物業管理法

第一章 物業管理法概述

第一節：物業與物業管理

一、物業概念及法律屬性 （一）概念：是指已建成并可投入使用的各類建筑物及其配套的設施、設備，及建筑物所在的土地、相關場地、庭院等

（二）物業的法律屬性：物權的多種權利集合體（房屋所有權、土地使用權、收益權、處分權等）



二、物業管理 （一）物業管理特征及概念 1.概念：建設單位或業主大會通過選聘物業管理企業，按照物業管理服務合同約定，對房屋及配套設施和場地

進行維修，養護及管理，維護相關區域的秩序活動（前期物業管理、后期物業管理）

2.特征 （1）管理機構專業化

（2）管理內容社會性、多樣性

（3）管理規范性

（4）管理的市場化

（二）物業管理的類型 1.物業管理主體不同可分為 （1）委托型物業管理

（2）自住型物業管理

2.物業管理對象不同可分 （1）居住物業管理

（2）商業物業管理

（3）特種物業管理

3.運作方式、目標不同可分 （1）服務型物業管理

（2）租賃型物業管理

（三）傳統房屋管理與市場化物業管理的區別 1.管理體制不同 （1）傳統房管 為行政性、福利型管理

（2）市場化物管 是企業經營型管理

2.管理機制內容不同 （1）傳統房管 為行政行為、是非營利性的

（2）市場化物管 是物管企業實行的企業化經營、專業化管理

3.主體之間的關系不同 （1）傳統房管 是管理與被管理的關系

（2）市場化物管與業主之間是平等民事主體，是聘用關系

4.管理產權對象不同 （1）傳統房管 產權單一

（2）市場化物管 是多元化產權格局



（四）物業管理的基本內容 （1）主體

1.基本業務 （2）設備設施

（3）環衛

（4）綠化

（5）保安

（6）消防

（7）車輛道路

（8）公眾代辦

（1）日常生活類

2.經營業務 （2）商業服務類

（3）文化、教育、體育類

（4）金融服務類

（5）經紀中介類

（6）社會福利類





第二節：物業管理法

一、物業管理法（一）概念和其調整對象 1.概念：廣義的物業管理法指調整在物業管理過程中產生的一系列社會關系的法律規范總稱

u3000u3000概念和淵源 狹義的物業管理法是立法機構頒布的有關物業管理方面的規范性文件

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u30002.調整對象：（1）政府在物業管理中的行政關系 A主管部門與企業、產權人、業主委員會關系

a政府制定法規條例

b國務院行政主管部門負責監察管理

c縣級主管部門負責本區監察管理工作

d指導成立業委會及備案工作

e審查物業管理企業資格、頒發資質證書

f協調業委會與居委會關系

g

處理物業管理活動中的投訴

u3000B政府與建設單位的關系

a報建時，應提供物業管理資料

b規劃設計申報時應提供物業管理公司對項目規劃意見

c按規定一次性劃撥物業管理專項維修資金，否則不予驗收，發放房產證

（2）物業管理企業在物業管理中的協作關系 A與建設單位的關系

B與業主委員會的關系



（二）物業管理法淵源 1.憲法：立法的基本依據，指導思想，重要組成部分，具最高法律效力

2.法律：是由最高權力機關全國人大及常務委員會根據憲法頒布的法規性文件，其效力僅次于憲法.《民法通則》《公司法》《合同法》《價格法》《消費者權益保護法》《城市房地產管理法》

3.行政法規：是由國家最高行政機關依據憲法和法律頒布的規范性文件，其效力僅次于憲法和法律，由主管部門制定實施細則 （98.07.20《城市房地產經營開發條例》03.06.08《物業管理法規》）

4.部門規章：是由國務院部、委、辦、署在權限范圍內發布的規范性命令、指示、規章.與物業管理相關的法規多由建設部發布

5.地方性法規：是由省、自治區或直轄市或人大常委會特授權的人大代表大會及常務委員會制定和發布的，在不與憲法、法律、行政法規抵觸的情況下有效 （04.08.19《上海市住宅物業管理規定》）



二、中國物業管理立法概況 （一）物業管理立法的產生和發展 1.94年3月，建市部《城市新建住宅小區管理辦法》頒布，共19條，為中國第一部物業管

理行政法規

2.03年9月1日，國務院《物業管理條例》共7章70條

3.03年11月13日，發改委、建設部《物業服務費管理辦法》

4.04年4月5日，建設部《物業管理資質管理辦法》

（二）物業管理法立法的主要內容 1.確立物業管理體制和模式

2.確立建筑物區分所有權制（專有部分的所有權、共有部分的使用權、成員權等）

3.確立物業管理中主體與相互間的法律關系

4.確立的業管理糾紛的法律制度

（三）《物業管理條例》的立法原則和基本制度 1.基本原則 （1）物業管理權與財產權相對應原則

（2）維護全體業主合法權益原則

（3）現實性與前瞻性有機結合原則

（4）從實際出發、實事求是的原則

2.基本制度 （1）業主大會制度

（2）業主公約制度

（3）物業招投標制度

（4）承接驗收制度

（5）物業管理企業資質管理制度

（6）從業人員資格制度

（7）住宅專項維修基金制度



三、物業管理立法的重要意義 （一）物業管理法是我國城市改革和發展的內在要求

（二）物業管理法是規范物業管理活動，維護物業管理市場秩序，促房地產業健康發展重要保證

（三）物業管理法維護業主和物業管

理企業合法權益，改善居住環境的重要保證



第三節 外國和中國香港的物業管理法介紹和借鑒

一、外國和香港物業管理法介紹 （一）法國 1.1804年《法國民法典》第664條規定建筑物區分所有權（最早）

2.1938年《有關區分各層階級不動產共有之法律》

3.1965年《法國住宅分層所有權立法》是現代各國物業管理中最具代表的一部法律

（二）美國 1.1961年《國家住宅法》，1962年美聯邦住宅局制定了《公寓大廈所有權創設之形態法》供各州立法參考.

2.美國對物業管理從業人員要求甚嚴（必須大學畢業五年工作經驗）；可自由設立公司，但監管機制非常完善

（三）日本： 1962年4月4日《有關建筑物區分所有權之法律》（公寓法），并于1979年、1983年兩次修訂，為物業管理

法之基本法律.其缺點是缺乏靈活，不利于團體自治功能的發揮

（四）新加坡 1.政府部門對物業管理制定了詳細的規章制度，不管是物管公司還是居民，都必須依法依章辦事.

2.法律充分保障了房屋擁有者的權力，同時也明確各項義務

（五）香港：1993年5月8日政府頒布《建筑物管理條例》為香港物業管理提供了完善的法律構架.該條例增加了業主對大

廈門的參與及決策權，同時也對業主權利進行限制

二、外國和香港物業管理法借鑒 （一）立法模式 1.民法模式：意大利、瑞士為代表

2.住宅法模式：英國、加拿大、新西蘭、澳大利亞等為代表（英美法系）

3.建筑物區分所有權模式：德國、日本、法國為代表（大陸法系、民法法系）

4.物業管理法模式：香港、臺灣為代表（本書采用第四種）

（二）借鑒（略）





第二章 物業管理法律關系

第一節：物業管理法律關系概述

一、物業管理法系的概念和意義 （一）法律關系 1.含義：法律上的權利義務關系

2.三要素 （1）主體：政府、建設單位、物業管理企業、業主、業主大會、業主委員會

（2）內容：權利、義務

（3）客體：物、行為（作為、不作為及智力活動成果）

3.引起法律關系的因素：法律事實 （1）行為

（2）事件

（二）物業管理法律關系：是法律關系的一種，是指物業管理法規范調整人們在物業管理過程中形成的權利和義務關系

（三）物業管理法律關系的特征 1.主體的多樣性

2.業主意志的多元化

3.多重法律關系交錯的統一體



第二節：物業管理法律關系的主體（略）



第三節：物業管理法律關系的客體（略）



第四節：物業管理法律關系的內容

一、業主的權利和義務 （一）權利 1.業主權利 （1）按合同約定、接受服務

（2）提議召開業主大會、提出建議（成員權）

（3）提出制定和修改業

主公約、業會大會議事規則的建議

（4）參加業主大會、行使投票權

（5）選舉權、被選舉權

（6）監督業委會工作

（7）監督物管企業履行合同

（8）對公共部位、設施等享有知情權和監督權

（9）監督專項維修基金的管理和使用

（10）法律規定的其他權利

2.業主大會職責 （1）制定、修改業主公約和業主大會議事規則

（2）選舉更換業委會成員并監督其工作

（3）選聘、解聘物業管理企業

（4）決定專項維修基金的使用及續籌方案，并監督

（5）制定、修改物業管理區域內關于管理方面規章制度

（6）法律或業主大會議事規則規定的其它職責

3.業主委員會職責 （1）召集業主大會、報告物業管理實施情況

（2）代表業主與物管企業簽訂物業服務合同

（3）了解業主建議和意見，監督和協助物管企業履行合同.

（4）監督業主公約的實施

（5）業主大會賦予的其他職責

（二）業主的義務 1.遵守業主公約、大會議事規則

2.遵守小區管理規章制度

3.執行業主大會、及其授權業委會所作出的決定

4.按規繳納專項維修基金

5.按時繳納物業服務費用

6.法律、法規規定的其它義務

二、物業管理企業的權利和義務 （一）權利 1.制定物管公約、住戶手冊、員工手冊等規章制度.

2.可將專項服務業委托給專業性服務企業

3.可采用包干制或酬金制約定物業服務費用

4.對違反法律法規的行為，應當制止并及時向行政部門報告

5.要求業委會協助管理

（二）義務 1.以服務宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益的統一

2.遵守法律法規，嚴格履行合同

3.受房地產行政主管部門及工商、公安等行政管理部門及當地人民政府的管理、監督

4.組織和協助有關部門提供社區生活服務、開展社區活動





第三章 物業權屬法律制度

第一節：物業權屬的概念

一、物業權屬 （一）概念：是指房屋的所有權、土地的使用權

二、物權與物業權屬 （一）物權：是指人對物直接支配利用，并排除他人干擾的權利

u3000u3000（二）物權特征 1.物權為絕對權

2.客體是物

3.支配權

4.具有排他性

5.具有優先效力

6.物權的設定采取法定主義（登記、公示）

u3000u3000（三）物權的種類 1.自物權（所有權） （1）占有權

（2）使用權

（3）收益權

（4）處分權

2.他物權 （1）用益物權 A 占有

使用

收益

B 地役權

永佃權

地上權

典權

（2）擔保物權 抵押物權

質押物權

留置權

3.類物權（占有權）

（四）物權和物業權屬 1.物權與物業權屬的關系是種屬關系

2.物業權屬涉及物權中的多項內容，基本涵蓋了不動產物權制度的主要內容

第二節：房屋所有權內容

一、房屋所有權是指權利人對特定房屋享有占有、使用處分，并排他人干擾和妨害的權利

二、房屋所有權內容 1.獨立的房屋所有權

2.建筑物區分所有權 （1）共有人權利 使用權

收益權

共有部分單純修繕權

共有部分受侵害時請償權

（2）共有人的權力 按原用途使用共有部分

分擔共有費用和負擔義務

第三節：物業相鄰權

一、相鄰權：是所有權的延伸，基于不動產而產生，即相互毗鄰的物業使用人為了更好地行使權利，彼此給予對方一定的權利和接受一定限制的關系

二、特征 （一）相鄰權發生于兩個以上的所有人或使用人之間

（二）物業相互毗鄰

（三）相鄰權的客體是利益

三、相鄰權的內容 （一）相鄰使用關系

（二）相鄰排水關系

（三）相鄰土地通行關系

（四）相鄰防險關系

（五）相鄰環境保護關系

（六）相鄰通風采光關系

四、相鄰權的保護 （一）停止侵害

（二）排除妨礙

（三）消除危險

（四）賠償損失

第四節：物業權屬登記制度

一、概述 （一）是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權進行登記、并依法確認房屋產權的歸屬關系的行為

（二）我國《城市土地管理法》第59條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度

（三）房地產權屬登記具有的功能 1.產權確認功能

2.公示功能

3.管理功能

二、物業權屬登記種類 （一）總登記 1.登記機關：縣級以上地方人民政府

2.包括所有的房屋

3.登記目的：為建立健全的物業管理制度

（二）初始登記：用于新建房屋

（三）變更登記：翻建、擴建、改建，同一權利一改名等

（四）轉移登記：買賣、交換、贈與

（五）注銷登記：房屋滅失、土地使用期滿、他項權利終止

（六）預售合同登記備案：為防止一物數賣

三、物業權屬登記效力：登記是物業權屬存在及變動的必備條件.國家土地管理局《土地登記規則》第25條規定：不經變更登記的土地使用權、房屋所有權和

他項權利的設定，均屬無效。

四、物業權屬登記及內容： （一）《城市房地產管理法》第60條規定：在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方

人民政府房產管理部門申請登記，經縣級以上人民政府房產管理部門核實，頒發房屋所有權證書.

（二）登記程序： 1.申請

2.受理

3.登記備案

（三）登記事項 1.所有權人（權利人）

2.共有人及所占份額

3.房屋位置及狀況

4.與產權或產權人有關的其他必須記載的事項

5.契稅紀要

6.使用土地面積及土地使用證號

7.他項權利





第四章業主自治機

構

第一節：業主自治機構概述

一、概念：在一定的物業管理區域內，物業所有人為對其所有的物業進行管理、使用，維護其自身利益及物業整體利益而組成的自治性組織.應具有民主性、

自治性、公益性.

二、機構設置：采用二重機構設置的方式

三、設立原則： 1.接受政府指導和監督

2.兩權分離、間接管理原則

3.以公共利益為目的的原則

4.服務性、無償性原則

5.各級機構設置權責明確原則

6.各位業主地位平等原則



第二節：業主

一、概念：指房屋的所有權人，只有辦理了產權過戶手續，被登記為產權人的買受人才可稱為業主

二、業主權利 （一）按合同約定、接受服務

（二）提議召開業主大會、提出建議（成員權）

（三）提出制定和修改業主公約、業會大會議事規則的建議

（四）參加業主大會、行使投票權

（五）選舉權、被選舉權

（六）監督業委會工作

（七）監督物管企業履行合同

（八）對公共部位、設施等享有知情權和監督權

（九）監督專項維修基金的管理和使用

（十）法律規定的其他權利

三、業主義務 （一）遵守業主公約、大會議事規則

（二）遵守小區管理規章制度

（三）執行業主大會、及其授權業委會所作出的決定

（四）按規繳納專項維修基金

（五）按時繳納物業服務費用

（六）法律、法規規定的其它義務

四、業主權利和義務在實踐中應注意的問題 （一）不可以未住未享受服務而拒絕繳納管理費

（二）行使的管理權利非直接性

（三）房地產商可為業主，同樣承擔業主義務和權利

第三節：業主大會和業主委員會

一、業主大會 （一）概念：由全體業主或業主代表組長成，管理、維護物業的自治機構

（二）管理區域 1.它是指一個由業主委員會管理的范圍，應該是一個原設計構成的自然街坊或封閉小區

2.縣級以上人發政府物業管理行政主管部門根據物業管理區域的劃定辦法，具體劃定本轄區內每個物業管理區域的范圍

（三）業主大會的召開 1.應當在物業所在的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會

2.首次業主大會的召開 （1）條件 A廣東省物業管理條例中規定，物業交付使用的面積達到50%以上，或者

已交付使用的建筑面積達到30%不足50%、且使用超過一年的

B上海市住宅物業管理規定，物業交付用面積達50%以上，或者首套房

屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會

（2）籌備工作：應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事

處的指導下，由業主代表、建設單位組成業主大會籌備組，負責大會籌備工作.籌備組人員

名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告

（3）第一次業主大會程序 A第一次業主大會召開應當有過半數以上投票權的業主

出席

B業主大會的決定，應當有過半數以上投票權的業主同

意才能通過.

3.業主大會的例會及臨時會議的召開 （1）業主大會的召開 A 20%的以上業主提議

B發生重大事故或者緊急事件需及時處理

C 業主大會議事規則或業主公約規定的其他情況

（2）業主大會的決議 A可分為一般決議、重大決議

B 業主大會的決定、必須經與會業主所持投票權

1/2以上通過

C業會大會的制定和修改業主公約、議事規則，

選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案，必須經全體業主所持投票2/3以上通過（多選）

（3）業主大會的職責 A制度修改業主公約

B選舉更換業委會會員、并監督業委會工作

C選聘、解聘物管企業

D決定專項維修資金使用、續籌方案、監督實施

E制定、修改物業管理管理公共部位等方面的規章制度

F法律、法規或業主大會議事規定的其他職責

二、業主委員會 （一）概念和性質 1.概念：業主委員會是指經業主大會選舉并經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法

權益的組織，是一個物業管理區域中長期存在的、代表業主行駛業主自治管理權的執行機構.

2.業主委員會的特點 （1）應由業主大會（業主代表大會）選舉產生

（2）活動范圍應該是進行物業的業主自治管理

（3）業主委員會應代表和維護全體業主合法權益

（4）應經房地產行政部門登記

3.性質 （1）業主委員會雖依法成立，有一定的組織機構和財產，但不具備法人資格

（2）業主委員會可以用自己的名義獨立提起訴訟或應訴，但必須接受業主大會或業主代表大會同意提訴訟

u3000u3000u3000u3000之決議，未經業主大會或業主代表大會決議就直接提起訴訟的，為非法行為.

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000在民事訴訟中屬于我國《民事訴訟法》第49條規定的“其他組織”一類.

（二）業主委員會的成立 1.原則 （1）一個區域應當成立一個業主委員會

（2）應由物管區域內的業主民主選舉產生

（3）業主委員會應由業主組成

（4）業委會應經過行政登記

2.業委會委員的產生 （1）業委會委員不得少于5人、每屆任期2年，可連選連任。應在選舉產生日起三天內召開首次業主委員會，推選主任1名，副主任1-2名

（2）業委會委員應符合的條件 A具有完全民事行為能力（多選題）

u3000B遵紀守法

u3000C遵守業主大會議事規則、業主公約、履行業主義務

u3000D熱愛公益事業，責任心強，公正廉潔，具社會公信

力

u3000E有一定組強能力

u3000F具有必要的工作時間

3.業委會換屆與變更 （1）換屆：業主委員會任期屆滿2個月前，應召開業主大會進行業主委員會的換屆選舉，逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

（2）變更： A 委員會20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會作出決定。

B 業主委員會委員資格終止： a因物業轉讓、滅失等因不再是業主的

b無故缺席業委會會議連續3次以上的

c因疾病原因喪失履行職責能力的

d有犯罪行為的（多選題）

e書面提出辭呈的

f拒不履行業主義務的

g其他原因不宜擔任業主委員會委會的

（三）業主委員會會議：業主委員會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數委員出席，作出決定必須經過半數委員同意。

（四）業主委員會章程：作為規范業主委員會的組強和活動的基本規則，具有重要的法律意義，它的制定 1.根據法律

2.根據法規

3.依據業主公約

第四節：業主公約

一、概念：業主公約是全體業主就物業管理區域內的全體業主就建筑和的管理、使用、維護與所有關系等方面所達成的書面形式的自治規則；是業主團體最高自治規范和根本性自治規則，其作用和地位相當于“憲法”。業主委員會章程、各種具體的管理制度等自治規范均應以業主公約為指南。

二、業主公約的訂立、修改、生效：是全體業主的合意基礎上形成的共同意思，其制定與修改須經全體區分所有權人參與，經全體業主所持投票權3/2以上通過

第五章 物業管理企業

第一節：物業管理企業的產生與發展

一、物業管理企業的生產與發展 （一）物管企業的發展經歷了：從計劃經濟下單位房管科到物管企業，從獨立的物管公司到物管集團公司的過程

（二）作為房地產開發企業的附屬子企業或部門，其管理模式的優點是：把物業開發中的問題反饋給開發企業，良好的服務促進售房、開發企業增加利潤

（三）趨勢：趨于獨立、成為具有獨立法人資格、自主經營的物管企業。物管公司是物管企業的一種，是我國物管企業中的主要模式

二、物管企業的概念、特征、作用 （一）概念：是指具備相應資質、并按法定程序成立，依照物管服務合同、對房屋和配套設施、場地進行維修養護、管理、維護小區內環境衛生和秩序的獨立企業法人。

（二）特征 1.物業管理專業性

2.物業管理多樣性和社會性

3.贏利性

4.依據單一性

（三）作用 1.有利于改善環境

2.有利于增加物業使用效益

3.承擔了社會管理的部分職責

4.有利于房地產經濟體制改革、發展

三、物管企業的類型 1.按所有

制類型 （1）國有

（2）集體

（3）私營

2.按投資方式與投資者責任形式不同 （1）獨資

（2）合伙

（3）公司

3.按資本來源不同 （1）內資（包含國有、集體、個人獨資、合伙、公司等）

（2）外資（包含：中外合資、外商獨資）

4.按企業組織形式 （1）傳統（又稱古典物管企業，包含：獨資、合伙）

（2）現代（包含：物管有限責任公司、物管股份有限責任公司）

四、物管企業的設立 （一）物管企業的設立條件 1.依法成立

2.有符合企業登記的管理要求的注冊資本

3.有企業名稱和固定的經營管理場所

4.有管理機構及管理專業技術人員

（二）物管公司的設立條件 1.股東（發起人）符合法定人數 （1）有限責任公司由2個以上、50個以下股東出資

（2）股份有限責任公司由5人以上為發起人，半數發起人在中國境內有住所；國有企業改建股份有限公司的，發起人可少于5人，應采取募集設立方式.

2.股東出資達到法定注冊資本最低限額 （1）股份有限公司注冊資本的最低限額為人民幣1000萬元.

（2）最低資質的物管企業的注冊資本為50萬元.

3.股東共同制定的章程

4.公司的名稱和組織機構 （1）股東會：公司權力機構

（2）董事會：執行機構

（3）監事會：監督機構

5.有固定的生產經營場所和生產經營條件

（三）物管企業（公司）的注冊登記 1.營業前必須到工商行政主管部門進行注冊登記 （1）國家工商局

（2）省、自治區、直轄市工商行政管理局負責本轄區內公司登記

（3）市、縣工商行政管理局負責本轄內前兩項所列公司以外的某地公司的登記

2．企業設立登記應提交的條件

五、物管企業的業務范圍 1.基本業務

2.專項業務

3.經營業務（A日常生活類；B商品服務類；C文化、教育、體育類；D經紀代理中介服務）



第二節：物業管理企業的資質管理

一、物管企業的資質管理部門 （一）一級資質證書：國務院建設主管部門頒發、管理

（二）二級資質：省、自冶區建設主管部門頒發、管理

（三）二級資質、三級資質：直轄市人民政府房地產主管部門負責頒發、管理

（四）三級資質：設區的市級人民政府房地產主管部門

二、物管企業資質等級的申請和審批 （一）申請和審批：實行分級審批制度；資質審批部門應當自受理企業申請之日起20個工作日內核發資質證書.

（二）不予資質審批的情況（共13項）

三、物管企業資質的等級和標準 （一）一級資質 1.注冊資本不少于500萬元以上

2.物業管理技術人員不少于30人，其中中級職稱不少于20人

3.專業人員取得職業資格證書

4.管理兩類以上物業：管理各類物業建筑面積

分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%.多層200萬平米，高層100萬平米，獨立別墅1萬平米，辦公寫字樓工業區等50萬平米.

5.建立并嚴格執行服務質量、收費等制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營業績

（二）二級資質 1.注冊資本300萬元以上

2.物業管理技術人員不少于20，其中中級職稱不少于10人

3.專業人員取得職業資格證書

4.管理兩類以上物業：管理各類物業建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%.多層200萬平米，高層100萬平米，獨立別墅1萬平米，辦公寫字樓工業區等50萬平米.

5.建立并嚴格執行服務質量、收費等制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營業績

（三）三級資質 1.注冊資本50萬元以上

2.物業管理技術人員不少于10人，其中中級職稱不少于5人

3.專業人員取得職業資格證書

4.有委托的物業管理項目（新設立企業資質等級按最低的級核定，并設一年的暫定期）

5.建立并嚴格執行服務質量、收費等制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營業績

四、物管企業資質證書的補領、重新核定、變更和注銷 （一）企業遺失資質證書，應當在新聞媒體上聲明后方可申請補領

（二）企業發生分立、合并的，應當在工商部辦理變理登記30天日后，需重新核定資質等級

（三）企業終止業務活動的，需辦理營業執照注銷手續后15天內，辦理資質證書注銷手續

五、物管企業資質監督和檢查 （一）資質等級是一個物管企業的水平、規模與綜合實力的反映。

任何單位或個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。

（二）有如下五種情況可撤銷資質證書 1.濫用職權、玩忽職守作出的審批

2.超越法定職權作出審批的

3.違反法定程序作出審批的

4.不具備申請資格或不符合法定條件的物企頒發證書的

5.依法可撤銷審批的其他情形

（三）超越資質等級承接物管業務、無正當理由不參加資質年檢的縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的.

（四）對直接負責的主管人員依法給予行政處分的有五種情況.



第三節：物業管理企業的機構設置

一、設置原則 （一）合理設置

（二）科學、商效的組織機構原則

（三）統一管理原則

二、機構的設置 （一）目的：為了完成物業管理服務

（二）管理決策層：股東會、董事會、經理層

（三）部門設置 1.企業辦公室

2.拓展部（開發部）

3.物業管理部 （1）保潔部

（2）綠化部

（3）維修部

（4）智能工程部

（5）管理中心

（6）便民服務部

（7）財務部

（8）網絡管理部

（9）

其他部門









第六章 物業服務合同

第一節：物業服務合同概述

一、合同和合同法 （一）合同 1.定義 （1）民事行為

（2）雙方的民事行為

（3）雙方合意的民事行為

2.分類 （1） A有名合同 ○1買賣 ○2供電、水、氣熱力 ○3贈與 ○4運輸 ○5技術 ○7保管 ○8倉儲 ○9借款 ○10租賃

○11融資租賃 ○12承攬 ○12建設工程 ○13委托 ○14行紀合同 ○15居間合同

B無名合同：互易合同

（2） A有償

B無償

（3） A單務

B雙務

（4） A要式

B非要式

（5） A諾成

B實踐

（6） A主合同

B從合同



(二) 合同法：<1>合同法：是調整合同的訂立、變更和終止法律規范的總稱。

<2>基本原則： 《1》當事人法律地位平等的原則

《2》自愿的原則

《3》公平的原則

《4》誠實信用的原則

《5》保護合法合同的原則

《6》合同必守的原則

《7》尊重法律公德的原則

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（三）、合同的訂立：<1>合同訂立方式：是采用要約與承諾的方式。

<2>要約：《1》要約：是指向特定的人發出的希望與之訂立合同的意識表示。

《2》要約成立的條件： 內容明確具體

對要約人有拘束力

《3》要約的補救：<1>撤回（針對未生效的要約）

<2>.撤銷（針對生效的要約）

<3>要約邀請： 《1》寄送價目表

《2》招標公告

《3》拍賣公告

《4》招股說明書

《5》商業廣告（內容明確具體的視為要約）

<4> 承諾： 《1》承諾：是指接受要約的意識表示

《2》承諾成立的條件：針對要約人

不得改變要約內容

在合理的期間作出

《3》承諾的補救：撤

回

《4》承諾生效時合同成立，承諾到達要約人時生效。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000(四)、合同采用的形式： <1>口頭形式

<2>書面形式

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000<3>其他形式（鑒證合同、公證合同）

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（五）、合同的效力： <1>合同生效的要件： 《1》行為人有行為能力

《2》意思表示真實

《3》不違反法律

<2>合同的生效規則： 《1》依法成立的合同，自合同成立之日合同即生效。

《2》： 附條件合同： 《a》附生效條件的合同

《b》附解除條件的合同

附期限合同： 《a》附生效期限的合同

《b》附終止期限的合同

《3》在訂立合同時按照法律規定應當采用特定形式，在特定形式成就前，義務方已履行了主要義務，權利方接受的此時合同成立并生效。

<3>無效的合同： 《1》受欺詐、脅迫訂立的損害國家利益的合同。

《2》惡意串通的合同

《3》合法形式掩蓋非法目的的合同。

《4》違反法律法規的合同。

<4>可撤銷或可變更的合同： 《1》重大誤解的合同。

《2》顯失公平的合同。

《3》因受欺詐、脅迫、乘人之危而訂立的不損害國家利益的合同。

<5>效力待定的合同： 《1》限制行為能力人訂立的合同。

《2》無處分權人訂立的合同。

《3》無權代理人訂立的合同。

<6>表見代理的合同。

<7>合同被撤銷后的法律后果：合同自始無效，當事人之間的權利與義務消滅。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（六）、合同的履行

<1>合同履行

原則： 《1》按約全面地履行原則（實際履行原則）

《2》誠實信用的履行原則。

《3》協議履行原則。

<2>提前履行：因提前履行義務增加的費用由義務方承擔。

<3>合同的保全： 《1》代位權：債務人為了逃避債務怠于行使自己的債權給債權人造成損失的，債權人可以以自己的名譽代債務人的位起訴債務人的債務人。

債權人行使代位權花去的合理費用由債務人承擔。

《2》撤銷權： 債務人為了逃避債務將自己的財產無償的贈予他人損害到債權人利益時，債權人可以通過人民法院撤銷此贈予行為。

債務人為了逃避債務低價將自己的財產讓予他人損害到債權人的利益時，債權人可以通過人民法院撤銷此轉讓行為（如果受讓人不知情時，不得行使撤銷權）。

撤銷權的行使應當在知情時一年內行使，在五年內未行使撤銷權的撤銷權喪失。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（七）、違約責任： <1>違約責任是指合同一方因違反合同約定而應承擔的責任。

<2>違約的類型：《1》 根本違約

非根本違約

《2》 重大違約

輕微違約

《3》 預期違約

實際違約

<3>合同違約的補救方式：對于未影響到合同目的的違約，守約方可以要求違約方繼續履行合同并同時要求支付違約金或賠償損失；對于影響到合同目的的違約，守約方可以解除合同，并同時要求違約方承擔違約責任以及賠償損失。



二、物業服務合同的概念和特征：



（一）、物業服務合同概念、特征： 1.含義：是指業主或建筑單位通過招標或選聘與物業管理企業就物業管理服務以書面形式所達成的明確雙方權利與義務的協議

2.特征：（1）合同的主體特定

（2）目的是處理他人物業管理方面的事務

（3）合同的內容復雜

（4）有償、要式、諾成、雙務、無名合同

（二）、

物業服務合同的種類：

1.前期物業服務合同

2.物業服務合同

3.二者的區別： 主體不同

訂立程序不同

合同期限不同

物業服務費負擔人不同



第二節：物業服務合同的訂立及效力：





一、物業服務合同的訂立 1.訂立原則： 平等原則

公平原則

誠實信用原則

契約自由原則

遵守法律、遵守社會公共秩序的原則

2.物業服務合同訂立的程序：

(1) 一般程序 要約

承諾

（2）前期程序： 招標

開標、評標和中標

(3) 物業服務合同的訂立程序： 業主大會選聘物業管理企業

業主委員會代表業主與管理公司訂立服務合同

3.締約過失責任： 含義：締約過失責任，是指當事人在訂立合同過程中，因一方或者雙方的過失行為，致使預期的合同不成立，被確認無效或者被撤銷，從而導致另一方可信賴的合同利益受到損失時，而向另一方所承擔的民事責任。

締約過失責任的構成要件： 1)締約過失責任發生在合同訂立過程中

2)締約人一方主觀上有過錯行為

3)締約人另一方受到實際損失

4)締約當事人一方有過錯行為與另一方當事人的損失之間存在因果關系

二、物業服務合同的生效條件： 1.主體合格（業主、開發商、物管企業）

2.意思表示真實（自由、自愿）

3.內容合法（不違法、不損公共利益）

4.形式合乎法律(要求采用書面形式)

三、物業服務合同效力欠缺的后果：1.因生效條件的欠缺可分為：（1）無效合同

（2）可撤銷、變更合同

（3） 效力待定的合同

2.合同無效或被撤銷后的法律后果：（1）返還財產

（2）賠償損失

（3）追繳財產



四、物業服務合同的主要內容（略）



第三節：物業服務合同的履行、轉讓與終止：

一、 物業服務合同的履行原則：1.實際履行原則

2.全面履行原則

3.誠實信用原則

二、物業服務合同的轉讓： 1.物業服務合同的轉讓實際上是物管企業將部分管理事項轉讓他人。

2.委托人將管理事務委托他人是基于對其的信賴。

3.物管企業不可以將全部物業管理一并委托他人。

三、物業服務合同的終止： 1.合同期屆滿

2.協議終止

3.約定解除條件出現，合同提前終止

4.一方違約影響合同目的的實現

5.因不可抗力使合同提前終止

6.其他情形

7. *合同因一方違約而終止，另一方可要求賠償；業委會的改選不影響合同的效力*



第四節、 物業服務合同的違約責任：

1.含義：是合同當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時,依法產生的法律責任。

2. 物業服務合同的違約責任：是指在履行物業服務合同是有瑕疵而承擔的法律責任。

3. 物業服務合同的違約責任的構成要件：（1）行為違約：拒絕履行、不能履行、遲延履行、不完全履行、預期違約

（2）不屬于法定免責范圍：不可抗力、免責條款約定、債權人故意

4.違約責任的承擔方式： （1）繼續履行

（2）支付違約金

（3) 賠償損失

5.違約責任與侵權責任的竟合：受害方擇其一要求對方承擔責任。





第七章：物業服務費用的法律規定

第一節：物業服務收費概述

一、含義：物業服務費用是指為了保持物業及其附屬設施設備的完好及使用安全，充分發揮其功能，以滿足需要而投入的費用。

二、目前我國關于物業服務收的費的法規：有《價格法》《物業管理條例》《物業服務收費管理辦法》

三、物業服務規范管理的意義：延長物業的使用壽命；改善生活環境質量；促進物管事業健康發展。



第二節：物業服務收費的來源及管理制度

一、物業服務費用是物業管理的基礎、是物業管理正常運作的保障。

二、來源及分類 （一）專項維修基金 1、其用于物業公共部位、共用設施的維修、更新專項基金（大修）。

2、據《物業管理條例》第54條規定：各類物業的業主，應當按照國家有關規定

交納專項維修資。

3、一般情況下，由業主、開發商共同承擔 （1）初期，開發商承擔數額為建設投資額的2%-5%。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（2）業主繳納方式有兩種 ○1按管理費額的3%-5%每月繳付，單列儲存

○2入伙時一次性交付

4、物業維修基金屬全體業主所有，應當按幢立帳、按戶核算，不能挪作他用。

（二）物業服務收費 1、含義：是業主與物管企業在物業服務合同中約定的、用于對物業進行維修、養護、管理、維護小區秩序，向業主收

取的費用。

2、它是保證日常物業管理工作的主要資金來源。

3、物業服務費包含 （1）公共性服務收費

（2）代辦性服務收費

（3）特約服務收費（誰受益、誰付錢）

（三）經營收入 1、物企可受業主的委托對小區內部分物業進行經營、該物業產權屬全體業主所有，收入并入專項維修基金。

2、物企可利用自身優勢、開展多種經營，作為企業嬴利的手段之一。

（四）國家財政來源

三、費用的主要用途 1、保證房屋及附屬設施的完好，進行共用部位、共用設施設備大修和更新時的耗費支出

2、物企各類人員的工資和福利支出

3、物企原財料消耗、設備折舊及辦公費支出

4、物業企業的利潤和國家稅收。（享受第三產業稅收優惠政策，其利潤最高不可超過管理成本12%）

四、收取原則 1、必要合理原則

2、計劃使用原則

3、民主管理原則

4、服務第一原則

5、成本核算原則



第三節：物業服務費及其支出構成

一、種類 （一）公共性服務費

（二）公眾代辦性質的服務費

（三）專項服務費

（四）特約服務費

（五）裝修保證金

（六）專項維收基金

二、費用支出構成 （一）人工費

（二）公共設施備日常運行、維修及保養

（三）綠化管理費

（四）清潔衛生費

（五）保安費

（六）辦公費

（七）物管單位固定資產折舊費

（八）法定稅費

（九）保險費及其他費用



第四節：物業服務費的收費方式及定價原則

一、收費方式： （一）包干制：業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或虧損均由物企享有或承擔的計費方式

（二）酬金制：在預收的物業服務費資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物企，其余全部用于物業服務合同的約定的支出，結余

或不足由業主享承擔的計費方式。

二、定價原則與價格形式 （一）定價原則： 1、合理、公正

2、協商、公開原則

3、穩定、靈活原則

（二）價格形式： 1、政府定價

2、政府指導價

3、市場調節價

4、業主定價



第五節：物業服務費用的收繳

一、

收費通知送達：按月及時送達、并由業主簽收

二、加強立法、追討拖欠費用 （一）一般性追討

（二）針對性追討

（三）區別性追討（針對業主主觀態度）



第八章：物業交易法律制度

第一節：物業交易概述

一、物業交易的概念和形式 （一）含義：是指以物業為標的而進行的轉讓、抵押、租賃等各種民事行為

（二）交易形式：物業交易形式有轉讓、抵押、租賃、信托、典當等。

二、物業交易特征及原則 （一）特征： 1、標的物區位固定

2、標的物具有連動性（房屋所有權與土地使用權）

3、標的額大、專有性強

4、土地使用權出讓行為所設定的權利和義務在物業交易中具有承接性

（二）原則 1、及時登記

2、房地一體

3、交易價格由國家實施管理

4、土地使用權出讓合同設定的權利義務隨土地使用權同時轉移





第二節：物業轉讓

一、物業轉讓的概念和特征 （一）含義：指業主通過買賣、贈與或其他合法方式將其物業的所有權轉移給他人的行為

（二）特征： 1、物業轉讓的主體是業主

2、轉讓的客體是房屋所有權、土地使用權

3、物業轉讓把房屋所有權及相應權利轉移給受讓方

4、物業轉讓是要式行為、買賣雙方簽訂書面協議

二、物業轉讓的形式： （一）買賣

（二）贈與

（三）其他合法形式 1、物業交換

2、物業繼承

3、以物業作價入股與他人成立企業法人，物業權屬發生變更的

4、因企業被收購、兼并或合并，物業權屬隨之轉移的

5、以物業抵債的

三、物業轉讓合法有效的要件：

（一）物業轉讓主體具有合法資格 1、自然人 （1）必須具有民事權利能力，完全民事行為能力

（2）無民事行為能力人或限制民事行為能力人作為物業轉讓主體時，應由其法定代理人代為從事轉讓行為

2、非自然人作為轉讓主體時的特別要求：

（1）公有房屋買賣、出讓人應是國家授權的權利機關，且經國有資產管理部門批準同意

（2）單位所有的房屋出賣人必須是集體組織即產權人

（3）機關、部隊、社團等單位因特殊需要購買城市私有房屋時，必經具級以上人民政府同意。

（二）轉讓的物業符合法律要求 1、禁止轉讓 （1）以出讓方式取得土地使用權不符合法定條件的。

（2）以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓時須報有批準權的人民政府審批。否則不得轉讓

（3）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制物業權利的

（4）共有物業、未經其他共有人書面同意的

（5）未依法登記領導權屬證書的物業

2、限制轉讓 （1）共有人出賣物業的，在同等條件下，共有人有優先購買權

（2）物業所有

人出售租出物業的，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權

（三）物業轉讓要符合法律規定

（四）意思表示真實

（五）不違反政策、法律、社會公共利益

四、物業轉讓合同（了解）

五、物業轉讓程序（了解）



第三節：物業抵押

一、概念和法律特征 （一）含義：是抵押人以其合法的物業以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為

（二）物業抵押法律特征： 1、具有從屬性（其因擔保債而設立）

2、具有價值性 （1）抵押權人注重是物業的交換價值，而不是物業的使用價值

（2）物業抵押期間內抵押人不轉移物業的占有

3、具有不可分性（物業抵押與擔保債權不可分離）

4、具有物上代位性

5、標的具有復雜性（房屋抵押標的是物，土地抵押標的是權利）

6、是要式抵押 （1）應當簽訂書面抵押合同

（2）物業抵押的要式性表現在物業抵押要辦理登記

（3）房地產抵押為強制登記抵押

7、物業抵押有時間限

二、物業抵押權的設定 （一）物業抵押權的設定：物業抵押人為債務人或第三人，物業抵押權人為債權人

（二）抵押的物業：抵押人必須押有對被抵押物業的所有權或使用權。

u3000u3000u3000不得抵押的物業有： 1、權屬有爭議的

2、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的物業，但其用于公益設施以外的物業除外

3、列入文物或有重要紀念意義的建筑物

4、被依法查封、扣押、監管或以其他形式限制的物業

5、其他依法不得抵押的物業

（三）物業抵押設定的形式要件 1、抵押人與抵押權人必須簽訂書面的抵押合同

2、辦理物業抵押登記手續：抵押登記手續是物業抵押的生效要件，合同自登記日起生效。

三、物業抵押的效力 （一）對內效力 1、擔保債權的范圍：○1主債權○2利息○3遲延利息○4違約金○5損害賠償金○6實現抵押權的費用

2、抵押物業的范圍 （1）物業本身

（2）附屬物

（3）從權利

（4）孳息

（5）物業抵押合同簽訂后，新增房屋不屬于抵押物

（二）對外效力 1、物業抵押對用益物權的影響 （1）在物業抵押之前，已存在用益物權的，用益物權可對抗抵押權

（2）在物業抵押之后設定用益物權的，則用益物權不得對抗抵押權

2、物業抵押與其他抵押權的關系 （1）同一物業上可設立數個抵押權

（2）自愿登記的：已登記的抵押權優先于未登記的

（3）均未登記的：抵押設立在先的抵押權優先于設立在后的

（4）都進行登記的：登記在先的抵押權優先于登記在后的

（5）同時（同一天）登記的：具同等效力，按擔保債的比例受償。

3

、物業抵押與物業租賃的關系 （1）抵押權人對物業行使抵押權后：在租賃期內，承租人仍對物業享有承租權。

（2）物業抵押設定在物業租賃之前的：抵押權的效力及于物業租賃關系；抵押權人

行使抵押權時，租賃關系即應解除。

（3）抵押人將抵押的物業出租時，應將已抵押的情況告訴承租人，若未履行告知義

務，則因解除租賃合同造成的損失由抵押人承擔

4、約定抵押權與法定抵押權的關系：法定抵押權的效力應優先于約定抵押權的效力。

（三）有關公權利對物業抵押的影響 1、若抵押人違反行政法規而受到處罰，抵押權不應因抵押人的行政處罰而受到影響。

2、因未能履行物業的行政義務而導致對物業的行政強制，物業抵押權不得對抗。

3、因抵押人未清償其他債務，抵押的物業被司法機關依法采取強制措施的，不影響物業抵押權的效力。

四、物業的抵押人與抵押權人的權利義務 （一）物業抵押人的權利義務

1、權利 （1）占有、使用、收益、處分物業的權利：抵押人行使權利必須以不影響抵押權為前提，抵押

人轉讓物業時須征得抵押權人的同意，同時抵押人還就告知受讓人轉讓物已經抵押的情況

否則買賣無效。

（2）在同一物業上設定數個抵押權的權利

2、義務 （1）保護物業的完整

（2）保證物業抵押權的實現

（二）物業抵押權的人權利義務

u3000u3000 1、權利 （1）排除妨害

（2）物業代位權：可抵押人怠于行使自己權利的，抵押權人有權直接向第三人或保險公司索賠

（3）追償權

（4）優先受償權：一是優先的其他普通債權人受償，二是優先于后設定抵押權的其他債權人受償

（5）處分抵押權的權利

2、義務 （1）不得干涉抵押人正當行使對物業的占有、使用、收益、處分權

（2）在債務清償后，抵押權人負有盡快解除物業抵押的義務

（3）抵押實現后，抵押權有負有將清償其債權所余價款歸還抵押人的義務

五、物業抵押權的實現 （一）實現的條件 1、含義：是指債務人不能清償到期債務時，物業抵押權人行使其抵押權，以拍賣或其他合法方式將抵押的物業變價以滿足其債權得到優先受償。

2、物業抵押權的實現以債務人不履行債務為必要條件

（1）債務人拒絕履行、不能履行、逾期履行、不完全履行

（2）抵押人死亡；

或被宣告死亡無人代為履行到期債務的；

或抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的

（3）抵押人被依法宣告解散或者破產的

（4）抵押人違反規定擅自處分物業的

（5）抵務合同約定的其他情況

（二）實現方式有三種：折價、變賣、

拍賣

六、物業抵押權的消滅 （一）因債務履行而消滅

（二）因物業抵押權的實現而消滅

（三）因抵押的物業滅失且無替代物而消滅

（四）因物業歸抵押權人而消滅



第四節：物業租賃

一、物業租賃的概念及特征 （一）概念：物業所有將物業出租給承租人居住或使用，由承租人向出租人支付租金的行為

（二）特征 1、出租人必須是物業所有人

2、承租人不取得物業的所有權

3、在出租的物業上同時存在兩個權利主體：出租人、承租人

4、物業租賃有期限限制（最高不得超過20年）

二、物業租賃關系的成立 （一）出租的物業符合法律規定，下列不得出租 1、未依法取得房屋所有權證的

2、司法機關依法裁定、決定查封、等限制房地產權利的

3、未取得共有人同意的

4、權屬有爭議的

5、不符合安全標準的

6、屬違法建筑的

7、未經抵押權人同意的

8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的

9、依法公告為拆遷范圍內的物業

10、有關法律、法規規定出租的其他情形

（二）物業出租人與承租人簽訂書面合同

（三）物業租賃合同的主要內容

（四）物業租賃的登記備案：我國物業租賃實行登記備案制度。租賃合同是諾成性合同。

三、出租人與承租人的權利義務 （一）出租人權利義務 1、權利 （1）收取租金

（2）對使用情況進行監督

（3）法定解約權

（4）期滿收回原物業的權利

2、義務 （1）按約交付物業，租賃期內不得改變約定用途

（2）修繕物業的義務

（3）權利瑕疵擔保義務

（4）納稅義務

（二）承租人的權利義務 1、權利 （1）在租賃期內占有、使用并取得合法權益

（2）優先購買權

（3）優先承租權

（4）催告出租人修繕物業的權利

2、義務 （1）依約繳納租金

（2）依約使用物業

（3）保管物業

（4）未經出租人同意不得轉租

（4）租賃終止后返還物業

四、物業的轉租 （一）轉租條件 1、物來租賃合同期內

2、必須經出租人同意：若未經同意，出租人可依約解除合同

（二）物業轉租的效力 1、經出租人同意的物業轉租，承租人與出租人之間合同繼續有效。

2、物業轉租合同生效后，承租人享有并承擔轉租合同規定的出租人權利義務。

3、物業轉租期間內，原物業租賃合同變更、解除或終止，轉租合同也隨之相應變更、解除或終止

五、物業租賃合同的解除 （一）合同解除的情形 1、出租人單方解除 （1）承租人擅自轉租

（2）承租人擅自轉讓、轉借、擅自調換使用

（3）承租人擅自拆改結構、改變用途

（4）承租人用物業進行違法活動的

（5）承租人故意損壞物業的

（6）租賃合

同不明確或不約定期限的

（7）拖欠租金達六個月以上的

（8）法律或租賃合同規定的其他情形

2、承租人單方解除物業租賃合同的 （1）因不可歸責于承租人的事由，不能實現物業租賃合同的目的。

（2）租賃物業危及承租人的安全或健康的

（3）租賃合同不明確或不約定期限的

（4）法律或租賃合同規定的其他情形

（二）物業租賃合同解除的實施 1、應通知雙方，合同自通知到達對方時解除

2、若雙方當事人就租賃合同解除有異議，可要求人民法院或經濟仲裁機構解除物業租賃合同



第九章：物業質量管理法律制度

第一節：物業的質量監督制度

一、政府的質量監督 （一）建筑工程質量的優劣，不僅關系到工程建設雙方當事人的質量效益，也涉及社會公共安全。

（二）1990年，建設部發布了《建筑工程質是監督管理規定》明確規定建筑工程質量監督管理規定》，明確規定建筑工程質量監督是指由政府授權的專門機構對建設工程質是實施的監督

（三）其主要依據是國家頒布的有關法律、法規，技術標準及設計文件。

（四）政府質量監督制度的主要內容包括： 1、擔任監督站的站長、監督員須具備相應的資質條件。

2、實施質量監督的內容 （1）開工前的監督

（2）施工過程中的監督

（3）竣工核驗

3、實施質量監督的程序 （1）建設單位開工前一個月應到監督站辦理監督手續

（2）監督站確定該工程的監督員，并提出監督計劃

（3）具體實施質量監督工作

（五）政府質量監督與工程監理的區別u3000u30001、性質不同u3000（1）政府質量監督具有強制性和廣泛性

（2）建筑工程監理具有自愿性和限定性。

2、工作對象不同u3000（1）政府質量監督對象包括施工單位和個人

（2）建筑工程監理對象是施工企業

3、監督內容不同u3000（1）政府監督是對整個施工過程實行以抽查為主要方式的監督

（2）建筑工程監理是依據委對施工合過程進行現場監督

二、眾質量監督u3000（一）《建筑法》第63條規定：任何單位和個人對建筑工程的質量事故、質量缺陷都有權向建設行政主管部門或者其他有關部門進行檢舉、控告、投訴。

（二）它所涉及的行為主體包括兩方面：u30001、同工程質量事故及缺陷無利害的第三人享有檢舉權

2、工程質量事故及缺陷所侵害的當事人的控告的投訴權。可向建設行政主管部門進行，也可向工商監察等部門進行。



第二節：建筑工程質量責任制度

一、建筑工程質量的落實，是政府質量監督的重要內容，也是督促從事工程建設活動各方當事人加強質量管理的重要環節。

二、據《建筑法》、《建筑工程質量管理條例》等

法律、法規，建設單位、施工企業、勘察設計單位，以及建筑材料、建筑構配件和設備的生產廠家都應承擔相應的質量責任。

三、建設單位的質量責任和義務u3000u3000（一）開工前的責任和義務：施工圖設計文件未經審查批準的，不得使用。

（二）在選擇勘察、設計施工單位方面的責任和義務：建設單位應當將工程發包給具有相應資質等級的單位。

（三）在工程監理方面的責任和義務，下列工程必須實行監理：u30001、國家重點建設工程

2、大中型公用事業工程

3、成片開發建設的住宅小區工程

4、利用外國政府或國際組強貸款、援助資金的工程

5、國家規定的必須實行監理的其他工程

（四）在建筑材料、建設構配件和設備使用方面的責任和義務：招標

（五）在竣工驗收與檔案管理方面的責任和義務

（六）建筑主體和承重結構變動的裝修工程的責任和義務：使用者在裝修過程中不得擅自變動房屋建筑主體和承重結構

四、勘察設計單位的質量責任和義務u3000u3000（一）禁止勘察、設計單位超越其資質等級許可的范圍或者以其他勘察、設計單位的名義承攬工程。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（二）除有特殊要求的建筑材料、專用設備、工藝生產線等外，設計單位不得指定生產廠供應商

五、建筑施工企業的質量責任和義務u3000u3000（一）總承包單位依法將建設工程分包給其他單位的，分包單位應當按照分包合同的約定對其分包工程的質量總承包

單位負責，總承包單位與分包單位對分包工程的質量承擔連帶責任。

（二）違法轉包的行為如下：u30001、總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的

2、建筑工程總承包合同中未約定，又未給建設單位許可的

3、將建筑工程主體結構施工分包的

4、分包單位將其承包的工程再次分包的

六、工程監理單位的質量責任和義務u3000u3000（一）工程監理單位不得轉讓工程監理業務

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（二）工程監理單位應當根據建設單位的委托客觀公正地執行監理任務

七、建筑材料、建筑構配件和設備生產供應單位的質量責任和義務：產品質量應當符合下列要求u30001、不存在危及人身財產安全的不合理危險

2、具備產品應當具備的使用性能。

3、符合在產品或其包裝上注明采用的產品標準。



第三節：物業的竣工驗收制度

一、物業竣工驗收的規定u3000（一）工程項目的竣工驗收是建設投資成果轉入生產或者使用的標志，也是全面考核投資效益、檢驗設計和施工質量的重要環節。

（二）未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

（三）交付的竣工驗收工程，應

當符合以下條件u3000u30001、必須符合規定的質量標準

2、有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書

（四）驗收的步驟：u30001、單項驗收

2、全部驗收

3、必須全部經過竣工驗收環節，且必須驗收合格

二、房屋建筑工程和市政基礎工程的竣工驗收u3000u3000（一）凡是在中華人民共和國境內新建、擴建、改建各類房屋建筑工程和市政基礎設施工程應當實行竣工驗收（向縣級以上政府行政主管部門）備案。

（二）商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

三、城市住宅小區竣工綜合驗收：凡是建設用地規模在2萬平方米以上的新建住宅小區及組團均須進行住宅小區竣工綜合驗收工作。



第四節：物業質量保修制度

一、具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規定

二、保修范圍包括：u3000（一）地基基礎工程

（二）主體結構工程

（三）屋面防水工程

（四）其他土建工程

（五）電氣管線、上下水管線的安裝工程

（六）供熱、供冷系統等項目

三、物業保修期限u3000u3000（一）基礎設施工程、地基基礎工程、主體結構工程為設計文件規定的合理使用年限

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期

（四）電氣管線、給水排道、設備安裝為2年

（五）裝修工程為2年

四、物業保修的責任承擔u3000（一）使用單位使用不當造成損壞，由使用單位自行負責

（二）因地震、洪水、臺風等不可抗力原因造成損壞問題，施工單位、設計單位不承擔經濟責任

（三）因第三方原因造成的質量缺陷不屬于保修的范圍



第五節：《商品住宅的質量保證書》和《使用說明書制度》

一、《住宅質量保證書》的性質和用途：u3000（一）是開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。

（二）可以作為商品房購銷合同的補充約定，其條款與商品房購銷合同條款具有同等效力

二、開發企業在執行中的責任和義務（略）



第十章：物業管理法律責任

第一節：物業管理法律責任的概述

一、 物管法律責任的概念和特征：u3000（一）概念u3000u30001、廣義：一般法律關系的主體因自己的行為違反物管法律規范確定的義務及物業服務合同約定的義務所應

承擔的強制性的法律義務

2、狹義：是指物管法律關系的主體違反物管法律關系所應承擔的具有國家強制性的法律義務。（主體是指：

業主、使用人、物企、建設單位）本書采用狹義

（二）特征u30001、具有一般法律責任的特性：明確性、具體性、違法性、國家強制性

2、除一般法律責任特性以外還具有的特性u3000

u3000（１）既有

侵權責任又有違約責任

（２）涉及技術規范比較多

（３）法律責任復雜性。u3000○1法律責任主體的復雜性

○2法律責任主體種類多。有民事責任、行政責任、刑事責任等交織一起

二、研究物管法律責任的意義u3000（一）有利于國家對物管社會關系進行調整

（二）法律責任的主要功能體現為處罰違法行為、補償受害損失、教育人們法

（三）有利于保護當事人的合法權益、促進義務人履行義務

（四）法律責任是權利的保障機制，也是執法的重要依據



第二節：物業客理法律責任的構成和歸責原則

一、 物管法律責任的構成u3000（一）行為違法u30001、含義：是指行為人實施的行為為違反了法律的禁止性規定或強制性規定

2、有兩種表現形式u3000（１）作為的違法行為

（２）不作為的違法行為

（二）損害結果u3000u30001、損害的形式u3000（１）人身損害

（２）財產損害

（３）精神損害

（４）其空利益損害

2、損害的范圍u3000（１）直接實際損害

（２）預期利益的間接損害

（三）違法行為與損害結果間的因果關系

（四）行為人主觀上的過錯

（五）行為人的責任能力

二、物管法律責任的歸責原則u3000（一）過錯責任原則：是指行為人在僅有過錯的情況下才承擔民事責任，沒有過錯，就不承擔民事責任。

（二）無過錯責任原則：是指沒有過錯造成他人損害的，與造成損害的原因有關的人也應承擔民事責任。

（三）公平責任原則。適用情況：u3000u3000

1、無民事行為能力人，限制民事行為能力人致人損害，監護人已盡監護責任的。

２、緊急避險造成損害，危險是由自然原因引起的、且避險人采取的措施又無不當的

３、行為人見義勇為而遭受損害的

４、堆放物品倒塌致人損害，當事人均無過錯。

5、當事人對造成的損害均無過錯，但一方是在為對方的利益或共同利益進行活動的過程中受到損害的



第三節：物業管理法律責任的種類（注意章節中的舉例）

一、 物管民事責任u3000（一）種類u30001、侵權責任u3000（１）一般侵權：適用過錯責任原則

（２）特殊侵權行為：適用過錯推定或嚴格責任原則，通常實行舉證責任倒置

２、違約責任：指一方不履行與物管有關的合同義務或履行合同義務不符合規定的，依法應承擔的繼續履行、賠償損失或采取其他補救措施等財性的民事責任。

3、侵權責任與違約責任的競合：當事人可以選擇兩者之中有利于自己的一種訴因提起訴訟。

（二）物管法律關系各主體的民事責任u3000

u3000u3000u30001、業主u3000（1）侵權責任：u30001）主要侵權行為有

○1在裝修過程中的違法行為

○2擅自在公共區域內堆放物品，占用共用部位、共用

設施的

○3破壞公共衛生、綠化，在公共部位進行涂畫

○4不遵守區域內交通規則，不按規定停車

○5損壞公共部位、設施，未經批準在區域內存放危險物品

○6業主或使用人違反規定發出噪音的

○7業主或使用人飼養猛獸或不按規定豢養寵物的

○8業主或使用的房屋危及毗鄰房屋和公共安全的。

○9違反法律法規或物管自治約定造成侵權的。

2）應承擔侵權責任方式：○1停止侵害○2排除妨礙○3恢復原狀○4返還財產○5修理○6重做○7更換

○8賠理道歉○9賠償損失

（2）違約責任 ： ○1違反裝修約定，擅自改變房屋用途，超過設計負荷使用房屋的

○2未按規定繳納專項維修資金的

○3未按約定繳納物業服務費的

2、業委會u3000（1）侵權或違約行為：主要有九種（略）

（2）承擔民事責任的方式：○1停止侵害○2排除妨礙○3恢復原狀○4返還財產○5修理○6重做○7更換○8賠理道歉○9賠償損失

3、物管企業u3000（1）侵權行為：１）主要有十種行為（略）

２）承擔侵權責任方式：○1停止侵害○2排除妨礙○3恢復原狀○4返還財產

○5修理○6重做○7更換○8賠理道歉○9賠償損失

（2）違約行為

１）主要有十種行為（略）

２）據《合同法》《物業管理條例》規定，承擔違約責任的方式：○1繼續履行○2修理○3重做○4更換○5賠償損失

4、建設單位u3000（１）對房屋建筑質量方面的責任（共五項，了解）：

（２）建設單位在物管活動的法律責任（共10項，了解）

（２）建設單位承擔民事責任的方式有：○1修繕○2支付違約金○3恢復原狀○4重做○5修理○6更換○7賠償損失

二、物管行政責任u3000（一）含義：是指物管行政主體和物管行政相對人的行為違反物管法規而依法必須承擔的責任。

（二）承擔責任的依據《物業管理條例》《業管理企業資質管理辦法》《物業服務收費管理辦法》《行政處罰法》等

（三）我國行政處罰的種類主要有：警告、、沒收違法所得、沒收非法財物、責令停產停業、暫扣或吊銷營業執照、行政拘留等。

（四）物管法律關系各主體違反行政法律法規的各種行為：（需要了解，注意以下，其余略）

1、業委會運作混亂、制度不分健全、不能正常履行職能的，縣級以上物管行政部門應當責令其停止活動，進行整改。

2、未取得資質證書從事物管的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收非法所得，并處5萬元以上20萬元以下的。

3、建設單位未通過招投標的方式選聘物企，或未經批準，擅自采用協議的方式選聘物企的，由縣級以上房地方人民政府行政主管部門責令限期整改，給予警告，并可處10萬元以下

。

三、物管刑事責任：無論是自然人、還是法人，其物管活動中行為違法，并達到一定的嚴重程度，觸犯我國刑法的規定，即構成犯罪，應當承擔刑事責任。



第十一章：物業管理糾紛的解決

第一節：物業管理糾紛概述

一、 概念：物管糾紛是指當事之間在物管過程中產生的爭議。當事人有：業主、業委會、物企、建設單位、物管行政主管部門

二、物管糾紛的分類u3000（一）據當事人地位關系分u3000１、物管民事糾紛

２、物管行政糾紛

（二）據糾紛的內容分u3000u3000１、物管委托糾紛

２、物管收費糾紛

３、物管服務糾紛

４、物管修繕糾紛

５、物管安全糾紛

６、物管權糾紛

（三）據糾紛的成因分u30001、物業服務合同糾紛

2、物業管理侵權糾紛

三、物管糾紛的特點u3000u30001、綜合性：兼民事、行政的綜合性法律糾紛

２、內容新型且復雜：涉及財產及人身

３、涉及主體廣泛

４、具有體性

5、解決具有一定的難度

四、物管糾紛的成因u3000（一）立法缺陷u3000u30001、2003年才出臺全國統一的行政法規——《物業管理條例》

2、因立法原因引起的糾紛有：u3000（1）業委會成立前引發的物管糾紛

（2）選聘物管企業引起的糾紛

（3）建設單位在業主大會上是否享有同等投票權的糾紛

（二）行政管理不當或不力u3000u30001、業主大會的組織召開糾紛

u3000２、有關物企的收費項目和收費標準糾紛

（三）物業服務合同u3000u30001、拖欠物業服務費的糾紛

2、物業服務質量糾紛

3、物業修繕糾紛

（四）物企的侵權行為（如業主拖欠管理費而被停水電等行為，造成業主人身或財產損失，業主可要求物企賠償）

（五）因第三人行為



第二節：物業管理糾紛投訴

一、物管糾紛投訴：是佛業主、業委會、使用人因與物企發生糾紛而向房產行政主管部門反映情況并希望或要求得到解決的行為。

二、物管糾紛投訴的特點u3000（一）它是一種糾紛解決途徑

（二）投訴是當事人的權利

（三）物管糾紛投訴具有一定的行政性

三、物管糾紛投訴的當事人u3000（一）常見的投訴人：業主、使用人、業委會或者物企。

（二）投訴受理部門是：縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門

四、物管糾紛投訴程序u3000（一）投訴：向當地房地產行政主管部門，投訴方式：書面、口頭。

（二）受理

（三）處理



第三節：物業管理民事糾紛的解決方式

一、 物管民事糾紛的解決方式u3000（一）協商

（二）調解

（三）仲裁u3000u30001、物管糾紛仲裁具有三個要素：u3000（１）以當事人自愿協商為基礎

（２）必須要有仲裁條款或仲裁協議

（３）仲裁機構作出的裁決對糾紛各方當事人具有約

束力

2、物管民事糾紛仲裁的特點u3000（１）自愿性

（２）靈活性

（３）快捷性：實行一裁終局制

（４）保密性

（５）強制性：當事方不執行仲裁判決的，另一方可向法院申請強制執行

3、仲裁協議：u3000（1）含義：是指各方當事人自愿將他們之間發生的或可能發生的糾紛提交仲裁解決的協議。

仲裁協議是仲裁解決的前提條件，沒有仲裁協議，就不存在有效的仲裁

（２）仲裁協議包括的內容u3000○1請求仲裁的意思

○2仲裁事項

○3選定仲裁委員會

（３）若當事之間存在仲裁協議的，排除法院對該糾紛的司法管轄權，當呈人只能把糾紛提交給仲裁機構，不能向人民法院提起訴訟，人民法院也無權受理訂有仲裁協議的物業管理糾紛。

4、物管糾紛仲裁程序u3000（１）向選定的仲裁委員會提交申請

（2）仲裁委員會在五日內決定是否立案

（3）立案后，將仲裁規則和仲裁員名冊送達申請人及被申請人

（4）被申請人答辯，雙方按名冊選定仲裁員

（5）開庭：庭審調查質證，辯論、提議調解。

（6）制作調解書或調解不成時制作裁決書

（7）當事人向人民法院申請執行。

（四）民事訴訟u3000u30001、物管糾紛民事訴訟的特征u3000（１）具有公權性

（２）具有強制性

（３）具有程序性

2、基本原則u3000（1）訴訟地位平等原則

（２）法院調解原則：根據自愿性和合法原則進行

（３）辯論原則

（４）處分原則：當事人有權在規定范圍內自由處置自己的民事權利和民事訴訟權利

3、物管糾紛民事訴訟基本制度 （１）合議制度

（２）公開制度

（３）回避制度

（４）兩審終審制度

4、物管糾紛民事訴訟管轄：u3000（1）民事訴訟的級別管轄：我國人民法院有四級：基層法院、中級人民法

院、高級人民法院、

（2）地域管轄。

5、物管糾紛民事訴訟程序u3000（１）當事人一審起訴

（２）法院受理，審查7日內決定是否立案，立案后將副本送達被告

（３）被告在15內提交答辯

（４）開庭前準備。

（5）開庭：調查，辯論、調解。

（6）制作調解書或判決書

（7）送達判決文書。如當事人在收到后15內不提出上訴，一審判決生效。

（８）不服一審判決的當事人，15日內向上一級法院提起上訴

（9）上訴案件的審理

（10）上訴案件的調解或判決。此為終審判決。

（11）執行。可申請強制執行。

（12）申訴。對已生效的判決書不服時可向有權的法院提起申訴。



二、物管行政糾紛的解決u3000（一）物管行政復議u30001、含義：是指物企、業主、業委會或使用人認為物管行政主管部門的行政行為侵犯其合法權益，依法向上級行政機關早請，由受理的

行政機關對具體行政行為進行審查作出處理決定的活動。

2、物管行政復議的特點u3000（1）物管行政復議是行政行為

（２）是以物管行政爭議為處理對象

（3）是由物管行政相對人提起申請的行為

（４）是一種行政司法行為。

3、行政復議原則u3000（１）合法原則：針對具體行政行為的合法性

（２）公正原則

（３）公開原則

（４）及時原則

（５）便民原則

4、行政復議管轄：可由上級物管行政主管機關管轄，可由原物管行政主管機關所在地的人民政府管轄。

5、行政復議程序u3000（１）申請（口頭或書面）

（２）受理：在五日內進行形式審查，決定是否受理

（３）審理

（４）決定

（５）執行

（二）物管行政訴訟u30001、含義：是指物企、業主、業委會或使用人認為物管行政主管部門的行政行為侵犯其合法權益，依法定程序向人民法院提起訴訟，人民法院對具體行政行為進行審查并作出裁決的活動。

2、行政訴訟特征：u3000（１）由人民法院受理審查

（２）只限于就行政機關的具體行政行為的的合法性作出爭議

（3）原則上為開庭審理

3、行政訴訟原則與民事訴訟的關系u3000

u3000u3000（１）相同處：u3000○1行政訴訟是從民事訴訟中分理出來的，

○2都是在人民法院主持下進行，

○3許多司法原則和制度相同：公開原則、回避制度、兩審終審制等

（２）不同處：u3000○1案件性質不同

○2適用的實體法不同：u3000民事訴訟適用民法；

u3000行政訴訟適用行政法

○3訴訟權利不同：u3000民事訴訟中，地位對等。

行政訴訟中，地位不對等，行政部門不可以提起反訴。

○4是否適用調解不同：u3000民事糾紛可能過調解結案，

u3000行政訴訟不可通過調解結案

○5當事人的舉證責任不同：u3000民事訴訟中原告負有舉證義務；

行政訴訟中被告負有舉證義務。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u30004、行政訴訟管轄：u3000（１）分普通地域管轄與特殊地域管轄。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（２）如因不動產提起的行政訴訟，由不動產所在地的法院管轄。



第四節：物業管理糾紛處理原則

一、合法原則u3000u3000（一）依據《民法通則》《城市房地產管理法》《物業管理條例》及相關法律規定，合法處理糾紛

（二）尊重當事人意思自治原則

（三）自愿和合法的調解原則