北京二手房稅費匯總

北京二手房交易稅費細數

二手房的稅費會因產權類型不同以及房產證填發時間等因素

而有所不同：

● 二手商品房稅費：

二手商品房就是業主從開發商手中按照市場價直接購買后上市出

售的房產類型，但是經濟適用房不屬此類。

契稅：成交價格的1.5%，如果是非普通住宅的房產，其契稅需要

按照成交價格的3%交納；【名詞解釋：非普通住宅——凡是“建筑

面積在140平米以上、容積率高于1.0、實際成交價格高于同級別土

地上住宅交易平均價格1.2倍”的，屬于非普通住宅，反之為普通住

宅，此外，已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、

康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房享受普通

住宅待遇】。

印花稅：二手房的買賣雙方各交納成交價格的萬分之五作為印花

稅。

營業稅：凡是房產證（或者稅務部門出具的契稅稅票）填發時間

不足5年的，需要交納成交價格5.5%的營業稅，滿5年后，屬于普

通住宅的免交，屬于非普通住宅的按照（實際成交價格－原購買價格）

×5.5%的標準交納；

個人所得稅：凡是房產交付時間不足5年的，需要交納個人所得

稅，個人所得稅有兩種交納方式：

1、適用于可以提供房產原價值憑證的：（實際成交價格－原購

買價格－合理費用）×20%；

2、適用于不能提供房產原價值證明或者合理費用憑證的：房產

實際成交價格的1%。【名詞解釋：合理費用——合理費用一般是指

業主在購房時所交納的稅金、貸款利息、裝修費用、公證費、手續費

等，但是需要提交相應的憑證，如裝修款發票等。】

如果房產已經滿5年的，屬于家庭唯一住房的可以免交，否則依

舊需要交納個人所得稅。如果業主在出售該房產當年內計劃再行購置

房產的，可以向稅務部門提出書面申請，并先以納稅保證金的形式將

個人所得稅交納，在1年內重新購置房產后將相應部分的個人所得稅

退還。

● 房改房稅費：

房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以

福利分房形式分配的房產以有關部門指定的價格將產權買斷為個人

所有的房產類型，在房改房中，只有產權性質為“成本價購買”的房

產可以直接上市交易：

契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標準交納；

土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成

本價×建筑面積×1%/。【名詞解釋：當年成本價——指的是該房產

實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”

的成本價】，北京市市區目前的房改房成本價為1560元/平米（部分

郊區縣有所下浮），也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就

是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，

其產權性質即等同于商品房產權了；

個人所得稅：房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是

起算時間上，房改房是以該房產當初房改時，交納房改價款（購房款）

的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據，另外，

在按照“（實際成交價格－原購買價格－合理費用）×20%”的標準

計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依

據，而是統一核定為4000元/平米；

需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在

有“優惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優惠價的房改

房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優

惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元/平米）

×建筑面積×6%，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關規定上

市交易了。

● 經濟適用房稅費：

經濟適用房是國家給予相應稅費減免和補貼的住房類型，所以該

類房產上市交易的限制比較多：

契稅、印花稅、營業稅均按照商品房交易有關規定納稅；

個人所得稅：適用于商品房上市交易有關規定，但是由于經濟適

用房規定5年之內只能原價轉讓，所以5年內的經濟適用房個人所得

稅事實上是不需要交納的，滿5年后如果不是家庭唯一住房而需要上

市交易的，依舊需要納稅；

經濟適用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：該房產只

能按照原購買價格出售給符合經濟適用房購買資格的家庭；2、交付

使用已滿5年的：可以按照市場價格出售給任何中國公民，但是需要

交納成交價格10%的綜合地價款。

這里需要特別注意還有一類“等同于經濟適用房管理”的房產類

型，這類房產大多為“拆遷安置”類房產或者“回遷房”，他們只是

產權證標注為經濟適用房，行政管理上比照經濟適用房，但是不受經

濟適用房5年的限制，只要取得產權證就可以上市交易，除了按照商

品房稅費標準以外，還需要交納成交價格3%的土地出讓金，交納該

土地出讓金后，其產權性質變為商品房。

● 關于土地增值稅

對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

其次，對于居民轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，

免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。

在土地增值稅的繳納上，大多是采用了按照成交價格的1%繳納的

方式。

● 有關稅費減免的規定：

1、拆遷居民可以持拆遷證明免除與拆遷補償數額對應部分的契

稅；

2、一年內賣舊買新的可以免除出售原房產所得部分的個人所得

稅，但是需要先以納稅保證金形式交納到稅務部門

四種稅費發生變化

從去年200810月份開始，針對房地產交易稅費優惠措施開始逐

步落實。其中，對個人首次購買90平方米以內的普通住房，契稅稅

率暫統一下調到1%，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個

人銷售住房暫免征收土地增值稅，之前的普通住宅按照5年內征收縮

短到兩年內。此外，北京市還對普通住宅界定范圍擴大，將普通住宅

平均交易價格根據環線和房屋總價劃分為四檔，三環以內總價215萬

元/套、三環至四環之間175萬元/套、四環至五環之間165萬元/套、

五環以外100萬元/套的房屋，認定為普通住宅，這一政策的出臺則

讓不少以前按非普通住宅交易的二手房稅費下調。

二手房交易稅費的產生主要包括以下4種情況：

一． 正常過戶

1.營業稅：（稅率5.55% 賣方繳納）根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5

年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出

售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5

年的普通住宅免征營業稅。這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產權證，其次看

契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的

計算。一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證，房改房中時間最早的是房改所收

的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。另：如果所售房產是非住宅類如商

鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業稅。

2. 個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）征收條件以家庭為

單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時

間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納

個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳

納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退

還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有

其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登

記的住房（不包含非住宅類房產）。另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都

要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必

須征收差額的20%

3. 印花稅：（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。

4. 契稅：（基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納） 征收方法：按照基準稅率

征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若

買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。 注：首次

購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅

都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.測繪費：1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 （08年4月后新政策房改房

測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以

上收400元） 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局

的測繪章也是需要測繪的。

6.二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米

7.登記費：（工本費）80元 共有權證:20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身

份證和戶口本復印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、

買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還

需要派出所的死亡證明一份） ⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙

兩張，免稅證明或完稅證明復印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。

注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改

之后則需要先做繼承公證再交易過戶；如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。

省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認，并提交房改

原始票據原件。

二.贈與過戶

1、費用：免征營業稅和個人所得稅，但是需要增加 ⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑶

契稅的征收 不論房產什么情況都需要征收全額契稅 其他費用和正常過戶都一樣

2、所需材料：⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復

印件一份，產權 證復印件一套 ⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。 ⑶房管局需要材料同

正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

三.繼承房產交易過戶

1、繼承房產的費用有：⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑵繼承公證費 80元/單 放

棄繼承公證80元/人 注：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過

只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅

的政策同樣適用。

2、所需材料：⑴公證處需要 原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份

證、戶口本復印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。

注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人

并且都自愿放棄繼承權。

四.析產

析產又稱財產分析，是指財產共有人通過協議的方式，根據一定的標準，將共同財產予

以分割，而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產，一般會有婚內析產和離婚析產

兩種情況。過程是先到公證處做析產公正再到房管局辦理過戶手續。除其他材料外還需要離

婚協議書或者法院判決書復印件。

二手房交易稅費計算方法：

買方：

1、契稅：

成交價或評估價（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的稅率為3%）

2、交易服務費：

建筑面積（平方米）×3元

3、交易印花稅：

成交價或評估價（高者）×0. 05%

4、產權轉移登記費：

50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）

賣方：

1、交易服務費：

建筑面積（平方米）×3元

2、交易印花稅：

成交價或評估價（高者）×0. 05%

3、土地出讓金：

成交價或評估價（高者）×1%

4、解困房：

成交價或評估價（高者）×1%

5、商品房：土地出讓金按基準地價 × 3% × 未交土地出讓金的建筑面積

6、分攤費用：

成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）

成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）

7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿五年，且是唯一生活用

房的免征）

8、營業稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5% (房產證或購買時契稅完稅證未

滿五年)

買房主要交契稅

賣方要交營業稅、個人所得稅

要是通過中介的話上下家都要交1%的中介服務費

回答者： huhaihe | 五級 | 2011-1-17 11:42

二手房過戶費用供您參考如下：

1、交易手續服務費：住宅6元/平方米（房改房、經濟適用房、安居房減半收取：3元/

平方米）；非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔一半。

2、登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔。

3、土地收益金（代收）：房改房、經濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常

成交價的2%計征。賣方承擔。

4、核檔費：50元/宗。

5、契稅：稅率為3% ，按正常交易成交價格計征；個人購買的自用普通住宅（建筑面積

144平方米以下、容積率1.2以上、交易價格4290元/平方米）契稅稅率減半，按1.5%征收；

拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷

補償款的，對超過部分征收契稅。買方承擔。

6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔一半。

7、營業稅及附加：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人

購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入

減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售

的，免征營業稅。買方承擔，您所說的征收年限降為兩年應該是指營業稅。

8、個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式，①稅率20%，按財產

轉讓所得（本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業稅-合理費用）計征；②未能

提供原購房發票的按已成交價格的1%征收。賣方承擔。

二手房按揭交易及過戶過程中所需稅費有：

交易契稅 成交價×1.5% 產權產籍管理中心 ；

交易服務費 建筑面積×6元/ ㎡ 產權交易中心 ；

產權登記費 80元 產權產籍管理中心 ；

過戶代理費 600元 代理公司 ；

評估費 評估值×0.5% 評估公司 ；

評估代理費 500元 代理公司 ；

保險費 評估值×0.07%×貸款年限 保險公司 ；

公證費 貸款額×0.3% 公證處 ；

核檔費 200元 產權產籍管理中心 ；

抵押登記費 80元 產權產籍管理中心 ；

抵押代理費 500元 代理公司 ；

貸款擔保費 貸款額×1% 擔保公司 ；

按揭代理費 貸款額×1% 代理公司 ；

不過具體的還得看買方跟賣方是怎么約定的，買方如果說要凈拿多少，那可能所有的費用都

得由買方來承擔了。

二手房交易稅費及所需材料

一、 正常過戶

1、 交易稅費

1.營業稅 （稅率5.55% 賣方繳納）

根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照

全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時

間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5

年的普通住宅免征營業稅。

這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產權證， 其次看契稅

發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間

最早的計算。一般地說票據早于契稅發票，契稅發票早于產權證，房改房中時間

最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過

5年都需要全額征收營業稅。

2. 個人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在

這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可

以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家

庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以

內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額

度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。

注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，

其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅

類房產）。

另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且

地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的

20%

3. 印花稅 （稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。

4. 契稅 （基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）

征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不

足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含

90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，

只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住

宅則繳納交易總額的3%。

5.測繪費 1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 （08年4月后

新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以

下收300元，144平米以上收400元）

一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局

的測繪章也是需要測繪的。

6.二手房交易手續費 總額：住宅6元/平米*實際測繪面積 非住宅10元/

平米

7.登記費（工本費） 80元 共有權證:20元

2、所需材料 ⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方

夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方身份證復印件一套、

網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的

死亡證明一份）

⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完

稅證明復印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。

注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使用了其工齡，如

果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶；如在房改之前，則應提交派出

所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并由單位

和省直房改辦蓋章確認，并提交房改原始票據原件。

二． 贈與過戶

1、費用 免征營業稅和個人所得稅，但是需要增加

⑴公證費 40元/平米*產權證面積

⑶契稅的征收 不論房產什么情況都需要征收全額契稅

其他費用和正常過戶都一樣

2、所需材料

⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一

份，產權 證復印件一套

⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。

⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

三． 繼承房產交易過戶

1、繼承房產的費用有

⑴公證費 40元/平米*產權證面積

⑵繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人

注：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符

合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退

稅的政策同樣適用。

2、所需材料 ⑴公證處需要 原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事

人的身份證、戶口本復印件一套。

⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。

注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為

所有繼承人并且都自愿放棄繼承權。

四. 析產

析產又稱財產分析，是指財產共有人通過協議的方式，根據一定的標準，

將共同財產予以分割，而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產，一般

會有婚內析產和離婚析產兩種情況。過程是先到公證處做析產公正再到房管局辦

理過戶手續。除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書復印件。