《貴陽市住房分配貨幣化改革方案》實施細則

《貴陽市住房分配貨幣化改革方案》實施細則

制定機關

公布日期 1999.01.26

施行日期 1999.01.26

文號 黔房改辦字[1999]第005號

主題類別 城鄉建設綜合規定

效力等級 地方規范性文件

時效性 現行有效

正文：

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《貴陽市住房分配貨幣化改革方案》實施細則

（黔房改辦字（1999）第005號文 1999年1月26日）

根據《省人民政府關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》》（黔府發〔1998〕40號）

及《貴陽市住房分配貨幣化改革方案》（以下簡稱《方案》）的有關規定，為貫徹落實省、市關于住房分配

貨幣化的文件精神，特制定本實施細則。

一、建立職工個人住房資金帳戶的辦法及程序

1．建立職工個人住房資金帳戶的程序

由省、市住房資金管理中心（以下簡稱“中心”）根據《職工住房登記表》為職工建立個人住房檔案，

并按個人住房檔案中的身份證號為職工開設個人住房資金帳戶，在個人帳戶下分設“存量補貼”、“增量補

貼”、“公積金”三個分戶。

2．存量補貼對象、標準、使用范圍及記帳辦法

（1）對經勞動、人事部門認可，1998年12月31日前在全民所有制和集體所有制單位就業的在冊職工

（含離、退休職工），按照工齡和現任職級計算存量補貼。計算工齡的最高年限為40年。

（2）各類人員存量補貼標準如下：

現任職級 年存量補貼額（元）

一般干部及職工 620

副科級干部 730

正科級干部 780

副處級及中級職稱 900

正處級及副高級職稱 1050

副廳級及高級職稱 1280

正廳級干部 1450

（3）集體企業職工的存量補貼職級工齡按其主管部門核定結果執行。

（4）企業干部存量補貼職級工齡按組織部門或其主管部門規定，對應上述標準套用。

（5）對離休干部給予優惠照顧。1937年7月6日（含7月6日）以前參加革命工作的離休干部，存量

補貼加記15％；1937年7月7日以后到1945年9月2日（含9月2日）參加革命工作的離休干部，存量

補貼加記10％；1945年9月3日至1949年9月30日（含9月30日）參加革命工作的離休干部，存量補

貼加記5％。

（6）存量補貼目前只限職工購、建、租房和補交土地收益使用。1998年12月31日前去世的職工，不

享受存量補貼。

（7）配偶已于1998年12月31日前去世的，本人在1999年6月底前購買原住房或騰空房的，按在世

本人同齡人的平均工齡、一般職工的職級標準加記50％的存量補貼。

（8）現租住在規定控制標準之內公房的職工，在繳交房租時，原租金的130％必須用現金支付，其余

部分可用其公積金、增量補貼和存量補貼逐月抵交；已經購買了公房的職工在補交土地收益時可以用存量

補貼、公積金和增量補貼抵扣，存量補貼的兌現需經住房資金管理機構按計劃審批安排。

（9）存量補貼＝現職級年補貼額×1998年前實有工齡（含1998年）

（10）存量補貼的記帳程序：

由單位填報《職工存量補貼登記表》，經“中心”按照《方案》核定計算后，將其存量補貼記入個人住

房補貼資金帳戶中的“存量補貼”分戶。存量補貼不計利息。

3．增量補貼的對象、辦法及標準

（1）從1999年1月1日起，凡本市城區全民所有制和集體所有制單位的在職職工，均實行增量補貼，

增量補貼采用提高單位住房公積金繳交比例的辦法，行政事業單位職工月增量補貼為該職工上年12月份月

工資總額的10％（工資總額由勞動或人事部門審定），企業職工月增量補貼按上年平均月工資總額的10％

計算。

（2）由財政撥款的行政事業單位，增量補貼經各級財政列入預算并撥入“中心”在銀行的“增量補貼

資金”專戶后，由“中心”根據單位填報的《職工增量補貼登記表》分別存入職工個人住房補貼資金帳戶

中的“增量補貼”分戶。

（3）非財政撥款的企、事業單位，將應發增量補貼總額劃繳“中心”的“增量補貼資金”專戶。由“中

心”根據單位填報的《職工增量補貼登記表》存入職工個人住房補貼資金帳戶中的“增量補貼”分戶。

（4）如工資總額或補貼人數發生變更，由單位填報《職工增量補貼變更登記表》，從變更的下月起，

由“中心”按變更后的情況記帳。

（5）增量補貼自存入職工個人住房補貼資金帳戶中的“增量補貼”分戶之日起，按住房公積金存款利

率計息。

4．個人公積金計入辦法：

（1）由單位根據職工月工資總額的5％按月扣繳，單位補貼的5％按增量補貼辦法執行。匯總后存入

“中心”的“公積金”專戶，由“中心”根據銀行進帳單及各單位填報的《公積金繳交登記表》分別將個

人公積金存入個人住房補貼資金帳戶中的“公積金”分戶。

（2）如繳交人數或工資總額發生變更，由單位填報《公積金變更登記表》，從變更的下月起由“中心”

按變更后的情況記帳。

（3）1998年12月31日前職工公積金帳上的余額劃入個人住房資金帳戶中的“公積金”分戶，原公積

金帳戶取消。

二、補交土地收益的辦法及程序

1．土地收益的計算辦法

（1）為加快培育住房市場，允許和鼓勵已按房改價購房的職工提前補交土地收益，即補交包含土地收

益的房價與原實付購房款之間的差額。為體現早改早受益的精神，在計算差額時對已購房職工給予適當政

策優惠。該差額按屆時相應地段微利住房價格減去職工已購房款及其投資收益，再減去職工存量補貼所得

的數值核定。

（2）差額＝〔各地段住房價格×（1－年折舊率×折舊年限）×住房建筑面積〕－〔原購房款ｎ×（1

＋ｉ） ＋夫妻雙方存量補貼〕。

（3）購房職工補足土地收益后，到省、市房改機構辦理“房地產交易市場準入許可證”，在進行房地

產交易時不再繳納土地收益。差額為零或負數，按已補足土地收益處理。

（4）為簡化操作，差額在1998年底一次核定，以后每年參考銀行同期利率加算利息。

（5）如職工在《方案》頒布后6個月內一次性補足差額的，可享受應補款10％的優惠折扣。在《方案》

頒布后一年內一次性補足差額的，可享受應補款5％的優惠折扣。

（6）各地段住房價格為該地段微利價住房平均價格，近期選用經濟適用房價格。考慮不同地段的土地

收益差額，共分為五檔。基準地段為四級地段，其1999年經濟適用住房價為1200元／平方米。各地段房

價標準如下：

地 段 經濟適用房價 市場房價

（元／平方米） （元／平方米）

一、二級 1400 1680

三級 1300 1430

四級 1200 1320

五級 1050 1100

六級 950 960

微利住房價格和土地收益，按有關法規和政策定期調整，屆時由市人民政府公布。

（7）磚混結構住房年折舊率為2％，其它結構住房按建設部規定執行。折舊年限從房屋竣工次年計算

至1999年止。竣工后超過30年的房屋，折舊統一按30年處理。

（8）ｉ為投資收益率，1992－1998年期間為15％。

（9）ｎ指購房年限，從購房當年的月份算至1998年12月31日止，按年計息到月，一個月為0．0833

年。

（10）投資收益率以及分期付款或以換房抵扣辦法購房時，按其交款時間分段計算。

2．補交土地收益的程序

（1）已辦理“房屋所有權證”的職工，在《方案》規定的6個月內補交土地收益差額的，由職工個人

提出申請并持“房屋所有權證”到“中心”核定補交土地收益款差額。

（2）經“中心”核定后應補款的職工，持“中心”開具的“交款通知書”將所補房款存入“中心”在

銀行開設的“存量補貼資金”專戶，持銀行進帳單回單到省、市房改辦辦理“房地產交易市場準入許可證”。

（3）經“中心”核定后不需補款的職工，其存量補貼仍存在其個人帳戶上，由省、市房改辦直接發給

“房地產交易市場準入許可證”。

（4）已辦理“房屋所有權證”的職工，如不能一次性補土地收益的，由“中心”根據其住房檔案資料

核定土地收益差額后，用其今后的增量補貼逐月抵交。由“中心”將其個人帳戶上的增量補貼直接劃轉到

“中心”的“存量補貼資金”專戶上，用增量補貼抵交完土地收益或抵交不足用現金補足后到省、市房改

機構辦理“房地產交易市場準入許可證”。

（5）未辦理“房屋所有權證”的職工，愿在6個月內補交土地收益的，可提前辦理“房屋所有權證”，

由職工持個人交款收據，經房屋產權監理機構核實面積，“中心”核定土地收益差額后（繳款辦法同上），

由房改辦、房屋產權監理機構發給“房屋所有權證”及“房地產交易市場準入許可證”。

（6）未辦理“房屋所有權證”的職工，如不能一次性補交土地收益的，在辦理“房屋所有權證”的同

時，由“中心”核定土地收益基數，用其今后的增量補貼逐月抵交（抵交辦法同上），抵交完土地收益差額

或抵交不足用現金補足后，發放“房地產交易市場準入許可證”。

（7）購直管公房的職工，經“中心”核定土地收益并按上述辦法處理并補交差價后，由省、市房改辦

發給“房地產交易市場準入證”。

（8）土地級差根據居住環境質量劃分，定期調整，由市人民政府公布。

三、售房和上市交易辦法

1．售房辦法

（1）繼續鼓勵職工購買現公有住房，1999年1月1日以后，職工購買現住房按屆時經濟適用住房價格

購買。其夫妻雙方個人帳戶上的存量補貼余額可用于抵交購房款。對在《方案》公布后6個月內購買自住

房或騰空房的職工，給予實交房款10％的一次性付款優惠折扣。

（2）機關、學校大院內住房，分隔為獨立住宅區后可以出售。對居住按規定不宜出售的住房的職工，

應優先安排他們先購經濟適用住房或其他騰空的舊住房。

（3）在1999年6月30日前補購住房全產權的，按1998年房改成本價用現金繳交購房款，在此之后

補購全產權的，按當時的經濟適用房價用現金繳交購房款。

（4）在補交土地收益或補足房款時可以采取分期付款方式，分期付款利率按同期銀行貸款利率計算。

（5）購買現住房計算公式：

應交房款＝〔各地段住房價格×（1－年折舊率×折舊年限）×住房建筑面積〕

實交房款＝應交房款－夫妻雙方存量補貼

2．售房程序

（1）由住戶向所在單位的房改機構和“省、市房改辦”提出購買自住房的申請。

（2）經產權監理機構和房改辦核實面積、實地查勘并根據《方案》規定的土地級別按當年住房價格核

定房價后，由住戶將購房款存入“中心”在銀行的資金帳戶。再辦理房屋所有權證及“房地產市場準入許

可證”。

3．上市交易辦法

（1）獲得部分產權或全產權并已按本方案補交了土地收益獲“房地產交易市場準入許可證”的，按有

關規定可以自由上市交易，不需再補交土地收益金。

（2）獲得部分產權或全產權，但未獲“房地產交易市場準入許可證”的在補交了土地收益后，也可以

上市，或者在上市后，從售房款中扣繳土地收益。

（3）為簡便手續，對營業稅、城建稅、土地增值稅、個人所得稅和教育附加等項稅費實行綜合稅，其

稅收綜合征收率暫按交易金額的（低于評估價的按評估價）5％計收，由賣方繳納。

（4）職工出售其房改房后，又以改善居住條件為目的，在一年內以市場價新購進住房的，其所繳納的

稅款可返還。若新購住房款大于或等于原房改房售款的，稅款按全額返還；低于原房改售房款的，按新購

住房款占售房款的比例退還稅款。同時應按新購住房款高于原房改房售款的差額繳納新購住房契稅，并繳

納簽證過戶費。

（5）某些特殊部門的住房上市交易須事先征得部門的同意。

（6）房改房上市交易具體操作辦法按《貴陽市房改房上市交易試行辦法》執行。

四、職工支取存量補貼購、租住房的程序

（1）職工支取存量補貼購、租商品性住房時，須先向單位提出申請，單位審核后向“中心”報批，“中

心”根據存量補貼資金總量情況分年度按計劃安排兌現。如在年度計劃內可以安排兌付的，由“中心”將

其存量補貼劃轉到售房單位的銀行帳戶上，差額部分須由個人用現金或銀行貸款支付。

（2）兌現存量補貼近期重點照顧無房戶、等房結婚的大齡青年、住房困難的老職工和先進工作者。

（3）無房職工使用其帳戶上的存量補貼余額購房或租住私房時，須首先向“中心”提出申請，由“中

心”對其購（租）住房情況進行調查核定后，如在年度計算內可以安排使用的，需持購（租）房合同到“中

心”辦理使用手續，由“中心”將其存量補貼劃轉到售房單位或個人的銀行帳戶上。購房差額部分須由個

人用現金或銀行貸款支付。

（4）對購房時現金支付比重大、銀行貸款數額大的職工，優先安排兌現其存量補貼。近期控制標準為，

購房支付價款中現金和銀行貸款超過50％以上的兌現雙職工全部存量補貼。

（5）困難企、事業單位和職工申請支用存量補貼，在總量計劃內，“中心”可定向安排。

（6）已購房職工其存量補貼首先用于補繳土地收益差價，有余額的，在其調整或新購住房時，可按上

述辦法申請使用。

（7）租住公房且面積在規定控制標準內的，其存量補貼可按月抵交超過原房租標準130％部分的房租，

由“中心”從其個人帳戶中的“存量補貼”分戶上劃轉。

（8）存量補貼暫時僅限于職工本人和配偶使用，以后視總的現金流量情況逐步放寬使用限制。已離退

休職工再婚重組家庭者，存量補貼有結余的，可給直系親屬調劑使用。

五、住房租金標準和繳交辦法及程序

1．公有住房租金標準

（1）公有住房租金標準，按照租、售比價趨于合理的原則實行政府定價。

（2）1999年1月1日起我市實行住房分配貨幣化后，磚混結構標準套房基準成本租金水平確定為每平

方米使用面積8．00元，各級地段租金標準如下：

地 段 租金標準（元／平方米·月）

一、二級 10

三級 9

四級 8

五級 7

六級 6

（3）各類、各等級住房實際租金在此標準的基礎上按《貴陽市公有住房出租租金暫行辦法》執行。

2．住房租金繳交辦法

（1）職工住房面積在規定控制標準之內的，其原租金的130％必須用現金支付，其余部分可用其公積

金、增量補貼和存量補貼抵交。存量補貼用完以后，只能用現金，公積金和增量補貼支付，確有困難的，

可以向有關部門申請減免。住房面積超過控制標準的部分，租金不能免交也不能用存量補貼抵交。

（2）經勞動部門認定的困難企業職工和下崗職工，經批準后可在一定時間內免交所增租金需用增量補

貼繳交的部分。

（3）經民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優撫對象及人均生活費收入低于民政部門確定的我市

最低生活標準的居民，租金標準仍按《市人民政府對市房改領導小組〈關于調整房屋租金和售房價格的請

示〉的批復》（筑府〔98〕38號）文件規定的租金標準執行。

（4）為照顧低收入職工，除勞動部門認定的困難職工和民政部門認定的優撫、救濟居民之外，1999年

省市房改部門可以對確有困難并提出申請的職工給予減免新增租金優惠。數量控制在全部住戶的千分之一

以內。

（5）離休干部用現金繳納租金的減免辦法仍按原房改政策執行。

（6）夫妻雙方均無工作單位的住房，應用現金向房管機構或物業管理公司交付按《方案》規定標準核

定的房租，如交付房租有困難且屬本《細則》確定的“雙困難戶”，可向政府申請廉租住房。如以后收入水

平提高，須搬出廉租住房或提高租金標準。

（7）已按房改政策購買部分產權的，住房產權單位所有權部分須按《省房改辦關于我省房改中出售公

有住房（含集資建房）有關問題的通知》（黔房改字〔1997〕64號）文件規定有償使用，按《方案》確定的

房租標準繳交房租。

（8）對下列按規定不宜出售的住房，可在《方案》規定的租金標準基礎上優惠10％。

（9）以下房屋不宜出售：

——臨街宜改為營業房的；

——近、中期要改造的或已列入舊城改造區內的；

——未經產權登記和產權有爭議的、委托代管的；

——有歷史、文物保護價值的；

——花園、別墅式住宅；

——校園內與教學區不能分隔的住房；

——區以上人民政府認為其它不宜出售的；

——三層（含三層）以下住房。

3．住房租金繳交程序

（1）由“中心”委托物業管理公司代收房租，物業管理公司根據住房情況按本《細則》中各級地段的

租金標準核定每戶每月應繳房租。職工住房面積在規定控制標準之內的部分，職工須將其原租金的130％用

現金交付給物業管理公司，有條件的可以由銀行代收，其余部分可用其夫婦雙方的月增量補貼和存量補貼

抵交。超標準面積部分不能免交，也不能用存量補貼抵交。

（2）物業管理公司按月將所收房租存入“中心”在銀行開設的“租金”專戶上，并向“中心”報送“銀

行進帳單”及《房屋租金收交情況表》。由“中心”按月將每戶租金中應用月增量補貼及月存量補貼抵交的

部分從職工個人帳戶中的相應分戶上劃轉到“中心”的“存量補貼資金”專戶上。

（3）已購部分產權的住房，由物業管理公司按其產權比例核定應交房租，按上述辦法繳交。

六、物業管理辦法

（1）實行住房分配貨幣化后，各單位應將自管住房清理后，移交“中心”進行資產管理，由“中心”

將我市住房分片區委托房地產管理局的物業管理公司或大、中型企業組建的物業管理公司進行管理，也可

以招標形式選擇物業管理公司進行管理。

（2）各物業管理公司按照上述租金繳交辦法及程序代“中心”向住戶收取房租，存入“中心”在銀行

開設的“租金”專戶，由“中心”按所收房租的一定比例向物業管理公司支付手續費。維修住房由物業管

理公司提出維修計劃及預算，經“中心”審核后，從“中心”的“租金”專戶撥付。

（3）各物業管理公司須按照“貴陽市物業管理辦法”搞好社會服務，實現住房的社會化管理。

（4）各單位在建的1999年12月前可竣工的集資建房，允許職工按已核定的房改成本價購買，并給予

全產權。

（5）2000年1月1日以后竣工的集資建房項目必須轉作經濟適用房項目處理。

（6）1999年以后各單位在自用土地中建設職工住房的必須納入經濟適用住房計劃，并由資金管理中心

進行資金監控。

（7）從1999年1月開始，按建設部和財政部《關于印發“住宅共用部位設施設備維修基金管理辦法”

的通知》（建住房（1998）213號文）的要求，建立已出售住房的共用部位、設施、設備維修基金。維修基

金按微利房款的2—3％劃轉。

七、其他規定

（1）集體所有制單位填報本《實施細則》中規定的各種登記表格時，須到其主管部門進行審核認定，

報省、市房改辦按本《實施細則》規定的辦法及程序執行。

（2）花溪、小河、烏當、白云的公有住房的租售價格按6級地段減10％計算，存量補貼標準按各類人

員補貼額減10％計算。其他的按《改革方案》和本《實施細則》執行。房價收入比（即一套建筑面積為60

平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以下的企事業單位，由單位提出

報告經房改部門批準，可以減發或不發增量補貼。

（3）困難企事業職工個人工資總額5％的公積金必須按月從其工資中扣繳，單位也必須繳納另外5％。

按本《實施細則》第一條中的“個人公積金計入辦法”統一存入個人住房補貼資金帳戶中的“公積金”專

戶。

（4）無力發放增量補貼的企事業單位，應向“中心”報送緩發增量補貼的申請及《職工增量補貼登記

表》。待企事業效益好轉時，按本《實施細則》第一條的“增量補貼的計入辦法”由“中心”將增量補貼存

入個人住房補貼資金帳戶。

（5）有條件補發增量補貼的企事業單位，可從1999年1月起對職工補發增量補貼，其“增量補貼”

帳戶上“空轉”時的款額轉為實際存款。

（6）原在國有或集體企業工作后又轉到其他所有制企業工作的職工（含停薪留職職工），按勞動人事

部門認定的有效工齡的80％計算存量補貼。

（7）1998年底前住房面積控制標準為：廳級110平方米，處級90平方米，一般干部70平方米，離休

干部增加10平方米。

對購現住房超標面積不到10％的部分按經濟適用住房價格補交，超過10％的部分按完全的市場價補交。

兩套以上住房面積合并計算，面積在控制標準110％以內的部分計算投資收益率。存量補貼有余額的部分必

須首先用于補交已購房的土地收益。

（8）樓層調整率。多層建筑的底樓、頂樓折減2％，三、四、五樓增加1％，設施調整在2％的幅度內

增減。

（9）在勞動、人事、民政等部門審核認定職工狀況的結果出來之前，在房改部門和主管部門對職工個

人的住房基本資料審核之前，暫時可按職工自己所報的情況使用公積金、增量補貼和存量補貼抵交房租。

待有關審核情況明了之后，實行多退少補的調整。

（10）在職工按新辦法租、購住房補交全產權、補交土地收益及申請公積金貸款、銀行貸款等等每個

環節，各單位臨時房改機構和省、市房改部門（在申請銀行貸款時包括銀行）都必須審查該對職工的住房

檔案資料，發現錯誤必須立即改正。對故意假報瞞報的職工個人及有責任的單位和主管部門給予處罰，處

罰辦法另行制定。

——結束——