房地產定價方法

2024年1月9日發(作者：夏的組詞)

樓盤定價方法

一、成本導向定價法

1、成本價成定價法：

就是在單位產品成本的基礎上,加上一定比例的預期利潤作為產品的售價.

產品價格=單位產品的成本1+價成率

2、目標收益定價法

是在成本的基礎上,按照目標收益率的高低計算售價的方法.

3、售價加成定價法

以產品的最后銷售價為基數,按銷售價的一定百分率計算加成率,最后得出產品的售價.

單位產品售價=單位產品總成本/1-價成率

二、需求導向定價

1、理解值定價法

是消費者對于商品的一種價值觀念,這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式及服務質量的評估.

2、區分需求定價法

是指某一產品可根據不同需求強度、不同購買力、不同購買低點和不同購買時間等因素,采取不同的售價

三、競爭導向定價

1、隨行就市定價法

就是企業是自己的商品價格跟上同行業的平均水平.

2、追隨領導者企業定價法

有實力的公司,為了應付或避免競爭,或為了穩定市場以利其長期經營,往往以同行業對市場影響最大的房地產企業的價格為標準,來制定本企業的商品房價格.

四、可比樓盤定價法

根據可比性樓盤較強的樓盤的價格來定價.

表一、定級因素、指標與分值

定級因指標

素

位置

A、距所在片區中心區的A、最差遠1,B、很差遠遠近,B、商業為臨街或背2,C、一般3,D、很好近街,C、寫字樓為臨街或背4,E、最好近5

街,D、住宅為距所在片區中心區的遠近

價格

A、百元以上為等級劃分A、最高1,B、很高2,C、基礎B、商鋪、寫字樓、一般3,D、很低4,E、最豪宅、普通住宅等級依次低5

減少C、價格是否有優勢

分值

配套

A、城鎮基礎設施：供水、A、最不完善1,B、不完排水、供氣、供電；B、善2,C、一般3,D、很完社會服務設施：文化教善4,E、最完善5

育、醫療衛生、文娛體育、郵電、公園綠地

物業管A、保安B、清潔衛生C、A、最差1,B、很差2,C、理

機電D、綠化率及養護狀一般3,D、很好4,E、最況E、物業管理費F、是好5

否人車分流G、物業管理商資質

建筑質A、是否漏雨水B、門窗A、最差1,B、很差2,C、量

封閉情況C、內墻D、地一般3,D、很好4,E、最板E、排水管道

交通

好5

A、大中小巴士路線數量A、最少遠1,B、很少遠B、距公交站遠近C、站2,C、一般3,D、很多近點數量D、大中小巴舒適4,E、最多近5

程度

城市規A、規劃期限遠中近期B、A、最不完善1,B、不完劃

規劃完善程度C、規劃所善2,C、一般3,D、很完在區域重要性程度D、規善4,E、最完善5

劃現狀

樓盤規A、總建筑面積B、總占A、最小1,B、很小2,C、

模

地C、戶數

一般3,D、很大4,E、最大5

朝向

A、按方向B、按山景C、A、西西北、西南1,B、按海景D、視野

東東南、東北2,C、北東北、西北3,D、南東南、西南

外觀

A、是否醒目B、是否新A、最差1,B、很差2,C、穎C、是否高檔D、感官一般3,D、很好4,E、最舒適程度

好5

室內裝A、高檔B、實用C、功能A、最差遠1,B、很差遠修

是否完善D、質量是否可2,C、一般3,D、很好近靠

環保

4,E、最好近5

A、空氣B、噪音C、廢物A、最差1,B、很差2,C、D、廢水

一般3,D、很好4,E、最好5

發展商A、資產資質B、開發樓A、最差少1,B、很差少實力及盤多少C、樓盤質量D、2,C、一般3,D、很好多信譽

其他

4,E、最好多5

付款方A、一次性付款B、分期A、最差少1,B、很差少式

付款C、按揭付款D、品2,C、一般3,D、很好多牌

4,E、最好多5

戶型設A、客廳與臥室的結構關A、最差1,B、很差2,C、

計

系B、廚房和廁所的結構一般3,D、很好4,E、最關系C、是否有暗房D、好5

實用率大小

銷售情A、銷售進度B、銷售率C、A、最差1,B、很差2,C、況

尾盤現狀

一般3,D、很好4,E、最好5

廣告

A、版面大小B、廣告頻A、最差1,B、很差2,C、率C、廣告創意

一般3,D、很好4,E、最好5

停車位A、停車位數量B、住戶A、最差1,B、很差2,C、數量

方便程度

一般3,D、很好4,E、最好5

表二、可比樓盤綜合因素量化統計表

權重

序號

樓盤名稱

位置

價格

配套

物業管理

建筑質量

交通

城市規劃

1

2

3

4

5

6

7

樓盤名稱

樓盤名稱

備注

樓盤規模

朝向

外觀

室內裝飾

環保

發展商信譽

付款方式

戶型設計

銷售情況

廣告

停車位數量

合計

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

樓盤因素定級公式

P=W1F1+W2F2+W3F3+ +WnFn

樓盤價格=樓盤權重后得分/可比樓盤權重后得分可比樓盤價格

由此算出樓盤價格