98年房改

98年房改

一、1998年城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)展

（一）停止住房實(shí)物分配，加快推進(jìn)住房商品化

全國(guó)房改與住宅建設(shè)工作會(huì)議之后，各級(jí)黨委、政府按照會(huì)議精神和《通知》要求，結(jié)

合各地實(shí)際情況，抓緊制訂深化房改的實(shí)施方案，并積極組織實(shí)施。截至1998年底，上海、

河北、安徽、山西、吉林、山東、江蘇、內(nèi)蒙古、廣西等21個(gè)?。▍^(qū)）出臺(tái)了深化住房制

度改革的方案。總的看，各省（區(qū)、市）制定的實(shí)施方案是積極穩(wěn)妥的，基本體現(xiàn)了《通知》

的有關(guān)精神。各省、自治區(qū)、直轄市也已陸續(xù)停止了住房實(shí)物分配。

按照國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于中央國(guó)家機(jī)關(guān)房改方案要為全國(guó)作出榜樣，起示范作用的指示。建

設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)管局、中直管理局、北京市房改辦起草的《中

央在京黨政機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案（代擬稿）》，已經(jīng)國(guó)務(wù)院原則通過。并分

別向全國(guó)人大機(jī)關(guān)、全國(guó)政協(xié)機(jī)關(guān)、中共中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門通報(bào)了情況，大家對(duì)《方案

（代擬稿）》的總體反映較好，認(rèn)為國(guó)務(wù)院從年初提出年內(nèi)停止住房實(shí)物分配，到下發(fā)《通

知》，廣大干部職工對(duì)停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化已經(jīng)有了比較明確的認(rèn)

識(shí)和心理準(zhǔn)備，《方案（代擬稿）》體現(xiàn)了《通知》精神，思路清晰，基本符合國(guó)家機(jī)關(guān)的實(shí)

際情況。

（二）建立職工住房補(bǔ)貼制度，逐步實(shí)行住房分配貨幣化

《通知》規(guī)定停止住房實(shí)物分配后，房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米

的經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）超過4倍以上的地區(qū)，應(yīng)建立職工

住房補(bǔ)貼制度。這是現(xiàn)階段實(shí)行住房分配貨幣化的一個(gè)主要措施。

從各地情況看，住房補(bǔ)貼的發(fā)放采取了一次性補(bǔ)貼和按月補(bǔ)貼的方式，個(gè)別城市采取了

基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼的方式。為更好地處理老人和新人的關(guān)系，把現(xiàn)實(shí)情況與長(zhǎng)遠(yuǎn)的貨幣

工資分配結(jié)合起來，絕大多數(shù)省、市采取了一次性補(bǔ)貼和按月補(bǔ)貼相結(jié)合的方式，在"老房

老辦法、新房新辦法"的基礎(chǔ)上，采取"老人一次性補(bǔ)貼，新人按月補(bǔ)貼"。即對(duì)房改方案實(shí)

施前參加工作的職工（簡(jiǎn)稱"老人"），采取一次性補(bǔ)貼，可以比較靈活、公平地處理各種不

同情況。中央在京黨政機(jī)關(guān)房改初步方案是：老職工申請(qǐng)購買住房得到單位批準(zhǔn)后，單位直

接將補(bǔ)貼資金劃入售房單位，職工住房補(bǔ)貼額計(jì)算公式為：（每平方米建筑面積的基準(zhǔn)補(bǔ)貼

額+年度工齡補(bǔ)貼額×職工工齡）×職工住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)。凡房改方案實(shí)施后參加工作的

職工（簡(jiǎn)稱"新人"），直接進(jìn)入貨幣工資分配的新體制，采取提高單位住房公積金繳交率的

辦法，將過去住房分配體制中實(shí)行的二次分配直接變?yōu)橐淮畏峙洌?/span>提高職工工資中的住房消

費(fèi)含量，納入工資動(dòng)態(tài)調(diào)整管理。這樣做，有利于建立規(guī)范的住房分配貨幣化的制度，也有

利于工資制度改革。

（三）完善住房公積金制度，加強(qiáng)住房公積金管理

住房公積金是指與國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織建立勞動(dòng)關(guān)系的，

具有城鎮(zhèn)常住戶口的在職職工及其所在單位，按照職工工資收入總額一定比例繳存的具有保

障性、互助性、義務(wù)性的一種長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄金。職工個(gè)人及單位為職工繳存的住房公積金屬

于職工個(gè)人所有。公積金管理按照"房委會(huì)決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督"的原則進(jìn)

行。住房公積金主要用于職工購買、建造、翻建、大修自住住宅，任何單位和個(gè)人不得截留

或者挪作他用。住房公積金存、貸款利率，由中國(guó)人民銀行會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門提

出方案，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后執(zhí)行。

經(jīng)過幾年來的努力，全國(guó)各地已經(jīng)普遍建立了住房公積金制度，并積累了一些經(jīng)驗(yàn)。截

止1998年底，全國(guó)住房公積金累計(jì)歸集額已超過1200億元。為管好、用好這筆基金，保障

其在使用、運(yùn)行中的安全，保護(hù)人民群眾的切身利益，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門正抓緊起草《住房公

積金管理?xiàng)l例》，以進(jìn)一步規(guī)范住房公積金的管理。

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（四）調(diào)整住房金融政策，支持居民住房消費(fèi)

為支持城鎮(zhèn)居民購買用住房公積金建造的自用普通住宅，中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人住

房擔(dān)保貸款管理試行辦法》。個(gè)人住房擔(dān)保貸款是指借款人或第三人以所購住房和其他具有

所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。

銀行發(fā)放貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，并符合有關(guān)貸款條件。銀行發(fā)放貸

款的數(shù)額，原則上不高于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的住房?jī)r(jià)值。如申請(qǐng)使用住房公積金貸款購買

普通住房的個(gè)人，在借款申請(qǐng)得到批準(zhǔn)后，將由貸款銀行用轉(zhuǎn)帳方式將資金劃轉(zhuǎn)到售房單位。

住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍；

貸款期限最長(zhǎng)不超過20年，借款人在貸款期限內(nèi)，按月歸還貸款本息。

1998年，大多數(shù)城市調(diào)整了住房公積金的貸款方向，加大了支持個(gè)人買房的力度，個(gè)

人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)在部分地區(qū)已得到了較快發(fā)展。如上海市自92年開始已經(jīng)累計(jì)向14.57

萬戶家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款98.4億元。其中98年新增貸款50.71億元,支持購房面積達(dá)468.83

萬平方米；天津市向4.08萬戶購房家庭發(fā)放住房公積金貸款19.62億元，利用住房公積金貸

款購房面積占商品房銷售面積的50%。許多城市利用住房公積金發(fā)放的個(gè)人購房貸款量與住

房公積金的歸集量基本持平。各國(guó)有商業(yè)銀行也普遍加大了住房信貸力度，擴(kuò)大了貸款規(guī)模，

并適當(dāng)放寬了貸款條件。截至到98年底，工、農(nóng)、中、建四家國(guó)有商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住

房貸款余額為710億元，其中利用住房公積金發(fā)放的委托貸款余額為220億元，自營(yíng)性貸

款余額為490億元。住房公積金貸款和商業(yè)銀行的組合貸款業(yè)務(wù)也在很多城市有了較大發(fā)

展。住房消費(fèi)信貸的擴(kuò)大，有力地支持了居民住房消費(fèi)的提前實(shí)現(xiàn)。

（五）改革住房供應(yīng)方式，加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，并逐步過渡到住房供應(yīng)社會(huì)化

過去各單位大多自建住宅，建好后以實(shí)物形式分配給職工，在這種體制下，各自為政，

自成系統(tǒng)，往往與城市總體規(guī)劃相矛盾，不僅多占用土地，增加投資成本，也不便于進(jìn)行集

中物業(yè)管理。90年代以后，一批按照城市總體規(guī)劃布局，功能完善的住宅小區(qū)相繼建成。

這些住宅小區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施配套、居住環(huán)境和物業(yè)管理等方面都為住宅建設(shè)起到了很好的示范

作用。

改革住房供應(yīng)方式，可以改變過去分散建房的弊端，統(tǒng)一按照城市總體規(guī)劃和功能分區(qū)，

分片開發(fā)，集中配套，有利于在住宅建設(shè)中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低開發(fā)建設(shè)成本，提高住宅產(chǎn)

業(yè)化水平。

為將住宅業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足廣大中低收入家庭日益增長(zhǎng)的住房

需求，國(guó)家在實(shí)施安居工程的基礎(chǔ)上，將發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房作為住房供應(yīng)的主體。在建設(shè)經(jīng)

濟(jì)適用住房時(shí)由政府采取行政劃撥土地，給予一定稅費(fèi)優(yōu)惠政策，規(guī)范成本價(jià)格構(gòu)成，開發(fā)

利潤(rùn)控制在3%以下，作為普通微利商品住宅銷售，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

1998年國(guó)家分三批下達(dá)了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃，共下達(dá)施工面積2.1億平方米，

年度建設(shè)總投資1703億元，其中銀行貸款711億元。為加快計(jì)劃落實(shí)，適當(dāng)調(diào)整了住房信

貸條件；并允許近期機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的前提下，經(jīng)有

關(guān)部門批準(zhǔn)，利用本單位取得合法使用權(quán)的建設(shè)用地，自建或職工集資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。

（六）穩(wěn)步開放存量住房市場(chǎng)

1998年，在上海市對(duì)已購公有住房進(jìn)行上市出售試點(diǎn)工作取得成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，一

些地區(qū)也根據(jù)本地實(shí)際積極穩(wěn)妥地開展了存量住房上市交易的試點(diǎn)工作，相應(yīng)出臺(tái)了已購公

有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的辦法，按照嚴(yán)格準(zhǔn)入控制、先試點(diǎn)后推開、合理調(diào)節(jié)收益、

規(guī)范操作程序的原則，穩(wěn)步開放已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房再交易市場(chǎng)。目前，開放已購

公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房再交易市場(chǎng)的有浙江、山東、安徽、貴州以及上海、天津、重慶、

成都、沈陽、大連、福州、長(zhǎng)沙等30多個(gè)省、市。在開放房改住房上市交易市場(chǎng)的同時(shí)，

天津、上海、武漢等城市還積極開展公有住房使用權(quán)上市流通的探索，從而使整個(gè)存量住房

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有了上市流通的渠道。

隨著存量住房市場(chǎng)的開放，將擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展，刺

激住房消費(fèi)，帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。

（七）住房制度改革中存在的幾個(gè)主要問題

黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)深化城鎮(zhèn)住房制度改革非常關(guān)心，各省、區(qū)、市黨委、政府也十分重

視，大部分地方已出臺(tái)了本地區(qū)城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案，但工作中還存在一些亟待解決

的問題。如一些地方在實(shí)施細(xì)則和停止住房實(shí)物分配出臺(tái)時(shí)間上，存在觀望和逆向攀比傾向，

有意提高經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格，擴(kuò)大住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大測(cè)算住房補(bǔ)貼的基礎(chǔ)面積標(biāo)

準(zhǔn)等。

二、1999年房改工作中的幾項(xiàng)主要任務(wù)

住房制度改革涉及到廣大職工的切身利益，政策性強(qiáng)而又十分敏感，必須按照"中央放

心、人民安心、有利穩(wěn)定、促進(jìn)發(fā)展"的方針，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)肅紀(jì)律，扎扎實(shí)實(shí)把工作

做好。1999年，城鎮(zhèn)住房制度改革的中心任務(wù)是全面貫徹落實(shí)《通知》精神。在停止住房

實(shí)物分配的基礎(chǔ)上，加快建立適應(yīng)各地實(shí)際情況的住房分配貨幣化制度；加快現(xiàn)有公有住房

出售，做好新老政策銜接；規(guī)范房改住房交易行為，推動(dòng)住房二、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展；繼續(xù)采

取措施，解決目前一些城市高房?jī)r(jià)、低租金之間的矛盾，鼓勵(lì)職工購房；制止和糾正房改中

的違規(guī)違紀(jì)行為，建立職工住房檔案。

（一）全面出臺(tái)住房分配貨幣化方案，建立規(guī)范化的住房分配貨幣化制度

1999年是建立規(guī)范化的住房貨幣化分配制度的關(guān)鍵一年。去年，各省、自治區(qū)、直轄

市根據(jù)《通知》要求以貫徹《通知》的方式或單項(xiàng)文件的方式，已明確了停止住房實(shí)物分配

的時(shí)間和步驟。今年，對(duì)尚未出臺(tái)貫徹《通知》意見的省、自治區(qū)、直轄市要盡快出臺(tái)貫徹

《通知》實(shí)施意見；在此基礎(chǔ)上抓緊完善和出臺(tái)各市、縣進(jìn)一步深化住房制度改革方案，重

點(diǎn)是住房分配貨幣化實(shí)施方案，爭(zhēng)取在今年上半年基本建立起適應(yīng)各地區(qū)實(shí)際情況的住房分

配貨幣化制度。

住房分配貨幣化的制定要著眼于新制度的建立；要考慮當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期國(guó)有

企業(yè)的暫時(shí)困難，注意處理好黨政機(jī)關(guān)與國(guó)有企業(yè)職工之間的平衡；要注意研究和發(fā)現(xiàn)不同

類型企業(yè)實(shí)行住房分配貨幣化的好的經(jīng)驗(yàn)，并加以總結(jié)和推廣；要繼續(xù)做好方案實(shí)施的宣傳、

引導(dǎo)工作，保證住房制度改革積極穩(wěn)妥地向前推進(jìn)。

（二）加快現(xiàn)有公有住房出售，做好新老房改政策銜接工作

要按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》的規(guī)定，繼續(xù)推進(jìn)租金改革，租金

改革既要充分考慮居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，也要考慮住房維修管理的實(shí)際需要以及與購房職工

的平衡，同時(shí)應(yīng)結(jié)合建立廉租住房供應(yīng)體系做好對(duì)最低收入居民和特殊群體的租金減免工

作。現(xiàn)有公房的出售，重點(diǎn)是售房?jī)r(jià)格調(diào)整和優(yōu)惠政策的清理，今后公房出售原則上要實(shí)行

成本價(jià)，并逐步向經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格過渡，現(xiàn)行的優(yōu)惠政策要按照決定進(jìn)行清理，凡不符合

決定的政策一律取消。各省在近期應(yīng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的公房出售政策進(jìn)行一次檢查清理，各地要

認(rèn)真加以落實(shí)。

（三）規(guī)范房改住房交易行為，推動(dòng)住房二、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展

為促進(jìn)住房流通，滿足不同層次居民的消費(fèi)需求，要穩(wěn)步開放房改住房二、三級(jí)市場(chǎng)。

要規(guī)范交易行為，盡快建立房改房上市交易準(zhǔn)入制度。房改房上市出售應(yīng)具備當(dāng)?shù)爻鞘姓?/span>

提出的基本條件。首先，要取得房屋所有權(quán)證，共有的房屋要提供共有人同意出售的證明，

上市出售后不造成職工家庭新的住房困難。其次，職工出售以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的住房，應(yīng)出示原

售房單位是否優(yōu)先購買的證明，設(shè)定抵押權(quán)的住房，應(yīng)提供抵押權(quán)人同意出售的證明；職工

出售按成本價(jià)購買的住房，如與原售房單位就調(diào)離單位（含辭職）有處置住房的約定的，應(yīng)

提供原售房單位同意出售的證明。第三，如有特殊要求的房改住房，單位可制定上市規(guī)定。

98年房改

關(guān)于房改房上市交易后的收益分配問題，由于現(xiàn)有公房地段不同，級(jí)差地租差別較大，

而職工在購買房改房時(shí)，沒有考慮地價(jià)因素，因此上市收益差別較大，因此，一定要制定收

益分配調(diào)節(jié)政策，解決收入分配中的矛盾。

（四）繼續(xù)采取措施，解決目前一些城市高房?jī)r(jià)、低租金、低工資之間的矛盾，鼓勵(lì)職

工購房

我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低工資、低房租的政策，隨著城鎮(zhèn)住房制度的改革，職工住房消費(fèi)的心態(tài)

也發(fā)生了變化。為加快現(xiàn)有公有住房的出售，要進(jìn)一步緩解租售比差價(jià)過大的矛盾，逐步提

高公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)。

由于我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡，不同地區(qū)、不同行業(yè)之間職工收入水平存在差異，

特別是一些國(guó)有企業(yè)效益較差，下崗職工生活還比較困難，在提高職工工資收入和住房租金

方面，各地要結(jié)合實(shí)際情況，著力于建立新機(jī)制。當(dāng)?shù)爻鞘腥嗣裾_定本地區(qū)收入線標(biāo)

準(zhǔn)，鼓勵(lì)職工購買現(xiàn)有公房和經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要結(jié)合實(shí)際情況，根據(jù)財(cái)力的可能，制定

切實(shí)可行的廉租住房的供應(yīng)和管理辦法。城鎮(zhèn)廉租住房的供應(yīng)，原則上從騰退的舊住房中籌

集解決，新建廉租住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)必須控制，要確保廉租住房的供應(yīng)對(duì)象為最低收入居民，

并建立居民收入提高后的遷出機(jī)制。

目前，在一些大城市和特大城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理不規(guī)范，商品房質(zhì)次價(jià)高，虛假廣告

誤導(dǎo)消費(fèi)者的現(xiàn)象普遍存在。1999年要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格的監(jiān)管，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健

康發(fā)展。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房要嚴(yán)格按照建房[1998]154號(hào)和計(jì)投資[1998]1474號(hào)兩個(gè)文件的要

求，做好住宅建設(shè)管理工作。

（五）制止和糾正房改中的違規(guī)違紀(jì)行為，建立職工住房檔案。

建立職工個(gè)人住房檔案，是房改和住房管理中的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是保證職工已購公

房和經(jīng)濟(jì)適用住房交易市場(chǎng)健康發(fā)展的重要措施，必須認(rèn)真抓好。

由于歷史的原因，過去在住房實(shí)物分配中存在的一些問題會(huì)隨著住房制度改革而顯現(xiàn)。

對(duì)職工購買現(xiàn)有公有住房，各單位應(yīng)制定一個(gè)面積控制標(biāo)準(zhǔn)，控制標(biāo)準(zhǔn)可有一定幅度，達(dá)到

下限即為達(dá)標(biāo)，超過上限即為超標(biāo)。對(duì)住房未達(dá)標(biāo)職工的補(bǔ)差問題，可視情況采取多種辦法

解決，如采取出售公房時(shí)減收房?jī)r(jià)款的辦法，也可采取面積差補(bǔ)償?shù)霓k法，或者由各部門以

面積為基礎(chǔ)加一定的地段調(diào)節(jié)系數(shù)作為現(xiàn)住房的計(jì)算依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。?duì)超標(biāo)住房的處理，

可以在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮一個(gè)檔次執(zhí)行，超過上限的原則應(yīng)分割退回原產(chǎn)權(quán)單位，確實(shí)

無法分割退回，超標(biāo)面積按照經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格處理，對(duì)房?jī)r(jià)低于經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)

格地區(qū)按實(shí)際價(jià)格確定。

要在繼續(xù)貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于制止違反規(guī)定突擊分房和低價(jià)出售公有住房問題

的緊急通知》和《監(jiān)察部、建設(shè)部、財(cái)政部關(guān)于制止和糾正城鎮(zhèn)住房制度改革中違規(guī)違紀(jì)行

為的通知》規(guī)定，對(duì)房改中的違規(guī)違紀(jì)行為進(jìn)行清查糾正。