高校家屬區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化中遇到的問(wèn)題及對(duì)策

2024年3月14日發(fā)(作者：什么是交換機(jī))

高校家屬區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化中遇到的問(wèn)題及對(duì)策

摘要：隨著我國(guó)居民生活水平的提高，滿足居民多元化需求，兼顧各方利益，減少矛

盾沖突，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展，積極探索適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的物業(yè)管理

與服務(wù)成為住宅小區(qū)追求的目標(biāo)。高校家屬區(qū)作為社會(huì)住宅小區(qū)類型的一種，雖然具有一

定的特殊性，但也應(yīng)緊跟社會(huì)發(fā)展步伐，適應(yīng)高校后勤改革的發(fā)展，推行物業(yè)管理社會(huì)化，

為教職工創(chuàng)造良好的生活居住條件和環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是大勢(shì)所趨。筆者結(jié)合多年工

作實(shí)際，就本單位在推進(jìn)家屬區(qū)管理社會(huì)化過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行梳理，圍繞當(dāng)前高校家

屬區(qū)管理中普遍存在的一些困難進(jìn)行深入分析，并提出建設(shè)性意見(jiàn)，供同行從業(yè)者借鑒。

關(guān)鍵詞：高校家屬區(qū) 物業(yè)管理 社會(huì)化 問(wèn)題對(duì)策

引言

高校家屬區(qū)的管理從學(xué)校多部門共管的傳統(tǒng)模式發(fā)展到由學(xué)校后勤成立的物業(yè)服務(wù)公

司或采取社會(huì)化方式選聘的物業(yè)公司承擔(dān)管理與服務(wù)的專業(yè)管理模式，在演變過(guò)程中遇到

了諸多難題，與學(xué)校發(fā)展不平衡、基礎(chǔ)條件不完備、教職工需求增加密切相關(guān)，圍繞新變

化、新需求，如何破解這些難題，促進(jìn)高校家屬區(qū)管理高質(zhì)量發(fā)展，滿足教職工對(duì)生活居

住條件、環(huán)境、服務(wù)的新要求，通過(guò)本單位在推行家屬區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化的實(shí)際案例，立

足高校家屬區(qū)特點(diǎn)，提出依托社會(huì)力量和社會(huì)資源，發(fā)揮居民主體作用，按照管理 “居民

自治、政府參與、學(xué)校主導(dǎo)”、服務(wù) “人性化、專業(yè)化、精細(xì)化”的原則，引進(jìn)社會(huì)專業(yè)

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對(duì)家屬區(qū)進(jìn)行管理，為教職工提供服務(wù)，是適應(yīng)高校后勤改革，提升家

屬區(qū)管理水平的必然趨勢(shì)。

一、社會(huì)化推進(jìn)中遇到的困難和問(wèn)題

隨著我國(guó)高校后勤社會(huì)化改革的進(jìn)一步深化，高校家屬區(qū)管理社會(huì)化的推進(jìn)極大地解

決了學(xué)校的后顧之憂，但隨著改革的深入，在家屬區(qū)管理和服務(wù)方面的問(wèn)題也日漸顯露，

以武漢大學(xué)為例，家屬區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化推行已有五年，由最初的試點(diǎn)到全面實(shí)施，一路

走來(lái)，摸著石頭過(guò)河，推進(jìn)中遇到了諸多困難和問(wèn)題。

1.教職工觀念轉(zhuǎn)變難。長(zhǎng)期以來(lái)，高校教職工住房分配和管理幾乎都是福利型，提供低

廉甚至是免費(fèi)的物業(yè)管理服務(wù)，教職工認(rèn)為是學(xué)校的義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)缺乏正確

的認(rèn)識(shí)，產(chǎn)生抵觸在所難免。單位推行物業(yè)管理社會(huì)化五年來(lái)，雖然在環(huán)境、服務(wù)、治安

等方面較以前有很大提升，但仍有部分教職工思想觀念陳舊，對(duì)施行的物業(yè)社會(huì)化管理接

受度不高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收取率低、業(yè)委會(huì)換屆難等問(wèn)題。

2.基礎(chǔ)設(shè)施完善難。家屬區(qū)住宅由于建設(shè)年代久，大多屬于老舊小區(qū)，存在公共基礎(chǔ)設(shè)

施陳舊、配套不完善、道路破損、路燈缺失、水電管網(wǎng)設(shè)施老化、違建突出、環(huán)境較差等

問(wèn)題，要改善，學(xué)校需投入大量資金，加之房改工作的滯后性，維修基金難以啟用，與社

會(huì)型小區(qū)相比，實(shí)施真正意義上的物業(yè)化管理?xiàng)l件還不完全具備。

3.管理難問(wèn)題。由于歷史原因，學(xué)校家屬區(qū)基礎(chǔ)條件不一、情況復(fù)雜，教職工利用院子、

陽(yáng)臺(tái)、廚房私搭亂建、房前屋后圈地占綠種菜、改變房屋用途開(kāi)店經(jīng)商、車輛停放混亂堵

塞消防通道、住宅區(qū)域規(guī)劃不合理形成封閉小區(qū)困難等問(wèn)題突出，由于學(xué)校、物業(yè)服務(wù)企

業(yè)無(wú)執(zhí)法權(quán)，政府介入執(zhí)法難，導(dǎo)致管理缺乏有效的控制手段，管理難度大。

4.制約機(jī)制不健全、關(guān)系難以理順。業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司缺乏制約機(jī)制，對(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)

督缺少有效的措施和手段，后勤管理與服務(wù)、保衛(wèi)、街道、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司在家屬區(qū)物

業(yè)管理中的職責(zé)相對(duì)社會(huì)型小區(qū)而言較為復(fù)雜，如公共設(shè)施維修、垃圾外運(yùn)、樹(shù)木高枝修

剪、消防責(zé)任、車輛管理收費(fèi)等相互交織，理順困難。

二、推進(jìn)高校家屬區(qū)管理社會(huì)化的思考

經(jīng)過(guò)多年探索，筆者認(rèn)為推進(jìn)高校家屬區(qū)管理社會(huì)化需確定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，重點(diǎn)解決

以下問(wèn)題：

1.加強(qiáng)宣傳。要改變教職工的陳舊思想，需采取多種方式加強(qiáng)物業(yè)管理社會(huì)化的宣傳工

作，如印制宣傳冊(cè)、制作宣傳海報(bào)、條幅、開(kāi)展集中咨詢服務(wù)等，進(jìn)一步提高教職工參與

物業(yè)管理的思想意識(shí)。社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與屬地政府職能部門的溝通與協(xié)調(diào)，整

合轄區(qū)資源，爭(zhēng)取政府部門的大力支持，形成合力，對(duì)業(yè)主毀綠種菜、飼養(yǎng)家禽、私搭亂

建、非法改變房屋用途等行為加強(qiáng)綜合整治。

2.理順關(guān)系。在家屬區(qū)物業(yè)管理中，業(yè)主委員會(huì)代表家屬區(qū)所有業(yè)主行使管理權(quán)，承擔(dān)

主體責(zé)任，依規(guī)選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)根據(jù)所簽訂協(xié)議為家屬區(qū)提供服務(wù)與管理，社區(qū)

在該項(xiàng)工作中應(yīng)發(fā)揮指導(dǎo)監(jiān)督協(xié)調(diào)作用。街道、學(xué)校后勤與服務(wù)、保衛(wèi)等職能部門對(duì)物業(yè)

管理的指導(dǎo)應(yīng)歸口通過(guò)社區(qū)實(shí)施，避免多頭管理。政府及學(xué)校相關(guān)部門要充分尊重業(yè)主委

員會(huì)的管理職責(zé)行使權(quán)，業(yè)主委員會(huì)要在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下獨(dú)立行使法定職責(zé)，強(qiáng)化監(jiān)

督職責(zé)，自覺(jué)接受居民監(jiān)督，組織居民開(kāi)展自治，依法依規(guī)選聘解聘物業(yè)公司。

3.明確職責(zé)。家屬區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)參照社會(huì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容實(shí)施，由于高

校的特殊性，垃圾外運(yùn)、樹(shù)木修剪、車輛停放管理、消防安全責(zé)任等需進(jìn)一步明確，對(duì)家

屬區(qū)范圍內(nèi)的周轉(zhuǎn)房、辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的管理，因涉及物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)，業(yè)委會(huì)在選聘

物業(yè)公司時(shí)，應(yīng)邀請(qǐng)學(xué)校后勤、招投標(biāo)、保衛(wèi)、財(cái)務(wù)、房產(chǎn)等部門參與決策。

4.加大投入。基于家屬區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不完善及房屋維修基金使用的困難，學(xué)校應(yīng)加大對(duì)

公共配套設(shè)施建設(shè)及公共維修的經(jīng)費(fèi)投入，分步實(shí)施家屬區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如道路

破損、水電改造、房屋頂層漏水、消防設(shè)施維修更換、防盜門安裝、增加監(jiān)控設(shè)施等，在

未達(dá)到物業(yè)管理社會(huì)化基本要求前，費(fèi)用仍由學(xué)校承擔(dān)。

5.提升品質(zhì)。高校家屬區(qū)管理實(shí)施社會(huì)化的目的是在減輕學(xué)校負(fù)擔(dān)的同時(shí)為教職工創(chuàng)造

更好的生活環(huán)境和便捷的服務(wù)，解決學(xué)校、教職工的后顧之憂。因此，提升和改善物業(yè)管

理服務(wù)質(zhì)量和水平，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力的方向，規(guī)范化、專業(yè)化、智能化是實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)

服務(wù)的基礎(chǔ)。要提高服務(wù)品質(zhì)和管理效能，業(yè)委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，有效的

制約手段是在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)收取履約保證金，形成制約機(jī)制。在服務(wù)托管合同中要

明確雙方的權(quán)利與義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲辦

法、退出機(jī)制等內(nèi)容，推行服務(wù)承諾制、意見(jiàn)反饋制，從而構(gòu)建高效、和諧關(guān)系，有效提

升管理水平和服務(wù)品質(zhì)。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)前新形勢(shì)下，要破解高校家屬區(qū)管理難題，單靠學(xué)校、政府街道、物

業(yè)服務(wù)企業(yè)單方力量推進(jìn)社會(huì)化很難，需形成合力，融合資源，實(shí)施改革創(chuàng)新，將家屬區(qū)

管理融入激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，采取社會(huì)化的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)

駐實(shí)施專業(yè)化管理與服務(wù)，政府、高校給予政策支持，才是提高高校家屬區(qū)物業(yè)管理與服

務(wù)綜合水平，有效促進(jìn)高校家屬區(qū)物業(yè)管理服務(wù)健康可持續(xù)發(fā)展之路。

參考文獻(xiàn)：

[1]王金明.新形勢(shì)下物業(yè)管理單位的人員管理現(xiàn)狀、趨勢(shì)和對(duì)策[J].經(jīng)營(yíng)與管理，2015

（07）：38-39.

[2]曹勇.新形勢(shì)下單位物業(yè)管理的創(chuàng)新策略與發(fā)展途徑[J].單位改革與管理，2015

（16）：26.

[3]鄭思奇.關(guān)于高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)與設(shè)計(jì)的具體分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019

（02）：118.