房改房處置有什么政策限制

業務簡介：該筆業務的大致情況是想通過房產抵押借款16萬用于進貨和資

金周轉，房子是位于三孝口附近省出版集團的職工宿舍，是屬于房改房。借款人

實際上是男方鄒昊，房產屬于女方汪芳，雙方暫時屬于男女朋友階段，未領取結

婚證。男方主要經營高爐家酒。

房地產典當的程序一般是前期溝通，查驗證件，實地勘察，上會研究，簽訂

合同，辦理登記，發放當金，還款注銷或絕當，在這個過程中最值得注意的就是

該房產能否用于典當交易，這其中存在那些交易限制和注意事項，交易成功自然

皆大歡喜，一旦失敗該房產成為絕當商品，在絕當商品拍賣變現中又有哪些注意

事項？

房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優惠政策的住宅。即居民將

現住公房以標準價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。

房改房又分為成本價、標準價（優惠價）、央產房等類型，每種類型的房屋交易

方式都有所不同，屬于部分產權。

房改房分折價房及全價房兩種。1981年第一次房改時，職工購房可選擇以

折價方式或以全價方式購買，折價購買俗稱“三三制”，即以全價的1/3價格購

買；1990年的第二次房改則不存在折價購買問題，均按第二次住房制度改革方

案政策計收房款，購房人全額支付房價。

我們通常可根據《房地產權證》的記載內容判別其所屬類別，在房屋所有權

來源項目欄或備注欄，折價房改房會記載“折價購買”，全價房改房會記載“全

價購買”或“房改售房”的內容。

對于該項目來說，由于房產屬于女方所有，而主要借款是男方，這就存在一

定的風險因素，所以在典當的過程中，主要有三種防范風險的方法：

1、 以女方的名義和典當行進行業務合作。

2、 講房產證姓名變更為男方，由男方和典當行進行業務合作，但由于

該房產是房改房，所以在交易轉讓的過程中存在太多的限制因素和風險因素，

憑空增加了該項目的成本和風險，不建議采取該方案。

3、 男女雙方感情深厚，領取結婚證，然后再與典當行進行業務合作。

解決了雙方關系問題和當戶情況之后，就可以考慮進行該項目。

一、 查驗證件

主要查驗的證件有房屋所有權證、國有土地使用權證、購房發票或合同、戶

口本身份證等身份證明、結婚證等證件。（1、房產兩證，如果有共有權人，需爭

得共有權人同意，并提供其共有權證。2、婚姻證明：已婚者，提供夫妻雙方結

婚證明；單身者，需到民政局開具單身證明；離異者且沒再結婚者，提供離婚證

以及未婚證明）

房改房相比較商品房來說，在交易的過程中存在了諸多的限制，在進行典當

抵押的過程中首要任務就是需要考察該房改房的產權到底是屬于誰，是否能夠進

行抵押典當，主要有以下幾點注意事項：

（一）房改房的權屬。

根據售房單位的性質，有一些單位的房屋只允許自己單位的員工購買和居

住，而不允許這些房屋進行二次交易，其中有涉及國家安全、保密的特殊部門的

住住，黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區內的央

產房，原產權單位認為不宜公開上市出售的，可向交易辦公室備案、在職工住房

檔案中注記，該類住房可接規定向原產權單位騰退，只能在原產權單位職工范圍

內進行交易。因此在進行典當時，一定要首先了解房屋的原產權單位是誰，最好

看一下售房者與原單位簽署的《公有住房買賣合同》，看此房是否可以對外出售。

可以對外出售的住房中還要了解該房的類型，即是折價房還是全價房。該內容一

般在房產證上注明。

（二）確認登記的使用期限

抵押時要弄清房改房的即時信息，并對房屋所有人的情況有大致的了解。房

改房的真實“年齡”究竟有多大，消費者往往難以辨別，因為房改房不像商品房

那樣，在土地證上標示出土地明確的使用年限，只有在上市成交變成私房并補交

土地出讓金后，才會按照補交出讓金的時間開始計算70年產權，但并不意味著

房改房就成了新房子。可以根據房產證和戶主的相關證件，到房管局交易大廳查

詢該房屋的檔案，這樣可以確定房改房的實際“年齡”。同時，在房管局交易大

廳我們還可以查詢到房改房的即時信息以及戶主所享有的優惠政策。

通過查詢，可以了解到此套房改房是否存在被查封和抵押的情況，并能夠查

詢到戶主個人或與他人以共有的形式，實際擁有幾套房改房的信息。

如若房屋存在查封或抵押，戶主個人或與他人以共有的形式擁有一套以上房

改房，則此套房屋無法辦理抵押登記手續。

（三）確認登記的面積是否屬實

影響房改房交易還有一個問題也很關鍵，那就是戶主享有房改政策是否超標

的問題，如果當時購買時是僅僅購買了一部分而不是全部面積的話，那么房屋在

典當抵押時還應按成本價補足差價以獲取全部房產權。也就是說在抵押典當的過

程中要了解該房產的面積是否已經是全額交付，即該房產是否完全屬于戶主。

二、實地勘察

在確定了房主對于該房產擁有房產權之后，典當行可以派人到房屋所在地實

地察看，了解房屋的新舊、朝向、戶型、水電、環境，了解周邊房價和租金，了

解該房改房是否欠交物業管理費以及水電煤氣費用，或者房屋是否抵押給銀行，

可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設施的，要現場使用以確認是否有

損壞，觀察戶內外電線是否有老化現象，小區綠化保安情況以及住宅電梯質量等。

三、上會研究

勘察人將勘查的情況和貸款人的誠信實力、還款來源、貸款用途進行分析匯

總，一般可以按照市場價的5—7成來擬定當今金額，確定費率，房地產抵押一

般按照2.7%。

四、簽訂合同

房地產典當合同包括借款合同，當票和抵押合同，一般當戶是個人的，共有

人現場簽字。

五、辦理登記

典當行和當戶持身份證明、印章、結婚證、戶口簿、房產證和合同，同時到

登記管理部門進行登記，由典當行人員親自到房產登記部門領取他項權利證書。

六、發放當金

業務負責人和財務分別審核合同、當票、他項權利證書、當戶收款收據和簽

批手續，確認無誤后發放當金。

七、還款注銷登記

到期借款人償還當金本息和費用后，典當行出具注銷證明，由當戶到登記部

門辦理注銷他項權利登記。

八、歸檔

絕當后的處置：

房改房由于不同于商品房，在絕當后的交易中也存在一些和商品房不同的地

方，因為在房改過程中，很多單位都與職工在《公有住宅出售》合同中做了一些

特殊約定，比如將來房屋出售時單位有優先購買權等(規定住滿5年內容的除外)，

但此處的優先購買指的是同等價格下的優先購買權。因此在進行典當是要注意查

看《公有住宅出售合同》，看其中是否有限制交易的情形，必要時最好讓當戶出

示原產權單位放棄優先購買權的證明，這樣該房改房就相當于商品房，也減少了

在絕當后變現的阻力。

當出現當戶違約，形成債務糾紛時，采用訴訟方式是我們最不得以的辦法。

所以在當戶一有違約的苗頭或現象時，我們在權衡利弊的基礎上，可以通過必要

的“讓步”來爭取實現本金、息、費回收的最大化。切不可因錙銖必較從而把自

己陷入長期訴訟或執行不果的拉鋸戰中。通過“妥協”換回“和諧”，是典當經

營化解本金息費回收風險的最佳做法。