業主自治管理方案

2023年12月27日發(作者：員工崗位職責范本)

業主自治管理方案

為徹底擺脫小區收費高、服務差的物業服務現狀，堅持人性化、專業化、法制化、規范化、程序化和高效率的全體業主參與管理原則，與小區業主家人共同打造小區平安、和諧、溫馨的居住環境，特制定符合本小區的自治（自管）方案。

一、自治（自管）方式

1、由小區業主委員會聘請專業物業服務人（公司），從事小區物業、財務管理公司。目前業主委員會通過前期大量摸底和甄選，共收到四家物業服務企業的服務意向，后續由業主委員會共同決議通過招標或協議的方式選擇，選擇后由業主委員會和業主代表對物業公司進行考核，根據考核結果再與其簽訂物業服務合同并在小區內公示。

2、物業服務人（公司）受業主委員會委托，受業主委員會和全體業主監督，代表業主委員會對小區物業進行管理服務，向業主委員會和小區業主負責并定期報告工作，業主委員會全體成員不直接參與具體物業服務工作。在必要時業主委員會可通過協議或招標方式對學府城小區各項物業管理服務進行選擇。

3、財務管理：由小區業主委員會聘請專業的物業公司對小區各項費用進行統一代收代繳，負責處理各項財務工作。物業服務財務實行獨立核算，財務人員對業主委員會負責，嚴格執行收支兩條線的財務管理制度。收費進入專用賬戶，定期公布收支明細，接受全體業主和業主委員會監督。

4、保安、保潔、綠化服務及工程維修：由小區業主委員會聘請專業物業保安、保潔、綠化及工程維修公司（人員）對小區進行相關領域專業化管理。如果條件允許的情況下，業主委員會將要求相關單位非專業技術人員優先在本小區招聘。如保潔、保安、客服等，專業技術人員招聘具有相關資質的人員。

5、電梯維保由專業維保公司負責，實行標準化管理。目前業主委員會通過前期大量摸底和甄選，共收到三家電梯維保服務企業的服務意向，后續由業主委員會共同決議，通過招標或協議的方式選擇，選擇后由業主委員會和業主代表每年對電梯維保公司進行考核，根據考核結果再與其簽訂委托維保服務合同。

6、日常管理及小修小補費用與物業費收入實現收支平衡，定期在小區公示。

7、開通24小時自治（自管）服務熱線 ，負責溝通處理各項物業服務問題。

8、自治（自管）期間，所有結余費用歸全體業主所有，每年定額留取部分備用資金后，多余資金全部返還業主或者沖抵第二年物業費。遇有設施設備大、中修，更新改造及突發性緊急維修，按常規啟動小區維修資金解決費用問題，盡量避免業主共同籌資。

9、維修、安防、保潔、綠化等均按照《普通住宅小區物業管理服務等級標準》一、二、三級標準執行，低于等外（最低）

標準收費。

10、開通24小時自治（自管）服務救援熱線 ，15分鐘內趕到并及時進行處理小區內突發事件，如：半夜發燒送診、搬家人力不足、重物上樓、水、電、氣維修等。

11、開通業主監督委員會投訴熱線 ，如遇到業委會人員、服務人員的違規問題，可以第一時間予以投訴舉報，業委會接受一切來自業主的監督與建議。

二、為保持前期穩定，部分項目暫時按照前期收費標準執行，后期根據實際運行情況核算后所有結余全部返還業主，本小區所有收費，努力做到全市最低收費標準（目前所有費用均已按照全市最低標準執行)：

1、多層（暫行）：0.4元/平方米/月（原0.45/平方米/月）；

2、小高層、高層（暫行）：0.9元/平方米/月（原1元/平方米/月)；

3、商業（暫行）：2.4元/平方米/月（原2.5元/平方米/月）；

4、水費（暫行）：按市政供水價格，不增加任何額外費用；

5、衛生費（暫行），按市政府規定代收；

6、電梯費（暫行）：高層2-6層0.3元/平方米/月，每5層增加0.05元/平方米/月。小高層2-6層0.4元/平方米/月，7-11層0.45元/平方米/月。多層2-6層0.45元/平方米/月。注：小區所有一樓均免電梯費（全市首次實現）；

7、公共耗能費（暫行）：每戶每月5元（原每戶每月9.8元）；

8、地上、地下停車費均按照（暫行）1元/24小時（原2元/24小時)，外來車輛按照每小時2塊收取。

因牽扯到人員工資、設備保養、日常維護與繳費率等多方面因素，目前暫時按照此標準收費，本次降費預計共累計為小區業主節約116萬元左右，同時業委會將半年對物業成本核算一次，及時快速進行收費調整，努力使得提質降費落到實處。

三、經費開支

1、用于安防、車輛管理、保潔、綠化和水電等運行的開銷及所有費用每年定期公開，接受業主監督。

2、水費：實際發生費用。

3、物業設施費用：按實際產生計算。

4、以上人工費用和日常管理及小修小補費用與每月物業費收入實現收支平衡，每年在小區公示。

5、小區的各項公共收益將由業委會每年根據實際情況，留存基本運行費用后，以現金、物業費抵扣或以物品形式返還業主。

6、自治（自管）最終目標為提質降費，爭取在1年之內將小區物業費減免到全市最低標準，努力實現全市最低繳費，享受全市最好服務。

7、此自治（自管）方案經業主大會通過后，全權由業主委

員會行使此自治（自管）方案（含各項合同方案），附帶服務合同不需再次召開業主大會，必要時只需在公示欄公布即可。

以上內容均為征求意見稿，歡迎小區家人積極向業委會提出更多合理化建議，我們將在第一時間予以處理和回復，征求意見截止日期2022年8月19日。

聯系電話：

***小區業主委員會

2022年8月12日