2017東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告

2024年1月8日發(fā)(作者：提心吊膽)

2017年?yáng)|明縣建制鎮(zhèn)

土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)

更 新 報(bào) 告

東明縣國(guó)土資源局

二〇一七年十二月

目 錄

第一部分 工作報(bào)告 ························································· -1-

第一節(jié)

工作概況········································································· -

1

-

第二節(jié)

工作步驟········································································· -

2

-

第三節(jié)

工作結(jié)果········································································· -

5

-

第四節(jié)

取得的主要成果和經(jīng)驗(yàn)體會(huì) ················································ -

8

-

第二部分 技術(shù)報(bào)告 ······················································ - 11 -

第一章 概述 ··············································································· - 13 -

第一節(jié)

自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 ························································ -

13

-

第二節(jié)

建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新概述 ·················································· -

24

-

第二章 資料調(diào)查 ········································································ - 35 -

第一節(jié)

工作底圖數(shù)據(jù)收集與整理 ·················································· -

35

-

第二節(jié)

土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估資料調(diào)查 ································ -

37

-

第三章 土地定級(jí) ········································································ - 42 -

第一節(jié)

土地定級(jí)的基本方法 ························································ -

42

-

第二節(jié)

定級(jí)因素、因子體系的建立 ··············································· -

44

-

第三節(jié)

土地定級(jí)因素整理與分析量化 ············································ -

48

-

第四節(jié)

土地級(jí)別劃分 ································································· -

68

-

第四章 基準(zhǔn)地價(jià)更新 ·································································· - 76 -

第一節(jié)

基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估的主要步驟 ············································ -

76

-

i

第二節(jié)

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估參數(shù)的確定 ·················································· -

76

-

第三節(jié)

樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算 ······························································ -

83

-

第四節(jié)

地價(jià)樣點(diǎn)的檢驗(yàn)與剔除 ····················································· -

90

-

第五節(jié)

基準(zhǔn)地價(jià)的綜合確定 ························································ -

92

-

第六節(jié)

基準(zhǔn)地價(jià)成果分析 ··························································· -

94

-

第五章 基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的建立 ·················································· - 100 -

第六章 更新成果及應(yīng)用 ································································ - 115 -

第一節(jié)

更新成果······································································ -

115

-

第二節(jié)

成果特點(diǎn)與應(yīng)用 ···························································· -

116

-

第三部分 附件 ·························································· - 121 -

ii

第一部分

工作報(bào)告

東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告

第一節(jié) 工作概況

東明縣建制鎮(zhèn)上一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作于2014年完成，基準(zhǔn)地價(jià)成果公布實(shí)施后，對(duì)全面推進(jìn)土地使用制度改革，調(diào)控土地市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。但由于基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)效性一般只有三年，現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)至2017年1月1日已到更新期限。為保持建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性，發(fā)揮建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)在土地市場(chǎng)和土地資產(chǎn)管理中的作用，更好地服務(wù)于全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)）和《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)）、山東省人民政府《關(guān)于實(shí)施協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（魯政發(fā)[2006]5號(hào)文）、山東省國(guó)土資源廳《關(guān)于開展2016年度城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（魯國(guó)土資字[2015]498號(hào)）和《菏澤市國(guó)土資源局關(guān)于開展建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（菏國(guó)土資發(fā)[2016]189號(hào)）文件精神要求以及菏澤市國(guó)土資源局的工作部署，為保持城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的統(tǒng)一性和連續(xù)性，開展東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。本次工作主要涉及原有9個(gè)建制鎮(zhèn)（東明集鎮(zhèn)、劉樓鎮(zhèn)、三春集鎮(zhèn)、菜園集鎮(zhèn)、馬頭鎮(zhèn)、武勝橋鎮(zhèn)、陸圈鎮(zhèn)、沙窩鎮(zhèn)、大屯鎮(zhèn)）的更新和新增1個(gè)建制鎮(zhèn)（小井鎮(zhèn)）的基準(zhǔn)地價(jià)制訂。

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東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告

第二節(jié) 工作步驟

結(jié)合東明縣的實(shí)際情況，整個(gè)工作程序分為三個(gè)階段，即準(zhǔn)備階段；實(shí)施階段；聽證、驗(yàn)收、公布實(shí)施階段。

一、準(zhǔn)備階段

（一）任務(wù)的提出和報(bào)批

根據(jù)山東省國(guó)土資源廳《關(guān)于開展2015年度城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（魯國(guó)土資字[2015]498號(hào)）和《菏澤市國(guó)土資源局關(guān)于開展建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（菏國(guó)土資發(fā)[2016]189號(hào)）文件的精神，結(jié)合東明各建制鎮(zhèn)實(shí)際，東明縣國(guó)土資源局以《關(guān)于開展東明縣建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的請(qǐng)示》，報(bào)請(qǐng)縣人民政府批準(zhǔn)，并根據(jù)《東明縣人民政府辦公室關(guān)于開展建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的通知》（東政辦字[2017]2號(hào)）開展東明縣建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新與制訂工作。

（二）建立組織

為保證工作的順利完成，縣政府成立了東明縣建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，總體上由基準(zhǔn)地價(jià)更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌把握，負(fù)責(zé)具體實(shí)施工作。具體技術(shù)工作委托菏澤市豐緣地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)實(shí)施。

（三）做好宣傳發(fā)動(dòng)與技術(shù)培訓(xùn)

該項(xiàng)工作涉及面廣、量大、技術(shù)性強(qiáng)，為確保此項(xiàng)工作的順利完成，首先召開領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，對(duì)該項(xiàng)工作進(jìn)行布置安排，并進(jìn)行- 2 -

東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告

了各種形式的廣泛宣傳，使該項(xiàng)工作深入人心，并取得各方的支持。其次，舉辦培訓(xùn)班。對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，請(qǐng)專家授課，重點(diǎn)解決技術(shù)性難題，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）制定工作時(shí)間進(jìn)度表及各種調(diào)查表

為確保該工作的開展，制定了工作時(shí)間進(jìn)度表。從2017年3月1日至2017年4月15日為準(zhǔn)備階段；2017年4月16日至5月30日為外業(yè)調(diào)查階段；2017年6月1日至9月30日為內(nèi)業(yè)整理及成果資料形成階段；2017年10月至12月為成果預(yù)審、聽證及驗(yàn)收階段。

按照規(guī)程要求，通過分析、篩選，我們制定了各種調(diào)查表格。

二、實(shí)施階段

實(shí)施階段是該項(xiàng)工作的關(guān)鍵階段，分為外業(yè)調(diào)查、內(nèi)業(yè)整理、成果資料形成三個(gè)步驟。

（一）資料收集和外業(yè)調(diào)查

我們主要采取了四種方法收集資料：一是召開東明縣建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，將所需資料分解到各有關(guān)部門，由各有關(guān)部門按要求、及時(shí)提供資料；二是直接到有關(guān)單位上門收集資料；三是從縣國(guó)土資源局的利用股、地籍股、市場(chǎng)管理所收集有關(guān)地價(jià)資料；四是由外業(yè)調(diào)查人員，分組包干實(shí)地調(diào)查樣點(diǎn)地價(jià)資料。采用重點(diǎn)調(diào)查與抽樣調(diào)查方法，采取表格調(diào)查與走訪調(diào)查相結(jié)合的方式，調(diào)查收集到的資料主要有各用途地價(jià)交易樣點(diǎn)資料，土地定級(jí)數(shù)據(jù)資料表格及其他圖件、規(guī)劃資料和相關(guān)背景資料等，滿足了開展工作需要。

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東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告

（二）內(nèi)業(yè)整理

對(duì)收集到的定級(jí)估價(jià)資料分析整理，建立建制鎮(zhèn)土地定級(jí)因素指標(biāo)體系，采用特爾斐法確定定級(jí)因素因子的權(quán)重，利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)分析、處理土地定級(jí)數(shù)據(jù)和調(diào)查樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，落實(shí)土地級(jí)別界線，確定商服、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。同時(shí)按照《山東省國(guó)土資源廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（魯國(guó)土資字[2017]273號(hào)）和《公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)要求》，制定了公共管理與公共服務(wù)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。為了便于利用基準(zhǔn)地價(jià)成果，建立了宗地地價(jià)修正體系，編制了商業(yè)、住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務(wù)用地的宗地價(jià)格修正系數(shù)表和宗地地價(jià)指標(biāo)說(shuō)明表，形成了東明縣建制鎮(zhèn)土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)更新的初步成果。

（三）完善成果

初步成果形成后，廣泛征詢有關(guān)部門及各建制鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)和專家意見，按照征詢意見對(duì)初步成果進(jìn)行合理修改完善。

三、預(yù)審、聽證階段

將修改完善后的成果上報(bào)菏澤市國(guó)土資源局進(jìn)行預(yù)審，根據(jù)預(yù)審意見對(duì)成果進(jìn)行修改。修改完善后，按國(guó)土資源聽證相關(guān)規(guī)定舉行聽證會(huì)，對(duì)成果進(jìn)行聽證，聽取聽證代表對(duì)更新成果的意見和建議，對(duì)照聽證代表的意見對(duì)成果進(jìn)行合理修改后，報(bào)請(qǐng)市國(guó)土資源局對(duì)成果進(jìn)行驗(yàn)收。

四、驗(yàn)收階段

聽證會(huì)階段完成之后，市國(guó)土資源局專家驗(yàn)收組將對(duì)東明縣建- 4 -

東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告

制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果進(jìn)行全面驗(yàn)收。

第三節(jié) 工作結(jié)果

一、土地級(jí)別

表1 東明縣各建制鎮(zhèn)土地級(jí)別邊界描述及面積統(tǒng)計(jì)表

單位：公頃

評(píng)價(jià)區(qū) 評(píng)價(jià)價(jià)土地

名稱 區(qū)面積 級(jí)別

土地級(jí)別邊界

級(jí)別

面積

82

級(jí)別

比例

17.56%

東至棉站東邊界及富民路向東70米處平行線；一 南至東明二中及棉站南邊界；西至河溝、東明二中西邊界；北至五干渠。

東明集鎮(zhèn) 467

二

三

一

劉樓鎮(zhèn) 223

二

三

東至康莊路、農(nóng)村道路；南至東魚河；西至永樂路；北至清水街。

二級(jí)地以外、評(píng)價(jià)區(qū)范圍以內(nèi)的部分

東至金水商貿(mào)城、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)東邊界；南至河渠；西至河渠；北至信用社、鎮(zhèn)政府交警隊(duì)北邊界。

東至化工廠以東道路；南至交管所北邊界；西至評(píng)價(jià)區(qū)邊界；北至煤站北居民點(diǎn)。

二級(jí)地以外、評(píng)價(jià)區(qū)范圍以內(nèi)部分。

179

206

35

38.33%

44.11%

15.70%

65

123

29.15%

55.16%

陸圈鎮(zhèn) 206

東至鎮(zhèn)聯(lián)中小學(xué)東邊界；南至商貿(mào)城、稅務(wù)所、糧所、鎮(zhèn)家屬院、農(nóng)技中學(xué)南邊界；西至天河一

山莊及商貿(mào)城西邊界；北至農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)站陸圈村居民點(diǎn)北邊界。

二 一級(jí)地以外、評(píng)價(jià)區(qū)范圍以內(nèi)的部分。

60 29.13%

146

71

144

162

330

122

70.87%

33.02%

66.98%

32.93%

67.07%

27.85%

三春集鎮(zhèn) 215

東至東街居民點(diǎn)、鎮(zhèn)政府東邊界；南至醫(yī)院南一 110米居民點(diǎn)；西至西街、三春中學(xué)；北至南郭寨路。

二 一級(jí)地以外、評(píng)價(jià)區(qū)范圍以內(nèi)的部分。

馬頭鎮(zhèn) 492

東至賈莊東邊界及衛(wèi)生院以東道路；南至趙王一 河；西至西瓜市場(chǎng)西邊路及西街居民點(diǎn)邊界；北至公路段以北道路。

二 一級(jí)地以外、評(píng)價(jià)區(qū)范圍以內(nèi)的部分

武勝橋鎮(zhèn) 438

東至預(yù)制板廠、變電站、明勝油脂有限公司東一 邊界；南至老鄉(xiāng)政府、菌種廠南邊界；西至武勝橋鎮(zhèn)政府西邊界；北至武勝橋鎮(zhèn)初級(jí)中學(xué)及- 5 -

東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告

供銷社北邊界。

二

一

大屯鎮(zhèn) 156

二

一級(jí)地以外、評(píng)價(jià)區(qū)范圍以內(nèi)的部分

東至健康路；南至文化路；西至汽車站以西道路向西約460米處平行線；北至改造新區(qū)。

一級(jí)地以外、評(píng)價(jià)區(qū)范圍以內(nèi)的部分。

316

54

102

94

257

72.15%

34.62%

65.38%

26.78%

73.22%

菜園集鎮(zhèn) 351

東至拖拉機(jī)站及菜園集鎮(zhèn)中心小學(xué)東邊界；南一 至李寨村以南道路；西至106國(guó)道線；北至東干渠。

二 一級(jí)地以外、評(píng)價(jià)區(qū)范圍以內(nèi)的部分。

沙窩鎮(zhèn) 274

東至鎮(zhèn)政府以東道路向東約10米處平行線；南至鎮(zhèn)中學(xué)以南道路向南約15米處平行線；西至一

吳西街西邊界及106國(guó)道線向西約200米處平行線；北至蛋糕廠以南道路。

二 一級(jí)地以外、評(píng)價(jià)區(qū)范圍以內(nèi)的部分。

東至商貿(mào)路；南至小井鎮(zhèn)衛(wèi)生院、健康路與小井鎮(zhèn)初級(jí)中學(xué)；西至國(guó)強(qiáng)路；北至裴子巖河。

一級(jí)地以外、評(píng)價(jià)區(qū)范圍以內(nèi)的部分。

79 28.83%

195 71.17%

一

小井鎮(zhèn) 161

二

49

112

30.43%

69.57%

二、基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果

本次更新基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定為：

（1）土地權(quán)利狀況為完整的國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)。

（2）基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為2017年1月1日。

（3）土地開發(fā)程度：各類用途的土地開發(fā)程度，一級(jí)土地設(shè)定為“五通一平”（包括通路、通上水、通下水、通電、通訊，場(chǎng)地內(nèi)土地平整），二、三級(jí)土地設(shè)定為“三通一平”（包括通路、通電、通訊，場(chǎng)地內(nèi)土地平整）。

（4）標(biāo)準(zhǔn)容積率：商服用地為1.2，住宅用地為1.2，工業(yè)用地為1.0，公共管理與公共服務(wù)用地1.2。

（5）土地使用年期為法定最高出讓年期，即商服用地40年，- 6 -

東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告

住宅用地70年，工業(yè)用地50年，公共管理與公共服務(wù)用地50年。

（6）土地還原利率為6%。

各建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果如下表：

表2 東明縣各建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果

級(jí)別

一

東明集鎮(zhèn) 二

三

一

劉樓鎮(zhèn) 二

三

三春集鎮(zhèn)

一

二

一

二

一

二

一

二

一

二

一

二

一

二

一

二

商服 住宅 工業(yè)

公共管理與公共服務(wù)用地

名稱

元/平方米 萬(wàn)元/畝 元/平方米 萬(wàn)元/畝 元/平方米 萬(wàn)元/畝 元/平方米 萬(wàn)元/畝

600

480

391

545

440

367

524

382

500

368

496

374

495

365

493

363

485

360

480

355

460

328

40

32

26.07

36.33

29.33

24.47

34.93

25.47

33.33

24.53

33.07

24.93

33

24.33

32.87

24.2

32.33

24

32

23.67

30.67

21.87

467

388

303

440

349

288

392

313

385

305

369

302

386

308

407

325

362

290

360

285

350

273

31.13

25.87

20.2

29.33

23.27

19.2

26.13

20.87

25.67

20.33

24.6

20.13

25.73

20.53

27.13

21.67

24.13

19.33

24

19

23.33

18.2

225

189

167

211

183

165

194

165

227

172

192

164

226

172

237

173

218

168

190

160

187

160

15

12.6

11.13

14.07

12.2

11

12.93

11

15.13

11.47

12.8

10.93

15.07

11.47

15.8

11.53

14.53

11.2

12.67

10.67

12.47

10.67

374

310

242

352

279

230

314

251

308

244

295

242

309

246

326

260

290

232

288

228

280

218

24.93

20.67

16.13

23.47

18.60

15.33

20.93

16.73

20.53

16.27

19.67

16.13

20.60

16.40

21.73

17.33

19.33

15.47

19.20

15.20

18.67

14.53

菜園集鎮(zhèn)

馬頭鎮(zhèn)

武勝橋鎮(zhèn)

陸圈鎮(zhèn)

沙窩鎮(zhèn)

大屯鎮(zhèn)

小井鎮(zhèn)

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東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告

第四節(jié) 取得的主要成果和經(jīng)驗(yàn)體會(huì)

一、主要成果

（一）成果報(bào)告

1、東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告

2、東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

（二）成果圖件

1、東明縣各建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖

（三）數(shù)據(jù)資料

1、東明縣建制鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子作用分值數(shù)據(jù)庫(kù)

2、東明縣建制鎮(zhèn)土地定級(jí)單元總作用分值數(shù)據(jù)庫(kù)

3、東明縣各建制鎮(zhèn)地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)

4、東明縣各建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系

二、經(jīng)驗(yàn)體會(huì)

本次基準(zhǔn)地價(jià)更新工作為今后加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理和政府調(diào)控土地市場(chǎng)提供了科學(xué)依據(jù)。同時(shí)也培養(yǎng)和鍛煉了一批吃苦耐勞、刻苦鉆研、扎實(shí)工作的技術(shù)隊(duì)伍，為以后更好的開展國(guó)土資源新業(yè)務(wù)積累了經(jīng)驗(yàn)，我們深深的體會(huì)到：

（一）領(lǐng)導(dǎo)重視是搞好工作的關(guān)鍵

建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作時(shí)間緊、任務(wù)重、涉及面廣?？h政府對(duì)此項(xiàng)工作十分重視，專門成立了基準(zhǔn)地價(jià)更新領(lǐng)導(dǎo)小組，分管縣長(zhǎng)掛帥指揮，做了大量協(xié)調(diào)工作。國(guó)土資源局分管領(lǐng)導(dǎo)具體負(fù)責(zé)，確保了整- 8 -

東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告

個(gè)工作的順利進(jìn)行。

（二）部門協(xié)調(diào)配合是順利完成工作的基礎(chǔ)

建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，從計(jì)劃準(zhǔn)備到完成成果，我們得到了政府各部門、縣國(guó)土資源局各股室和各建制鎮(zhèn)的大力支持配合，在資料收集上給予了大力幫助，為更新工作的順利完成打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）建立一支任勞任怨、工作扎實(shí)的技術(shù)隊(duì)伍是完成工作的保證

建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新是一項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)且工作量繁雜的工作，我們的外業(yè)調(diào)查人員盡職盡責(zé)，提高了調(diào)查質(zhì)量和工作進(jìn)度；內(nèi)業(yè)處理工作人員高度的敬業(yè)精神和科學(xué)認(rèn)真的態(tài)度，使我們高質(zhì)量完成這一任務(wù)的目標(biāo)得到了實(shí)現(xiàn)，這是順利完成此項(xiàng)工作的可靠保證。

（四）運(yùn)用先進(jìn)的設(shè)備和軟件系統(tǒng)是順利完成更新工作的有效途徑

建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作內(nèi)業(yè)處理由菏澤市豐緣地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)，他們運(yùn)用了Mapinfo、Arcgis、土地定級(jí)估價(jià)系統(tǒng)等軟件進(jìn)行本次工作，使完成的成果更具科學(xué)性、實(shí)用性和現(xiàn)勢(shì)性，為我們以后做好其他業(yè)務(wù)工作提供了借鑒。

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第二部分

技術(shù)報(bào)告

東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

第一章 概述

第一節(jié) 自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況

一、全縣基本狀況

（一）地理位置與行政區(qū)劃

東明縣位于黃淮平原，在山東省最西南部，處于新亞歐大陸橋產(chǎn)業(yè)帶上，是黃河入魯?shù)谝豢h也是山東省重要的石油化工基地，位于北緯34°58′～35°25′，東經(jīng)114°48′～115°16′之間。東接菏澤市牡丹區(qū)、東南與曹縣為鄰，南與河南省蘭考縣接壤，西和北隔黃河分別與河南省長(zhǎng)垣縣、濮陽(yáng)市毗鄰。縣境南北最長(zhǎng)55公里，東西最寬35公里，總面積1369.8平方公里。東明縣城東北距濟(jì)南市278公里，東距菏澤市30公里，西距河南省長(zhǎng)垣縣35公里，西南距河南省蘭考縣67.5公里，北距河南省濮陽(yáng)市45公里。

圖1-1 東明縣區(qū)域位置分析圖

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東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

東明縣現(xiàn)轄城關(guān)街道、漁沃街道兩個(gè)街道辦事處，十個(gè)鎮(zhèn)（武勝橋、陸圈、東明集、劉樓、大屯、馬頭、三春集、菜園集、沙窩、小井），兩個(gè)鄉(xiāng)（焦園、長(zhǎng)興集）和一個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，400個(gè)行政村，總面積1369.8平方公里，總?cè)丝诩s為81萬(wàn)人。

（二）自然條件

1、氣候

東明縣屬于溫帶大陸性季風(fēng)氣候。年平均氣溫13.6℃，最熱月平均氣溫26.9℃（七月），最冷月平均氣溫-1.5℃（一月），無(wú)霜期為222天，歷年平均降水量為624.1毫米，最多降水量一般出現(xiàn)在8月份為165.9毫米，最少降水量一般出現(xiàn)在10月份為4.6毫米。全年降水集中在夏季占58.1%，其次為秋季占22.4%，春季占16.5%，冬季僅占3%。降水不均的特點(diǎn)，易導(dǎo)致春旱秋澇，但雨熱同季的氣候，有利于農(nóng)作物的生長(zhǎng)。年日照時(shí)數(shù)為2440小時(shí)，年平均日照率為55%。

2、地形地貌

東明縣地形自西南向東北微傾，全縣地勢(shì)平坦，地表無(wú)明顯起伏。西、北兩面臨黃河，由于黃河漫灘決口、泥沙沉淀等原因。黃河灘區(qū)高于非灘區(qū)，微地貌較為復(fù)雜，海拔最高點(diǎn)在焦園鄉(xiāng)的南王莊村，高程67.5米，最低點(diǎn)在武勝橋鎮(zhèn)霍占村，高程54米。微地貌可分為六大類型：河灘高地、決口扇形地、緩平坡地、淺平洼地、背河槽狀洼地、黃河灘涂。

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東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

3、土壤

東明縣土壤類型依氣候，地形地貌和水文地質(zhì)條件的差異，形成了較為多樣的土壤類型，由西南向東北依次分布著潮土、鹽土、風(fēng)沙土三個(gè)土類，其中潮土多為壤質(zhì)，是我縣主要農(nóng)業(yè)土壤。

4、水文

東明縣水利資源豐富，地表水以黃河水為主，流經(jīng)長(zhǎng)度66公里，十三條人工河道分屬洙趙新河和東魚河兩大水系，均向東注入南四湖。

（三）自然資源狀況

石油天然氣資源。中原油田的馬廠、橋口、徐集三個(gè)礦區(qū)在我縣境內(nèi)，已探明原油儲(chǔ)量21.6 億噸，天然氣儲(chǔ)量600億立方米。

農(nóng)副產(chǎn)品資源。東明縣是全國(guó)商品糧基地縣，國(guó)務(wù)院命名的“西瓜之鄉(xiāng)”和全國(guó)平原綠化先進(jìn)縣，農(nóng)副產(chǎn)品種類齊全，量大質(zhì)優(yōu)。

水、電、地?zé)豳Y源。境內(nèi)黃河河道長(zhǎng)67公里，年均可引用黃河水3 億多立方米，地下水儲(chǔ)量3 億多立方米，加上年降水4.6億立方米，河水和地下水資源年均利用總量10 億立方米以上。

（四）城市交通

東明縣交通發(fā)達(dá)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有106國(guó)道、東豐、東蘭三條公路貫通，新兗石鐵路橫貫城區(qū)南部，西連京廣線，東接京九線，東蘭公路通連魯豫，日東高速成為貫通東西的大動(dòng)脈。城市建成區(qū)內(nèi)路網(wǎng)四通八達(dá)，主次干道相連，配套設(shè)施齊全。

（五）歷史沿革

東明古城魏國(guó)戶牖邑，在今蘭考縣境內(nèi)。東明縣建置于西漢建- 15 -

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元元年（前140年），史稱東昏，公元9年改為東明，沿用至今。

民國(guó)初期東明縣屬直隸省大名府。1938年10月，東明、曹縣、考城三縣結(jié)合部建立考城抗日民主政府，1939年3月撤消。

中華人民共和國(guó)建立后，1949年10月，東明縣屬平原省菏澤專區(qū)。1952年11月30日，撤消平原省，東明縣歸屬河南省鄭州專區(qū)。1955年10月，東明縣改屬開封專區(qū)。1963年4月，東明縣改屬山東省菏澤專區(qū)（后更名為菏澤市）。

1949年全縣劃分10個(gè)區(qū)，195個(gè)行政區(qū)，833個(gè)自然村； 1955年9月合并為5個(gè)區(qū)，同年12月將5個(gè)區(qū)劃為13個(gè)鄉(xiāng)，1個(gè)鎮(zhèn)，38個(gè)一般鄉(xiāng)；1985年全縣設(shè)置3個(gè)鎮(zhèn)，110個(gè)鄉(xiāng)，轄586個(gè)行政村，917個(gè)自然村。2004年全縣設(shè)置7個(gè)鎮(zhèn)，6個(gè)鄉(xiāng)，轄395個(gè)行政村。目前，發(fā)展為兩個(gè)街道辦事處，10個(gè)鎮(zhèn)，兩個(gè)鄉(xiāng)和一個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，400個(gè)行政村。

（六）社會(huì)經(jīng)濟(jì)

東明縣把推動(dòng)發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)，凝心聚力穩(wěn)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力持續(xù)增強(qiáng)。2016年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到280億元，年均增長(zhǎng)13%；公共財(cái)政預(yù)算收入16.47億元，年均增長(zhǎng)9%；進(jìn)出口總額140億元，年均增長(zhǎng)16.8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額121億元，年均增長(zhǎng)14%；城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入分別達(dá)到21353元、10680元；金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)到240億元和194億元；固定資產(chǎn)投資達(dá)到153億元。

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二、各建制鎮(zhèn)基本情況

（一）東明集鎮(zhèn)

東明集鎮(zhèn)位于東明縣中部，鎮(zhèn)政府駐地距縣城16公里，北依城關(guān)街道辦事處，東靠陸圈鎮(zhèn)、大屯鎮(zhèn)，南鄰小井鎮(zhèn)，西接劉樓鎮(zhèn)、沙窩鎮(zhèn)，總面積108平方公里，全鎮(zhèn)轄41個(gè)行政村，56個(gè)自然村，1.3萬(wàn)戶，5.6萬(wàn)人。是經(jīng)山東省政府首批命名的中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是“中國(guó)西瓜之鄉(xiāng)”，富硒西瓜主產(chǎn)區(qū)。

東明集鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)突出，尤其是西瓜種植歷史悠久，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，基本設(shè)施明顯改善，新農(nóng)村建設(shè)功效顯著。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，畜牧業(yè)和二、三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，社會(huì)治安狀況良好。

東明集鎮(zhèn)交通便利，東北分別臨靠京九鐵路，新石鐵路和日東高速公路，西、南相連106國(guó)道和220國(guó)道，東蘭公路和長(zhǎng)金公路呈十字交叉縱橫全境，鎮(zhèn)境內(nèi)已基本實(shí)現(xiàn)村村通公路，交通四通八達(dá)。

（二）劉樓鎮(zhèn)

劉樓鎮(zhèn)地處東明縣中西部，鎮(zhèn)政府駐地劉樓村位于縣城西南方二十公里處，是經(jīng)省政府命名的中心鎮(zhèn)。該鎮(zhèn)東與東明集鎮(zhèn)毗鄰，東南與小井鎮(zhèn)搭界,南與三春集鎮(zhèn)相連，西靠黃河大堤，與長(zhǎng)興集鄉(xiāng)為鄰，北與沙窩鎮(zhèn)接壤，轄區(qū)面積84.9平方公里，下轄30個(gè)行政村，75個(gè)自然村，1.15萬(wàn)戶，總?cè)丝?.6萬(wàn)人，耕地面積7.9萬(wàn)畝。

劉樓鎮(zhèn)屬黃河沖積平原，地貌受黃河淤泥的影響，屬扇形決堤口。地形由西南向東北緩緩傾斜，地勢(shì)平坦，土質(zhì)以粘質(zhì)灌淤潮土- 17 -

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為主，少量為沙質(zhì)潮土、壤質(zhì)潮土。劉樓鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以農(nóng)業(yè)為主，種植農(nóng)作物以小麥、玉米、大豆、棉花、西瓜為主。

劉樓鎮(zhèn)交通便利，106國(guó)道從境內(nèi)南北貫通，與縣道長(zhǎng)金路在鎮(zhèn)區(qū)交匯，王（店）?。ň┕泛退牧鴺渲榴R場(chǎng)公路分別從鎮(zhèn)南部和東部經(jīng)過，全鎮(zhèn)已基本實(shí)現(xiàn)村村通公路，公路長(zhǎng)度達(dá)到150多公里，交通條件極為優(yōu)越。

（三）馬頭鎮(zhèn)

馬頭鎮(zhèn)位于東明縣的最南端，地處兩?。ㄉ綎|、河南）、三縣（東明縣、曹縣、蘭考縣）交界處，面積92.4平方公里，耕地9.2萬(wàn)畝，人口3.7萬(wàn)人，轄18個(gè)行政村，39個(gè)自然村。

馬頭鎮(zhèn)屬黃河沖積平原，土質(zhì)優(yōu)良，地勢(shì)平坦，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以農(nóng)業(yè)為主，主要農(nóng)作物有小麥、玉米、花生、棉花、西瓜、蔬菜等，是東明縣重要的糧、棉、油主產(chǎn)區(qū)和省級(jí)優(yōu)質(zhì)小麥繁育基地，盛產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)西瓜遠(yuǎn)銷全國(guó)各地。主要畜產(chǎn)品主要有魯西黃牛、青山羊、小尾寒羊、雜交波爾山羊等。工副業(yè)項(xiàng)目有板材加工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、工藝品加工、建筑、運(yùn)輸?shù)龋菛|明縣板材生產(chǎn)加工基地。

馬頭鎮(zhèn)交通便利，道路四通八達(dá)，東蘭公路縱貫?zāi)媳?，三莊公路橫穿東西，220國(guó)道、106國(guó)道在鎮(zhèn)南交匯，菏關(guān)高速在境內(nèi)設(shè)有出入道口，北距新石鐵路30公里，東距京九鐵路50公里。

（四）三春集鎮(zhèn)

三春集鎮(zhèn)位于河南、山東兩省交界處，南與河南蘭考縣固陽(yáng)鎮(zhèn)搭界，西臨黃河，北接劉樓鎮(zhèn)，東與馬頭鎮(zhèn)、小井鎮(zhèn)毗鄰，素有“山- 18 -

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東西南門戶”之稱?，F(xiàn)轄22個(gè)行政村，64個(gè)自然村，總面積71平方公里，耕地面積8.5萬(wàn)畝，總?cè)丝?.8萬(wàn)人。是山東省“明星鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“新型鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。轄區(qū)內(nèi)有黃河故道、黃河森林公園、韓廟等文化古跡和名勝景點(diǎn)。

三春集鎮(zhèn)屬黃河沖積平原，土質(zhì)優(yōu)良，地勢(shì)平坦，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以農(nóng)業(yè)為主，主要農(nóng)作物有小麥、玉米、花生、棉花、西瓜、蔬菜等。

三春集鎮(zhèn)交通非常便利，220國(guó)道橫穿東西，106國(guó)道經(jīng)鎮(zhèn)政府駐地縱貫?zāi)媳?，村村通上了柏油路，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)。北依新石鐵路、日東高速公路、南靠隴海鐵路和日南高速公路，東眺京九鐵路。

（五）陸圈鎮(zhèn)

陸圈鎮(zhèn)位于東明縣的東北部、與菏澤市牡丹區(qū)交界處，距東明縣城15公里。全鎮(zhèn)轄39個(gè)行政村，88個(gè)自然村，1.5萬(wàn)戶，總?cè)丝?.53萬(wàn)人，總面積130平方公里，耕地面積11.8萬(wàn)畝。

陸圈鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以農(nóng)業(yè)為主，主要農(nóng)作物有小麥、玉米、花生、棉花等。

陸圈鎮(zhèn)交通便利，346省道橫穿東西，村村基本通了柏油路，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)。東依京九鐵路，南臨新石鐵路，北靠日東高速公路。

（六）大屯鎮(zhèn)

大屯鎮(zhèn)地處魯豫兩省、東明縣、菏澤市牡丹區(qū)、曹縣、蘭考四縣區(qū)交界處，距東明縣城25公里，是我縣東南的主要門戶，現(xiàn)轄25個(gè)行政村，41個(gè)自然村，面積76平方公里，耕地8.8萬(wàn)畝，南北長(zhǎng)16公里，東西最窄處不足4公里，總?cè)丝?.4萬(wàn)人。

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該鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)越，境內(nèi)交通二縱四橫，交通十分便利。該鎮(zhèn)氣候溫和，資源豐富，主要盛產(chǎn)小麥、棉花、玉米、大豆、花生、西瓜等農(nóng)產(chǎn)品，是“中國(guó)西瓜之鄉(xiāng)”主產(chǎn)區(qū)之一，建立了獨(dú)有的商標(biāo)基地和產(chǎn)銷網(wǎng)絡(luò)，“大屯西瓜”品牌獨(dú)樹一幟。

2016年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值22.2億元；完成工商稅收3735.5萬(wàn)元；完成地方財(cái)政收入2047萬(wàn)元；固定資產(chǎn)投資完成6.7億元；農(nóng)民人均純收入達(dá)11985元；規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到26家；新增村級(jí)電商服務(wù)店16個(gè)，中小企業(yè)電商交易額度達(dá)2.4億元。

（七）武勝橋鎮(zhèn)

武勝橋鎮(zhèn)地處黃河中下游平原，山東西南部，位于黃河入魯?shù)谝豢h，東明縣城東北7千米處。東臨菏澤市，南倚蘭考，西望長(zhǎng)垣，北顧濮陽(yáng)，兼冀、魯、豫三省通衢之便，轄區(qū)耕地面積7萬(wàn)畝，總?cè)丝?.2萬(wàn)人。2010年12月，撤銷武勝橋鄉(xiāng)，以其原行政區(qū)域設(shè)立武勝橋鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府駐原武勝橋鄉(xiāng)政府駐地。

本鎮(zhèn)地處中原油田腹地，境內(nèi)石油、天然氣貯量豐富、品質(zhì)好，已建成105口天然氣井，日供氣量50萬(wàn)立方米。農(nóng)、副產(chǎn)品種類齊全、品質(zhì)優(yōu)良，本鎮(zhèn)及周邊地區(qū)棉花、小麥、水稻、玉米、大豆、花生種植面積大、產(chǎn)量高、品質(zhì)好，是全國(guó)有名的糧、棉、油生產(chǎn)基地。鎮(zhèn)內(nèi)有桑園面積1萬(wàn)多畝，年可生產(chǎn)蠶繭160萬(wàn)公斤，是菏澤市重點(diǎn)蠶繭基地。

武勝橋鎮(zhèn)境內(nèi)兗石鐵路，日東高速公路，沿黃公路橫穿東西，

106國(guó)道縱貫?zāi)媳薄?

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（八）菜園集鎮(zhèn)

菜園集鎮(zhèn)地處魯、豫兩省結(jié)合部、東明縣城北10公里，是著名思想家莊周的故里、山東省 “文明村鎮(zhèn)”。素有東明“北大門”之稱，“黃河岸邊一顆明珠”之美譽(yù)。菜園集鎮(zhèn)具有悠久的歷史和深厚的文化底蘊(yùn)，物華天寶，人杰地靈。這里有南華山遺址。旅游開發(fā)潛力巨大。境內(nèi)有著名的莊子主題文化紀(jì)念園，南華莊子觀重建落成，莊子墓、南華山遺址雖歷經(jīng)千年風(fēng)雨滄桑，當(dāng)年的風(fēng)韻仍然依稀可辨。沿黃河大堤占地4000畝的旅游休閑區(qū)已申報(bào)國(guó)家濕地公園旅游項(xiàng)目，莊周文化廣場(chǎng)、莊周書畫院、莊周水上公園、東明黃河公路大橋、黃河高村搶險(xiǎn)紀(jì)念碑、高村黃河險(xiǎn)工段、李屯文化生態(tài)旅游新村等旅游景點(diǎn)成為莊子文化和黃河文化旅游的一大亮點(diǎn)。

交通條件便利。境內(nèi)106國(guó)道貫穿南北，直達(dá)北京，南接日東高速公路和新石鐵路。橫貫東西的沿黃公路經(jīng)鎮(zhèn)駐地直達(dá)濟(jì)南，以及高海公路、高蘭公路等國(guó)道、省道、縣鎮(zhèn)級(jí)道路縱橫交織，形成了新型現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，使菜園集鎮(zhèn)成為魯、豫兩省重要的交通樞紐。

土特產(chǎn)品種多樣。西瓜以其“個(gè)大、瓤甜、味美”而譽(yù)滿中華大地；以盛產(chǎn)魯西黃牛、青山羊而著稱；黃河鯉魚、花鰱、白鰱等名優(yōu)特水產(chǎn)品久負(fù)盛名；灘區(qū)豐產(chǎn)林成為黃河岸邊一道靚麗的風(fēng)景線。

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（九）沙窩鎮(zhèn)

沙窩鎮(zhèn)位于山東省東明縣魯、豫兩省交匯處，是重要的商品集散地。沙窩鎮(zhèn)緊鄰東明縣城漁沃街道辦事處，鎮(zhèn)政府駐地位于東明縣城西南5公里處。全鄉(xiāng)轄區(qū)面積149.5平方公里，29個(gè)行政村，102個(gè)自然村，人口6.7萬(wàn)人，耕地11.7萬(wàn)畝。

沙窩鎮(zhèn)東臨京九鐵路，西考靠河，距菏澤海關(guān)35公里，距日東高速公路7公里，距鄭州機(jī)場(chǎng)、濟(jì)南機(jī)場(chǎng)230公里，距青島港600公里，距日照港300公里；新菏高速公路大橋、亞州最長(zhǎng)的新亞歐鐵路大橋均在沙窩鎮(zhèn)境內(nèi)；新石鐵路、日新高速公路橫穿東西，106國(guó)道、黃河大堤公路縱貫?zāi)媳?。全?zhèn)村村通柏油路率達(dá)到100%，基本形成了“四縱七橫”的網(wǎng)絡(luò)交通格局，交通條件極為便利。

沙窩鎮(zhèn)地處中原油田腹地，礦產(chǎn)資源豐富，石油、天然氣儲(chǔ)量大，開發(fā)前景廣闊。沙窩鎮(zhèn)是全國(guó)優(yōu)質(zhì)商品糧基地，農(nóng)副產(chǎn)品極為豐富，盛產(chǎn)小麥、水稻、玉米、花生、大豆、棉花、西瓜等，素有“東明西瓜之鄉(xiāng)”之稱。尤以林木、畜牧為特色產(chǎn)業(yè)，是魯西黃牛、青山羊、小尾寒羊的主產(chǎn)地。

（十）小井鎮(zhèn)

小井鎮(zhèn)位于山東省菏澤市東明縣南部。轄22個(gè)行政村。鄉(xiāng)政府駐小井村，距縣城20千米。S262公路穿境而過，面積102.8平方千米，人口4.2萬(wàn)人。

小井鎮(zhèn)勞動(dòng)力資源豐富，每年外出務(wù)工人員達(dá)萬(wàn)人。由于采- 22 -

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取了送出去引進(jìn)來(lái)的方式，既裝鼓了群眾的口袋，又更新了群眾的觀念，讓小井鎮(zhèn)能人輩出。一些先進(jìn)技術(shù)、新的觀念和資金不斷涌入小井，使小井成為人流、物流、信息流、資金流的中心。

近年來(lái)，小井鎮(zhèn)黨委政府一班人，解放思想，更新觀念，大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，通過以商招商、以情招商、代理招商等舉措，使青島嶗明泉、菏澤圣花紙業(yè)、富華紡織品、泰和木業(yè)、方圓塑料制品、成田香料、海源化工等16家外資企業(yè)落戶小井，總引資在2.45億元以上。目前，該鎮(zhèn)以沙河村為中心的東蘭公路兩側(cè)，長(zhǎng)達(dá)6公里的工業(yè)長(zhǎng)廊正在建設(shè)中，浙江華雄服裝、金明面粉深加工、東龍木業(yè)、綜合服務(wù)區(qū)等一大批項(xiàng)目正在建設(shè)之中，給小井鎮(zhèn)的招商引資儲(chǔ)備了強(qiáng)有力的發(fā)展后勁。

圖1-2 東明縣各建制鎮(zhèn)體系規(guī)劃圖

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第二節(jié) 建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新概述

一、現(xiàn)行建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施情況評(píng)價(jià)

（一）現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施情況

東明縣現(xiàn)行建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)于2014年12月9日依據(jù)《東明縣人民政府關(guān)于公布東明縣建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通知》（東政發(fā)[2014]48號(hào)）公布實(shí)施。在實(shí)施過程中充分發(fā)揮了建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)有的指導(dǎo)性作用，體現(xiàn)了基準(zhǔn)地價(jià)水平與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀實(shí)際協(xié)調(diào)一致性。在宗地評(píng)估過程中，基準(zhǔn)地價(jià)修正體系可操作性較強(qiáng)。工業(yè)用地出讓地價(jià)與最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)銜接性強(qiáng)。中心鎮(zhèn)劃分三個(gè)級(jí)別，其余鎮(zhèn)劃分兩個(gè)級(jí)別，比較符合東明縣各建制鎮(zhèn)現(xiàn)實(shí)狀況。近年來(lái)東明縣各建制鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，目前小井鎮(zhèn)已由原來(lái)的鄉(xiāng)升級(jí)為鎮(zhèn)。隨著東明縣建制鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在應(yīng)用過程中，各建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)在臨近更新階段表現(xiàn)出了一定的局限性，基準(zhǔn)地價(jià)可能會(huì)因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而低于現(xiàn)實(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平。

（二）現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性分析

1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)地價(jià)上漲

據(jù)《菏澤市東明縣2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，2016年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到280億元，年均增長(zhǎng)13%；公共財(cái)政預(yù)算收入16.47億元，年均增長(zhǎng)9%；進(jìn)出口總額140億元，年均增長(zhǎng)16.8%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額121億元，年均增長(zhǎng)14%；城鎮(zhèn)- 24 -

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和農(nóng)村居民人均可支配收入分別達(dá)到21353元、10680元；金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)到240億元和194億元；固定資產(chǎn)投資達(dá)到153億元。

隨著菏澤市東明縣經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，菏澤市東明縣建制鎮(zhèn)商服業(yè)以及其他行業(yè)保持穩(wěn)定發(fā)展，基礎(chǔ)配套設(shè)施日漸完善，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，土地交易市場(chǎng)趨于活躍。各建制鎮(zhèn)商服、住宅、工業(yè)用地價(jià)格不斷上漲，部分區(qū)域市場(chǎng)交易價(jià)格已經(jīng)明顯高于基準(zhǔn)地價(jià)水平，基準(zhǔn)地價(jià)服務(wù)政府土地市場(chǎng)決策的功能受到制約。

2、成本上漲推動(dòng)地價(jià)水平的上漲

2015年12月29日，山東省人民政府發(fā)布《山東省人民政府關(guān)于調(diào)整山東省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（魯政字[2015]286號(hào)）文件，該文件于2016年1月1日起執(zhí)行。根據(jù)公布數(shù)據(jù)顯示，目前實(shí)施的東明縣征地區(qū)片綜合地價(jià)與2013年開始實(shí)施的價(jià)格相比，各區(qū)片上漲幅度均為1萬(wàn)元/畝。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高、征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、耕地開墾費(fèi)的不斷提高，導(dǎo)致了東明縣土地征地成本的逐年提高，也在一定程度上帶動(dòng)了地價(jià)水平的上漲。

由此得出，東明縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高和征地成本的提高帶動(dòng)了地價(jià)水平的上漲，各建制鎮(zhèn)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)成果不能很好地體現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和地價(jià)水平，需對(duì)其進(jìn)行更新。

（三）現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施過程中存在的問題及解決方法

由于東明縣建制鎮(zhèn)的不斷發(fā)展建設(shè)，考慮目前當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)存在些許不足之處，有待完善。雖然現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)- 25 -

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針對(duì)商服、住宅、工業(yè)三種用途的宗地制定了分用途基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)體系，并針對(duì)其他土地用途參照這三類用途制定了詳細(xì)的修正系數(shù)表。但受產(chǎn)業(yè)多樣化影響，土地市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)了新的產(chǎn)業(yè)用地類型，如養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、新型信息技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)服務(wù)用地等，現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)修正體系對(duì)新興產(chǎn)業(yè)用地在評(píng)估實(shí)踐中存在著一定的制約性。針對(duì)這些新興的產(chǎn)業(yè)用地類型，受規(guī)劃條件限制，其土地價(jià)值存在較大的差異，亟需制定符合新興產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)的修正系數(shù)體系，以便更好的體現(xiàn)其土地價(jià)值。

另外按照《山東省國(guó)土資源廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（魯國(guó)土資字[2017]273號(hào)）要求，要增加制定公共管理與公共服務(wù)用地的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系。

二、建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作范圍與目標(biāo)任務(wù)

（一）工作對(duì)象與評(píng)價(jià)區(qū)范圍

本次東明縣建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新包括原有的東明集、劉樓、馬頭、三春集、陸圈、大屯、武勝橋、菜園集、沙窩九個(gè)建制鎮(zhèn)和新增的小井鎮(zhèn)一個(gè)建制鎮(zhèn)。

在符合各建制鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，根據(jù)近三年來(lái)各建制鎮(zhèn)的發(fā)展變化情況，結(jié)合未來(lái)三年城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展方向和用地需求情況，經(jīng)過反復(fù)調(diào)查并征求各鎮(zhèn)意見，確定原有八個(gè)建制鎮(zhèn)評(píng)價(jià)區(qū)范圍保持不變，三春集鎮(zhèn)的評(píng)價(jià)區(qū)范圍進(jìn)行了局部調(diào)整，同時(shí)確定了小井鎮(zhèn)的評(píng)價(jià)區(qū)范圍。

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三春集鎮(zhèn)北部為三春集鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，近年來(lái)建設(shè)發(fā)展較快，所在區(qū)域內(nèi)土地規(guī)劃用途已由基本農(nóng)田調(diào)整為一般耕地，調(diào)整后的土地滿足下一步的用地要求，且在城鎮(zhèn)規(guī)劃的規(guī)劃范圍內(nèi)，因此評(píng)價(jià)區(qū)范圍向北部做了擴(kuò)展。調(diào)整后評(píng)價(jià)區(qū)范圍北至西李寨村南側(cè)道路及延長(zhǎng)線，東至溝渠、106國(guó)道，南至祥符營(yíng)村北側(cè)道路，西至許莊道路及其延長(zhǎng)線，評(píng)價(jià)區(qū)面積為215公頃，與2014年相比，本次評(píng)價(jià)區(qū)范圍增加了19公頃。

小井鎮(zhèn)評(píng)價(jià)區(qū)范圍為北至閆潭二干渠，東至商貿(mào)路向東約50米平行線、東環(huán)路，南至裴子巖村道路，西至西環(huán)路，評(píng)價(jià)區(qū)土地面積為161公頃。

圖1-3 三春集鎮(zhèn)評(píng)價(jià)區(qū)對(duì)比圖 圖1-4 小井鎮(zhèn)評(píng)價(jià)區(qū)圖

本次東明縣建制鎮(zhèn)總評(píng)價(jià)面積為2983公頃。各建制鎮(zhèn)評(píng)價(jià)區(qū)范圍及面積見下表：

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表1-1 東明縣各建制鎮(zhèn)評(píng)價(jià)區(qū)面積統(tǒng)計(jì)表

單位：公頃

評(píng)價(jià)區(qū)

名稱

東明集鎮(zhèn)

評(píng)價(jià)范圍

北至潔邦洗化北邊界及延伸線，東至健康路東200米平行線，南至東魚河，西至五誠(chéng)路、東魚河。

評(píng)價(jià)面積

467

北至圣康門業(yè)南邊界及延伸線，；東至東程樓東側(cè)道路及延伸，劉樓鎮(zhèn) 南至河溝及延伸、鎮(zhèn)醫(yī)院南路、東魚河；西至5號(hào)新村西路、幼兒園西邊界。

三春集鎮(zhèn)

北至西李寨村南側(cè)道路及延長(zhǎng)線，東至溝渠、106國(guó)道，南至祥符營(yíng)村北側(cè)道路，西至許莊道路及其延長(zhǎng)線。

北至水庫(kù)、新洪莊路、莊寨路，東至莊寨路、東干排，南至洙趙新河、凈水廠南邊界，西至井莊東邊界，106國(guó)道西450米平行線。

北至閆潭一干渠，東至權(quán)莊東側(cè)道路，南至趙王河，西至閆潭南送水干線。

223

215

菜園集鎮(zhèn)

351

馬頭鎮(zhèn)

492

北至溝渠，東至團(tuán)居村西側(cè)道路、溝渠，南至明勝大道，西至糧武勝橋鎮(zhèn)

食儲(chǔ)備庫(kù)西邊界及向北延伸、勝友紡織西側(cè)道路。

北至溝渠，東至山東升升食品有限公司西側(cè)道路及向北延伸線；陸圈鎮(zhèn)

南至新石鐵路，橫三路；西至鎮(zhèn)政府東側(cè)道路。

北至北環(huán)路，東至沙窩河南支、溝渠，南至南環(huán)路，西至西環(huán)路沙窩鎮(zhèn)

及向北延伸線。

大屯鎮(zhèn)

北至北外環(huán)路，東至葛行村東側(cè)道路、屈屯西側(cè)道路，南至南外環(huán)路，西至致富路。

北至閆潭二干渠，東至全友家居、天泉酒店、宏祥購(gòu)物東邊界、東環(huán)路，南至花園路，西至西環(huán)路。

438

206

274

156

小井鎮(zhèn)

合計(jì)

161

2983

（二）目標(biāo)與任務(wù)

通過分析影響各建制鎮(zhèn)土地級(jí)別的相關(guān)因素，調(diào)查各建制鎮(zhèn)土地的主要交易形式及其相應(yīng)的價(jià)格水平，各用途用地價(jià)格形成因素及影響程度，土地價(jià)格之間及土地價(jià)格與各影響因素之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)- 28 -

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系。以計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段，對(duì)原有9個(gè)建制鎮(zhèn)的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，對(duì)新增加的一個(gè)建制鎮(zhèn)進(jìn)行初次土地級(jí)別的劃定和基準(zhǔn)地價(jià)的制訂。

1、完成原有建制鎮(zhèn)土地級(jí)別更新和新增建制鎮(zhèn)土地級(jí)別劃定；

2、更新各建制鎮(zhèn)商服、住宅、工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；

3、增加制定公共管理與公共服務(wù)用地的基準(zhǔn)地價(jià)；

4、更新各建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，增加公共管理與公共服務(wù)用地的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系；

5、撰寫土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告；

6、編制各建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖；

7、建立新增建制鎮(zhèn)土地定級(jí)因素作用分值數(shù)據(jù)庫(kù)；

8、建立新增建制鎮(zhèn)土地定級(jí)單元總作用分值數(shù)據(jù)庫(kù)；

9、建立各建制鎮(zhèn)地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。

三、工作方法與技術(shù)路線

（一）工作方法

1、土地定級(jí)的方法

城鎮(zhèn)土地的質(zhì)量是多因素相互作用的結(jié)果，根據(jù)這一特點(diǎn)，在土地定級(jí)過程中主要采用多因素綜合評(píng)價(jià)法。該方法考慮了影響土地的多種因素，評(píng)價(jià)結(jié)果能較全面地反映城鎮(zhèn)土地的自然屬性，從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益諸方面綜合顯示土地的質(zhì)量，而且由于選擇的因素都直接與土地質(zhì)量有關(guān)，在評(píng)價(jià)區(qū)中排除了其它無(wú)關(guān)因素的干擾，精確性較高。

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多因素綜合評(píng)價(jià)法對(duì)每種因素、因子、指標(biāo)的影響力賦予一定的分值和權(quán)重，經(jīng)過累加，計(jì)算對(duì)每塊土地綜合影響力的大小。

假定在評(píng)價(jià)中選取n個(gè)因素，每個(gè)因素包含m個(gè)因子，土地評(píng)價(jià)單元內(nèi)某個(gè)因素的評(píng)價(jià)值等于各因子分值累加之和，即：

Fi=?eji×Wj

j?1m式中： Fi ---i因素的分值；

eji ---i因素中j因子的分值；

Wj---j因子的權(quán)重值；

m---i因素中包含m個(gè)因子。

設(shè)Sj為j單元總分值，F(xiàn)ij為j單元的i因素分值，Wi為i因素的權(quán)重，n為定級(jí)因素的個(gè)數(shù)，該單元總分為：

Sj=?Fij×Wi

i?1n根據(jù)東明縣各建制鎮(zhèn)近幾年城鎮(zhèn)發(fā)展的具體情況選取了符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的因素、因子，建立起符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

2、基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估的方法

通過分析東明縣各建制鎮(zhèn)實(shí)際情況，確定采用市場(chǎng)交易資料作為本次基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的基礎(chǔ)，根據(jù)土地定級(jí)調(diào)整的土地級(jí)別，利用評(píng)價(jià)區(qū)范圍內(nèi)的土地市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新評(píng)估不同用途的各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。具體來(lái)講，有三種方法：即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法和地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法。這里我們采用樣點(diǎn)地價(jià)平均法，并進(jìn)行地價(jià)與土地定級(jí)分值回歸模型- 30 -

東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

分析。

樣點(diǎn)地價(jià)的評(píng)估方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法等。商服用地主要采用收益還原法和市場(chǎng)比較法。居住用地主要采用收益還原法、市場(chǎng)比較法和剩余法。工業(yè)用地主要采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法。

3、地價(jià)分析的方法

在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程中，我們調(diào)查了大量的市場(chǎng)交易地價(jià)樣點(diǎn)，在對(duì)這些樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行分析過程中，主要采用統(tǒng)計(jì)分析法和回歸分析法分析地價(jià)的空間變化規(guī)律。

（1）統(tǒng)計(jì)分析法

在樣點(diǎn)空間分析時(shí)，我們采用了統(tǒng)計(jì)分析的方法，在對(duì)級(jí)別地價(jià)進(jìn)行分析時(shí)，對(duì)級(jí)別所有的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，剔除偏高和偏低的異常地價(jià)樣點(diǎn)，然后計(jì)算出剩余樣點(diǎn)地價(jià)的均值、離差、標(biāo)準(zhǔn)差，其公式分別為：

1E=m?ai?1mi

ad=ai-E

1mδ=(ai?E)2

?mi?1式中：E—級(jí)別樣點(diǎn)地價(jià)均值；ad—級(jí)別樣點(diǎn)地價(jià)離差值；

δ—級(jí)別樣點(diǎn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值；ai—i樣點(diǎn)的地價(jià)。

通過以上處理，使得樣點(diǎn)地價(jià)具有代表性，也消除了少數(shù)異常值的樣點(diǎn)對(duì)區(qū)域地價(jià)的影響。

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（2）回歸分析法

在對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)和分類地價(jià)水平進(jìn)行分析時(shí)，我們采用了回歸分析的方法，建立了土地各級(jí)別綜合分值與該級(jí)別不同用途基準(zhǔn)地價(jià)之間的回歸方程模型，即通過回歸方程反映出了地價(jià)水平這一因變量是如何受綜合分值這一自變量影響的，也就是反映了不同用途用地的土地級(jí)別地價(jià)水平與該區(qū)域土地條件之間的關(guān)系。

當(dāng)某一區(qū)域范圍內(nèi)土地條件（包括繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施水平、公共設(shè)施水平以及環(huán)境條件等）越好，則該區(qū)域的土地價(jià)格也會(huì)相應(yīng)越高，而且，隨著上述土地條件的提高，即綜合分值的增加其土地價(jià)格的上漲幅度也逐步變大，因此，從曲線趨勢(shì)來(lái)看指數(shù)回歸方程，能完好的反映出兩者之間的這種影響關(guān)系。同時(shí)，根據(jù)回歸方程的特性，能夠依據(jù)曲線的趨勢(shì)，以及自變量的取值推算出因變量的預(yù)測(cè)值，所以當(dāng)有的級(jí)別樣點(diǎn)太少，不能反映本級(jí)別的地價(jià)水平時(shí)，可以通過趨勢(shì)線以及該區(qū)域的綜合分值推算出該區(qū)域的大致地價(jià)水平。因此，回歸分析方法的應(yīng)用有效地解決了市場(chǎng)資料不足地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算問題。

本次東明縣建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算分析是采用統(tǒng)計(jì)分析和回歸分析相結(jié)合的方法。

（二）技術(shù)路線

在全面進(jìn)行建制鎮(zhèn)土地利用和土地市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，采用“多因素綜合評(píng)判法，并利用市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行校核”的技術(shù)路線進(jìn)行- 32 -

東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

土地定級(jí)。采用“以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)”的技術(shù)路線進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估。全部工作均采用計(jì)算機(jī)輔助處理，以Mapinfo、Arcgis為基本圖形處理平臺(tái)，運(yùn)用定級(jí)估價(jià)軟件建立土地定級(jí)因素分值和樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，并進(jìn)行地價(jià)區(qū)域變化分析。詳見更新工作技術(shù)路線圖。

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制定更新方案

工作方案 技術(shù)方案

資料調(diào)查收集

土地定級(jí)資料 基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估地價(jià)資料

資料整理、匯總、歸類

機(jī)助數(shù)據(jù)分析、處理

土地定級(jí) 樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算

相互校核

確定土地級(jí)別

樣點(diǎn)按級(jí)別、用途分類

級(jí)別地價(jià)與綜合分值之間的互驗(yàn)

測(cè)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

地價(jià)平衡

文字報(bào)告、成果圖 專家評(píng)審

成果驗(yàn)收

圖1-5 東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作流程圖- 34 -

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第二章 資料調(diào)查

第一節(jié) 工作底圖數(shù)據(jù)收集與整理

收集與整理工作底圖是城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新中十分重要的基礎(chǔ)性工作，不僅可為定級(jí)估價(jià)工作提供底圖，還可為定級(jí)估價(jià)資料的數(shù)字化及數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換提供必要的載體，同時(shí)也是最終能夠輸出成果圖件的保證，具體過程見圖2-1。

原始地圖

GIS數(shù)據(jù)庫(kù)

掃描 柵格文件 矢量化

矢量文件 文件轉(zhuǎn)換

柵格編輯

矢量編輯

圖2-1 數(shù)字地圖的創(chuàng)建過程

數(shù)據(jù)圖是一個(gè)GIS應(yīng)用系統(tǒng)最基礎(chǔ)的組成部分。空間數(shù)據(jù)是GIS的操作對(duì)象，是現(xiàn)實(shí)世界經(jīng)過模型抽象的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容抽象。

一個(gè)GIS應(yīng)用系統(tǒng)必須建立在準(zhǔn)確合理的地理數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上。數(shù)據(jù)來(lái)源包括室內(nèi)矢量化和野外采集，以及從其他數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換。數(shù)據(jù)包括空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)，空間數(shù)據(jù)的表達(dá)可以采用柵格和矢量?jī)煞N形式?？臻g數(shù)據(jù)表現(xiàn)了地理空間實(shí)體的位置、大小、形狀、方向以及幾何拓?fù)潢P(guān)系。屬性編輯主要與數(shù)據(jù)庫(kù)管理結(jié)合在一起完成。

一、工作底圖數(shù)據(jù)的收集

不同的資料提供不同形式的信息，不同的信息輸入計(jì)算機(jī)后，- 35 -

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計(jì)算機(jī)的處理方法也不同。圖形信息的處理主要是通過矢量和柵格兩種編碼方式變成可以接受的數(shù)據(jù)形式，以便送入計(jì)算機(jī)進(jìn)行編輯和存儲(chǔ)。數(shù)據(jù)采集必須根據(jù)系統(tǒng)建立的內(nèi)容、目的和用途來(lái)決定收集的范圍與種類。

（一）地圖數(shù)據(jù)

地圖數(shù)據(jù)是城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)系統(tǒng)的主要數(shù)據(jù)來(lái)源，包括各種比例圖的普通地圖和專題地圖。普通地圖是以相對(duì)平衡的詳細(xì)程度表示地球表面上地理要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素，主要表達(dá)居民地、交通網(wǎng)、水系、地貌、境界、植被等。實(shí)測(cè)的和較大比例尺的地形圖具有較高的幾何精度，真實(shí)反映區(qū)域地理要素的特征。專題地圖重點(diǎn)反映某一種或幾種專門的要素，提供比如地質(zhì)、地貌、植被和土地利用等原始資料。

此次工作收集到圖件主要有東明縣原有建制鎮(zhèn)上一輪土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖、各建制鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀圖、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖和土地利用總體規(guī)劃圖、各建制鎮(zhèn)影像圖等。

（二）實(shí)地調(diào)查資料

為了更好地保證土地定級(jí)估價(jià)成果的現(xiàn)勢(shì)性，使圖件具有較高的幾何精度，地圖注記更符合實(shí)際情況，工作人員針對(duì)各建制鎮(zhèn)近年來(lái)各建制鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查補(bǔ)測(cè)，利用實(shí)地勘測(cè)資料對(duì)圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)充變更。

二、工作底圖的整理

參與上輪評(píng)價(jià)的9個(gè)建制鎮(zhèn)以上一輪基準(zhǔn)地價(jià)圖為基礎(chǔ)，參照- 36 -

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各建鎮(zhèn)最新的土地利用現(xiàn)狀圖和影像圖，在對(duì)圖件進(jìn)行初步整理后，利用實(shí)地調(diào)查的資料對(duì)圖件上未顯示的地狀物及單位進(jìn)行補(bǔ)充，對(duì)地狀物及單位發(fā)生變化的進(jìn)行變更，最終形成本次工作的工作底圖。

新增加的小井鎮(zhèn)采用土地利用現(xiàn)狀圖和影像圖為基礎(chǔ)，參照小井鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，結(jié)合實(shí)地調(diào)查的資料，劃分居民點(diǎn)、道路、河流、單位、注記等幾個(gè)圖層，形成本次小井鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作底圖。

第二節(jié) 土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估資料調(diào)查

城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估涉及的資料范圍廣、內(nèi)容多，資料收集與調(diào)查必須有組織、有計(jì)劃的進(jìn)行。資料的完善與真實(shí)準(zhǔn)確與否，會(huì)直接影響結(jié)果的準(zhǔn)確性與工作的難易程度和進(jìn)度。

需要的資料有兩個(gè)來(lái)源：從有關(guān)部門收集現(xiàn)有資料；進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。因此，工作組成員應(yīng)了解需要什么資料，每種資料需要哪個(gè)部門配合，在收集調(diào)查資料之前就應(yīng)摸清有關(guān)部門能協(xié)助提供哪些現(xiàn)有資料，應(yīng)將調(diào)查內(nèi)容設(shè)計(jì)成適合當(dāng)?shù)厍闆r的表格，附簡(jiǎn)明扼要的填表說(shuō)明，不能用表格形式表示的擬定調(diào)查提綱，做到有章可循。

一、調(diào)查組織準(zhǔn)備與步驟

（一）制定資料收集計(jì)劃

資料調(diào)查是基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估的基礎(chǔ)性工作，包括調(diào)查的范圍、類型、方法、人員和組織等，必須周密計(jì)劃，逐一落實(shí)。根據(jù)工作需要，定級(jí)資料有專門人員負(fù)責(zé)到各相關(guān)部門搜集，地價(jià)評(píng)估資料分頭進(jìn)行調(diào)查。

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（二）編制調(diào)查表格

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所需收集的資料大多是通過填寫相應(yīng)調(diào)查表格的方式收集，因此在開始資料調(diào)查前要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估需要和當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的特點(diǎn)，編印相應(yīng)的調(diào)查表格。本次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中所需收集的土地市場(chǎng)價(jià)格資料主要有土地使用權(quán)出讓資料、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓資料、店鋪出租資料、商品房出售資料、征地拆遷資料、房屋買賣資料等類型。根據(jù)各類資料的特點(diǎn)和需要調(diào)查的內(nèi)容，此次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求編制了相應(yīng)的調(diào)查表格及調(diào)查資料清單。

（三）人員培訓(xùn)

為了確保調(diào)查工作的質(zhì)量和進(jìn)度，東明縣國(guó)土資源局抽調(diào)各建制鎮(zhèn)骨干力量成立了專門調(diào)查隊(duì)伍，以鎮(zhèn)為單位各負(fù)其責(zé)，分片包干，限期完成。

在大范圍調(diào)查前，對(duì)參加調(diào)查的工作人員專門舉辦了專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)班，使其熟練掌握地價(jià)樣本調(diào)查的工作思路與方法，并進(jìn)行了實(shí)地操作輔導(dǎo)，確保對(duì)調(diào)查內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)理解的一致性，提高調(diào)查成功率。

（四）確定調(diào)查方法

資料收集分為普通調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查、抽樣調(diào)查、典型調(diào)查等多種形式，按調(diào)查方法又分為表格調(diào)查、走訪座談?wù){(diào)查等。

本次東明縣建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新采用綜合定級(jí)分用途估價(jià)，是在2014年基準(zhǔn)地價(jià)成果基礎(chǔ)上進(jìn)行的。根據(jù)東明縣各建制鎮(zhèn)三年來(lái)- 38 -

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的建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在普遍調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)發(fā)生變化較大的區(qū)域進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)查。在相近樣點(diǎn)聚集區(qū)采取抽樣調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法。根據(jù)具體情況分別采取表格調(diào)查與走訪調(diào)查相結(jié)合的方式，因地、因事制宜，靈活掌握。

（五）資料收集的一般要求

調(diào)查資料必須及時(shí)填入相應(yīng)表格并由填表人簽名；收集到的租金、地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖上；資料調(diào)查應(yīng)在土地級(jí)別或均質(zhì)地域劃分的基礎(chǔ)上，以劃分的地價(jià)調(diào)查區(qū)為單位進(jìn)行；調(diào)查樣本應(yīng)具代表性，且分布要均勻，原則上每級(jí)樣本總數(shù)不少于30個(gè)；調(diào)查樣本數(shù)為每級(jí)別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的1/5-1/50，一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的15%；所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)和相對(duì)應(yīng)的土地條件資料。

（六）樣點(diǎn)資料收集的途徑

樣點(diǎn)資料的收集采用“部門調(diào)查與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合”的方法，調(diào)查部門主要來(lái)自國(guó)土資源局、建設(shè)局、教育局、衛(wèi)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)局等。實(shí)地調(diào)查獲取的資料主要是房屋租賃和商品房銷售的資料。

二、外業(yè)調(diào)查資料成果

東明縣建制鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估資料調(diào)查嚴(yán)格按照國(guó)土資源部《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，收集了以下幾方面的資料。

（一）圖件資料

1、東明縣各建制鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖

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東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

2、東明縣各建制鎮(zhèn)上一輪土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖

3、東明縣建制鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖

4、東明縣建制鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀圖

5、東明縣建制鎮(zhèn)影像圖

（二）統(tǒng)計(jì)及相關(guān)文件資料

1、《東明縣統(tǒng)計(jì)年鑒》（2016年）

2、2016年?yáng)|明縣各建制鎮(zhèn)政府工作報(bào)告

3、土地利用、土地使用制度改革和土地資產(chǎn)管理等文件匯編

4、《東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》（2014年）

5、各建制鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃文本、說(shuō)明書等

（三）定級(jí)資料

1、商服繁華度資料

調(diào)查的數(shù)據(jù)有商鋪超市名稱、年?duì)I業(yè)額、年利稅額、營(yíng)業(yè)面積、職能種類、商店個(gè)數(shù)、職工人數(shù)等以及主要道路商服中心的年?duì)I業(yè)額、年利稅額及級(jí)別等數(shù)據(jù)資料。

2、交通條件資料

調(diào)查的數(shù)據(jù)有道路類型、道路名稱、道路長(zhǎng)度、道路寬度、車流量等；客運(yùn)站、交通結(jié)點(diǎn)等相關(guān)資料，包括具體位置和班次、營(yíng)運(yùn)路線、日旅客量等。

3、基本設(shè)施資料（包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施）

主要收集到的資料有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等的學(xué)校名稱、具體位置、占地面積、建筑面積、班級(jí)數(shù)、學(xué)校級(jí)別、學(xué)生人數(shù)、教職- 40 -

東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

工人數(shù)等。各主要醫(yī)院的名稱、級(jí)別、日門診人數(shù)、病床數(shù)、醫(yī)生人數(shù)，科目設(shè)置數(shù)量等。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的名稱、具體位置、攤點(diǎn)個(gè)數(shù)、年?duì)I業(yè)額、營(yíng)業(yè)面積、占地面積等指標(biāo)數(shù)據(jù)。各銀行業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的位置、規(guī)模等。各基礎(chǔ)設(shè)施的分布圖、文字說(shuō)明及級(jí)別等數(shù)據(jù)資料。

4、人口資料

主要收集不同區(qū)域人口密度大小的數(shù)據(jù)資料。

5、環(huán)境狀況資料

收集不同區(qū)域內(nèi)環(huán)境（包括水、大氣、噪聲）等污染狀況，人文、自然、社會(huì)環(huán)境質(zhì)量狀況等。

6、土地利用規(guī)劃資料資料

主要有規(guī)劃道路、規(guī)劃用地類型等。

7、行政中心資料

行政中心位置、占地面積、建筑面積等。

（四）地價(jià)資料

主要有：房地產(chǎn)交易資料；2017年以來(lái)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的有關(guān)數(shù)據(jù)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃；建設(shè)主管部門提供的建筑造價(jià)及裝修標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)資料；經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r資料、利息率、利潤(rùn)率變動(dòng)資料；土地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)政策法規(guī)、條例等有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策資料；土地市場(chǎng)出讓、轉(zhuǎn)讓、征地拆遷資料，房屋出租、買賣資料，商品房出售資料等。

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東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

第三章 土地定級(jí)

第一節(jié) 土地定級(jí)的基本方法

一、土地定級(jí)的概念

城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)當(dāng)前城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異變化，評(píng)定調(diào)整城鎮(zhèn)土地級(jí)別。

城鎮(zhèn)土地定級(jí)有綜合定級(jí)和分類定級(jí)兩種類型。綜合定級(jí)是以綜合評(píng)價(jià)的差異劃分土地級(jí)。分類定級(jí)是指對(duì)影響城鎮(zhèn)某類型用地土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行分析，按分類評(píng)定土地價(jià)值的差異劃分土地級(jí)，包括商服、住宅、工業(yè)等用地類型的定級(jí)。

本次建制鎮(zhèn)土地定級(jí)工作，與上一輪相同，仍采用綜合定級(jí)。

二、土地定級(jí)原則

本次土地定級(jí)主要遵循了以下原則：

（一）綜合分析原則

土地定級(jí)應(yīng)對(duì)各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按差異劃分土地級(jí)。土地級(jí)既要反映土地在經(jīng)濟(jì)效益上的差異，也要反映經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等綜合效益的差異。

（二）主導(dǎo)因素原則

土地定級(jí)應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)內(nèi)影響土地優(yōu)劣的因素種類及其作用的差異，重點(diǎn)分析對(duì)土地級(jí)起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。

（三）地域分異原則

土地定級(jí)應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析- 42 -

東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告

各個(gè)由于區(qū)位條件不同形成的地域差異狀況，將類似地域劃歸同一土地級(jí)。

（四）級(jí)差收益原則

土地定級(jí)應(yīng)在初步劃分的土地級(jí)別上對(duì)土地收益有明顯差別的有關(guān)行業(yè)進(jìn)行級(jí)差收益地價(jià)測(cè)算。測(cè)算值作為確定土地級(jí)的數(shù)目和了解行業(yè)級(jí)差收益的重要參考依據(jù)。

（五）定量與定性結(jié)合原則

土地定級(jí)應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化。以定量計(jì)算為主，必要時(shí)才對(duì)某些現(xiàn)階段難以定量的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素采用定性分析，以減少人為任意性，提高土地級(jí)別劃分的精度。

三、土地定級(jí)的技術(shù)路線

此次東明縣建制鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整工作，主要依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，采用綜合定級(jí)的技術(shù)路線，運(yùn)用“多因素綜合評(píng)定法”，采用城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)信息系統(tǒng)軟件，選擇影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等諸多因素進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。主要步驟是：制定土地定級(jí)技術(shù)方案、定級(jí)因素因子體系建立（含權(quán)重確定）、定級(jí)資料調(diào)查收集、定級(jí)資料的整理、定級(jí)因素作用分值的計(jì)算分析和量化、土地級(jí)別的初步劃分和最終確定并編制土地定級(jí)成果圖。參見土地定級(jí)工作流程圖3-1。

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