學科技園建設為先導，加快平安片區基礎

設施建設。遠期以平安片區的經濟開發區建設為重點，進一步完善文昌片區和崮

山片區的建設布局。

15、小結

? 由于經濟持續高速發展以及政府的規劃，濟南市加大舊城改造力度，積極發

展新城，濟南正從單中心城市逐漸演變為主城加新城的的大都市，未來將呈

現“帶狀組群式”布局結構。

? 郊區化方向非常清晰——東西向強勁發展，南部受到地勢的控制，北部說要

北跨黃河，但北跨的時間還遙遙無期。因此，濟南城市化的主要是東西兩個

方向。

? 東部：近期以向東發展為主，因此東部的發展明顯快于西部，主城區的產業

向東轉移、全運會配套建設的拉動，進一步帶動了整個東部經濟質的飛躍。

? 西部：西部的發展是政府通過規劃強制性往西部發展延伸的，大學城、產業

規劃、京滬高鐵、西客站的建設都有力地帶動整個區域及周邊經濟發展和城

市功能的全面升級，為西部區域迎來嶄新的發展契機。

? 中部：中部則以提升整體區域經濟為重點，加大舊城改造力度，不斷升級文

化、商業、核心商務區。

? 十二五期間，濟南將加快建設泉城路商業中心區、奧體文博中心區、西部新

城核心區等16個城市綜合體。

? 產業外遷跡象十分明顯，主城著重發展現代服務業，東部主要發展高新技術

產業，西部主要發展傳統機械等產業，南部山區主要發展生態農業。

? 濟南的城市化已經躍過了自然生長力為主導的階段，市場驅動力的優勢也在

逐漸喪失，政府調控將成為濟南城市發展的主導驅動力，區域規劃、產業調

整、角色定位將決定其未來的發展趨勢。

? 未來以濟南為中心的濟南都市圈功能將進一步完善，聯系更加緊密，區域輻

射能力不斷提升。

三、城市經濟背景研究

1、經濟總量分析

500014%

4500

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

00%

2008年2009年2010年2011年

6%

4%

2%

3351.4

3017.4

13%

12.20%

12.70%

3910.8

4406.2

2011年實現生產總值4406.02億元，濟南的GDP增速為10.6%，連續四年保

持了10%以上的增速，即使是金融危機的09年也保持了12.2%的增速，經濟發展

勢頭喜人；雖然經濟保持穩定增長，但增長勢頭趨緩。

從國際慣例來看，當GDP增速在8%以上時，該地區宏觀經濟與房地產業發

展將處于高速平穩發展期。

2、人均GDP

7000016.00%

60000

50000

40000

30000

20000

10000

00.00%

2008年2009年2010年2011年

64331

14.00%

12.00%

10.00%

12.90%

50376

45724

11.30%

57394

13.9%

8.90%

8.00%

6.00%

4.00%

2.00%

人均GDP

增速

2011年濟南市人均生產總值64331元，按可比價格計算，比上年增長8.9%。

08年到11年，濟南市人均GDP都處于平穩上升的趨勢，但增長速度逐漸減緩，

尤其是11年，同比去年增幅下降5%。2011年濟南人均GDP超過8000美元，城

市經濟水平在山東省處于領先地位。

根據房地產

發展階段與人均

GDP關系國際通

用衡量標準判斷，

房地產市場處于

減緩發展期，主要

以改善性需求為

主。

3、人均可支配收入、恩格爾系數

3500018.0%

30000

25000

20000

15000

10000

5000

00.0%

28892

16.0%

15.5%

25321

14.3%

14.0%

22722

20802

11.4%

12.0%

10.0%

9.2%

8.0%

6.0%

4.0%

2.0%

人均可支配收入

增速

2011全年城鎮居民人均可支配收入28892元，比上年增長14.3%。08年至

11年，濟南市城鎮居民人均可支配收入以年均12.6%的速度穩步增長，從09年

開始，人均收入增長速度加快，居民購買力得到不斷提高。

恩格爾系數

33.0%

32.7%

32.5%

32.0%

32.8%

31.5%

31.0%

2008年2009年2010年2011年

31.6%

31.7%

恩格爾系數

聯合國糧農組織恩格爾系數標準

恩格爾系數 59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 30%以下

階段 貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕

濟南市恩格爾系數近年來穩定在31—33%之間，十分接近30%，目前處于富

裕階段，相信不久，濟南就會跨入最富裕階段。

4、人口分析

700

681

680

662.69

660

640

620

600

580

560

604.1

606.64

戶籍人口

常住人口

603.99

603.27

線性(戶籍人口)

線性(常住人口)

667.85

688

08-11年，濟南市戶籍人口穩定在604萬左右，增長幅度較小，09年人口甚

至略微下降，而常住人口卻呈現明顯上升趨勢，另據濟南市城市總體規劃，到

2020年市域城鎮化水平將由2005年的58%增至75%以上，市域戶籍總人口將增

至700萬人左右，城市化進程的加速，以及人口的快速增長，這些因素都強力支

撐著濟南的房地產市場。

2008年2009年2010年2011年

5、財政收入分析

160025.00%

1400

20.40%

1200

1000

800

600

400

200

00.00%

2008年2009年2010年2011年

4.89%

10.00%

5.00%

922.6

967.7

1387.4

21.16%

20.00%

1145.1

18.33%

15.00%

財政收入

增速

08-11年濟南市財政收入都呈現增長趨勢，但09年受金融危機影響，增長

速度大幅下滑，10-11年，濟南市財政收入開始進入快車道，財政收入增速高于

GDP增速，11年甚至達到21.16%。

6、消費品零售總額

250025%

23%

200020%

150015%

100010%

6.7%

5005%

00%

2008年2009年2010年2011年

19.2%

1725

1617

1356.7

2023

17.3%

消費品零售總額

增長

11年濟南消費品零售總額達到2023億元，幾乎占到當年整個GDP的一半左

右，濟南市民的購買力在整個山東省是處于前列的。

7、三次產業比例

120

100

80

60

40

44.1

20

0

5.8

2008年2011年2009年2010年

43.4

42.91

41.5

5.4

50.1

51

51.49

53.1

三次產業

二次產業

一次產業

5.65.6

隨著市政府不斷加大產業結構調整力度，大力發展現代服務業，使得濟南近

幾年第三產業比例逐年增加，逐漸成為優勢產業，產業結構不斷優化。

8、旅游人數

450025%

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

00%

2008年2009年2010年2011年

5%

18%

2300

2841

22.60%

3388.3

19.20%

4008.5

20%

18.30%

15%

旅游人數

10%

增速

濟南素有“泉城”的美譽，旅游資源稟賦較好，加之近年來市政府不斷整合

旅游資源，因此旅游人數增長較快，以每年18%的以上速度增長，短短四年時間，

濟南旅游人數幾乎翻了一番。

9、小結

? 濟南宏觀經濟趨勢良好，經濟保持穩定增長，但增長勢頭趨緩。人均收入增

長速度加快，居民購買力得到不斷提高，使得濟南市民的消費能力處于山東

省前列。目前整個濟南市處于富裕階段，即將步入最富裕階段。

? 濟南房地產市場處于減緩發展期，主要以改善性需求為主。

? 快速城市化使得城市外來人口數量不斷增加，對房地產市場是個很好支撐。

? 濟南旅游資源稟賦較好，加之近年來市政府不斷整合旅游資源，因此旅游人

數增長較快。

四、房地產市場研究

1、房地產投資額

60050%

500

400

332.6

30025%

200

274.1

484.5

45.70%

527.2

45%

40%

35%

30%

房地產開發投資額

增速

21.30%

13%

100

00%

2008年2009年2010年2011年

20%

15%

8.80%

10%

5%

08-11年，濟南房地產投資額均呈現上升趨勢，08-10年投資額增長幅度驚

人，但11年受調控影響，投資額僅比去年上升8.8%。

2、固定資產投資額

250025.00%

23.30%

200020.00%

1655

150015.00%

1415.3

1987

2346.647

20.06%

16.94%

18.10%

固定資產投資額

增速

100010.00%

5005.00%

00.00%

2008年2009年2010年2011年

08-11年濟南市固定資產投資額穩步增長，但投資額增幅在不斷下降。

3、新開工面積

1400100%

92.6%

1200

1000

800

600

400

504.6

971.8

1220.8

90%

80%

70%

60%

50%

商品房新開工面積

新開工面積增速

482.8

40%

30%

25.6%

200

00%

2008年2009年2010年2011年

20%

10%

12%

4.5%

08-11年濟南新開工面積均呈現明顯增長趨勢，其中09年受金融危機影響

新開工面積僅增長4.5%，但隨著經濟形勢好轉，10年的新開工面積幾乎增長了

一倍，11年相比10年增長25.6%，達到1220萬平米，是08年的4倍左右，未

來上市量將劇增，市場壓力較大。

4、施工面積、竣工面積

4000100.00%

350080.00%

300060.00%

250040.00%

200020.00%

15000.00%

1000-20.00%

500-40.00%

0-60.00%

2008年2009年2010年2011年

87%

3520

2130

13%

2363

31.80%

10.90%

49%

50.5%

商品房施工面積

商品房竣工面積

施工面積增速

竣工增速

467.2

172.2

245.8

-47.40%

370

09—11年商品房施工面積穩步增長，11年增長49%，達到3520萬平米，11

竣工銷售面積370萬平米，按照目前去化速度，可供銷售9年，未來去化壓力較

大。

5、銷售均價

銷售均價

10000

8000

6000

4000

2000

0

9000

8210

7792

7000

銷售均價

近年來，濟南市住宅均價

穩步攀升，從09年的7000

元/平米漲到12年上半年的

9000元/平米。其中12年1-6

月，濟南住宅均價從9258元/

平米跌到9086元/平米，呈現

下行趨勢，開發商為了回籠資

金，只能采取以價換量的策略，因此后期成交量開始回升。

6、人均住宅面積

城市人均住宅面積

30.5

30

29.5

29

28.5

28

27.5

27

2008年2009年2010年2011年

28.4

城市人均住宅面積

29.4

29.7

30.3

08-11年濟南市人均住宅面積不斷增加，住房條件得到改善，按照濟南市的

規劃，到2020年，城鎮居民人均住宅面積達到39平米。到2020年，濟南市將

新增戶籍人口100萬，屆時將產生3900萬平米的剛性需求，再加上目前600萬

的戶籍人口的改善需求，總需求將達到9300萬平米左右，對于未來市場支撐作

用非常顯著。

7、小結

? 08-11年，濟南市房地產投資額、固定資產投資額均呈增長趨勢，但11年二

者增速均有所回落，其中房地產投資額僅比去年增長8%，調控效果顯現無疑。

? 11年施工面積遠大于竣工面積，未來去化壓力較大。

? 近年來，濟南市住宅均價穩步攀升，從09年的7000元/平米漲到12年上半

年的9000元/平米，目前穩定在9000元/平米左右，12年上半年銷售受阻，

但開發商通過以價換量方式，使得成交量逐步回升。

? 按照政府公布的規劃，未來大量新增的城鎮人口以及人均居住面積的增加，

都將形成巨大的市場需求。

五、土地市場分析

1、土地市場年度變化分析

2011年，共推出土地122宗，9276.6畝，供應面積上升15%，供應宗數下

降12.2%。2011年，共成交土地107宗，7815.4畝，成交面積上升30.8%，成交

宗數上升9.2%。

2、區域土地市場分析

土地供應：奧體板塊供應宗數最多，31宗；其次是城西板塊，19宗；邢村唐冶

和長清板塊本年度供應量也較大；供應量最少的是圣井板塊，僅2宗；

土地成交：奧體板塊成交宗數最多，25宗；另外，城南、城西和濱河板塊掛牌

土地均成交；圣井板塊本年度無土地成交。

土地供應：邢村唐冶板塊供應量最大，2084.6畝；其次是長清板塊，1772畝；

供應量最小的是高新板塊，448.6畝。

土地成交：成交量最大的是邢村唐冶板塊，1705.5畝；其次是長清板塊1557.3

畝，城央和城南板塊供應較少，成交體量也較少；圣井板塊本年度無土地成交。

3、土地供應結構分析

商服：2011年，商服用地共推出41宗、1781.5畝，成交39宗、1527.5畝；

居住：2011年，居住用地共推出81宗、7495.1畝，成交68宗，6287.9畝。

4、土地價格分析

2011年土地均價達306萬元/畝，較2010年292萬元/畝上漲4.8%。

5、土地單價和樓面地價

土地單價：2011年各板塊成交居住用地中，城西板塊土地單價最高，為454萬

元/畝，其次是城央板塊396萬元/畝，奧體板塊387萬元/畝緊隨其后，土地單

價最低的是濱河板塊105萬元/畝。

樓面地價：2011年各板塊成交居住用地中，城央板塊樓面地價最高2207元/平

米，其次是城西板塊2149元/平米，樓面地價最低的是濱河板塊550元/平米。

土地單價：2011年各板塊成交商服用地中，城央板塊土地單價最高，為879萬

元/畝，其次是奧體板塊734萬元/畝，土地單價最低的是長清板塊212萬元/畝。

樓面地價：2011年各板塊成交商服用地中，城央板塊樓面地價最高3225元/平

米，其次是奧體板塊1487元/平米，樓面地價最低的是長清板塊510元/平米。

6、濟南12年土地出讓信息

待完善

7、小結

? 11年濟南共成交7815.4畝，成交面積上升30.8%，均價達306萬元/畝，較

2010年292萬元/畝上漲4.8%，地價增長幅度不大。

? 土地供應集中在東部新城和西部新城，郊區化主要向東部、西部兩翼延伸，

但發展不均衡，東部快于西部。東部區域相對成熟且城市發展的地域空間巨

大，西部發展潛力可期。

? 住宅用地土地單價：城西板塊土地單價最高，為454萬元/畝，其次是城央

板塊396萬元/畝，奧體板塊387萬元/畝緊隨其后，土地單價最低的是濱河

板塊105萬元/畝。住宅用地樓面地價：城央板塊最高，為2207元/平米，

其次是城西板塊2149元/平米，樓面地價最低的是濱河板塊550元/平米。

? 商服用地土地單價：城央板塊土地單價最高，為879萬元/畝，其次是奧體

板塊734萬元/畝，土地單價最低的是長清板塊212萬元/畝。商服用地樓面

地價：城央板塊樓面地價最高，為3225元/平米，其次是奧體板塊1487元/

平米，樓面地價最低的是長清板塊510元/平米。