房改房物權價值的重塑——基于高校房改房視點

第９卷第４期

２０１１年４月

西南農業大學學報（社會科學版）

Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｓｏｕｔｈｗｅｓｔ Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒａｌ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓ０ｃｉａｉ Ｓｃｉｅｎｃｅ Ｅｄｉｔｉｏｎ）

Ｖｏ１．９，Ｎｏ．４

Ａｐｒ．２０１１

房改房物權價值的重塑

——

基于高校房改房視點

尹勇

（重慶大學資產與后勤管理處，重慶４０００３０）

摘要：作為經濟模式轉軌時期特殊產物的房改房在理論方面的研究比較薄弱，特別鮮見對高校存在的房改房在物權方面的研

究。與教學區域不能明顯分開的房改房不能上市再交易，這樣就給售后取得產權的房改房在物權方面產生了限制 在自物權方

面，房改房所有權在法律上應具有的權能出現了缺陷；在他物權方面，房改房缺失用益物權和擔保物權。在目前市場化進程不斷

深入，房改房法律地位日趨完善的環境下，應以完全物權的價值取向對高校房改房重新進行法律定位，補齊所有權應具有的占有、

使用、收益、處分的法律權能，注重其完整性和統一性，并著力完善其排他性和對世性。

關鍵詞：高校；房改房；所有權；物權

中圖分類號：Ｆ２９３．３ｌ 文獻標識碼：Ａ 文章編號：１６７２—５３７９Ｉ ２０１１）Ｏ４—００３２—０５

住房體制改革至今，居民住房由單一的國家統

一

住房，房改房的叫法是一種俗稱，并無法律上的明確

定義。從法律性質上講，房改房實際上是代表國家

行使國有資產管理權的住房單位和購房職工間的特

建設單位組織計劃調配模式逐步變化為以住房市

場商品化取得為主的多元化發展方式。在此進程期

間，理論界從法律、經濟、行政管理、稅收等方面對于 殊共有關系上的產物。考慮到廣大普通職工的經濟

居民住房出現的一系列問題給予了較為深入的討 承受能力等因素，在政府確定的“房改房”成本價和

論，主要包括：住房體制改革的作用和發展思路，房 標準價中，都沒有包含土地的使用價格。因此從實

改房的性質，港澳地區及國外住房調配制度的借鑒，

質上說，房改房的土地使用權仍在國家手中。特別

是高校房改房，由于高校用地屬于劃撥土地，國家擁 房改房出售管理辦法（產權產籍管理，二手房交易程

有絕對的所有權，教職工房改房的處置權是受限制

的。但作為國有土地的主人，每一職工家庭又理應

享有合理使用安居用地的權利。所以，按房改政策

購買規定面積“房改房”的教職工家庭，無須繳交土 過商品房、房改房、經濟適用房、廉租房的導向調控

序），房改房財產分割的有關訴訟判決，房改房納人

社會物業管理方式等等方面 Ｊ?？梢哉f，經過近２Ｏ

年的探索和發展，我國的住房體制改革日趨完善，通

方式，已經走向了中國特色社會主義的居民房屋社

地使用費用，就自動地享有了規定范圍內的住房土

地使用權。

以往在對居民住房體制改革中包含的關于高校 見對高校的房改房出售后的產權屬性及再交易有關

教職工住房出售的研究中，更多關注的是住房補貼

發放機制和售后二級市場平臺搭建的方面。李同憲 ２００９年，全國共有普通高校和成人高校２ ６８９所 Ｊ，

認為，教職工住房出售后的一個重要特點是取消實 普通高校教職工２１１．１５萬人）、涉及類型多、隸屬部

物性分房，實行住房分配貨幣化，這是實現住房制 門交叉，而就高校教職工房改房出售后的產權產籍

度改革的一項根本性措施。。Ｊ。改革以前，以單位為

主實行福利分房，那時社會經濟不發達，人們居住

會調配的發展之路。但在眾多的房改房討論中卻鮮

問題的研究。高校住房固定資產涉及面廣（截至

變動的政策導向和法律權屬問題進行的研究是滯后

的，成為房改房管理的盲點。房改房指職工根據國

家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革 面積和環境不平等程度較高（單位好的分好房子）；

政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有 改革以后，取消福利分房，實行貨幣化分配，人們住

收稿日期：２０１０—１１—２４

作者簡介：尹勇（１９７３一），男，上海市人，重慶大學主任科員，碩士，研究方向：高校國有資產管理。

第９卷第３期 尹 勇：房改房物權價值的重塑——基于高校房改房視點

房的途徑和機會均等。后來，學者又探討了市場化 下討論高校房改房產權存在的物權上的缺陷 ，并

改革的過程中，房改房出售后中介平臺在再交易市 提出應對的建議。

場中的作用。市場融合論認為，市場經濟使機會變

得平等了，高校房改房應獲得相同機會參與市場交

換并由此獲利。而權力維續論認為，行政權利在轉

型經濟中仍是產權共有的必要條件，不應將單位分

房機會（指在國家事業單位擁有的分房福利）通過再

交易使國有資產變相地固化予私人。社會經濟轉型

的過程決定了居民住房統籌機制的復雜性，因此，

影響房改房上市的因素也相應是多元化的。黃英鋒

在《高校房改房產權交易問題芻議》中就提出了以現

階段房改房交易的制約共性分類為基礎，以高?，F

實利益、特殊性政策、管理和服務、交易稅費為標準

來劃分影響交易的制約因素 。后來也有學者探討

了這些因素之間的相互影響和相互轉化，并且認為

建立高校內部相對獨立的產權交易二級市場是解決

高校住房體制改革如何與社會市場接軌問題的決定

性因素。筆者曾經撰文 分析了在社會轉型時期建

立校內住房二級交易市場是對于高校新進成員以及

產權置換意向人產權資源獲得的重要途徑。筆者認

為，建立學校內部的住房交易二級市場不失為突破

政策性局限（１９９８年教育部、建設部為了保證高校

教學環境和秩序發布文件《關于進一步深化學校住

房制度改革、加快解決職工住房問題的若干意見》

（教發［１９９８］２３號）明確規定：“采取有效措施，確保 屬關系甚至學歷等難以控制的因素，導致產權主體

按優惠政策建購的住房供教工居住。向教職工出售

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基礎上對更換產權所有權持有人的交易和對產權處

分過程受到的限制，房改房產權在享有所有權的出

改房權證注冊程序雖然同其他財產權相同，作為不

動產由學校房管部門向房地產產權產籍管理行政主

管部門提出申請，由產權產籍管理部門辦理相關的 售、轉讓、租賃、繼承、贈予權益時附加了許多限制條

件，在上市時間、交易對象和合理收益等方面嚴格限

制產權人自由處分的權利。例如，房改房出售單位

具有優先購買權；依標準價取得的房改房不得出售； 殊注記印章，其目的就是迎合教育部文件的精神，相

教職工出售房改房只能出售給學校；以成本價購買

房屋產權權屬證明，但是不同的是，在高校房改房產

權證上由發證機關特別地加蓋了“校內產權房”的特

應地這也給高校房改房所有權權能的排他性、支配

的房改房需使用一定年限后方可進人市場；在補交 性等對世權套上了枷鎖，使其所具有的權能不能如

土地使用權出讓金及所含土地收益和按規定交納有

關稅費后，才能由個人自由交易。 限制，相應地以他物權為基礎建立的擔保物權和用

（三）對所有權享有的用益物權和擔保物權收益

加以限制

這主要是指產權人在支配、處分住房所有權，享

有所有權收益過程中受到的約束。例如，產權交易 關行政法規沒有明確房改房產權的合理定位造成

的增值部分全部或部分交歸學校；禁止房改房租賃、 的。由于行政管理對法律權證的干預，使得房改房

經營、抵押；學校單職工對住房進行產權分割時，本

單位職工享有住房優先占有登記權。不管是通過合

同方式對住房債權附加條件，還是在交易時對住房

物權加以限制，都導致了法律賦予的住房所有權權 高校房改房產權內部缺陷的怪圈。

能產生內部缺陷，主要體現在所有權收益和處分權

的剝離。

從分析看來，以上對高校房改房物權法律效力

的３個方面的限制是共通的，只是實施的途徑和角

度不同而已。產權一次交易的限制主要從債權角度

加以分析，著眼于交易人之間的相互關系，強調對產

權過渡過程中買受人置換的限制；產權二次交易限

制主要從所有權處分角度加以限制，著眼于產權處

分的相互關系，強調對產權過渡置換過程的限制；產

權收益限制則立足于對產權人管領、支配中的限制，

著眼于產權對世權的相互關系，強調的是對產權人

本身占用使用的限制。三者的處理方式不盡相同，

但內容上卻有很大的交叉、重合部分，而且其目的性

是一致的。

二、內部潛在的缺陷

房改房產權的潛在限制主要是指房改房產權內 如何分割，再如產權人去世后的繼承或贈予問題；高

部各權能之間的沖突和矛盾，具體來說就是占有、使

用、收益和處分各權能之間缺乏統一性、協調性而導 變換中不可回避的問題，這樣會形成管理上的真空。

致的內部缺陷。這一提法的意義在于認識高校房改 馬克思說：“私有財產的真正基礎，即占有，是一

房產權物權的絕對性和相對性。在實踐中，高校房

法律規定整體發揮效能?？上攵?，所有權受到了

益物權也就無法實現了。筆者認為，房改房產權的

第９卷第３期 尹 勇：房改房物權價值的重塑一—基于高校房改房視點

社會賦予實際占有以法律的規定，實際占有才具有

合法占有的性質，才具有私有財產的性質?！?/span> 住房 向，強化物權觀念，建立完善的所有權制度。正如前

物權的對世效力必須通過法律給予確認和保護，高 文所述，在我們現有的管理體系之中，法律體系已經

校房改房的所有權確認不能僅靠行政規章調整，必 有了比較完善的規定和參照物，我國的民法從根本

須通過相關法律加以固定。其中，占有、使用的權能

是無可爭辯的，但對于收益和處分的權能，不管是承 內法學理論研究也沒有突破傳統德國經典法學理論

認，還是否定，都必須從法律方面明確規定或補充 的范疇，比如法律行為理論、物權理論，強調成文法

重塑。

協調兩種法律關系的交叉，調整行政管理關系 權法》，可以說，有關房屋的物權性質、產權權利、物

之間的沖突，使之趨向統一協調。產權交易屬于平

等主體之間的民事法律關系，應遵守民事法律規則， 法制完備的統一，使房改房所涉及的所有權占有、使

這是一種橫向關系；但其中又交叉著經濟管理監督， 用、收益、處分權能等都有法可依。問題是行政管理

其交易規程和管理必須執行相應的法規和相關行政 體系十分零散，不成體系，各自為政，尤其是房改房

規章制度，接受管理，這是一種縱向關系。這一交叉

體現了國家宏觀調控的方針，發揮了國家機關的行

政服務職能，具有高度的單向性、權威性、嚴肅性和

強制性。實踐中，應該特別注意調整行政管理關系

之間和規章制度方面的沖突。例如，《經濟適用住房

管理辦法》把集資房、合作建房定位為經濟適用住

房，其建設標準、優惠政策、上市條件、供應對象的

審核等均按照經濟適用房的有關規定執行，集資合

作建房納入當地經濟適用房建設計劃和用地計劃管

理 ，但繼“教發［１９９８１２３號”文件對高校房改房交 域內的房屋權屬登記管理工作，屬于塊塊管理；而

易加以限制的行政規章出臺后卻再未有文件明確高

校房改房是否也按照經濟適用房的上市方式或參照 定，國土資源管理部門主管全國土地的統一管理工

３６ 西南農業大學學報（社會科學版） 投稿網址ｈｔｔｐ：／／ｘｂｇｊｘｔ．ＳＷＵ．ｃｒｌ ２０１１年３月

性，不能完全按照《城市房地產管理法》和地方房地 所有，不再與原產權單位進行收益分成）。因此，在

產交易管理辦法套用，只能根據高校房改房的特點，

未得到肯定的答案以前，只能強化高校房改房所有

權的收益權能，以現在法學物權觀為指導，以確認房

屋所有權的明晰度和房屋用益物權、擔保物權流轉 交易平臺再積極地向房地產市場靠攏，通過成熟的

暢通度為雙向的二元價值取向，既確認房屋產權人

的財產利益，又設定所有權人與他物權人之間的利

益關系，肯定所有權權能的分離或再分離。通過交 新進人員、引進人才和產權互換的討論較多，研究交

站在引導高校各項工作加快發展的角度建立自己的

房屋交易市場來得到彌補。需要關注的是，近幾年

理論界對關于在學校內部建立房改房交易平臺解決

易程序的較多，而注重高校房改房所有權的物權性

易將其存在的物權限制以一定的方法加以消除，從

質的剖析較少。筆者認為，房屋產權交易應從交易

主體、產權的法律性質、交易條件、交易程序幾個方

面考慮，特別要注重高校房改房產權的性質的確立。

傳統的法學理論中將物權分為自物權和他物權，將

自物權界定為完全物權，將他物權界定為限制物權。

而在當今市場經濟體制下，利用他人的財產組織取

得最大限度的經濟效益和社會效益的做法普遍存

在，在產權上同時設置自物權和他物權，形成交叉結

合，使所有權的權能與產權人分離的做法也得到有

關法律的支持。然而，任何權利都是有限制的，自由

的條件性又是確定無疑的，離開了限制，這一自由所

期待的利益就不會轉化為現實。住房所有權也不例

外，而高校的建房土地屬于劃撥土地，所以在進行產

權的交易時必須取得國家對于土地處置的認可。對

此，到底如何規范，是以交納土地出讓金的方式變化

土地的存在方式，還是從產權人手中扣除相應比例

的收益彌補福利房建設時的投入？這應該是高校建

立住房交易平臺通過實證加以證明和研究的重點。

在此問題上，“央產房”的解禁提供了很好的參照

（２００３年發布的《中央在京單位已購公有住房上市

出售管理辦法》明確了對與高校房改房類似性質的

“央產房”解禁，可以上市交易，并規定由產權人補交

土地出讓金，已購公房上市收益全部歸產權人個人

而使房改房產權通過上市交易完成市場性轉換。目

前，部分高校住房交易平臺的啟動和運作正是這一

方面有益的嘗試。

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