物業(yè)管理?xiàng)l例釋義

物業(yè)管理?xiàng)l例釋義

制定物業(yè)管理?xiàng)l例的目的

第一條為了規(guī)物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民眾的生

活和工作環(huán)境，制定本條例。

【釋義】本條規(guī)定了制定物業(yè)管理?xiàng)l例的目的。

隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不

窮。長期以來，我國沒有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，

業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)，極阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》

(以下簡稱條例)的出臺就具有極為重要的意義。

根據(jù)該條例的規(guī)定，制定該條例的目的主要有以下兩個方面：

(一)規(guī)物業(yè)管理活動。

物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)

在全國圍的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年成立的“市物業(yè)管理

協(xié)會”就反映了這一趨向。到1999年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，

整體素質(zhì)相對提高。根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的長期性和我國城市化發(fā)展，可以預(yù)見物業(yè)管理行

業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。

物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利

益。如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問題，業(yè)主買的

嶄新的房屋不久就可能會破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會日趨惡化。因此，物業(yè)管理

的有無和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實(shí)現(xiàn)社會再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。

目前，盡管有的省、市已出臺了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如、、等地都發(fā)布了省(市)

物業(yè)管理?xiàng)l例或辦法，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管

理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。這就必須制定統(tǒng)

一的法律、法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)其管理行為，使其置于政府有關(guān)部門

和業(yè)主的監(jiān)督之下。

物業(yè)管理法規(guī)一方面明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時就應(yīng)全盤考慮以后的物業(yè)管

理問題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見，預(yù)先完善

物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時參與驗(yàn)

收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運(yùn)行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管

理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自地位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系，鼓

勵競爭擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)物業(yè)管理行為，推行前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)委

托合同、業(yè)主公約及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示文本，加強(qiáng)歸口主要管理部門的行政指導(dǎo)和

監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強(qiáng)人們放心購房、

寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實(shí)施、閑置房銷售、

物業(yè)管理普遍化的社會效應(yīng)，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場及其第

三級消費(fèi)環(huán)節(jié)市場——物業(yè)管理市場秩序的正常穩(wěn)定。

(二)明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

的合法權(quán)益，改善人民眾的生活和工作環(huán)境。

物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會主義進(jìn)

一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活

環(huán)境的顯著改善。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護(hù)物業(yè)管理活動當(dāng)事人各方的

合法權(quán)益，同時貫徹財(cái)產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)使用權(quán)人對物業(yè)管理

的權(quán)利，促進(jìn)了社會主義在社會管理、經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強(qiáng)了人民特別是城市居

民依法辦事、信守合同的法律觀念。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)

和廠商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進(jìn)而吸引更多的外來投資，發(fā)展城市經(jīng)

濟(jì)和社會生產(chǎn)力。

物業(yè)管理的基本涵

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維

護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)管理的基本涵。

物業(yè)管理，通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房

屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、

修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜

合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)

多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、

企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，這種高度統(tǒng)一的管理、全方位多層

次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體、寓經(jīng)營與管理于服務(wù)之中的物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，屬

于第三產(chǎn)業(yè)。實(shí)行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有

人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三

個效益的統(tǒng)一和同步增長。

關(guān)于物業(yè)管理的基本涵可從以下幾個方面作出分析：

(一)物業(yè)管理關(guān)系的主體：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。

業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。

物業(yè)管理的經(jīng)營人主要是企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)是指依法成立，接受委托從事物業(yè)管理活

動的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立，既要符合法律規(guī)定的有關(guān)企業(yè)設(shè)立的一般標(biāo)準(zhǔn)，又要滿足

針對物業(yè)管理的所設(shè)定的特殊條件。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是遵照國家有關(guān)政策法規(guī)，運(yùn)

用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理物業(yè)，妥善處理業(yè)主投訴，有效地維護(hù)業(yè)主合法權(quán)

益，為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住和工作環(huán)境。

(二)物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的

委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會代表全體業(yè)

主起草并與物業(yè)管理企業(yè)共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)

主的要求。物業(yè)服務(wù)合同主要包括以下幾個方面的容：(1)確定所管理的物業(yè)，闡明管理物

業(yè)座落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰所有。(2)委托管理決議及管理企業(yè)，闡明業(yè)主委員會經(jīng)過討論研究，

最后做出決議。(3)委托管理工作圍。如保安、綠化、衛(wèi)生、清潔、維修保養(yǎng)、財(cái)務(wù)管理、

管理費(fèi)及維修基金的安排使用，有關(guān)健身、娛樂及商業(yè)設(shè)施等。(4)業(yè)主委員會和物業(yè)管理

企業(yè)的聯(lián)合會議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會報(bào)告并討論重大管理事項(xiàng)。(5)報(bào)告制

度。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)定期報(bào)告工作，定期公布賬目，接受全體業(yè)主監(jiān)督。其他

如條款、違約責(zé)任、續(xù)約條件與方法、爭議的解決等等。

(三)物業(yè)管理的基本容。

物業(yè)管理基本容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專

項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)：(1)房屋建

筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理；(4)

綠化管理；(5)配合公安和消防部門做好住宅區(qū)公共秩序維護(hù)和安全防工作；

(6)車輛道路管理；(7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。二是針對性的專項(xiàng)服務(wù)：(1)日常生活類；(2)

商業(yè)服務(wù)類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務(wù)類；(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；(6)

社會福利類。三是委托性的特約服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時，第一大類是最基本

的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類中的具

體服務(wù)項(xiàng)目與容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管

理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

物業(yè)管理企業(yè)的方式——市場競爭機(jī)制

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

【釋義】本條規(guī)定了國家提倡的選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式，即市場競爭機(jī)制。

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而市場經(jīng)濟(jì)的主要特征就是通過公開、公平、公正的競

爭，達(dá)到買賣雙方等價交換的目的。因此，競爭是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。然

而，縱觀我國目前的物業(yè)管理，在許多地方尚未形成完善的市場機(jī)制，物業(yè)管理公司對物業(yè)

管理經(jīng)營權(quán)的獲得并沒有通過市場競爭而輕易獲取，普遍存在著誰開發(fā)誰管理的狀況。從

El前的物業(yè)管理實(shí)踐來看，能夠提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)的組建形式大致有以下幾種：一

是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占現(xiàn)有這類公司的大多數(shù)；二是由房地產(chǎn)管理部門

所屬的房管所(站)轉(zhuǎn)變而來；三是大中型企業(yè)單位組建的；四是社會上自發(fā)成立的；五是由

街道辦事處組建的。這些企業(yè)或附屬政府管理部門，或附屬開發(fā)商，大都帶有一定的壟斷性。

這不僅使其管理難以達(dá)到專業(yè)化、社會化、規(guī)化的要求，如果長期下去，還會因行業(yè)本身缺

乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或開發(fā)單位指定“終身制”物業(yè)管理者的模

式，是物業(yè)管理市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。

物業(yè)管理呼喚競爭，這里的競爭主要是指物業(yè)管理市場上的競爭。在物業(yè)管理市場上，

眾多的物業(yè)管理公司都希望能夠被聘用。正是由于這種競爭的存在，業(yè)主可以較為自由地對

物業(yè)管理公司進(jìn)行選擇，它可以聘用，也可以不聘用某一物業(yè)管理公司。對于已經(jīng)受聘的物

業(yè)管理公司來說，競爭也同樣存在。聘用和改聘對物業(yè)管理公司的激勵約束作用是通過其聲

譽(yù)發(fā)生的。一般而言，業(yè)主在決定是否聘用某家物業(yè)管理公司時，主要就是考察它過去的業(yè)

績，即其聲譽(yù)。因此，競爭的壓力越大，物業(yè)管理公司對其聲譽(yù)也就越重視，從而，聘用和

改聘作為激勵其約束手段的作用就越大。當(dāng)然，物業(yè)管理公司對聲譽(yù)的重視，還取決于另一

個因素，即聲譽(yù)的“質(zhì)量”，或者說，聲譽(yù)所反映的實(shí)際情況的準(zhǔn)確程度。在經(jīng)濟(jì)信息流通

率越高的地方，聲譽(yù)與現(xiàn)實(shí)情況就越接近，從而聲譽(yù)也就越受重視。正是因?yàn)槭袌龈偁帣C(jī)制

對于解決代理關(guān)系下形成的動力問題和短期行為問題是一種行之有效的手段，所以，物業(yè)管

理的市場化對物業(yè)管理的健康發(fā)展有著非常重要的意義。這就是物業(yè)管理市場化的真正動因

所在。

在上述五種物業(yè)管理服務(wù)的供給主體中，只有第四種比較接近于現(xiàn)實(shí)的市場主體。也就

是說，它基本上是一種企業(yè)化、社會化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。其余四種，基本上沒有向社會化轉(zhuǎn)

變，絕大部分的管理服務(wù)是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務(wù)來獲取盈

利。此外，由于管理服務(wù)的提供基本上是向型的，因此這也就不可能采取企業(yè)化的經(jīng)營方式，

有些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)甚至是在各方面準(zhǔn)備不足的情況下，倉促上陣，難免“穿新鞋、走老路”。

從物業(yè)管理的發(fā)展歷程考察，物業(yè)管理逐步走向市場化、專業(yè)化、規(guī)化是其必然的發(fā)展趨勢，

那種隸屬于開發(fā)商或由房管所派生出來的物業(yè)管理企業(yè)會因先天下不足而愈來愈不適應(yīng)社

會的發(fā)展和業(yè)主的需要，因此，提高物業(yè)管理水平，培育和建立物業(yè)管理的有形市場，從而

使物業(yè)管理形成良好的市場競爭，走市場化的道路，還亟待培育市場競爭主體。(1)促使物

業(yè)管理企業(yè)能夠正視競爭，通過招標(biāo)一投標(biāo)方式，接受業(yè)主委員會的聘請。雙方在完全平等

的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。(2)確立價格機(jī)制的權(quán)威，規(guī)物

業(yè)管理行為。價格是市場的靈魂，沒有權(quán)威的價格機(jī)制，就不可能有公正競爭行為，也就不

可能有規(guī)的管理行為。當(dāng)然，確立價格機(jī)制的權(quán)威，并不是要政府部門去制定一個強(qiáng)制執(zhí)行

的價格水平，而是指由市場定價。政府主管部門只需根據(jù)市場定價的原則進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平

第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

【釋義】本條是關(guān)于國家鼓勵物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平的規(guī)定。

物業(yè)管理作為我國新興的轉(zhuǎn)型性行業(yè)，正在迅速發(fā)展與崛起，它是改革、開放以及建

立社會主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀需要，是我國城鄉(xiāng)住宅房屋管理體制由粗放型管理向集約型與現(xiàn)

代化管理轉(zhuǎn)換的客觀需要。因而，其管理與服務(wù)職能的發(fā)揮，必須最大限度地使用現(xiàn)代化手

段，如科技創(chuàng)新手段、計(jì)算機(jī)管理手段等，去實(shí)施硬件(如房屋、設(shè)備與設(shè)施等)和軟件(如

產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、組織制度、管理方法等)的科學(xué)管理，通過部不同層次的管理活動，進(jìn)而達(dá)到

科學(xué)化、制度化與規(guī)化管理以及管理層與作業(yè)層人員素質(zhì)不斷提高的目的，即實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代

化，從而不斷提高物業(yè)服務(wù)水平。物業(yè)管理現(xiàn)代化，是指在物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技

術(shù)創(chuàng)新和科學(xué)管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學(xué)化、

制度化與規(guī)化管理的活動過程。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)際意義就在于：

首先，它要求管理思想更新。即要確立現(xiàn)代企業(yè)管理意識，包括經(jīng)營戰(zhàn)略、市場觀念、

資金運(yùn)用、服務(wù)質(zhì)量、時間、效益等觀念更新。也就是說要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管

理理念，樹立起社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念。

其次，它是實(shí)現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。就是根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)組織原則，建立和完善企

業(yè)管理體制,設(shè)置和選擇管理組織機(jī)構(gòu)，目的是提高工作效率，適應(yīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理需要。

第三，它是管理方法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用

一系列與其相應(yīng)的現(xiàn)代管理方法，如現(xiàn)代經(jīng)營決策方法、計(jì)劃管理方法、經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)方法等等。

第四，它是管理手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。就是要運(yùn)用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管

理工具，如先進(jìn)的監(jiān)控手段、電子計(jì)算機(jī)、管理信息系統(tǒng)等等。

第五，它是實(shí)現(xiàn)管理人才現(xiàn)代化需要。人才現(xiàn)代化是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)的根本。

一切先進(jìn)的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作用。管理人才現(xiàn)代化就是要培訓(xùn)和

造就一大批掌握現(xiàn)代管理藝術(shù)，具有指揮才能、參謀才能、監(jiān)督、執(zhí)行才能和各種專業(yè)知識

的現(xiàn)代管理人才。

為實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理的現(xiàn)代化管理容，其途徑是多方面的，一般說，應(yīng)從以下幾

個方面人手：

1.樹立全新的管理思想，是實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。

要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，首先要轉(zhuǎn)變思想觀念，即從傳統(tǒng)的行政性福利性的房管模式

向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營型現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。這種思想觀念的轉(zhuǎn)變是市場經(jīng)濟(jì)

的發(fā)展要求的。物業(yè)管理現(xiàn)代化不能受傳統(tǒng)觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管

理現(xiàn)代化的根本途徑。

2.組建全新的物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證。

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化，就是按照現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展要求，不斷地調(diào)整、完善企

業(yè)化管理組織，使其達(dá)到管理與服務(wù)的同步發(fā)展。一般情況下，物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)是否保證了

管理現(xiàn)代化的實(shí)施，其衡量標(biāo)準(zhǔn)主要包括三個方面：

第一，小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的建立，應(yīng)符合管理工作的一般規(guī)律，即是否符合規(guī)化

管理的要求；是否能滿足管理職能間的在聯(lián)系；是否能滿足小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的特殊要求。

最終能促進(jìn)物業(yè)的管理與發(fā)展。

第二，小區(qū)物業(yè)管理組織的現(xiàn)代化程度，是否已達(dá)到管理組織原則要求的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，

是否具備同行業(yè)領(lǐng)先水平。

第三，衡量小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)是否現(xiàn)代化的重要標(biāo)準(zhǔn)，就是看物業(yè)管理與服務(wù)，

是否達(dá)到質(zhì)量優(yōu)，維修工期短，維修成本低，用戶是否滿意；企業(yè)化管理與服務(wù)的整體效益

(即社會效益和企業(yè)效益)是高還是低，以經(jīng)濟(jì)效益的高低可以反映出管理組織是否適應(yīng)管理

的要求，也體現(xiàn)著管理組織機(jī)構(gòu)發(fā)揮職能作用的程度。

以上三個標(biāo)準(zhǔn)主要是從質(zhì)的規(guī)定性上來衡量物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度，其中，

第三條效益標(biāo)準(zhǔn)可以用一系列指標(biāo)來反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，即從量的方面來衡量，反映管理

組織現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)程度。在實(shí)際工作中，也可以從縱向與橫向兩個方面進(jìn)行衡量，縱向衡量

就是把企業(yè)管理組織的過去與現(xiàn)在進(jìn)行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度；橫向衡

量就是把我國小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度與同期的行業(yè)、行業(yè)外的先進(jìn)企業(yè)管理現(xiàn)

代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對上述三個方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不

同側(cè)面看出小區(qū)物業(yè)管理組織現(xiàn)代化的程度。

3.運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法，是物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑。

現(xiàn)代管理方法的種類很多，對于小區(qū)物業(yè)管理來說，現(xiàn)代管理方法在各業(yè)務(wù)職能管理

領(lǐng)域的應(yīng)用是比較重要的，因?yàn)樗兄诟鲗I(yè)人員根據(jù)實(shí)際工作需要，有重點(diǎn)地學(xué)習(xí)和掌

握與本職能管理有關(guān)的現(xiàn)代管理方法，便于有關(guān)部門組織現(xiàn)代管理方法的培訓(xùn)，還有利于現(xiàn)

代管理方法按職能配套應(yīng)用，以便更好地發(fā)揮職能作用。在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域中，可以采

用如下現(xiàn)代化管理方法：(1)管理決策方法，包括：市場調(diào)查法、預(yù)測法、決策法、維修評

估法和信息分析法等。(2)計(jì)劃管理法，包括：全面計(jì)劃管理、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)

出等方法。(3)物資管理法，包括：全面房屋與設(shè)備維修管理、物資的保管、物資質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

等方法。(4)理財(cái)方法，包括：全面經(jīng)濟(jì)核算、目標(biāo)成本、價值工程等方法。

采取多種途徑，推行現(xiàn)代化管理方法在小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用，將有助于提高物業(yè)的

管理水平，有益于物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。

4.提高小區(qū)物業(yè)管理人員的綜合水平，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。

物業(yè)管理人才的現(xiàn)代化，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本所在。管理人才的現(xiàn)代化，從

管理者個體來說，主要包括：管理人員的素質(zhì)、能力、知識結(jié)構(gòu)等方面的優(yōu)化，以適應(yīng)企業(yè)

管理現(xiàn)代化的要求。

目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理

的廣泛性和復(fù)雜性對物業(yè)管理人員的綜合能力提出的較高的要求所致。而我國小區(qū)物業(yè)管理

起步較晚。對管理人員綜合能力的培訓(xùn)雖已全面啟動，但大面積的開展持證上崗培訓(xùn)的力度

不足。只有全面提高管理人員的綜合水平的培訓(xùn)，才有益于小區(qū)物業(yè)全員素質(zhì)的提高，才能

保證小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機(jī)關(guān)

第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機(jī)關(guān)。

(一)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。

根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)部職能的文件的規(guī)定，建設(shè)部是國務(wù)院綜合管理全國建設(shè)事

業(yè)，具體包括工程建設(shè)、城市建設(shè)。村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)的職能部

門，因此從全國圍來講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。

(二)縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理

工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主要包括省、市、縣等房地產(chǎn)行政主管部

門。根據(jù)實(shí)踐中的情況，各省、市、縣對物業(yè)管理實(shí)行政府管理的具體的行政管理部門應(yīng)指

房管局。

政府的管理面臨一個角轉(zhuǎn)換的問題，即不再是過去那種行政性、福利性的管理，政

府對物業(yè)管理市場的管理應(yīng)該主要立足于宏觀管理，通過法規(guī)來實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，其基本職能

和作用是把物業(yè)管理市場置于法規(guī)監(jiān)督之下，本著疏導(dǎo)的原則為物業(yè)管理市場充分發(fā)揮功能

創(chuàng)造有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)化。政府對

物業(yè)管理市場的管理，主要體現(xiàn)在四個方面：(1)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)；(2)對物業(yè)管理

經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行管理，包括領(lǐng)導(dǎo)和進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量評優(yōu)工作，制訂物業(yè)管理的管理標(biāo)準(zhǔn)，對

物業(yè)管理公司進(jìn)行資質(zhì)管理。指導(dǎo)、幫助和監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作；(3)指導(dǎo)和幫助業(yè)主

委員會工作；(4)協(xié)調(diào)、解決物業(yè)管理市場運(yùn)作中出現(xiàn)的情況和問題。

政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理(主要著眼點(diǎn)是對房地產(chǎn)

開發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對業(yè)主利益的維護(hù))，對物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過程

中的管理。詳述如下：

1.前期物業(yè)管理中的政府管理。

前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)

管理辦法》明文規(guī)定：“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！?/p>

從這點(diǎn)看來，前期物業(yè)管理的責(zé)任人是物業(yè)的開發(fā)商，然而，前期物業(yè)管理中的某些必備工

作卻必須在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下進(jìn)行，如：(1)竣工驗(yàn)收。(2)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，組織

或監(jiān)督第一次業(yè)主大會的召開，對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會登記，對其工作依法進(jìn)行監(jiān)督。(3)

向業(yè)主委員會提供委托管理合同本。

2.房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理公司的管理。

物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)行政主管部門歸口管理。物業(yè)管理工作應(yīng)在房地產(chǎn)行政主管部門

的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。房地產(chǎn)行政主管物業(yè)管理的政府管理部門對物業(yè)管理公司進(jìn)行行政管理

的主要工作有：(1)組織物業(yè)管理公司參加評比；(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批；(3)

對物業(yè)管理人員進(jìn)行崗位資格培訓(xùn)。

3.物業(yè)管理具體工作中的政府管理。

物業(yè)管理中的政府管理不僅體現(xiàn)在上述兩個方面，在物業(yè)管理的具體工作中，政府管

理仍占重要的地位。物業(yè)管理包括基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)、特業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，具體包括房

屋建筑的維護(hù)、修繕與改造，物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，相關(guān)場地的維護(hù)與

管理，消防設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過值班、看守、巡邏所進(jìn)行的防火、防

盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃保潔，庭院綠化，車輛管理等。這些具體的物業(yè)管理活

動中，政府依法進(jìn)行的管理都是不可或缺的。

業(yè)主的權(quán)利

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使

用；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

【釋義】本條主要規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利。

本條可分為兩個層次進(jìn)行分析：

(一)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主體，

又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。

關(guān)于業(yè)主的分類如下：

1.按業(yè)主是自然人還是法人，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。

所謂自然人業(yè)主，就是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。如果買房人支付房款并未登記，

不能稱為房屋的業(yè)主。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。

所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非

法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門登記后，就成為房產(chǎn)部門所登記的房屋的業(yè)主。

2.按業(yè)主是單獨(dú)擁有物業(yè)還是與他人共同擁有物業(yè)，可以分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有

產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

這類區(qū)分根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分法。第一，可以從形式上進(jìn)行區(qū)分，也就是從房屋

的產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行區(qū)分。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個所有人就

是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書上寫明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這

些個所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第二，可以從實(shí)質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實(shí)質(zhì)上

是屬于一個業(yè)主還是屬于幾個主體共有?，F(xiàn)實(shí)上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而

房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個自然人作為所有權(quán)人，從形式上來說，這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是獨(dú)立產(chǎn)

權(quán)的業(yè)主，但實(shí)質(zhì)上這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

關(guān)于業(yè)主的分類還有以下幾種：按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公

房業(yè)主和私房業(yè)主兩類。公房業(yè)主按中國法律是指國家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國家及

其授權(quán)經(jīng)營管理公房的部門或單位；私房業(yè)主按國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第2條第

2款規(guī)定，僅指個人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。但私房業(yè)主

廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國家機(jī)關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。以

物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。以享有物業(yè)所有權(quán)

份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以

把業(yè)主分成原始業(yè)主(主要指新建物業(yè)的業(yè)主)、繼受業(yè)主(主要指購買物業(yè)人)和準(zhǔn)業(yè)主(主

要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會和物業(yè)使用權(quán)合法持有人)三類。

物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個概念。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之

間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。但現(xiàn)在也有越來越多的業(yè)主購買商品房不是為了自己居住，

而是為了投資。這部分業(yè)主在購買了房屋之后即將所購房屋出租他人使用。這樣，物業(yè)管理

關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。除此之外，物業(yè)的實(shí)際使用人還可能

是尚未出售的公有住房的使用人。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物

業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是

物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對物業(yè)只享有

占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒有處分的權(quán)利。由于我國過去在物業(yè)管理方面的立法

不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人對物業(yè)所享有的不同權(quán)利和承擔(dān)的不同

義務(wù)，有的規(guī)性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權(quán)利人”這樣的稱謂，使得業(yè)主和物業(yè)的

使用人在概念上有些界限不清，二者的權(quán)利義務(wù)也未能很好地分清。

(二)業(yè)主的權(quán)利。

物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產(chǎn)生的。根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有

的權(quán)利主要包括：

1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽

訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)管

理企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的

目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。因此，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)

提供的服務(wù)的權(quán)利，就是業(yè)主享有的最為基本的權(quán)利。

2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。

業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主的公共利益，行使

業(yè)主對物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有，

以便能夠及時解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問題。同時，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理

的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護(hù)，因此，業(yè)主有權(quán)就物業(yè)管理的事項(xiàng)

提出建議。

3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。

業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)

及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會召開時應(yīng)當(dāng)遵循

的會議程序、決議通過的要求等有關(guān)規(guī)則。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到

充分有效的保護(hù)。所以，應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則建議權(quán)。

4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。

參加會議權(quán)包括獲得會議通知權(quán)，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。參加業(yè)主

大會，是保證業(yè)主表決權(quán)的前提。而投票權(quán)則是業(yè)主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)。

業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代

表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)

主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利，也決定著業(yè)主自

己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達(dá)，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護(hù)。同時，

業(yè)主享有成為業(yè)主委員會的被選舉權(quán)。被選舉權(quán)是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有

被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。

6.監(jiān)督權(quán)。

監(jiān)督權(quán)的容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部

位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。

(1)每一個業(yè)主都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，代表的應(yīng)

該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。但是，業(yè)主委員會的委員也具有個

人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會怠于行使業(yè)主們委托的各項(xiàng)職責(zé)。而且，個別委員還

可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益

的行為。同時，業(yè)主委員會也可能需要管理一些業(yè)主交納的經(jīng)費(fèi)，涉及一些公共財(cái)物問題。

對此，業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護(hù)自身的合法權(quán)益。

(2)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同享有監(jiān)督的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集

體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進(jìn)行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于

物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。但應(yīng)該注意的是，業(yè)主只是有權(quán)監(jiān)督物

業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。業(yè)主如對某職員的

工作不滿，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧?。同時，業(yè)主雖然有權(quán)

監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況，但沒有檢查物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)的權(quán)利。業(yè)主作為費(fèi)用的支付

人，有財(cái)產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行這些權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。檢

查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預(yù)

算項(xiàng)目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目除了應(yīng)該對

業(yè)主負(fù)責(zé)外，仍有自己各種經(jīng)濟(jì)上的合法運(yùn)作。根據(jù)我國會計(jì)制度的規(guī)定，任何人都不能以

個人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計(jì)證明。所以，業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物

業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目。而且，如果每個業(yè)主都根據(jù)自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也

會影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運(yùn)作。業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)支

出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務(wù)所來檢查。只有國家法律

認(rèn)同的會計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬的目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同

時也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。

(3)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)共用

部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地因?yàn)椴⒎菢I(yè)主所獨(dú)有，關(guān)于其使用情況對于業(yè)主來說不如自

己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關(guān)于其使用情況的知情權(quán)并對該物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

和相關(guān)場地使用進(jìn)行監(jiān)督。

(4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。專項(xiàng)維修資金如果不

有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資

金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。

7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主的權(quán)利可能還會在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權(quán)利業(yè)主也當(dāng)然享有。例

如，業(yè)主對已經(jīng)得到履行的房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。除此之外，

業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據(jù)同一系列合同出售的小區(qū)的草坪、道路等根據(jù)建筑物區(qū)

分所有權(quán)理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主有權(quán)對享有所有權(quán)的房

屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企

業(yè)的非法干涉。

業(yè)主的義務(wù)

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)

等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

【釋義】本條主要規(guī)定了業(yè)主的義務(wù)。

根據(jù)條例的規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要有：

1.遵守規(guī)約、執(zhí)行決定的義務(wù)，主要包括：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)

管理區(qū)域物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制

度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。

業(yè)主是作為物業(yè)區(qū)域成員的一名共同締結(jié)或簽署了業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)

管理區(qū)域物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制

度、業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)約中，采取

的是多數(shù)通過原則，即只要集體中多數(shù)成員達(dá)成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對于

所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這

一協(xié)議。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當(dāng)初表示了

反對的業(yè)主，只要規(guī)約是合法的，就有遵守的義務(wù)。如果業(yè)主違反業(yè)主公約等自治性規(guī)，則

應(yīng)按照自治性規(guī)中的條款承擔(dān)責(zé)任；造成其他業(yè)主損失的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

2.交納資金費(fèi)用的義務(wù)，主要包括：按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時交納物業(yè)

服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和維修資金是保證物業(yè)區(qū)域獲得正常的管理和維護(hù)的條件，

各業(yè)主都負(fù)有此項(xiàng)義務(wù)?；诠怖?，業(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對于經(jīng)業(yè)

主大會或業(yè)主委員會作出決議的物業(yè)管理費(fèi)、維修資金等各項(xiàng)合理費(fèi)用，各業(yè)主即使有異議，

也有交納的義務(wù)。基于此項(xiàng)義務(wù)，各業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及維修、保險(xiǎn)等款項(xiàng)，

并應(yīng)準(zhǔn)時交付。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負(fù)賠償責(zé)任。

3.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)的種類很多。例如，不得侵害其他業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主公約和

物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權(quán)利的規(guī)定，但是，這些

規(guī)定當(dāng)然還有未能詳盡之處，對于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，業(yè)主

亦不得為之。又例如維護(hù)公共利益的義務(wù)。對于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公

共的利益，每一位業(yè)主對此公共利益都有加以維護(hù)，不得侵害的義務(wù)。各業(yè)主處置其所有的

單元時，應(yīng)在規(guī)定的時間將處置的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，并促使有

關(guān)承受人簽署公約附件的承諾書，以確保承受人遵守管理公約的一切條款，受管理公約約束。

各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質(zhì)，在裝修時不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，并

應(yīng)事先取得物業(yè)管理公司和有關(guān)部門的同意。各業(yè)主在使用共用地方及設(shè)施時，不得損害、

阻塞或堵塞公用地方及設(shè)施，不得在共同地方及設(shè)施之做出任何對其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)

成滋擾、不方便或者損害的行為。

業(yè)主大會的組成及業(yè)主大會的法律地位和基本職責(zé)

第八條物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

【釋義】本條規(guī)定了業(yè)主大會的組成及業(yè)主大會的法律地位和基本職責(zé)。

(一)業(yè)主大會的組成成員為物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主。

業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個體自治法律關(guān)系的基本主

體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體，即物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主是業(yè)主大會的組成成

員。這里需要注意的是，該條例只規(guī)定了全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并沒有對業(yè)主代表大會作

出規(guī)定，這是不同于該條例頒布前部分省市的規(guī)定。部分省市除了規(guī)定全體業(yè)主大會之外，

還對業(yè)主成員過多的物業(yè)管理區(qū)域，可以成立業(yè)主代表大會。例如：《市住宅小區(qū)物業(yè)管理

條例》第13條規(guī)定：“業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主大會由

住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。業(yè)主大會或者

業(yè)主代表會是業(yè)主行使物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)。”

(二)業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

業(yè)主大會是由合法劃定的業(yè)主集體自治管理轄區(qū)(亦即特定物業(yè)管理區(qū)域)全體業(yè)主組

成，以會議制形式，依法行使物業(yè)管理自治權(quán)利和自治規(guī)約訂立權(quán)的眾性社會自治機(jī)構(gòu)，

又是各業(yè)主團(tuán)體自治管理體系中的表達(dá)集體共管意思的權(quán)力機(jī)關(guān)。業(yè)主大會在充分的基礎(chǔ)上

集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機(jī)構(gòu)直管轄區(qū)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)，決

定屬于自治圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理公益事業(yè)中的其他重大問題。因此，業(yè)主大會

在業(yè)主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位。

業(yè)主大會是由業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的組織，其應(yīng)具有性、自治性、代表性

的特征。首先，業(yè)主大會是性的組織。其成員在機(jī)構(gòu)中的地位是平等的，能夠根據(jù)自己的意

愿發(fā)表建議，提出看法、意見等。其次，業(yè)主大會是自治性的組織。其成員是對物業(yè)享有所

有權(quán)的人，進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束。業(yè)主大會的成員是作為物

業(yè)管理區(qū)域的一分子，基于維護(hù)物業(yè)整體利益的需要而進(jìn)行的管理，不受外部人員的非法干

預(yù)。最后，業(yè)主大會具有代表性的特征，業(yè)主大會代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。

業(yè)主大會作出的決議應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主利益的反映，而不僅僅是個別業(yè)主利益的反映，即使業(yè)

主大會作出的決議并沒有經(jīng)過全體一致的同意，甚至有時還會受到個別業(yè)主的反對，但只要

符合業(yè)主大會決議的議事規(guī)則，那么這種決議就代表了全體業(yè)主的利益。

業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種自治、自助行為，其機(jī)構(gòu)的構(gòu)成成員

本身是業(yè)主，即物業(yè)的所有權(quán)人。所以，它不同于物業(yè)管理公司，后者是物業(yè)管理服務(wù)的專

營性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營目的。業(yè)主大會也不同于地方政府所

設(shè)立的專門負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理工作的行政部門，后者是行政性的管理，起指導(dǎo)作用，不同于

業(yè)主大會的自我管理、平等協(xié)商性質(zhì)。因此，業(yè)主大會基于其性質(zhì)、宗旨、組成人員、運(yùn)作

機(jī)制的不同而區(qū)別于其他對物業(yè)進(jìn)行管理、指導(dǎo)、監(jiān)督的組織，具有獨(dú)立性和不可替代性。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體

辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，因此應(yīng)該明確物業(yè)管理區(qū)域的概念及其劃分情

況。物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的圍，一般而言，它應(yīng)該是一個由原設(shè)計(jì)

構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨(dú)立的居住區(qū)。近年來，

房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個住宅組成，用地一般為15—20公頃，建筑

面積約為15—20萬平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應(yīng)配置居委會、學(xué)校、

幼兒園、托兒所、文化活動中心、綜合服務(wù)商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)的水、電、

氣等公共設(shè)施在開發(fā)時一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)大都實(shí)行封閉式管理，

被稱為封閉小區(qū)。將一個封閉小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，有利于對房屋及相關(guān)設(shè)施的管

理。

根據(jù)條例的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。物業(yè)管理區(qū)

域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。條例并沒有統(tǒng)一規(guī)

定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)?/p>

各地情況有很大不同。對于物業(yè)管理區(qū)域的圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇

體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無特殊情況，不應(yīng)做任意改動。這樣，物業(yè)管

理區(qū)域圍相對穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。例如，

市房屋土地管理局印發(fā)《關(guān)于(市居住物業(yè)管理?xiàng)l例)有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》通知第六條規(guī)定，

“物業(yè)管理區(qū)域劃定：本條所指的物業(yè)管理區(qū)域圍劃分，原則上以自然街坊或一個封閉的小

區(qū)予以確定。一個物業(yè)管理區(qū)域的房屋總建筑面積一般不超過10萬平方米。各區(qū)、縣房地

產(chǎn)管理局(以下簡稱區(qū)、縣房管局)可以根據(jù)上款規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域圍進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)管

理區(qū)域劃定后，區(qū)、縣房管局應(yīng)在1：500地形國土予以注記?！?/p>

業(yè)主大會及業(yè)主委員的設(shè)立及業(yè)主在首次業(yè)主大會上投票權(quán)確定的依據(jù)

第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主

管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)

主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、

業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套

數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

【釋義】本條規(guī)定了有關(guān)業(yè)主大會及業(yè)主委員的設(shè)立及業(yè)主在首次業(yè)主大會上投票權(quán)確定

的依據(jù)。

(一)業(yè)主大會的設(shè)立。

物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會對物業(yè)的管理與公共利益的維護(hù)是一種

自治、自助行為。業(yè)主大會在充分的基礎(chǔ)上集中全體業(yè)主的共同意志和利益要求，行使本機(jī)

構(gòu)直管轄區(qū)的物業(yè)管理自治規(guī)約訂立權(quán)和決定屬于自治圍的業(yè)主生活公共事務(wù)及物業(yè)管理

公益事業(yè)中的其他重大問題。業(yè)主大會的設(shè)立直接決定了業(yè)主的利益能否得到最為充分的保

護(hù)。因此，條例規(guī)定了同一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委

員會。同時，由于我國在市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)行業(yè)初建不久，房地產(chǎn)建成后使用中的管

理、服務(wù)更是一個新的領(lǐng)域，所以，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的設(shè)置在實(shí)踐中存在不完善、不規(guī)、不統(tǒng)

一的階段。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)說還處于初級階段，所以政府的監(jiān)督和指導(dǎo)就變得不可或

缺。條例規(guī)定了業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下

成立。

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)和成熟的國家以及我國等地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主大會應(yīng)該采取二重機(jī)

構(gòu)設(shè)置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)關(guān)，行使重大事

務(wù)的決策權(quán)；在業(yè)主大會下設(shè)立由業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和

執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。條例也規(guī)定了成立業(yè)主大會的同時應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委

員會。

但是，條例也作出了例外規(guī)定，即在一定條件下可以不必設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

這主要是因?yàn)橛行┪飿I(yè)管理區(qū)域的業(yè)主較少，甚至只有一個業(yè)主，此時，如果法律強(qiáng)制設(shè)立

業(yè)主大會顯得并不必要。全體業(yè)主可以隨時決定物業(yè)管理的有關(guān)問題，這樣即節(jié)約了時間和

精力，也減少了不必要的開支。因此，條例規(guī)定只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全

體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。條

例的這條規(guī)定，體現(xiàn)了法律的靈活性。

(二)首次業(yè)主大會上投票權(quán)確定的依據(jù)。

在物業(yè)管理中，業(yè)主的投票權(quán)是業(yè)主根據(jù)擁有物業(yè)的所有權(quán)而取得參與管理物業(yè)、表

達(dá)自己意愿的權(quán)利。它是物業(yè)所有權(quán)派生出來的一項(xiàng)權(quán)利，合理確定投票權(quán)的劃分方法對業(yè)

主公平行使投票權(quán)至關(guān)重要。

綜觀各國及地區(qū)的法律規(guī)定，業(yè)主表決權(quán)大致有三種計(jì)算方式。

(1)以業(yè)主所擁有的業(yè)權(quán)份額來計(jì)算，每份業(yè)權(quán)份額擁有一個表決權(quán)。關(guān)于業(yè)權(quán)份額的計(jì)算，

我國地區(qū)的《建筑物管理?xiàng)l例》第39條規(guī)定業(yè)主的份數(shù)須照以下方式厘定：①照土地注冊

處注冊的文書包括公契所規(guī)定的方式；②如無文書，或文書無此規(guī)定，則按照業(yè)主在建筑物

所占的不可分割份數(shù)與建筑物分割成的總份數(shù)的比例。

(2)不具體核算每個業(yè)主的表決權(quán)數(shù)量大小。我國地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定，涉及

區(qū)分所有權(quán)人投票表決時，規(guī)定須經(jīng)出席會議業(yè)主一定比例以上人數(shù)及其出席會議業(yè)主的區(qū)

分所有權(quán)一定比例以上通過。這種表決方式并不具體計(jì)算每個業(yè)主的表決權(quán)的數(shù)量，而是采

用與會業(yè)主業(yè)權(quán)份額比例及其人數(shù)比例總體核算。這種規(guī)定仍然使以面積的大小來衡量表決

權(quán)的大小。

(3)每個業(yè)主享有相同的表決權(quán)。我國部分地區(qū)的地方性立法基本采用這種方式來計(jì)算業(yè)主

的表決權(quán)。如《市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第8條、《省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第7條之規(guī)定。

我國目前各地地方法規(guī)規(guī)定的表決權(quán)計(jì)算方式主要為不分面積大小的“一權(quán)一票”。例如，

2000年8月3日，市房屋土地資源管理局出臺的《加強(qiáng)業(yè)主委員會管理若干規(guī)定》中關(guān)于

業(yè)主的表決權(quán)采用的計(jì)算方法是：“居住房屋按套計(jì)算，每套一票；非居住物業(yè)按建筑面積

計(jì)算，100平方米以上的每100平方米一票，100平方米以下的，每證一票?！薄妒∥飿I(yè)管理

條例》規(guī)定：“業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計(jì)算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面

積計(jì)算表決權(quán)。”市國土房管局對計(jì)算辦法又做了更為詳細(xì)的區(qū)分，即商業(yè)用房按面積計(jì)算，

每100平方米為一票，百位數(shù)以下四舍五入，如果業(yè)主擁有商業(yè)面積總額不足100平方米的，

按一票計(jì)算。省雖然規(guī)定的是住宅物業(yè)的投票權(quán)數(shù)以戶來計(jì)算，但由于住宅物業(yè)其建筑規(guī)劃

比較統(tǒng)一，各業(yè)主擁有住宅物業(yè)的建筑面積也比較一致，所以，雖然是以戶為計(jì)算單位，基

本上與以建筑面積為計(jì)算單位差別不大。

本條例放棄了不分面積大小的“一權(quán)一票”制的計(jì)算原則，而是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建

筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。同時，各地方將以物業(yè)建筑面積計(jì)算投票權(quán)數(shù)這一標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化、

量化，有利于業(yè)主投票表決時的計(jì)票工作，使計(jì)票更為便捷。因此，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)

主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由

省、自治區(qū)、直轄市制定。例如廣西采取了以建筑面積計(jì)算的方式?！稄V西壯族自治區(qū)物業(yè)

管理?xiàng)l例》第ll條“召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表出

席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)有全部投票權(quán)數(shù)過半數(shù)票數(shù)同意才能通過。

決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，業(yè)主大會或者

業(yè)主代表大會對業(yè)主投票權(quán)數(shù)可以約定附加條件?！?/p>

業(yè)主大會的職責(zé)

第十一條業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生

的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

【釋義】本條規(guī)定了業(yè)主大會的職責(zé)。

業(yè)主會議的職責(zé)是物業(yè)管理法確認(rèn)的業(yè)主會議對其所轄的職責(zé)圍自治事務(wù)的支配權(quán)限。

從理論上講，業(yè)主會議對業(yè)主自治管理事務(wù)的支配具有全權(quán)性，但為求處理自治事務(wù)的工作

效率和形成職權(quán)行使的制衡機(jī)制，在業(yè)主團(tuán)體自治組織部有必要分工的存在，因此，業(yè)主會

議職權(quán)的行使也有一定的圍。根據(jù)本條例的規(guī)定，其行使的職責(zé)包括四個方面：

1.制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。自治管理規(guī)約主要表現(xiàn)為業(yè)主公約和業(yè)主

大會議事規(guī)則。業(yè)主公約是各個業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業(yè)主集體自治管

理轄區(qū)從事與物業(yè)管理有關(guān)活動的業(yè)主、單位和其他人員所應(yīng)共同遵守的物業(yè)管理社會自治

“總章程”。自治管理規(guī)約的訂立，是以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主會

議依據(jù)一定程序、運(yùn)用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進(jìn)行

的，制定、修改、補(bǔ)充、廢止具有特定適用圍和組織紀(jì)律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)的活動。

2.選舉、更換業(yè)主委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主委員會是一個業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)

益，行使業(yè)主自治權(quán)的常設(shè)機(jī)構(gòu)。選舉出業(yè)主委員會的組成人員是業(yè)主大會的一項(xiàng)重要職權(quán)，

行使好這一職權(quán)，認(rèn)真推選出真正能維護(hù)業(yè)主利益的業(yè)主委員會成員，業(yè)主權(quán)利的行使才有

保障。業(yè)主大會有權(quán)選舉、決定和罷免本自治管理組織實(shí)體(即業(yè)委會)的組成人員。對于以

上人員，業(yè)主會議有權(quán)依照規(guī)定程序予以罷免。選舉業(yè)主委員會組成人員并非是每次業(yè)主大

會的例行職權(quán)，這一職權(quán)一般是在首次業(yè)主大會和換屆時行使。至于撤換業(yè)主委員會的組成

人員，只要有必要，確因個別組成人員不稱職，任何時候的業(yè)主大會(包括臨時業(yè)主大會)

都可行使這一職權(quán)。

同時，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，有權(quán)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)?/p>

決定。業(yè)主大會的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會。業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會行使物業(yè)管理自治

職權(quán)的權(quán)利，同時也應(yīng)該監(jiān)督、審核、評議其行使職權(quán)的狀況，進(jìn)而決定是否延長其任期或

行使撤換其成員的權(quán)利。業(yè)主大會行使監(jiān)督業(yè)主委員會工作的權(quán)利，一般是采取聽取業(yè)主委

員會工作報(bào)告的方式。在業(yè)主大會召開例會時，業(yè)主委員會應(yīng)該進(jìn)行總結(jié)，作出工作報(bào)告，

將其所進(jìn)行的各項(xiàng)自治管理工作向業(yè)主進(jìn)行詳細(xì)的報(bào)告，對財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行匯總說明，并應(yīng)接

受業(yè)主的質(zhì)詢，作出回答。作為業(yè)主大會成員的每一名業(yè)主，在平時也可以監(jiān)督業(yè)主委員會

的工作，提出自己的意見，并在業(yè)主大會中進(jìn)行處理。

3.決定本自治管理轄區(qū)涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)包括：

選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項(xiàng)維修資金使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物

業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章

制度。

4.法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。由于業(yè)主生活復(fù)雜

多變和持續(xù)發(fā)展，因而很難完全預(yù)料可能出現(xiàn)的業(yè)主自治管理的新問題，亦難將業(yè)主會議的

職權(quán)列舉周全無遺。為便于業(yè)主會議處理新出現(xiàn)的重大問題，對業(yè)主會議的職權(quán)采用列舉加

概括兜底的規(guī)定方法確有必要，可以給業(yè)主會議對這些新問題職權(quán)行使上提供法規(guī)和管理規(guī)

約依據(jù)。例如：物業(yè)的大修及公用設(shè)備或設(shè)施的更新大修；建造新的公用設(shè)施，如噴泉、娛

樂室等；電力增容；鋪設(shè)新的線路；其他需要業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用的事項(xiàng)；業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)籌集

方式、來源和標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主委員會成員是否獲取報(bào)酬，酬金標(biāo)準(zhǔn)、來源；大型活動的開展等等。

總之，物業(yè)管理區(qū)域重大管理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會討論決定或?qū)徟ㄟ^。業(yè)主大會認(rèn)為業(yè)

主委員會的決定不當(dāng)時，可予以撤銷。

業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力

第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但

應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改

業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案

的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主具有約束力。

【釋義】本條規(guī)定了業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力。

(一)業(yè)主大會會議召開的方式。

條例規(guī)定了業(yè)主大會會議召開的方式包括兩種，即集體討論的方式和書面征求意見的方

式。通常情況下，業(yè)主大會的召開采取的是集體討論方式，這種方式能夠充分展示各方的意

見。但是，對于一些問題，業(yè)主之間并沒有爭議，可以通過征求意見的方式，能夠節(jié)約時間

和成本。

(二)業(yè)主大會召開的最低投票權(quán)限定。

業(yè)主大會的召開，應(yīng)當(dāng)滿足最低人數(shù)或投票權(quán)的限定，從而盡量體現(xiàn)大多數(shù)人的利益，

以保障所作出的決議的科學(xué)性、合理性。條例規(guī)定了最低投票權(quán)的限制，即應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理

區(qū)域持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

(三)業(yè)主參加大會的方式。

召開業(yè)主大會時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)親自出席并參與物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的決議。按照各國物業(yè)管

理立法之規(guī)定，業(yè)主可以親自參加業(yè)主團(tuán)體會議，親自行使表決權(quán)參與待決事項(xiàng)的議決。但

是，如果業(yè)主無法親自參與業(yè)主團(tuán)體會議的，也可以委托他人(包括同住人或之外的人)參加，

并且還可以將自己的表決權(quán)書面委托其行使。條例規(guī)定業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會

議。因此，業(yè)主參加大會的方式既包括親自參加的方式，也包括委托代理人參加的方式。

(四)業(yè)主大會的表決規(guī)則。

召開業(yè)主大會的目的，就是為了形成物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的決議。因而，業(yè)主大會決議的

形成規(guī)則至關(guān)重要，這些規(guī)則的設(shè)計(jì)將直接影響到?jīng)Q議的合理性、代表性和科學(xué)性。業(yè)主會

議的決議方法，各國立法都實(shí)行“多數(shù)決定”原則，但又主要有“普通多數(shù)同意方式”、“特

別多數(shù)同意方式”和“一致同意方式”三種決議方法。“一致同意方式”要求決議須經(jīng)全體

業(yè)主全部同意方能有效，這種規(guī)定過于嚴(yán)格，僅適用于一般共有物業(yè)情形，不適合業(yè)主團(tuán)體

自治情形，我國物業(yè)管理法規(guī)立法不予采用。普通多數(shù)同意的決議方式，用于普通事項(xiàng)的決

議，是指出席業(yè)主會議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及所持有復(fù)有物業(yè)的建筑面積比例的合計(jì)超過

總數(shù)的半數(shù)，該次業(yè)主會議即有決議能力，會議的決議經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)過半數(shù)或投

票權(quán)過半數(shù)的同意后即可生效行之。“特別多數(shù)同意的決議方式”，指對涉及業(yè)主體重要事

項(xiàng)，為保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持，依法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，

出席業(yè)主會議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及其所持有物業(yè)的建筑面積比例的合計(jì)均達(dá)到或超過

特定的界線，該次業(yè)主會議方有決議能力，會議的決議須經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)及其所持

有物業(yè)建筑面積比例均達(dá)到占總數(shù)的特定較高額度之同意，才能生效施行。

條例對業(yè)主大會的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。并且對它們適用不同的表

決規(guī)則。對于一般決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過，即“普通多數(shù)同意方式”。

而對于特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)

2/3以上通過。同時，應(yīng)當(dāng)注意的是，這兩種決定的計(jì)算投票權(quán)的基準(zhǔn)是不同的。對于一般

決定，是與會業(yè)主的所持投票權(quán)為依據(jù)，而對于特殊決定，是以全體業(yè)主的投票權(quán)為依據(jù)。

這是因?yàn)椋貏e多數(shù)同意的決議方式，指對涉及業(yè)主體重要事項(xiàng)，須保證決策的慎重和決

策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持。

條例規(guī)定了特殊決定的事項(xiàng)，主要是涉及業(yè)主體的重要事項(xiàng)：制定和修改業(yè)主公約、

業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金和續(xù)籌方案的決定。

(五)業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會的決定雖然并非經(jīng)過全體業(yè)主的一致同意，甚至還會遭到個別業(yè)主的反對，

但是只要業(yè)主大會的決定符合法律法規(guī)的規(guī)定，并遵循了業(yè)主公約的議事規(guī)則，這樣的決定

就對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式

第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委

員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

【釋義】本條規(guī)定了業(yè)主大會的會議類型及其啟動方式。

根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議可以稱為例會，指應(yīng)

當(dāng)按照業(yè)主大會會議議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，由業(yè)主

委員會負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主公約的規(guī)定，每年召開一次或幾次。除了定期會議之外，

在一定條件下可以召開臨時會議。條例規(guī)定，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織

召開業(yè)主大會臨時會議。因此，業(yè)主可以提議召開臨時會議。此時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集、

組織召開。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，有義務(wù)組織召開臨時大會。但是，條例這一

規(guī)定，并不意味著臨時會議的召開只有法律規(guī)定這一種情形，法律沒有限定其他情形下召開

臨時大會。根據(jù)法理的一般規(guī)定，以下兩種情形下可以召開臨時會議：(1)發(fā)生重大事故有

及時處理的必要，經(jīng)業(yè)主委員會請求時；(2)其他業(yè)主公約規(guī)定的情況。

業(yè)主大會召開的通知和會議記錄

第十四條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

【釋義】本條規(guī)定了業(yè)主大會召開的通知和會議記錄。

(一)召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主大會的召開，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。之所以規(guī)定

事先通知的義務(wù)，是因?yàn)檫@有助于業(yè)主作好準(zhǔn)備工作。

(二)住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層眾性自治組織，同時具有

準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)。依據(jù)我國《城市居民委員會組織法》之規(guī)定，居民委員會的主要任務(wù)有：

(1)宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義

務(wù)，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，開展多種方式的社會主義精神文明建設(shè)活動；(2)辦理本居民地區(qū)居民

的公共事務(wù)和公益事業(yè)。公共事務(wù)和公益事業(yè)主要是指涉及本居民地區(qū)居民共同的行政事務(wù)

和有益于全體居民的公共福利事業(yè)。如對軍烈屬、殘疾人和孤老、孤兒的幫助、照顧，居住

環(huán)境的綠化、美化和整修，居住區(qū)文化活動設(shè)施的興建等；(3)調(diào)解居民糾紛；(4)協(xié)助維護(hù)

社會治安；(5)協(xié)助人民政府或它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、

優(yōu)撫救濟(jì)以及青少年教育工作。

從以上規(guī)定可以看出，居民委員會的職責(zé)包含對社區(qū)的管理。因此條例規(guī)定，業(yè)主大會

的召開應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)的居委會。但是，作為自治組織的業(yè)主大會主要是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的組織集合，

其職責(zé)正如條例第8條規(guī)定，“業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理

活動中的合法權(quán)益?！边@種職責(zé)是代表業(yè)主團(tuán)體實(shí)施私權(quán)性質(zhì)的物業(yè)管理行為，而不應(yīng)承擔(dān)

公權(quán)性質(zhì)的社區(qū)管理義務(wù)。

(三)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

業(yè)主大會會議記錄是業(yè)主大會會議情況的書面記載。在記錄中，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明會議的時間、

場所、議事的容和結(jié)果等。會議記錄應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會委員的簽名。會議記錄應(yīng)當(dāng)妥善的加

以保存。

業(yè)主委員會的地位和職責(zé)

第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合

同；

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

【釋義】本條規(guī)定了業(yè)主委員會的地位和職責(zé)。

(一)業(yè)主委員會的地位是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中

代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表

業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)，是業(yè)主自我管理、自我教育、自我服務(wù)，實(shí)行業(yè)主集體事

務(wù)制度，辦理本轄區(qū)涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)和公益事業(yè)的社會性自治組織。業(yè)主委員會由

業(yè)主會議選舉組成，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)自治權(quán)限圍的物業(yè)管理各項(xiàng)工作，但必須對業(yè)主大會會議負(fù)責(zé)

并報(bào)告工作，不享有自治管理規(guī)訂立權(quán)，因此，業(yè)委會必須服從業(yè)主大會會議，受業(yè)主大會

會議的隸屬，處于從屬于業(yè)主大會會議的法律地位。

業(yè)主委員會應(yīng)有以下特點(diǎn)：

1.業(yè)主委員會應(yīng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其

行為應(yīng)向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。因此，業(yè)主委員會也應(yīng)由業(yè)主大會來選舉產(chǎn)生，反映絕大多數(shù)業(yè)主

的意愿。

2.業(yè)主委員會活動圍應(yīng)該是進(jìn)行物業(yè)的業(yè)主自治管理，也就是說，業(yè)主委員會成立的目的

是使業(yè)主對物業(yè)的自治管理權(quán)能有一個常設(shè)的機(jī)構(gòu)來行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，

并貫徹于具體物業(yè)管理事項(xiàng)中。業(yè)主委員會不能進(jìn)行除簽訂物業(yè)管理合同以外的經(jīng)營活動，

不是一個以經(jīng)營為目的的實(shí)體。同時，業(yè)主委員會也不應(yīng)從事與物業(yè)管理無關(guān)的非經(jīng)營性活

動。

3.業(yè)主委員會應(yīng)代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)、

執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)該向業(yè)主大會負(fù)責(zé)，即應(yīng)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)代表和維護(hù)的是全體

業(yè)主的權(quán)益，不能只顧及大業(yè)主的利益，被大業(yè)主所把持和控制。同樣，業(yè)主委員會也不應(yīng)

被為數(shù)眾多的小業(yè)主所操縱，聯(lián)合抵制、排擠大業(yè)主。而且，業(yè)主委員會維護(hù)的應(yīng)是業(yè)主的

合法權(quán)益，其所有的行為、決策都應(yīng)在法律、法規(guī)規(guī)定的圍。對于業(yè)主委員會而言，其代表

的雖是業(yè)主的權(quán)益，但法律、法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定完全有高于業(yè)主意志的法律效力和

意義。

4.業(yè)主委員會應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記。對業(yè)主委員會進(jìn)行登記和專門的行政管理是

物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。業(yè)主委員會并不是業(yè)主自行組建的閑散組織，

它有自己的法律地位和法律意義，是一個固定的、有具體法定職責(zé)的法律上的組織。

(二)業(yè)主委員會的性質(zhì)。

業(yè)主委員會的法律性質(zhì)如何，涉及了其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承擔(dān)問題，對業(yè)

主委員會法律性質(zhì)的不同回答，將直接導(dǎo)致不同的法律關(guān)系的產(chǎn)生和不同的法律效果，在實(shí)

踐中有著非常重要的意義。根據(jù)各地不同做法，對于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，主要有兩種不

同的意見：

1.社團(tuán)法人。

此種意見認(rèn)為，業(yè)主委員會是社會團(tuán)體法人，完全獨(dú)立于各個業(yè)主，享有擬制的人格，

能夠獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，也就是說，業(yè)主委員會能有自己完全獨(dú)立的意志，

可根據(jù)自己的獨(dú)立意志獨(dú)立行事。同時，業(yè)主委員會行為和決策的后果應(yīng)由自己承擔(dān)，其效

果不能直接歸于各個業(yè)主。

2.非法人組織。

在此種觀點(diǎn)中，一般也并不認(rèn)同業(yè)主委員會是社會團(tuán)體的一種。其理由為雖然各地的物業(yè)

管理法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主委員會有穩(wěn)定的組織性，但是這種登記一般是由房地產(chǎn)行政主管部門

作出，即此登記為行政登記而非民事登記。

實(shí)際上，條例并沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會的法律性質(zhì)，但是通過法律解釋，尤其是通過

對業(yè)主委員會的職責(zé)的分析，可以判斷業(yè)主委員會的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于非法人組織。業(yè)主委

員會雖然在選舉之日起30日到房地產(chǎn)行政部門備案，但是這種備案并不意味著業(yè)主委員會

的主體資格的確定。涉及糾紛訴訟事務(wù)時，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會，由其作為全體

業(yè)主代表參加民事訴訟活動。也就是說，在民事訴訟中，訴訟權(quán)利本身并不歸于業(yè)主委員會，

其必須得到業(yè)主的明確授權(quán)，作為被委托人參加到訴訟中，行使訴訟的權(quán)利，其訴訟活動的

結(jié)果也直接歸于全體業(yè)主。業(yè)主委員會是經(jīng)過當(dāng)?shù)胤康貞糁鞴懿块T的登記，并接受其指導(dǎo)、

監(jiān)督和管理的組織，是一個常設(shè)的進(jìn)行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。

(三)業(yè)主委員會的職責(zé)。

根據(jù)條例的規(guī)定，業(yè)委會的職責(zé)如下：

1.會議職責(zé)。召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。

2.訂則職責(zé)。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

3.監(jiān)督職責(zé)。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物

業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。

4.其他職責(zé)。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。這些職責(zé)可以包括：提議職責(zé)，向業(yè)主會議提出

有關(guān)業(yè)主共同事務(wù)的建議(議案)，向物業(yè)管理行政主管部門和有關(guān)機(jī)關(guān)、單位(包括受托的

物業(yè)管理企業(yè))反映業(yè)主們的意愿、意見和建議；主管職責(zé)，代表本委員會轄區(qū)全體業(yè)主掌

管轄區(qū)物業(yè)復(fù)有合屬部分及居住環(huán)境的統(tǒng)一管理和維護(hù)事務(wù)以及組織開展自治公益活動，依

法維護(hù)自治權(quán)益和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益；財(cái)經(jīng)職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)復(fù)有合屬部分的收益、

專用基金及其他自治公益活動經(jīng)費(fèi)和辦公經(jīng)費(fèi)的收支、保管和使用；合同職責(zé)，代表全體業(yè)

主負(fù)責(zé)訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托服務(wù)合同和其他為增進(jìn)業(yè)主共同利益所締結(jié)的合同，

組織和督促全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主積極履行合同義務(wù)和行使合同權(quán)利；審議職責(zé)，根據(jù)業(yè)主會

議的授權(quán)，審議決定無需提交業(yè)主會議表決的事項(xiàng)，審議受托的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管

理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，財(cái)務(wù)預(yù)算和決算以及物業(yè)管理重大措施；監(jiān)

督職責(zé)：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的受托服務(wù)工作，監(jiān)督區(qū)物業(yè)復(fù)有合屬部分的使用，制止違規(guī)和

損害業(yè)主集體權(quán)益的情事或行為，接受業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主會議、受托物業(yè)管理企業(yè)、

物業(yè)管理行政主管部門和社會的監(jiān)督；執(zhí)行職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主會議決議和本委員會的決議，負(fù)

責(zé)實(shí)施自治管理紀(jì)律措施；公告職責(zé)，實(shí)行自治事務(wù)公開制度，提出及公告應(yīng)向業(yè)主們公開

的本委員會工作事務(wù)報(bào)告、會計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)，并保證公布容的真實(shí)性和

接受業(yè)主、相關(guān)人的查詢；協(xié)助職責(zé)，協(xié)助有關(guān)部門、單位做好本自治轄區(qū)的行政管理工作、

社會服務(wù)工作和文明建設(shè)工作，協(xié)助解決業(yè)主間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間發(fā)生的物業(yè)利益糾

紛關(guān)系；保管職責(zé)，保管轄區(qū)物業(yè)資料自治管理規(guī)約、會議記錄、物業(yè)管理委托服務(wù)合同等

文件，保管本委員會辦公物品；告訴職責(zé)，代表業(yè)主集體向有關(guān)行政主管部門檢舉、揭發(fā)、

控告本自治轄區(qū)違反物業(yè)管理法規(guī)而不聽勸止的事件，代表業(yè)主集體獨(dú)立參與訴訟活動，可

以獨(dú)立充任原告或被告。

業(yè)主委員會的登記備案制度

第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地

產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

【釋義】本條規(guī)定了本條規(guī)定了業(yè)主委員會的登記備案制度。

(一)業(yè)主委員會的產(chǎn)生。

條例規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會不是一個獨(dú)立的法人，其行為的后果

直接歸于全體業(yè)主，責(zé)任也由全體業(yè)主共同承擔(dān)，因而業(yè)主委員會的組成人員應(yīng)該反映全體

業(yè)主絕大部分人的意愿，即應(yīng)由全體業(yè)主進(jìn)行選舉，推選出自己信任的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會

的委員。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益，尤其是大業(yè)主，

其在物業(yè)中占有的份額較大，所以每一項(xiàng)業(yè)主委員會的決議對其影響也最為顯著。業(yè)主委員

會作為業(yè)主利益的代表者，其委員應(yīng)當(dāng)具有代表性。因此，組成業(yè)主委員會科學(xué)而公正的辦

法應(yīng)是按業(yè)主所占物業(yè)比例來選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)以業(yè)主個體為單位來決定。只有這樣才

能保證業(yè)主委員會決議的代表性、公正性和權(quán)威性。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會

委員中推選產(chǎn)生。

(二)業(yè)主委員會的登記時間和效力。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主

管部門備案。業(yè)主委員會作為業(yè)主團(tuán)體的組織機(jī)構(gòu)，是基于業(yè)主團(tuán)體的意思自行設(shè)立的，則

登記不應(yīng)影響業(yè)主委員會的成立。登記僅僅是為了行業(yè)管理的需要所履行的備案手續(xù)。這里

的登記應(yīng)當(dāng)與企業(yè)法人等一般民事主體的設(shè)立登記區(qū)別開來。一般民事主體必須經(jīng)過登記才

能成立，是為了保障交易安全的需要。業(yè)主委員會僅僅是代表業(yè)主團(tuán)體對外實(shí)施與物業(yè)管理

有關(guān)的行為，其最終責(zé)任又是由業(yè)主承擔(dān)的；如果需要業(yè)主承擔(dān)到民事責(zé)任，也無須通過登

記來保障，因?yàn)闃I(yè)主有其不動產(chǎn)物業(yè)作為責(zé)任財(cái)產(chǎn)加以擔(dān)保。因此，登記不是業(yè)主委員會的

成立要件。業(yè)主委員會進(jìn)行登記是為了接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。

(三)業(yè)主委員會委員的資格。

條例規(guī)定，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)

主擔(dān)任。業(yè)主委員會作為業(yè)主自治管理物業(yè)區(qū)域的機(jī)構(gòu)，其組成人員應(yīng)該是業(yè)主。物業(yè)管理

區(qū)域中的承租人、其他實(shí)際使用物業(yè)的人員，有關(guān)行政機(jī)構(gòu)或者組織的人員都不能成為業(yè)主

委員會的委員，不能代替業(yè)主行使物業(yè)自治管理權(quán)。

業(yè)主公約的容和效力

第十七條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行

的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

【釋義】本條規(guī)定了業(yè)主公約的容和效力。

(一)業(yè)主公約概述。

業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)

及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，即全體

業(yè)主應(yīng)該遵守的物業(yè)管理規(guī)章制度。以書面形式設(shè)定的業(yè)主公約，是依據(jù)私法自治原則衍生

出來的規(guī)約自治原則而制定的，只要不違反法律之強(qiáng)制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變

更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。

業(yè)主公約作為最高自治規(guī)則具有如下特征：

1.業(yè)主意思自治。業(yè)主公約是業(yè)主約定彼此相互關(guān)系的民事協(xié)定，訂立業(yè)主公約是業(yè)主間的

共同行為。業(yè)主公約因此由業(yè)主自己執(zhí)行，無需國家強(qiáng)制力來保證實(shí)施。

2.訂立程序嚴(yán)格。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上依照法律規(guī)定方

式進(jìn)行，當(dāng)個別業(yè)主有不同意見難以全體一致同意時，應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主整體利益為重，個人

服從全體，少數(shù)服從多數(shù)。除物業(yè)出售時各個業(yè)主分別與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理公約外，業(yè)主

公約的訂立、變更均通過業(yè)主大會進(jìn)行，并且作為特別決議事項(xiàng)，遵守更為嚴(yán)格的程序。

3.約定效力至上。業(yè)主公約作為物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主最高自治規(guī)則，約束全體業(yè)主。當(dāng)其采取

物業(yè)管理公約形式時，還約束開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)定均

不得違反業(yè)主公約，否則無效。

關(guān)于業(yè)主公約的性質(zhì)，學(xué)界存在不同觀點(diǎn)，主要有：(1)業(yè)主公約是業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)

人)之間的非單純債權(quán)性質(zhì)的契約；(2)業(yè)主公約是眾多業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)之間的社會化的

契約；(3)業(yè)主公約具有合伙性質(zhì)、集團(tuán)性質(zhì)；(4)業(yè)主公約是有關(guān)區(qū)分所有權(quán)人相互之間權(quán)

利義務(wù)關(guān)系的基本規(guī)定，屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。

根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主公約是業(yè)主團(tuán)體的最高自治規(guī)和根本性自治規(guī)則，其地位和作用相

當(dāng)于業(yè)主團(tuán)體的“憲法”。業(yè)主公約的約束力及于全體業(yè)主。

(二)業(yè)主公約的容。

業(yè)主公約純屬業(yè)主自治規(guī)，因而業(yè)主公約的容各國均規(guī)定由業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)自由協(xié)

商確定。其具體容因建筑物的規(guī)模、用途及其習(xí)慣、生活水平而有所不同。業(yè)主公約的具體

容雖然由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)條例的規(guī)定以下事項(xiàng)應(yīng)納入其中：

(1)物業(yè)基本情況簡介。介紹物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積、戶數(shù)；公布公共場所及公用設(shè)施狀

況等。

(2)業(yè)主共同事務(wù)管理。規(guī)定業(yè)主大會召開的條件、方式、程序；規(guī)定物業(yè)區(qū)域管理費(fèi)用的

承擔(dān)分配。

(3)業(yè)主權(quán)利義務(wù)設(shè)定。明定業(yè)主基于物業(yè)所有權(quán)的物業(yè)使用權(quán)及作為小區(qū)成員的成員權(quán)，

包括表決權(quán)、參與制定規(guī)約權(quán)、選舉和罷免管理機(jī)構(gòu)人員的權(quán)利、請求權(quán)及監(jiān)督權(quán)等；列舉

物業(yè)區(qū)域的行為守則，對業(yè)主相關(guān)權(quán)利行使或生括行為進(jìn)行限制或予以禁止。

(4)違反公約的處置。業(yè)主違反公約，須承擔(dān)約定的違約責(zé)任。承擔(dān)違約責(zé)任的方式根據(jù)民

法規(guī)定，有停止侵害、排除妨礙、賠償損失等法定方式；業(yè)主公約也可以另行設(shè)定承擔(dān)責(zé)任

的方式。值得注意的是，我國法律規(guī)定，只有法律明確授權(quán)的國家機(jī)關(guān)才享有處罰權(quán)，才能

對某些行為處以。所以，業(yè)主公約對業(yè)主的違約行為不得設(shè)定，但可以通過約定交

納保證金、違約金方式，當(dāng)業(yè)主有違約行為時，從中予以扣除。對業(yè)主違反公約的行為，相

關(guān)業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)加以勸止，必要時可以向人民法院提起民

事訴訟。

(三)業(yè)主公約的通過與修改。

業(yè)主公約屬于業(yè)主大會的特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)

域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，方能有效。公約的修改也必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)

主所持投票權(quán)2/3以上通過，方能有效。

業(yè)主大會議事規(guī)則的容

第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、

業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

【釋義】本條規(guī)定了業(yè)主大會議事規(guī)則的容。

業(yè)主大會是全體業(yè)主組成的維護(hù)業(yè)主利益的機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會則是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

關(guān)于業(yè)主大會的職責(zé)以及業(yè)主大會會議，條例在第11條以及第12條到14條作了規(guī)定。但

是如果要讓業(yè)主大會順利運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要業(yè)主大會議事規(guī)則作出進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定。同時業(yè)主

大會作為業(yè)主自己組織起來行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的機(jī)構(gòu)，其部的運(yùn)作機(jī)制也自然應(yīng)當(dāng)由其自己作出決

定。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它負(fù)責(zé)履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，業(yè)主大會議事

規(guī)則自然可以就其組成等作出決議。條例尊重業(yè)主自我管理的權(quán)利，業(yè)主大會的議事規(guī)則就

上述這些事項(xiàng)作出規(guī)定后，就可以避免缺乏可資適用的規(guī)則。

業(yè)主大會的議事方式：業(yè)主大會是會議性質(zhì)的決策機(jī)構(gòu)。因此，業(yè)主大會的基本議事形

式是召開會議，以討論議案和表決通過會議決議的方式來行使其職權(quán)。依據(jù)條例第13條，

業(yè)主大會會議分為定期會議與臨時會議。但是在何時應(yīng)當(dāng)召開定時會議，條例留給議事規(guī)則

自行規(guī)定，這也是考慮到定期會議的召開需要依據(jù)各個物業(yè)管理區(qū)域的具體情形，不宜由法

規(guī)強(qiáng)行規(guī)定，也沒有這個必要。從我國相當(dāng)一些地方的物業(yè)管理實(shí)踐看，往往規(guī)定至少每一

年召開一次年會。年會又通常在每一年的第一季度召開。因?yàn)榇藭r召開，便于審查批準(zhǔn)本年

度的物業(yè)管理計(jì)劃及預(yù)算和前一年的物業(yè)管理決算。此外，條例僅僅規(guī)定了召開臨時大會的

一種情形，議事規(guī)則可以根據(jù)業(yè)主的考慮與需要增加召開臨時會議的情形與要求。除了規(guī)定

業(yè)主會議的召開時間之外，議事規(guī)則還可以對于會議的形式作出規(guī)定。例如，可以根據(jù)需要，

規(guī)定會議形式包括預(yù)備會議、全體會議和分組會議；可以邀請有關(guān)部門、單位和物業(yè)使用權(quán)

人派代表列席等等。

業(yè)主大會的表決程序：業(yè)主會議如何形成一個有效的決議是表決程序需要加以解決的問

題。一般而言，業(yè)主大會通過決議，在工作程序上應(yīng)當(dāng)經(jīng)過這幾個階段：(1)提出議案；(2)

審議議案；(3)表決通過議案；(4)公布會議決議。因此議事規(guī)則不可避免的需要對于上述這

些階段做出具體規(guī)定。首先，對于何人享有提案權(quán)做出規(guī)定，特別是業(yè)主委員會、業(yè)主各自

的提案權(quán)規(guī)則有必要進(jìn)行明確。議事規(guī)則對于如何審議議案也應(yīng)做出規(guī)，例如與會業(yè)主是否

分組討論、提案人是否應(yīng)當(dāng)作出必要的說明、是否進(jìn)行全體的討論程序，等等。議案經(jīng)審議

后，會議主持機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如何決定提交大會表決，會議表決時應(yīng)當(dāng)采用無記名投票或舉手表決

方式還是其他的表決方式，形成會議決議后應(yīng)當(dāng)在什么地點(diǎn)以何種方式予以公布，這些都迫

切需要議事規(guī)則給于具體的規(guī)定。

業(yè)主投票權(quán)確定方法：業(yè)主的投票權(quán)也就是表決權(quán)的確定關(guān)系到業(yè)主的切身利益，也關(guān)

系到能否形成有效的業(yè)主大會決議，但是如何計(jì)算業(yè)主的投票權(quán)卻是議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)予以明確

的。綜觀不同的物業(yè)管理的規(guī)定，業(yè)主表決權(quán)大致有以下計(jì)算方式：(1)以業(yè)主所擁有的物

業(yè)權(quán)利份額來計(jì)算，每份業(yè)權(quán)份額擁有一個表決權(quán)。例如，我國有的地方物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，

業(yè)主大會表決可以采用投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每10平方米計(jì)算為一

票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的計(jì)算為一票，不足5平方米的不計(jì)票。

(2)不區(qū)分每個業(yè)主所擁有的物業(yè)份額，每個業(yè)主都享有相同的表決權(quán)。例如有的地方規(guī)定，

投票權(quán)的計(jì)算按照每一戶一個投票權(quán)的原則進(jìn)行。

有的物業(yè)管理法規(guī)為了避免大業(yè)主享有較大的表決權(quán)，導(dǎo)致小業(yè)主的利益可能得不到較

好的保護(hù)，還對個別業(yè)主所掌握的投票數(shù)額作出控制性明確規(guī)定：例如當(dāng)任一業(yè)主的投票權(quán)

占全體業(yè)主全部投票權(quán)的1/5以上時，其超過1/5部分不予計(jì)算投票權(quán)，這樣可以防止少數(shù)

大業(yè)主任意左右業(yè)主大會，同時也可以平衡大小業(yè)主之間的利益關(guān)系。

業(yè)主委員會的組成：業(yè)主委員會的組成條例第16條有所涉及，但是還不夠周全，也有待

于議事規(guī)則作出約定。首先，議事規(guī)則可以規(guī)定業(yè)主委員會的委員人數(shù)，這應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管

理區(qū)域的規(guī)模結(jié)合管理工作任務(wù)來決定；其次議事規(guī)則還可以規(guī)定業(yè)主委員會的委員的消極

資格。也就是說排除某些業(yè)主擔(dān)當(dāng)委員，例如，可以規(guī)定擔(dān)當(dāng)過破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人并對于破

產(chǎn)負(fù)有個人責(zé)任的業(yè)主不得出任委員等。再如，業(yè)主委員會中是否需要設(shè)有專業(yè)的財(cái)務(wù)與法

律事務(wù)委員，委員會的副主任的人數(shù)以及分工等等，議事規(guī)則也都可以做出規(guī)定。

業(yè)主委員會成員的任期：業(yè)主委員會委員的具體任期應(yīng)當(dāng)由議事規(guī)則約定，同時業(yè)主委

員會的委員是否可以連選連任議事規(guī)則也最好加以明確。

除了上述的這些事項(xiàng)，議事規(guī)則還可以根據(jù)需要規(guī)定其他事項(xiàng)。例如業(yè)主大會撤換和補(bǔ)

選業(yè)主委員會委員的程序以及條件。例如規(guī)定，經(jīng)1/5以上有選舉權(quán)的業(yè)主聯(lián)名，可以要求

罷免業(yè)主委員會委員。罷免要求應(yīng)當(dāng)提出罷免理由。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主會議，投

票表決罷免議案，經(jīng)有投票權(quán)的業(yè)主過半數(shù)同意通過，罷免決定生效。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)界限

第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不

得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地

產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

【釋義】本條規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)界限。

業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的維護(hù)物業(yè)區(qū)域的全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)

主的自治管理權(quán)限的組織。需要清楚認(rèn)識到的是，所謂的物業(yè)管理事實(shí)上是物業(yè)服務(wù)，物業(yè)

管理權(quán)是業(yè)主作為物業(yè)的所有人所擁有的權(quán)利，物業(yè)管理企業(yè)是獲得業(yè)主的授權(quán)而取得提供

物業(yè)服務(wù)的資格。從本質(zhì)來講，業(yè)主大會是全體業(yè)主行使其自己財(cái)產(chǎn)權(quán)，維護(hù)自己應(yīng)得的有

關(guān)服務(wù)權(quán)益的一個機(jī)構(gòu)。這一點(diǎn)可以從條例第ll條的規(guī)定看出來。根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主大

會享有的職責(zé)包括制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員，監(jiān)督業(yè)

主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項(xiàng)維修資金使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實(shí)

施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的

維護(hù)等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

所有這些職責(zé)都是關(guān)于物業(yè)管理的事項(xiàng)。

業(yè)主委員會依照條例的規(guī)定，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，因此它本身的職責(zé)也是圍繞著

物業(yè)管理展開的。從條例第15條的規(guī)定可以看出，業(yè)主委員會不論是召集業(yè)主大會會議，

還是簽訂物業(yè)服務(wù)合同，抑或是及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)

管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，還是監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施，其目的都是為了讓廣大業(yè)主切實(shí)享

受物業(yè)服務(wù)。

因此，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的機(jī)構(gòu)，其職責(zé)

也被限定于此，不應(yīng)該超越此邊界作出其他決定或者從事其他活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會可能作出的違反法律和法規(guī)的決定，此時這些決定因?yàn)槎鴼w于無效。

但是需要注意的是，條例賦予物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門特殊的權(quán)力，

即主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會之間的職責(zé)協(xié)調(diào)問題

第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維

護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理

職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取

居民委員會的建議。

【釋義】本條規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會之間的職責(zé)協(xié)調(diào)問題。

如何協(xié)調(diào)業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)所在地的居民委員會之間的關(guān)系，一直是我國物

業(yè)管理?xiàng)l例立法過程中有待解決的問題。不過從最基本的法理來看，業(yè)主大會、業(yè)主委員會

和居民委員會各自所行使的職責(zé)有本質(zhì)的差別。

居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層眾性自治組織。具體而言，

依據(jù)《城市居民委員會組織法》的規(guī)定，居民委員會的主要任務(wù)包括：(1)宣傳憲法、法律、

法規(guī)和國家政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民旅行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，開

展多種方式的社會主義精神文明建設(shè)活動；(2)辦理本居民地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)；

(3)調(diào)解居民糾紛；(4)協(xié)助維護(hù)社會治安；(5)協(xié)助人民政府或它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利

益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)以及青少年教育工作。

從這些規(guī)定和居民委員會的實(shí)踐中可以看出，事實(shí)上居民委員會的主要職責(zé)在于完成相

關(guān)的政府工作事項(xiàng)。因而居民委員會主要是居民自我組織起來對于公共事務(wù)進(jìn)行管理的組織。

居民委員會的合法性來源于作為政治權(quán)利擁有者的居民的選舉，所以說居民委員會是居民行

使政治權(quán)利的產(chǎn)物。

至于業(yè)主大會、業(yè)主委員會，是出于物業(yè)的使用、維護(hù)與管理的目的組成的。在公寓化

住宅中，一棟建筑物中居住著多戶住戶，每個住戶只占有使用該建筑物中一個有限的空間；

但是除了每一個住戶所占有的該有限空間之外，建筑物整體也需要開展維護(hù)與管理工作。同

理，在同一住宅區(qū)域不同建筑物所共享的公共設(shè)施也需要開展管理與維護(hù)工作。在法律上，

每一個住戶除了對自己居住的特定空間享有所有權(quán)(這就是一般所說的建筑物區(qū)分所有權(quán))

之外，還應(yīng)該對于建筑物的整體以及公共設(shè)施擁有一定的權(quán)利。

由于存在事實(shí)上與法律上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，各個業(yè)主行使自己所有權(quán)已經(jīng)不可能完全不牽扯

到其他所有權(quán)人的利益，為了協(xié)調(diào)全體所有權(quán)人的利益，同時對于共有部分進(jìn)行有效的管理

與利用，就必須建立全體所有權(quán)人參與的協(xié)調(diào)機(jī)制與組織，這就是條例所規(guī)定的業(yè)主大會與

業(yè)主委員會。由此可見，業(yè)主大會與業(yè)主委員會事實(shí)上是財(cái)產(chǎn)權(quán)人行使自己財(cái)產(chǎn)權(quán)的組織。

換言之，業(yè)主大會與業(yè)主委員會所負(fù)責(zé)的事項(xiàng)在于如何行使業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，業(yè)主大會與業(yè)主

委員會的合法性來源于作為所有權(quán)人的業(yè)主。

由此可見，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會各自所行使的職責(zé)有著本質(zhì)上的區(qū)別，

因?yàn)槠錂?quán)力來源存在重大差別，前者強(qiáng)調(diào)其行使私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的屬性，而后者則是實(shí)現(xiàn)政治權(quán)

利的結(jié)果。所以不可將二者混為一談。

正是由于認(rèn)識到了業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會之間的性質(zhì)差別，物業(yè)管理?xiàng)l例

在二者的協(xié)調(diào)配合上作了較為明確的規(guī)定。

條例首先就公共事務(wù)問題上二者的協(xié)調(diào)作出規(guī)定，其中較為突出的是物業(yè)管理區(qū)域的社

會治安工作。條例要求業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，同時與居民委員會相互協(xié)

作，共同做好社會治安工作。公安機(jī)關(guān)作為負(fù)責(zé)社會治安的政府機(jī)關(guān)自然對于物業(yè)區(qū)域的治

安事項(xiàng)責(zé)無旁貸，而治安作為重要的公共事務(wù)，居民委員會也負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。業(yè)主大會、

業(yè)主委員會作為行使業(yè)主自己財(cái)產(chǎn)權(quán)的組織，自然而然的可以就維護(hù)自己財(cái)產(chǎn)權(quán)作出合法妥

當(dāng)?shù)陌才拧２贿^，在公共事務(wù)問題上，正如公民應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)機(jī)關(guān)一樣，業(yè)主大會、業(yè)主委

員會自然應(yīng)當(dāng)與負(fù)責(zé)公共管理的相關(guān)行政機(jī)關(guān)和協(xié)助行政機(jī)關(guān)的居民委員會配合與協(xié)作。

條例還明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合居民委員會依法履行自治管理的職責(zé)。正

是因?yàn)槎叽嬖谇笆龅幕静顒e，各自行使的是不同的權(quán)利，因而業(yè)主大會、業(yè)主委員會才

要協(xié)助居民委員會發(fā)揮自我管理的職責(zé)。同時，由于住宅小區(qū)的業(yè)主往往兼具業(yè)主和居民雙

重身份，條例為了促進(jìn)溝通，加強(qiáng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會彼此的相互了解與聯(lián)

系，要求住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定應(yīng)當(dāng)告知居民委員會，并聽取其建議。

前期物業(yè)管理問題

第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)

當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

【釋義】本條規(guī)定了前期物業(yè)管理問題。

所謂的前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前所實(shí)施的物業(yè)管理。

按照條例的規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的權(quán)利。但是業(yè)主大會的召開，特別是首次

業(yè)主大會需要一定的條件。在一般情況下，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)是分期分批售出的，已經(jīng)入

住的業(yè)主人數(shù)相對于將來物業(yè)全部或者大部分售出時的業(yè)主人數(shù)來說只是少數(shù)，同時入住的

業(yè)主彼此之間并不熟悉，也很難聯(lián)合起來與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。在這些問題沒

有得到解決，條件沒有具備之前，往往無法召開業(yè)主大會。與此同時，物業(yè)的管理是出于物

業(yè)本身維護(hù)與保養(yǎng)的迫切需要，不可能等到業(yè)主大會選聘出物業(yè)管理企業(yè)之后才開始實(shí)施。

否則會嚴(yán)重影響物業(yè)的使用與管理，也大大降低了業(yè)主的居住與生活的質(zhì)量。為了解決這一

問題，填補(bǔ)業(yè)主大會選聘出物業(yè)管理企業(yè)之前的一段時間物業(yè)管理的空缺，就需要由相關(guān)當(dāng)

事人出面選聘物業(yè)管理企業(yè)，委托其做好前期的物業(yè)服務(wù)工作。建設(shè)單位則是較為適當(dāng)?shù)娜?/p>

選，同時建設(shè)單位出于維持物業(yè)狀況的考慮。也會積極選聘物業(yè)管理企業(yè)。

此前的建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》并沒有明確規(guī)定物業(yè)前期管理，但是其

第5條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小

區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)負(fù)責(zé)管理”。很多的地方物業(yè)管理規(guī)定對此也有所涉及?！妒芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六章

即是專門的關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定?！妒芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第4l條規(guī)定，“本條例所稱

前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理”。該條例的第42條還規(guī)定，

“新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽

訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案”。還有像《市物業(yè)管

理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物

業(yè)管理。《市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第8條規(guī)定，居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長的，在物業(yè)

管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)

進(jìn)行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。1999年10

月14日，建設(shè)部下發(fā)了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示文本)，按照該文本的容，前期物業(yè)

管理是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止

的物業(yè)管理。

從上述所引的建設(shè)部和各個地方的規(guī)定來看，它們對于前期物業(yè)管理的界定并不一致。

有的規(guī)定前期物業(yè)管理是在住宅出售后至業(yè)主委員會成立之前，有的是指自房屋出售之日起

至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理，還有的則泛指

業(yè)主委員會成立之前的物業(yè)管理。條例則規(guī)定為業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的物

業(yè)管理。

從建設(shè)部以及地方的規(guī)定來看，對于前期物業(yè)管理的委托方的認(rèn)定也各不一樣?！肚捌?/p>

物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》(示文本)規(guī)定了協(xié)議的雙方，一方是房地產(chǎn)開發(fā)單位或者物業(yè)管理企業(yè)，

而另一方則為業(yè)主。市的管理?xiàng)l例則規(guī)定由住宅出售單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期

物業(yè)管理服務(wù)合同。還有的規(guī)定則沒有提及當(dāng)事人。條例的表述則是“建設(shè)單位選聘物業(yè)管

理企業(yè)的”，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，顯然此時的雙方當(dāng)事人是建設(shè)單位與物業(yè)

管理企業(yè)。

《合同法》對于合同的形式作了規(guī)定，一般來說可以采用書面、口頭各種形式，但是法律、

法規(guī)要求書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。鑒于前期物業(yè)服務(wù)合同的容多，法律關(guān)系復(fù)雜，

條例要求采取書面的形式。

業(yè)主臨時公約的制定與容

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、

管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出

約定。

建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

【釋義】本條規(guī)定了業(yè)主臨時公約的制定與容。

對于業(yè)主公約，條例第17條已經(jīng)作了規(guī)定。所謂的業(yè)主公約是全體業(yè)主共同制定的，對

于全體業(yè)主發(fā)生約束效力的關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)以及管理等方面的守則。業(yè)主公約體現(xiàn)了

業(yè)主自我管理、自我約束的思想，是業(yè)主之間的共同約定。也正因?yàn)槿绱?，業(yè)主公約需要經(jīng)

過全體業(yè)主的討論與審議，因此條例規(guī)定審批業(yè)主公約屬于業(yè)主大會的職責(zé)。也就是說在業(yè)

主大會召開之前，是不可能通過業(yè)主公約的。這時就面臨著與前面提到的物業(yè)管理企業(yè)的選

聘一樣的難題。一方面業(yè)主大會的召開，特別是首次業(yè)主大會需要一定的條件。在物業(yè)管理

區(qū)域的物業(yè)分期分批售出時，入住的業(yè)主人數(shù)少，而且隨著物業(yè)的銷售情況變化，處于不斷

的變動當(dāng)中。再加上入住的業(yè)主彼此之間并不熟悉，也很難聯(lián)合起來制定反映業(yè)主共同意志

的業(yè)主公約。另一方面，業(yè)主共同遵守的關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)與管理的規(guī)則又是物業(yè)本身

維護(hù)與保養(yǎng)的迫切需要，否則會嚴(yán)重影響物業(yè)的使用與管理。為此，就需要在業(yè)主大會制定

正式的業(yè)主公約之前先行制定臨時的業(yè)主公約，以備急需。至于制定業(yè)主臨時公約的主體，

建設(shè)單位不失為一個合適的人選。因?yàn)橐环矫嬷灰袠I(yè)主，就需要業(yè)主公約的約束，如果等

待業(yè)主自行制定業(yè)主臨時公約，那么就會存在相當(dāng)長一段時間的沒有業(yè)主公約的空白狀態(tài)，

另一方面業(yè)主是不斷增減的，不管是由哪一些業(yè)主來制定業(yè)主臨時公約都不免有缺乏代表性、

不公正之嫌。同時，建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前事實(shí)上是最大的物業(yè)所有人，由其來制定業(yè)主

臨時公約也符合公平。條例不僅要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時公約，而且規(guī)定應(yīng)當(dāng)在銷售

物業(yè)之前制定業(yè)主臨時公約。這里就是考慮到不應(yīng)該人為地制造規(guī)則的空白時間段。

業(yè)主臨時公約雖然是臨時的，但只是針對它的時間效力而言，事實(shí)上就其容所包含的

事項(xiàng)而言業(yè)主臨時公約與正式的業(yè)主公約并沒有本質(zhì)上的差異。這一點(diǎn)也可以從本條與條例

第17條的容比較上看出來。業(yè)主臨時公約同樣應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主

的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主臨

時公約應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)使用與管理的規(guī)則，例如物業(yè)的公共部位以及公共設(shè)施的使用規(guī)則。業(yè)

主臨時公約還應(yīng)當(dāng)確認(rèn)業(yè)主擁有正當(dāng)使用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施的權(quán)利，例如使用電梯、

公共道路、物業(yè)管理區(qū)域的公共文化、體育設(shè)施等。同時業(yè)主臨時公約也應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)

履行的義務(wù)，包括妥善利用和愛護(hù)物業(yè)的公用部分與公用設(shè)施，不得擅自利用、毀損物業(yè)的

共同部分。例如，業(yè)主不得擅自變更物業(yè)共用部分的構(gòu)造、布局、外觀、用途，不得擅加利

用或者允許他人利用，不得私自占用、拆除、破壞物業(yè)的共有部分與公用設(shè)施。同時業(yè)主不

得妨害他人利用共用部分，不得妨害他人對于其自己專有部分的利用，例如不得違反規(guī)定，

擅自飼養(yǎng)家禽家畜，不得違反環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定，胡亂丟棄垃圾或者收集可能危害公共衛(wèi)生的物

品，不得聚眾喧嘩吵擾等。

業(yè)主臨時公約由于并非是物業(yè)買受人所制定，因此為了避免物業(yè)建設(shè)單位可能的越權(quán)與

擅斷，條例要求建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約時，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。這主要是

要保障物業(yè)買受人合理享受物業(yè)的公共部分，同時在不影響他人和公共利益的情況下排他性

地占有、使用與處分自己的物業(yè)專有部分。

建設(shè)單位對于業(yè)主臨時公約的說明義務(wù)以及物業(yè)買受人承諾遵守業(yè)主臨時公約

的義務(wù)

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

【釋義】本條規(guī)定了建設(shè)單位對于業(yè)主臨時公約的說明義務(wù)以及物業(yè)買受人承諾遵守業(yè)主

臨時公約的義務(wù)。

如前所述，正式的業(yè)主公約是全體業(yè)主自治管理的產(chǎn)物。從程序上來說，業(yè)主公約是經(jīng)

過全體業(yè)主參與的業(yè)主大會審議通過的。因此，業(yè)主公約的效力來源于它是全體業(yè)主參與制

定的經(jīng)業(yè)主審議通過的業(yè)主自治文件。但是業(yè)主臨時公約卻是由建設(shè)單位制定的，而不是業(yè)

主大會審議通過的，并且如前述事實(shí)上也不可能召開業(yè)主大會來制定業(yè)主臨時公約。因此，

業(yè)主臨時公約對于業(yè)主能否產(chǎn)生約束力就成為一個亟待解決的法律問題。

對于業(yè)主臨時公約對于業(yè)主的拘束力，在此前的各類規(guī)體是通過以下幾種方式確立的：

根據(jù)《市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定：“新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定

住宅使用公約”，“新建商品住宅出售單位與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應(yīng)當(dāng)將住宅使

用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件”。這種方式就

是通過將房地產(chǎn)開發(fā)商制定的業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，納入合同的容，這樣

遵守業(yè)主臨時公約就成為合同義務(wù)的一部分，從而業(yè)主臨時公約對于物業(yè)的買受人產(chǎn)生拘束

力。另外一種方式則是物業(yè)的買受人在辦理入住手續(xù)的時候，要求物業(yè)的買受人簽署對于業(yè)

主公約的認(rèn)可書，以物業(yè)買受人承諾受業(yè)主公約約束作為入住的先決條件。例如，《經(jīng)濟(jì)特

區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定：“業(yè)主人住時物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約，不組

織業(yè)主簽訂業(yè)主公約的，市、區(qū)住宅主管部門有權(quán)予以糾正”。

條例第22條已經(jīng)規(guī)定了由物業(yè)的建設(shè)單位負(fù)責(zé)制定業(yè)主臨時公約，因此順理成章的安

排是讓業(yè)主臨時公約在建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時候，通過業(yè)主的承諾發(fā)生

對業(yè)主的拘束力。當(dāng)然條例沒有采取將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，也就是物業(yè)

買賣合同的一部分的做法。條例只是要求物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)承諾遵守業(yè)主臨時公約。物業(yè)買賣

合同本質(zhì)上來說是建設(shè)單位與物業(yè)買受人之間對于彼此權(quán)利義務(wù)的約定，而業(yè)主臨時公約是

需要全體業(yè)主遵守的約束全體業(yè)主的行為準(zhǔn)則，二者的具體容與效力圍還是存在著相當(dāng)?shù)牟?/p>

別。

當(dāng)然，由于業(yè)主沒有參與業(yè)主臨時公約的制定，而又需要要求其承諾遵守業(yè)主臨時公約，

為了保護(hù)物業(yè)買受人的利益，就應(yīng)由建設(shè)單位作出一定的說明。建設(shè)單位的義務(wù)包括：第一，

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將業(yè)主臨時公約向物業(yè)的買受人明示。也就是說建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)讓物業(yè)的買受人

知曉業(yè)主臨時公約的存在和容。其次，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的買受人解釋業(yè)主臨時公約的具

體容。業(yè)主臨時公約的容在于對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)

履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主臨時公約制定物業(yè)使用與

管理的規(guī)則，業(yè)主臨時公約還確認(rèn)業(yè)主擁有正當(dāng)使用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施的權(quán)利。同時

業(yè)主臨時公約也規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，包括妥善利用和愛護(hù)物業(yè)的公用部分與公用設(shè)施，

不得擅自利用、毀損物業(yè)的共同部分等等。這些容都直接影響物業(yè)買受人將來對于物業(yè)的使

用與管理，因此也直接影響著物業(yè)買受人的購買意愿。為避免日后糾紛，也是為了將來業(yè)主

臨時公約能夠得到物業(yè)買受人的切實(shí)遵守，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人說明業(yè)主臨時公約的

具體容。

從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)的選聘方式

第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方

式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人

少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，

可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

【釋義】本條規(guī)定了從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)的選聘方式。

條例首先明示一個大原則，就是房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離。所謂的房地產(chǎn)開發(fā)與物

業(yè)管理相分離，事實(shí)上就是要打破誰開發(fā)、誰管理的自建自管局面，使得物業(yè)管理行業(yè)真正

走向市場。我國有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往有“肥水不流外人田”的思想，本企業(yè)開

發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都希望由自己的物業(yè)管理分支機(jī)構(gòu)或者與自己有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理企業(yè)

實(shí)施管理。特別是在前期物業(yè)管理階段，由于是由建設(shè)單位來選聘物業(yè)管理企業(yè)，因此相當(dāng)

一部分房地產(chǎn)企業(yè)直接選聘與自己有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理企業(yè)。這種自建自管的選聘方法，事實(shí)

上就消滅了物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭。由此往往導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在日后的物業(yè)服務(wù)中，所

提供的服務(wù)質(zhì)量差強(qiáng)人意，業(yè)主對此頗有意見。為了進(jìn)一步提升物業(yè)管理行業(yè)的市場化程度，

促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，改進(jìn)部管理，使廣大業(yè)主真正獲得滿意的服務(wù)，條例提倡

房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則。

這一原則的具體貫徹方式就是通過招投標(biāo)的形式，引入競爭機(jī)制來選聘物業(yè)管理企業(yè)，

實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。具體而言，物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位以物業(yè)管理權(quán)為標(biāo)的，招請若干個物業(yè)管理公

司報(bào)價競爭，再由開發(fā)建設(shè)單位從中選擇優(yōu)勝的物業(yè)管理公司并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

在物業(yè)管理中引入招標(biāo)投標(biāo)，實(shí)際上就把物業(yè)管理行業(yè)直接推入市場之中，是物業(yè)管理

行業(yè)中引入競爭機(jī)制的具體體現(xiàn)。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)不僅為物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位提供了選聘

高素質(zhì)物業(yè)管理公司的空間，同時也為物業(yè)管理公司提供了公平競爭的機(jī)會。因此，物業(yè)管

理招標(biāo)投標(biāo)的優(yōu)勝劣汰法則，有利于全面提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，有利于改進(jìn)物業(yè)管理企

業(yè)的管理與服務(wù)，有利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在招標(biāo)時應(yīng)當(dāng)綜合考慮投標(biāo)者的技術(shù)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、物

業(yè)管理資質(zhì)等級、以往的物業(yè)管理業(yè)績、服務(wù)質(zhì)量、管理費(fèi)用、信譽(yù)等因素。在眾多的投標(biāo)

者，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照上述標(biāo)準(zhǔn)，選擇中標(biāo)者，再與中標(biāo)者簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)必須遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，依據(jù)《中華人民國招

標(biāo)投標(biāo)法》第2條：“在中華人民國境進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動，適用本法”的規(guī)定，物業(yè)管理招

標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格遵守《中華人民國招標(biāo)投標(biāo)法》和相關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的

規(guī)定。根據(jù)條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，因此招投標(biāo)中必須注意審查投標(biāo)

人是否具有相應(yīng)的資質(zhì)。將來如何具體創(chuàng)造公平、公開、公正的市場環(huán)境，還有待不斷的探

索。以下結(jié)合我國現(xiàn)行的地方有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，簡單介紹物業(yè)管理的招投標(biāo)。一

般而言，招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)注意下列事項(xiàng)：

第一，招標(biāo)人在招投標(biāo)前應(yīng)依法向有關(guān)主管機(jī)構(gòu)提交材料，辦理相關(guān)手續(xù)。例如市規(guī)定

的備案材料有：(1)招標(biāo)項(xiàng)目簡介；(2)招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)時間安排、評標(biāo)委

員會評分標(biāo)準(zhǔn)；(3)招標(biāo)書，包括物業(yè)管理容圍、收費(fèi)、服務(wù)要求、對投標(biāo)單位要求等。

第二，招標(biāo)人進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)可以公開招標(biāo)，也可以邀請招標(biāo)。但是其中采取邀請招標(biāo)

方式的，應(yīng)保證程序的合法公平。例如市規(guī)定，邀請招標(biāo)的應(yīng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出

投標(biāo)邀請書。

第三，招標(biāo)前應(yīng)編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中應(yīng)包括招標(biāo)人名稱地址、項(xiàng)目基本

情況、所要求的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及對投標(biāo)單位、投標(biāo)書的要求、評

標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等容。

第四，投標(biāo)人應(yīng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)證書。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投

標(biāo)文件，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間將標(biāo)書送到指定地點(diǎn)。如果招標(biāo)文件要求必須交納保證

金的，應(yīng)當(dāng)依法繳納保證金。

第五，評標(biāo)委員會的確定及評標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)。評標(biāo)委員會的組成以及評標(biāo)方法、標(biāo)準(zhǔn)

應(yīng)當(dāng)確保公正，達(dá)到優(yōu)勝劣汰的目的。例如市規(guī)定，評標(biāo)委員會應(yīng)由招標(biāo)人代表及從事物業(yè)

管理相關(guān)工作滿5年以上并且具有中級以上職稱或具有同等專業(yè)水平的專家組成或者從市

國土房管局建立的評標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取組成。評標(biāo)時根據(jù)招標(biāo)人和指導(dǎo)單位共同制定的標(biāo)

準(zhǔn)打分，綜合評分分?jǐn)?shù)最高者為中標(biāo)人。

第六，簽定物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)目。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。

雙方應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起一定日期按照招標(biāo)文件規(guī)定的容簽定物業(yè)管理合同。有的地

方還規(guī)定在合同簽定之日起一定時間應(yīng)將合同報(bào)送有關(guān)部門備案。

需要注意的是，條例并沒有要求所有的房地產(chǎn)的物業(yè)管理企業(yè)都必須采取招投標(biāo)的方式

選聘。條例只是對于涉及面最大，數(shù)量最多的住宅物業(yè)要求必須采取招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)

管理企業(yè)，而且對于投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府

房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，還可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

前期物業(yè)服務(wù)合同容訂入物業(yè)買賣合同的要求

第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的容。

【釋義】本條規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同容訂入物業(yè)買賣合同的要求。

條例第21條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理

企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)條例的表述，顯然此時前期物業(yè)服務(wù)合同

的雙方當(dāng)事人是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)。

普通的物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的。

因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同本來是作為物業(yè)所有人的業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)為自己提供財(cái)產(chǎn)管理服

務(wù)而訂立的協(xié)議，所以說物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)的對象是作為物業(yè)買受人的業(yè)主。但

是在前期物業(yè)管理階段，如前所述，業(yè)主沒有辦法聯(lián)合起來自己選聘物業(yè)管理企業(yè)。因此不

得不借助物業(yè)建設(shè)單位之手，由其來選任物業(yè)管理企業(yè)，由此也變成前期物業(yè)服務(wù)合同的雙

方當(dāng)事人是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)。這樣業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間就不存在合同關(guān)系。

根據(jù)合同的相對性原理，一般而言只有彼此之間存在合同法律關(guān)系的雙方才有權(quán)提出行

使合同權(quán)利與履行合同義務(wù)的要求，業(yè)主雖然是物業(yè)買受人卻沒有法律上的權(quán)利要求物業(yè)管

理企業(yè)依照前期物業(yè)管理合同提供物業(yè)服務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)違反前期物業(yè)服務(wù)合同，提

供的物業(yè)服務(wù)不符合約定，作為最為直接的利害關(guān)系人的物業(yè)買受人卻不能要求物業(yè)管理企

業(yè)采取措施改正，承擔(dān)違約金等違約責(zé)任。與此相類似，物業(yè)管理企業(yè)也沒有法律上的權(quán)利

要求業(yè)主繳納各種物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

為了解決前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)不能約束物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主而帶來的困擾，條

例要求建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的容。這樣，

物業(yè)的買受合同就包括了前期物業(yè)合同的容，避免了物業(yè)管理的容成為空缺，同時業(yè)主根據(jù)

物業(yè)買賣合同，也可以享有物業(yè)服務(wù)的權(quán)利并應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的有關(guān)容履行相關(guān)義務(wù)。

前期物業(yè)服務(wù)合同的期限

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限：但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企

業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

【釋義】本條規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同的期限。

前期物業(yè)服務(wù)合同的期限一直是一個有爭論的問題。這里主要是涉及到前期物業(yè)服務(wù)合

同與正式的物業(yè)服務(wù)合同的相互銜接與協(xié)調(diào)的問題。如果在時間連續(xù)上沒有做好安排，可能

會發(fā)生前期物業(yè)服務(wù)合同的期限已經(jīng)屆滿，但是業(yè)主大會、業(yè)主委員會又沒有選聘好物業(yè)管

理企業(yè)，更沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，此時就會造成物業(yè)服務(wù)的斷檔，影響業(yè)主對于物業(yè)的使

用。同時也可能業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會也與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，

但前期物業(yè)服務(wù)合同的期限還沒有結(jié)束，此時容易導(dǎo)致兩家物業(yè)管理企業(yè)都認(rèn)為自己有權(quán)提

供物業(yè)服務(wù)，從而造成沖突。

在我國以往的物業(yè)管理實(shí)踐中，前期物業(yè)服務(wù)合同的截止時間有以下三種情形：

(1)前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時間屆滿，業(yè)主再選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)

服務(wù)合同，由此則前期物業(yè)管理的截止時間為前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時間；

(2)前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時間尚未屆滿，業(yè)主委員會另行選聘物業(yè)管理企

業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則前期物業(yè)管理的截止時間為另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合

同所定的起始時間；

(3)前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時間屆滿，業(yè)主委員會尚未成立，或尚未與任何

物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，原物業(yè)管理企業(yè)可以不再進(jìn)行管理，也可以繼續(xù)對物業(yè)進(jìn)

行管理。在繼續(xù)進(jìn)行管理的情況下，前期物業(yè)管理的截止時間為新的物業(yè)服務(wù)合同生效時。

條例規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。至于前期物業(yè)服務(wù)合同與正式物業(yè)服務(wù)合同

的時間銜接，條例規(guī)定正式的物業(yè)服務(wù)合同生效，則前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止，這樣就避

免了兩個物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生沖突。

建設(shè)單位負(fù)有不得擅自處分歸屬于業(yè)主共有或者共用的物業(yè)部分的義務(wù)

第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位

不得擅自處分。

【釋義】本條規(guī)定了建設(shè)單位負(fù)有不得擅自處分歸屬于業(yè)主共有或者共用的物業(yè)部分的義

務(wù)。

物業(yè)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)依法歸屬于業(yè)主享有的，那么也

就只有業(yè)主可以決定如何使用和處分這些物業(yè)的共用部分和共用設(shè)施設(shè)備。這里所講的處分

應(yīng)該做廣義的解釋，既包括法律上處分，也包括事實(shí)上處分。法律上處分如轉(zhuǎn)讓所有權(quán)、設(shè)

定用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)等等，事實(shí)上處分包括拆毀等。建設(shè)單位不僅僅不得擅自處分，而且

對于這些物業(yè)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用，也不得擅自作主。對于物業(yè)的一般專有部

分，由于其權(quán)利主體是明晰的，也就是業(yè)主是各個專有部分的所有人，建設(shè)單位自然不得擅

自處分業(yè)主的專有部分。而物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中建設(shè)單位任意

處分的情況卻時有發(fā)生，業(yè)主的合法權(quán)益頻遭侵犯。這主要是因?yàn)榻ㄔO(shè)單位由于缺乏業(yè)主的

強(qiáng)有力的監(jiān)督，往往視為己有，出于各種各樣的目的，擅自對此作出處分。為了加大對業(yè)主

利益的保護(hù)力度，條例第58條還規(guī)定侵權(quán)人不僅應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任，還要依法追究其行

政責(zé)任。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時的查驗(yàn)義務(wù)

第二十八條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時的查驗(yàn)義務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)承接建設(shè)單位移交的新建物業(yè)時應(yīng)當(dāng)進(jìn)行驗(yàn)收，這就是狹義上的物業(yè)管理

企業(yè)的承接驗(yàn)收。從廣義上說，物業(yè)管理企業(yè)的承接驗(yàn)收還包括對于原有物業(yè)的承接驗(yàn)收。

物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時不可或缺的工作程序。

物業(yè)管理企業(yè)的承接驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收是指建設(shè)工程竣工后，開發(fā)建設(shè)單

位會同設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門等，對該項(xiàng)目是否符合規(guī)

劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和

憑證。竣工驗(yàn)收包括隱蔽工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收。

物業(yè)承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的主要區(qū)別是：

首先二者的性質(zhì)不同。我國實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督制度，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的工程

不得交付使用。由此可見，工程竣工驗(yàn)收包含有明顯的國家行政管理的容。竣工驗(yàn)收一旦通

過，標(biāo)志著物業(yè)獲準(zhǔn)可以投入使用。而物業(yè)承接驗(yàn)收則是民事行為，沒有行政法上的意義。

其次二者的參與主體不同。竣工驗(yàn)收的主體是建設(shè)行政主管部門和相關(guān)企業(yè)(包括建設(shè)

單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等)。而物業(yè)承接驗(yàn)收的主體則是物業(yè)管理企業(yè)和此

前的物業(yè)實(shí)際控制方。在前期物業(yè)管理的場合就是物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位。一般情況下，

政府行政主管部門并不參與物業(yè)承接驗(yàn)收。

再次二者的容和側(cè)重點(diǎn)也不同?？⒐を?yàn)收的容和側(cè)重點(diǎn)主要針對建筑工程的質(zhì)量問題，

需要考察的是建筑工程是否符合國家的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，是否存在危及人身與財(cái)產(chǎn)安全的質(zhì)量缺陷，

例如工程勘探取樣是否合理、隱蔽工程鋼筋材料是否符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等。物業(yè)承接驗(yàn)收則是為

了明確物業(yè)的現(xiàn)存狀況，因此除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問題外，還需要查明整個物

業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等等。

通過承接驗(yàn)收程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，及時進(jìn)行整改。特別是如果物

業(yè)管理企業(yè)在樓房竣工后、居民進(jìn)戶前，進(jìn)行物業(yè)的承接驗(yàn)收，就能夠及時將發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)

量、使用功能等問題向開發(fā)商提出，并監(jiān)督開發(fā)商返修。這不僅能夠有效的防止將來可能發(fā)

生的物業(yè)使用和管理糾紛，而且物業(yè)管理公司可根據(jù)掌握的驗(yàn)收資料，有針對性地制定預(yù)防

性的管理措施和維修計(jì)劃。

關(guān)于物業(yè)的承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部于1991年7月1日發(fā)布了《房屋承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。該

標(biāo)準(zhǔn)是針對交房管部門承接的房屋，但是依法代管，依約托管和單位自有房屋的承接，可參

照該標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。該標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的承接驗(yàn)收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文

物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的承接驗(yàn)收可參照使用。

該標(biāo)準(zhǔn)所引用的標(biāo)準(zhǔn)包括：GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)、GBJl0鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)、

GBJl4室外排水設(shè)計(jì)規(guī)、GBJl6建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)、GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)、

GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)、GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)、GBJ232電氣裝置安裝工

程施工及驗(yàn)收規(guī)、GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)、CBJl3危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)。

作為承接單位的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)會同建設(shè)單位對房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地

面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量與使用

功能的檢驗(yàn)。由于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主一般不可能進(jìn)行查驗(yàn)，同時物業(yè)管理企

業(yè)將承擔(dān)對于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)的任務(wù)，條例特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企

業(yè)在承接物業(yè)時必須對于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)管理企業(yè)在查驗(yàn)的時

候應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)以及合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)。

例如對于主體結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)察看地基基礎(chǔ)的沉降程度，是否引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房

屋的損壞，鋼筋混凝土構(gòu)建是否產(chǎn)生變形、裂縫，如果產(chǎn)生了變形與裂縫，其程度如何。如

果主體結(jié)構(gòu)是磚石結(jié)構(gòu)，是否有足夠的強(qiáng)度和剛度，是否有明顯的裂縫，等等。

對于墻，應(yīng)當(dāng)察看是否滲水。對于屋面，是否有滲漏，隔熱保溫措施是否到位，出水口、

落水管是否安裝牢固等。對于樓地面，查驗(yàn)的時候應(yīng)當(dāng)注意樓地面的面層與基層是否粘結(jié)牢

固，不空鼓，是否有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。衛(wèi)生間、陽臺地面與相鄰堤面的相對標(biāo)高是

否符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，是否可能發(fā)生積水、倒返水和滲漏等等。

水、衛(wèi)、消防管道是否安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滲漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐

措施是否符合要求。衛(wèi)生間、廚房的排污管是否分設(shè)，出戶管長度是否適宜。地漏、排污管

接口、檢查口是否滲漏，管道排水必須流暢。水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動。消防設(shè)

施是否經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑是

否符合要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。明溝、散水、落水溝頭

是否有斷裂、積水現(xiàn)象等等。

采暖鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等

缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝

置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。體建筑還應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和

服務(wù)設(shè)施是否達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

物業(yè)承接驗(yàn)收時的文件資料移交

第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣

工驗(yàn)收資料；

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)承接驗(yàn)收時的文件資料移交。

事實(shí)上物業(yè)涉及的文件資料大體包括物業(yè)的權(quán)屬文件和技術(shù)資料。前者是反映物業(yè)上的

法律權(quán)利義務(wù)關(guān)系的資料，而后者則是關(guān)于物業(yè)建設(shè)的相關(guān)技術(shù)文件。這兩類資料都是物業(yè)

管理公司開展有效的物業(yè)服務(wù)所應(yīng)擁有的，在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收的時候都需要進(jìn)行移交。

權(quán)屬文件就是記載物業(yè)產(chǎn)權(quán)及其他法律權(quán)利義務(wù)關(guān)系的文件。物業(yè)不僅表現(xiàn)為建筑物和

設(shè)施設(shè)備，而且體現(xiàn)在物業(yè)上附著的各種權(quán)益關(guān)系。權(quán)屬文件承接驗(yàn)收的目的就是明晰這些

權(quán)利義務(wù)關(guān)系，尤其是明晰物業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系及附著其上的其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

物業(yè)承接驗(yàn)收時需要接受的權(quán)屬文件包括：(1)涉及物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律文

書，這主要是各類物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的法律文件，例如《國有土地使用權(quán)證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》、

《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，《房屋租賃合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》等；(2)用以說明物業(yè)自身狀況的

政府文件、證書和其他文件。如說明物業(yè)開發(fā)歷史背景的有關(guān)資料，如拆遷安置資料等。又

如物業(yè)建設(shè)過程中證明物業(yè)建設(shè)本身合法性的各種政府審批文件，如《預(yù)售許可證》等。再

比如反映物業(yè)質(zhì)量的有關(guān)文件和證書，如《竣工驗(yàn)收合格證》等；(3)物業(yè)上發(fā)生的其他法

律關(guān)系的文件資料。例如開發(fā)商與施工單位簽訂的明確建筑工程保修圍、保修期限和保修責(zé)

任的保修書；再如設(shè)備設(shè)施、主要部件供應(yīng)商簽訂的維修保修合同，如《電梯保修合同》、

《衛(wèi)星前端接收系統(tǒng)保修合同》等。

權(quán)屬文件承接驗(yàn)收主要是明確物業(yè)本身的財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系，保證物業(yè)權(quán)屬文件的合法有效。

這些資料是解決日后可能出現(xiàn)的一些糾紛的主要依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)在承接驗(yàn)收過程中應(yīng)該

認(rèn)真對照查驗(yàn)各類文件的真實(shí)與合法性。

技術(shù)資料記載物業(yè)建設(shè)過程中發(fā)生的工程項(xiàng)目及其技術(shù)信息。這些資料有助于清楚地從

技術(shù)層面了解物業(yè)的現(xiàn)狀。接收這些技術(shù)資料能夠幫助有關(guān)工程維護(hù)維修和進(jìn)行相關(guān)服務(wù)，

為物業(yè)管理的順利開展創(chuàng)造必要的條件。條例的規(guī)定就主要側(cè)重于技術(shù)資料的移交。條例要

求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等

竣工驗(yàn)收資料；

(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(4)物業(yè)管理所必需的其他資料

除了上述資料，物業(yè)承接驗(yàn)收時需要接受的技術(shù)資料一般還有：主體結(jié)構(gòu)工程勘察、設(shè)

計(jì)、施工資料以及配套設(shè)備設(shè)施及主要部件技術(shù)資料，包括反映各類設(shè)備設(shè)施和主要部件的

型號、主要參數(shù)和技術(shù)指標(biāo)的說明書、使用手冊等。這些資料是整個物業(yè)管理中工程維護(hù)維

修的主要技術(shù)依據(jù)。

技術(shù)文件承接驗(yàn)收時應(yīng)當(dāng)注意對關(guān)鍵技術(shù)容的把握，如設(shè)計(jì)圖紙的變更記錄、隱蔽工程

的竣工圖紙、設(shè)備安裝維護(hù)合同的技術(shù)定義條款等。注意整套技術(shù)文件的相互印證與銜接。

鑒于這些資料對于物業(yè)服務(wù)的重要性，同時物業(yè)管理企業(yè)也只是受托保管這些資料，因

此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

建設(shè)單位配置物業(yè)管理用房的義務(wù)

第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域配置必要的物業(yè)管理用房。

【釋義】本條規(guī)定了建設(shè)單位配置物業(yè)管理用房的義務(wù)。

物業(yè)管理用房是專門供物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理活動使用的建筑。物業(yè)管理用房是否

應(yīng)當(dāng)預(yù)先配備由于缺乏權(quán)威性的規(guī)定而往往莫衷一是。條例此次明確了建設(shè)單位負(fù)有配置物

業(yè)管理用房的義務(wù)。物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的必要物質(zhì)條件。物業(yè)區(qū)域

已建成的項(xiàng)目中如果缺乏物業(yè)管理用房，將來物業(yè)管理企業(yè)就不得不另行建設(shè)。讓物業(yè)管理

企業(yè)再行建設(shè)用房，不僅程序繁雜，需要有關(guān)部門的審批，需要業(yè)主的同意，而且由于物業(yè)

的建設(shè)是按照規(guī)劃與設(shè)計(jì)進(jìn)行的，事后建設(shè)很可能會破壞原先規(guī)劃與設(shè)計(jì)。因此最為妥當(dāng)?shù)?/p>

辦法，就是要求建設(shè)企業(yè)在物業(yè)建設(shè)中考慮物業(yè)管理的需要，配備必要的物業(yè)管理用房。

建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

【釋義】本條規(guī)定了建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任。

物業(yè)在建設(shè)中存在的質(zhì)量問題，在竣工驗(yàn)收時可能未被發(fā)現(xiàn)，在使用過程中逐漸暴露出

來，如屋面漏水，墻壁裂縫或墻皮脫落，室地面空鼓、開裂、起砂、上下水管道、暖氣管道

漏水、堵塞等。

根據(jù)本條的規(guī)定，物業(yè)在交付使用后的一定期限發(fā)現(xiàn)有工程質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依

法承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

《建筑法》第62條和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第39條均明確規(guī)定，建筑工程實(shí)行質(zhì)

量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收報(bào)告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出

具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修圍、保修期限和保修責(zé)任等?！督ㄔO(shè)

工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單

位依法對建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。鑒于業(yè)主是與建設(shè)單位訂立物業(yè)購售合同，因此建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)

承擔(dān)物業(yè)質(zhì)量保修的首要責(zé)任，如果是因?yàn)榭辈靻挝弧⒃O(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位

的原因造成的物業(yè)質(zhì)量問題，可以依法要求勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位

承擔(dān)責(zé)任。

根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說

明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的記載，承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。住宅的

保修期從開發(fā)企業(yè)交付用戶使用之日起計(jì)算。但是如果是用戶違反《住宅使用說明書》的提

示，使用不當(dāng)或者擅自改動物業(yè)的結(jié)構(gòu)以及裝修不當(dāng)，由此而造成的質(zhì)量問題房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任。

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條的規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低

保修期限為：

(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工

程的合理使用年限；

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房問和外墻面的防滲漏，為5年；

(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

建筑工程的保修圍包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，

以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目。地基基礎(chǔ)工程或主體

結(jié)構(gòu)工程發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，如果能夠通過加固等確保建筑物安全的技術(shù)措施予以修復(fù)的，

應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；不能修復(fù)造成建筑物無法繼續(xù)使用的，有關(guān)責(zé)任者應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

保修的圍還包括屋面防水工程以及地面與樓面工程、門窗工程等。此外，電線管線、上下水

管線的安裝工程，包括電氣線路、開關(guān)、電表的安裝，電氣照明器具的安裝，給水管道、排

水管道的安裝，以及供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等的安裝工程也應(yīng)

給以保修。

在建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位之間，應(yīng)根據(jù)造成質(zhì)量問

題的不同原因由不同單位分別承擔(dān)責(zé)任：

(1)施工單位未按國家有關(guān)規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負(fù)

責(zé)返修并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；質(zhì)量缺陷是指工程不符合國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文

件以及合同中對質(zhì)量的要求。

(2)由于設(shè)計(jì)方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，由設(shè)計(jì)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

(3)因建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位采購的或經(jīng)

其驗(yàn)收同意的，由施工單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；屬于建設(shè)單位采購的，由建設(shè)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；

(4)因使用單位使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷，由使用單位自行負(fù)責(zé)；

(5)因地震、洪水、臺風(fēng)等不可抗力造成的質(zhì)量問題，施工單位、設(shè)計(jì)單位不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)

責(zé)任。

施工單位接到保修通知書之日起，必須及時到達(dá)現(xiàn)場與建設(shè)單位共同明確責(zé)任方，商

議返修容。屬施工單位責(zé)任的，如施工單位未能按期到達(dá)現(xiàn)場，建設(shè)單位應(yīng)再次通知施工單

位；施工單位接到再次通知書后仍然不能按時到達(dá)的，建設(shè)單位有權(quán)自行返修，所發(fā)生的費(fèi)

用由原施工單位承擔(dān)。

物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì)與資格管理制度

第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門

制定。

【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì)與資格管理制度。

物業(yè)管理企業(yè)是從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì)，《條例》作了明

確的規(guī)定，即物業(yè)管理企業(yè)是獨(dú)立的法人。也就是說，非法人的企業(yè)不能從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

依據(jù)這一規(guī)定，獨(dú)資企業(yè)與合伙企業(yè)由于不具備法人資格，依法就不能再從事物業(yè)管理活動。

依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，法人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)依法成立；(2)有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所；(4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。除上述條件外，設(shè)立企業(yè)

法人還應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定設(shè)立。目前，最為常見的法人形態(tài)的物業(yè)管理企業(yè)

是物業(yè)管理公司。設(shè)立物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)遵守《公司法》有關(guān)設(shè)立有限責(zé)任或股份有限責(zé)任

公司的規(guī)定。

本條還規(guī)定了對于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資格管理。我國現(xiàn)階段對某些企業(yè)實(shí)行資格管理，

其目的就是為了對企業(yè)這一市場主體進(jìn)行規(guī)。在相當(dāng)大的程度上這是一種市場準(zhǔn)入管理，行

政機(jī)關(guān)認(rèn)為只能允許獲得資格的企業(yè)進(jìn)入相關(guān)的市場從事經(jīng)營活動。更進(jìn)一步，營業(yè)資格通

常還區(qū)分不同的等級，企業(yè)往往只能從事與其資格等級相適應(yīng)的經(jīng)營活動，而不能超越等級

經(jīng)營。對企業(yè)實(shí)行資格管理是我國的一個特。

目前，我國由房地產(chǎn)管理部門對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理，房地產(chǎn)管理部門審批物業(yè)

管理企業(yè)的資質(zhì)等級，頒發(fā)資質(zhì)等級證書。建設(shè)部制定了專門的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試

行辦法》。該辦法規(guī)定：建設(shè)部負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理工作，省、自治區(qū)建委(建

設(shè)廳)，直轄市房地局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理工作。根據(jù)建設(shè)部的《物業(yè)

管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，物業(yè)管理企業(yè)劃分為四個等級。即：一級、二級、三級和臨

時資質(zhì)。它們的評定標(biāo)準(zhǔn)分別如下：

資質(zhì)一級：(1)注冊資金500萬元以上；(2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人

員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)

理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書；(3)管理兩種類型以上的物業(yè)；(4)管理各類物業(yè)的建

筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：A．多層住宅200

萬平方米；B．高層住宅100萬平方米；C．獨(dú)立式住宅(別墅)15萬平方米；D．辦公樓字、

工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米；(5)20%以上的管理項(xiàng)目獲得全國物業(yè)管理示項(xiàng)目或省級物

業(yè)管理示項(xiàng)目稱號；(6)具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；(7)建立

了維修基金管理與使用制度。

資質(zhì)二級：(1)注冊資金300萬元以上；(2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人

員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)

理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書；(3)管理兩種類型以上的物業(yè)；(4)管理各類物業(yè)的建

筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：A．多層住宅80

萬平方米；B．高層住宅40萬平方米；C．獨(dú)立式住宅(別墅)6萬平方米；D．辦公樓宇、工

業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米；(5)10%以上的管理項(xiàng)目獲得全國物業(yè)管理示項(xiàng)目或省級物業(yè)

管理示項(xiàng)目稱號；(6)具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；(7)建立了

維修基金管理與使用制度。

資質(zhì)三級：(1)注冊資金50萬元以上；(2)具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員

不少于8人。企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、

管理人員取得從業(yè)人員崗位證書；(3)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；(4)具有比較健全的企業(yè)管

理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；(5)建立了維修基金管理與使用制度。

臨時資質(zhì)：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政

主管部門申請領(lǐng)取(臨時資質(zhì)證書)。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取(臨時資質(zhì)證書)后，方可從事物業(yè)

管理業(yè)務(wù)?！杜R時資質(zhì)證書》有效期為1年。有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主

管部門申請三級資質(zhì)的評定。未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理

業(yè)務(wù)的資格。

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級審批制度。按照申請的資質(zhì)等級分別由不同級別的建

設(shè)部門審批。申報(bào)資質(zhì)等級時應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(1)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表；(2)

營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；(3)建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件

和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)書復(fù)印件；(4)管理委托合同復(fù)印件；(5)物業(yè)管理

業(yè)績材料；(6)企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。

同時，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》還規(guī)定了獲得不同資質(zhì)等級證書的企業(yè)應(yīng)當(dāng)

在其資質(zhì)等級從事相應(yīng)的物業(yè)管理活動，甚至于投標(biāo)、議標(biāo)活動也有相應(yīng)的限制。而且，對

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級實(shí)行動態(tài)管理，每兩年核定一次。

物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格制度

第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)書。

【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格制度。

職業(yè)資格是對從事某一職業(yè)所必備的學(xué)識、技術(shù)和能力的基本要求。職業(yè)資格包括做從

業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格。從業(yè)資格是指從事某一專業(yè)(工種)學(xué)識、技術(shù)和能力的起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。執(zhí)業(yè)

資格是指政府對某些責(zé)任較大，社會通用性強(qiáng)，關(guān)系公共利益的專業(yè)(工種)實(shí)行準(zhǔn)入控制，

是依法獨(dú)立開業(yè)或從事某一特定專業(yè)(工種)學(xué)識、技術(shù)和能力的必備標(biāo)準(zhǔn)。職業(yè)資格分別由

國務(wù)院勞動、人事行政部門通過學(xué)歷認(rèn)定、資格考試、專家評定、職業(yè)技能鑒定等方式進(jìn)行

評價，對合格者授予國家職業(yè)書。

根據(jù)勞動和社會保障部2000年3月16日所發(fā)布的，自2000年7月1日起實(shí)施《招用

技術(shù)工種從業(yè)人員規(guī)定》，為提高勞動者素質(zhì)，促進(jìn)勞動者就業(yè)，加強(qiáng)就業(yè)管理，用人單位

招用技術(shù)工種的勞動者，必須從取得相應(yīng)職業(yè)書的人員中錄用，物業(yè)管理員屬于持證就業(yè)的

目錄。國家職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，物業(yè)管理員職業(yè)是按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對房屋建筑

及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域環(huán)境

衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主、使用人提供服務(wù)的人員。物業(yè)管理是一個市場前景看好的新職業(yè)，

隨著城鎮(zhèn)居民大量購房，物業(yè)管理需求大為增加，但是我國目前的物業(yè)管理市場不是很完備，

部分從業(yè)人員素質(zhì)很低。勞動部門顯然認(rèn)為對于物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格管理制度，

能夠提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)，發(fā)揮規(guī)物業(yè)市場作用。物業(yè)管理人員的職業(yè)資格目前分

為物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師、物業(yè)管理師三個等級。物業(yè)管理人員的職業(yè)資格考試制度

已經(jīng)實(shí)行。而至于職業(yè)資格的鑒定，勞動和社會保障部培訓(xùn)就業(yè)司下發(fā)《關(guān)于開展物業(yè)管理

員和電子商務(wù)師職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定試點(diǎn)工作的通知》(勞社培就司函[2001]75號)，決

定在全國展開物業(yè)管理員職業(yè)資格國家統(tǒng)一鑒定工作。2002年3月，勞動和社會保障部職

業(yè)技能鑒定中心下發(fā)《關(guān)于物業(yè)管理人員職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定試點(diǎn)工作的實(shí)施辦法》(勞

社鑒發(fā)[2002]3號)，對物業(yè)管理人員統(tǒng)一鑒定作了詳細(xì)規(guī)定。

但是需要注意的是，建設(shè)部在1996年就規(guī)定，實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管

理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度。建設(shè)部為全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，規(guī)物業(yè)管理行為，根

據(jù)建設(shè)部、國家計(jì)委、人事部聯(lián)合頒發(fā)的建教[1991]522號文件精神，決定從1997年開始

對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員實(shí)行崗位培訓(xùn)持證上崗制度，到1999年1月1日

起全部實(shí)行持證上崗。

根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗實(shí)施辦法》，培訓(xùn)的目

標(biāo)在于通過崗位培訓(xùn)，使物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員的專業(yè)知識與工作能力達(dá)到

崗位要求，基本勝任本崗位工作。培訓(xùn)的對象是具有大專畢業(yè)以上文化程度(或同等學(xué)歷)

的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理；具有中等專業(yè)學(xué)校畢業(yè)以上文化程度(或同等學(xué)歷)的部門經(jīng)理和管理

員。容包括物業(yè)管理理論、實(shí)務(wù)、法規(guī)等知識。培訓(xùn)考試合格，取得“崗位合格證書”，這

是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員上崗的憑證?！皪徫缓细褡C書”實(shí)行動態(tài)管理、復(fù)

檢制度。

1998年建設(shè)部又頒布了《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》，按照該辦法的規(guī)

定，全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書是全國物業(yè)管理從業(yè)人員參加崗位培訓(xùn)合格證書和上崗

書，限持證者任職期間使用。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理證書由具有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)資格的培

訓(xùn)機(jī)構(gòu)直接向建設(shè)部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司申領(lǐng)。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員

證書由各省、自治區(qū)、直轄市建委(建設(shè)廳)，各計(jì)劃單列市建委(房管局)統(tǒng)一到建設(shè)部人事

教育司領(lǐng)取，各培訓(xùn)機(jī)構(gòu)向各地建委(建設(shè)廳)教育主管部門和房地產(chǎn)主管部門申領(lǐng)。申領(lǐng)證

書時需提交以下材料：(1)教學(xué)計(jì)劃；(2)培訓(xùn)總結(jié)；(3)培訓(xùn)登記；(4)學(xué)員崗位職務(wù)聘任證

書復(fù)印件。證書實(shí)行動態(tài)管理、復(fù)檢驗(yàn)證制度。復(fù)檢驗(yàn)證工作按照屬地原則由各房地產(chǎn)管理

部門會同建設(shè)教育主管部門具體管理，每三年進(jìn)行一次。證書復(fù)檢時必須查驗(yàn)持證者工作完

成情況和接受繼續(xù)教育情況，具體方法由各地根據(jù)情況自行制定、實(shí)施。持證者必須接受規(guī)

定的繼續(xù)教育，由培訓(xùn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)做好繼續(xù)教育記錄。

條例規(guī)定了物業(yè)管理從業(yè)人員必須取得職業(yè)書。將來兩個部門如何協(xié)調(diào)還有待明確。

單個物業(yè)管理區(qū)域中物業(yè)管理企業(yè)的惟一性

第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

【釋義】本條規(guī)定了單個物業(yè)管理區(qū)域中物業(yè)管理企業(yè)的惟一性。

一個物業(yè)管理區(qū)域，一般而言應(yīng)該是一個由原設(shè)計(jì)構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。《條例》

第九條規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分，并且規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。本條進(jìn)

一步明確要求在單個物業(yè)管理區(qū)域只允許一家物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理。不難想象，如果

有一家以上的物業(yè)管理企業(yè)同時在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)，那么不僅不可避免的會

發(fā)生一定的沖突而且事實(shí)上也沒有此必要。當(dāng)然，一家物業(yè)管理企業(yè)可以同時對于不同的物

業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)合同的訂立、形式與容

第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資

金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等容進(jìn)行約定。

【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的訂立、形式與容。

條例第15條規(guī)定業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其職責(zé)之一就是根據(jù)業(yè)主大會的

選聘結(jié)果，代表業(yè)主與中選的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。由于業(yè)主人數(shù)眾多，需要借

助業(yè)主大會的程序來決定具體提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。同時業(yè)主大會作為會議性質(zhì)的

組織，在監(jiān)督執(zhí)行合同方面有一定的困難。業(yè)主委員會作為常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)

構(gòu)，由其代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同較為妥當(dāng)，也便利于以后的監(jiān)督檢查工

作。

依據(jù)《合同法》第10條的規(guī)定，法律、法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

條例鑒于物業(yè)服務(wù)合同的容復(fù)雜，牽涉的事項(xiàng)眾多，特別要求服務(wù)合同必須采用書面形式。

物業(yè)管理事項(xiàng)主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)容，因此物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)真

規(guī)定。一般而言，物業(yè)管理的事項(xiàng)包括：(1)物業(yè)共用部位以及共用設(shè)備的使用管理、維修

和更新，例如公共道路的保養(yǎng)，電梯、車位、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)與管理等；(2)物業(yè)管理區(qū)域

公共設(shè)施的使用、管理、維修和更新；例如小區(qū)的文化、體育設(shè)施的保養(yǎng)、維修；(3)公共

環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)，例如公共場所的綠化；(4)安全防衛(wèi)服務(wù)，包括如進(jìn)出管理、消防管理、交

通秩序維持等等；(5)物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)服務(wù)合同除了可以約定上述管理服務(wù)事項(xiàng)外，還可以根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的具體情

況，就業(yè)主或者物業(yè)使用人的自有部分有關(guān)設(shè)備的維修保養(yǎng)管理事宜以及業(yè)主或者物業(yè)使用

人特別委托的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)作出約定。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)當(dāng)作出規(guī)定，這樣可以明確物業(yè)管理

企業(yè)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，也方便業(yè)主對于物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)進(jìn)行考核。例如電梯每日至少運(yùn)行

多少小時，維修等待時間不應(yīng)長于多少小時等等。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，即業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司交納的服務(wù)費(fèi)用。一般來說，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

應(yīng)根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目由雙方協(xié)商確定。服務(wù)合同首先應(yīng)當(dāng)規(guī)定服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)

的制定一方面需要遵循有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，另一方面要結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的情形予以具體化。

例如對于供暖費(fèi)用的計(jì)算，如果是按照采暖面積計(jì)算費(fèi)用，就需要明確面積的具體計(jì)算方法。

其次應(yīng)當(dāng)規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納期限，例如有的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是按月交納，有的則是按季

交納，再例如有的費(fèi)用是采取預(yù)收的形式，有的則是事后核實(shí)計(jì)收。

雙方的權(quán)利義務(wù)的具體容是與上述的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)等容緊密聯(lián)系的。不過一般而言，物

業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定物業(yè)管理的各

項(xiàng)詳細(xì)制度，例如衛(wèi)生公約、治安公約等等。不過需要注意的是，如果屬于對于物業(yè)管理的

重大措施，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的同意。物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、

物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施有關(guān)的服務(wù)、管理，并收取有關(guān)的費(fèi)用。對于某一些專業(yè)性服務(wù)，如果合

同沒有相反的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)代為提供。與此相關(guān)，物業(yè)管理企

業(yè)可以制止各種違反物業(yè)服務(wù)合同的行為。在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，物業(yè)管理公司也有權(quán)

獲得業(yè)主大會與業(yè)主委員會的協(xié)助與支持。業(yè)主委員會則主要享有對于物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)

服務(wù)進(jìn)行檢查、督促的權(quán)利。包括審議物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)情況，檢查監(jiān)督其具體工作，審

議有關(guān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，討論有關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)決算，依法批準(zhǔn)監(jiān)督專項(xiàng)資金的管理

與使用等等。

專項(xiàng)維修資金的管理與使用：專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)的公用部位、公用設(shè)施設(shè)

備保修期滿后的大修、更休與改造的資金。專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主公共所有，由物業(yè)管

理企業(yè)根據(jù)維修、更修的實(shí)際需要提出使用計(jì)劃，業(yè)主委員會對于專項(xiàng)資金的使用應(yīng)當(dāng)加以

審議與監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)合同還應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理用房作出約定。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對于物業(yè)管理用房的

具體位置、管理企業(yè)的具體使用權(quán)限、管理用房的日常維護(hù)與保養(yǎng)以及設(shè)施設(shè)備的維修、根

修作出規(guī)定。

合同期限：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)確定合同的期限，以及期限的起算、終止日期。與此同時，

應(yīng)當(dāng)對于物業(yè)服務(wù)合同的提前終止作出規(guī)定，例如可以規(guī)定如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未

達(dá)到要求，業(yè)主委員會可以在何種具體情形下決定終止合同。如果業(yè)主委員會提議終止合同，

雙方如何具體磋商，在此期間如何保證物業(yè)服務(wù)不中斷。合同一旦終止，那么物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

的繳納與使用又將如何處理等等。

違約責(zé)任：物業(yè)服務(wù)合同的履行過程中不可避免地會發(fā)生合同一方未能依照合同的約定

履行的情況，這時候就需要探討該違約方的違約責(zé)任問題。雖然《合同法》對于違約責(zé)任作

了一些規(guī)定，但是當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中還是應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的具體情形，有針對性地

做出相應(yīng)的規(guī)定，便利于將來糾紛的解決。根據(jù)合同法的規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的具體形式包

括繼續(xù)履行、賠償損失、支付違約金、適用定金罰則等。《合同法》第111條規(guī)定，當(dāng)事人

一方不履行金錢債務(wù)或者履行金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行。由于物業(yè)服務(wù)合

同主要是要求物業(yè)管理企業(yè)提供符合約定的物業(yè)服務(wù)，因此要求繼續(xù)履行將是承擔(dān)違約責(zé)任

的主要方式之一。《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況

向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違

約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過

分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。由于物業(yè)服務(wù)

的特殊性，雙方通常無法事先確定損失賠償?shù)臄?shù)額，因此違約金的設(shè)定便成為常用的承擔(dān)違

約責(zé)任的方式。常見的如規(guī)定業(yè)主如果沒有按時的繳納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用就需要支付一定的滯

納金，這里的滯納金事實(shí)上就是違約金。

自然，物業(yè)服務(wù)合同作為雙方當(dāng)事人自由協(xié)商的結(jié)果，只要不違反有關(guān)的法律規(guī)定，可

以規(guī)定上述容以外的事項(xiàng)，特別是業(yè)主委員會認(rèn)為依據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況需要與物業(yè)

管理企業(yè)特別約定的事項(xiàng)。

物業(yè)管理服務(wù)合同對于物業(yè)管理企業(yè)的效力以及其違約責(zé)任的原則性規(guī)定

第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)

依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

【釋義】本條主要是關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同對于物業(yè)管理企業(yè)的效力以及其違約責(zé)任的原

則性規(guī)定。

法律是以法律關(guān)系為其調(diào)整容的，物業(yè)管理?xiàng)l例則是以物業(yè)管理法律關(guān)系為其調(diào)整對象

的。所謂物業(yè)管理法律關(guān)系是指由物業(yè)管理法所調(diào)整的在物業(yè)管理的過程中當(dāng)事人之間所形

成的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)，就在于它授予人們一定權(quán)利，

告訴人們怎樣的主和行為是正當(dāng)?shù)摹⒑戏ǖ?，會受到法律的保護(hù)；或者給人們設(shè)定某種義務(wù)，

指示人們怎樣的行為是應(yīng)為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權(quán)力強(qiáng)制履行或予

以取締。物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會關(guān)系在物業(yè)管理

法律上的直接表現(xiàn)。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理

法律關(guān)系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個方面的容：一是業(yè)主、住戶的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所

有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承

擔(dān)的義務(wù)；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)；三是作為區(qū)分所有

建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù)；四

是作為建筑物的開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的權(quán)利與義務(wù)；五是各級政府及政府主管部

門在物業(yè)管理活動中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù)；六是政府相關(guān)

部門的基本權(quán)利與義務(wù)；七是物業(yè)管理協(xié)會的基本權(quán)利義務(wù)。

在這些物業(yè)管理法律關(guān)系中物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關(guān)系是最主要的法律

關(guān)系，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)法律關(guān)系，其他各種法律關(guān)系則是圍繞該兩者之間關(guān)系為而構(gòu)建的。

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系是一種私法上的合同關(guān)系，其建立必須依賴于有效的物業(yè)管

理合同，依據(jù)私法自治原則(或合同自由原則)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)主要取決于物業(yè)管理合

同的具體容，只有當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定而沒有約定或者雖有約定但約定不明確時才適用法律之任

意規(guī)定加以補(bǔ)充或解釋。因?yàn)槲飿I(yè)管理合同是民事合同的一種，所以除了本條例有特別規(guī)定

外，《中華人民國合同法》總則的有關(guān)規(guī)定均得適用于物業(yè)管理合同。因此在適用本條的規(guī)

定必須結(jié)合《中華人民國合同法》的相關(guān)規(guī)定，否則該條便無法加以適用的。

合同一經(jīng)成立生效，當(dāng)事人就必須遵守合同的約定，按照合同的規(guī)定全面履行合同所產(chǎn)

生的義務(wù)。如果當(dāng)事人沒有履行合同義務(wù)或者雖然履行但是履行不符合合同的約定的，就構(gòu)

成違約行為，從而要承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第60條及本條的規(guī)定，當(dāng)事人在履行

物業(yè)管理合同時應(yīng)當(dāng)遵循全面履行原則(又叫適當(dāng)履行原則)與協(xié)作履行原則。所謂全面履行

是指當(dāng)事人按照合同約定的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量，由適當(dāng)?shù)闹黧w在適當(dāng)?shù)穆男衅谙?、履行地點(diǎn)，

以適當(dāng)?shù)姆绞剑媛男泻贤x務(wù)。當(dāng)事人不但應(yīng)當(dāng)履行合同的各項(xiàng)主給付義務(wù)，而且還必

須履行由當(dāng)事人在合同中約定的或基于誠實(shí)信用原則而產(chǎn)生的從給付義務(wù)及附隨義務(wù)，只要

其中有一項(xiàng)不符合合同的約定就構(gòu)成債務(wù)不履行行為從而有可能承擔(dān)違約責(zé)任。所謂協(xié)作履

行原則是指當(dāng)事人不僅應(yīng)適當(dāng)履行自己的合同義務(wù)，同時還應(yīng)基于誠實(shí)信用原則的要求協(xié)助

對方履行合同義務(wù)的原則。

根據(jù)合同法的規(guī)定，違反合同的行為的類型有五種形態(tài)，分別為拒絕履行、履行不能、

遲延履行、不完全履行以及預(yù)期違約。所謂拒絕履行是指當(dāng)事人能夠履行合同義務(wù)而的表示

將不予履行的情形；所謂履行不能是指當(dāng)事人雖然想履行合同義務(wù)但是卻沒有履行的能力；

遲延履行是指合同債務(wù)已屆履行期當(dāng)事人能夠履行而沒有履行合同義務(wù)的情形；不完全履行

包括瑕疵履行與加害履行兩種情形，前者是指當(dāng)事人雖有履行但是履行的容不符合合同的約

定，后者是指不但當(dāng)事人的履行本身不符合合同的約定而且還給對方當(dāng)事人造成其他損失的

情形；預(yù)期違約原是英美合同法中的制度，為我國1999年新合同法所采納，是指合同一方

當(dāng)事人在合同規(guī)定的履行期限到來之前明示的或默示的表示自己于合同到期時將不予履行

合同義務(wù)的情形。本條第二款所規(guī)定之“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同”解釋上應(yīng)當(dāng)

包括上述五種違約行為。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)有上述五種債務(wù)不履行行為時是否承擔(dān)違約責(zé)任，還要看合同法對于違

約責(zé)任采取何種規(guī)則原則。若采取過失責(zé)任原則，則行為人必須有故意或過失時才承擔(dān)違約

責(zé)任；若采嚴(yán)格責(zé)任原則，則無須行為人有故意或過失，只要行為人有上述五種債務(wù)不履行

行為并且無法證明自己有免則事由即須承擔(dān)違約責(zé)任。我國《合同法》第107條將違約責(zé)任

歸責(zé)原則規(guī)定為嚴(yán)格責(zé)任，而本條例對于物業(yè)管理服務(wù)合同又無特別之規(guī)定，因此物業(yè)管理

企業(yè)違反合同無須有過失即須承擔(dān)違約責(zé)任，除非能夠證明其有法定免責(zé)事由或者當(dāng)事人之

間又訂有免責(zé)條款。所謂免則事由是指由法律所規(guī)定的免除或限制違約行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民

事責(zé)任的事由，根據(jù)合同法的規(guī)定可以適用于物業(yè)管理服務(wù)合同法定免則事由主要是不可抗

力(《合同法》第117條)。所謂免責(zé)條款則是指當(dāng)事人約定的用以免除或限制其未來合同責(zé)

任的條款，可以在合同中約定，也可以在合同外另行約定。既然免責(zé)條款是由當(dāng)事人自己約

定的，當(dāng)然在什么條件下免責(zé)、何時免則以及免除何種之責(zé)任均由當(dāng)事人自己根據(jù)意思自治

原則加以確定，但是根據(jù)《合同法》第53條的規(guī)定，合同中關(guān)于免除造成對方人身傷害的

責(zé)任以及免除因故意或者重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失之責(zé)任的免責(zé)條款是無效的。

物業(yè)管理企業(yè)違反了物業(yè)管理合同后應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任本條例亦無規(guī)定，因此應(yīng)

當(dāng)適用合同法的一般規(guī)定。根據(jù)《合同法》第107條、第114條的規(guī)定，違反合同責(zé)任的類

型主要有如下幾種：實(shí)際履行又叫繼續(xù)履行、支付違約金、損害賠償以及采取必要的補(bǔ)救措

施等方式。實(shí)際履行的救濟(jì)方式必須是在違約方仍然能夠履行其義務(wù)時始得適用，若違約方

已經(jīng)不能履行其合同義務(wù)的則不能要求其實(shí)際履行而只能采取其他救濟(jì)措施。違約金責(zé)任的

承擔(dān)以當(dāng)事人于合同中有違約金條款的規(guī)定為其前提條件，若合同中沒有違約金條款則不能

要求對方支付違約金；至于違約金的數(shù)額則完全取決于合同的約定，而無需證明實(shí)際損失因

為違約金的性質(zhì)即為預(yù)定損害賠償以減輕當(dāng)事人的證明責(zé)任；但是合同中所約定的違約金不

能過高或過低否則當(dāng)事人的請求法院予以酌量增減，對此《合同法》第114條第2款明確規(guī)

定“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約

定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。

損害賠償則是最為普遍、最為常見的違約責(zé)任方式，承擔(dān)損害賠償制違約責(zé)任須具備三個要

件，即：有違約行為的存在、債權(quán)人受有損失(債權(quán)人的損失應(yīng)當(dāng)包括財(cái)產(chǎn)損失與精神損失

兩者，并不限于財(cái)產(chǎn)損失)、損失與違約行為之間存在有因果關(guān)系。

物業(yè)管理企業(yè)的接管與驗(yàn)收義務(wù)

第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的接管與驗(yàn)收義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后就進(jìn)入了合同的履行階段，而物業(yè)管理企業(yè)要履行其管理義務(wù)就必

須要對物業(yè)進(jìn)行接管與驗(yàn)收，因?yàn)槿绻康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付了一個設(shè)施配套并不齊全而且質(zhì)

量不合格的物業(yè)小區(qū)，將嚴(yán)重影響業(yè)主的居住、生活，因此，物業(yè)的接管和驗(yàn)收是物業(yè)管理

企業(yè)的一項(xiàng)重要合同義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同有前期物業(yè)服務(wù)合同與正式物業(yè)服務(wù)合同之分，同

樣物業(yè)接管與驗(yàn)收也有前期接管驗(yàn)收與正式接管驗(yàn)收之分，對于前期接管與驗(yàn)收第29條已

有詳細(xì)之解釋(請讀者自行參閱)，本條只是關(guān)于正式接管與驗(yàn)收的規(guī)定。

根據(jù)本條第2款、第29條第1款以及建設(shè)部于1991年2月4日以建標(biāo)(91)69號文發(fā)

布了《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，物業(yè)的接管驗(yàn)收主要應(yīng)當(dāng)包括以下三項(xiàng)容：

1.物業(yè)資料的交接。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列資料交付于物業(yè)管理企業(yè)：

(1)物業(yè)規(guī)劃圖；

(2)竣工圖(包括總平面、單體竣工圖)；

(3)建筑施工圖；

(4)工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明；