法律案情分析：購房合同被判無效后已設(shè)立抵押權(quán)是否有效

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法律案情分析：購房合同被判無效后已

設(shè)立抵押權(quán)是否有效

XX年6月20日江西省廣昌縣人民法院王長平與胡睿兩

位同志聯(lián)名發(fā)表了《購房合同被判無效后已設(shè)立的抵押權(quán)是

否有效？》一文，接著，6月25日崇仁縣人民法院王詩印同

志發(fā)表了《也談購房合同被判無效后已設(shè)立的抵押權(quán)是否有

效？》一文，筆者完全贊同這三位同志的結(jié)論，但是其理由

部分筆者覺得有諸多不妥之處，亟待需要補(bǔ)強(qiáng)，本著交流與

學(xué)習(xí)之目的，在此拋磚引玉，希望各位同仁不吝賜教。

【案情】

李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定一購房合同，購得價(jià)值

300萬元房產(chǎn)一套，在支付清購房款及相關(guān)費(fèi)稅后辦理了房

屋產(chǎn)權(quán)證，后李某以該房產(chǎn)作為抵押在某銀行貸款150萬元，

并辦理了抵押登記。后由于李某在購房合同簽訂過程中存在

欺詐行為，李某與房地產(chǎn)公司簽定的購房合同被法院判決無

效，并判決李某歸還房屋，房地產(chǎn)公司退還購房款?，F(xiàn)因李

某貸款期限屆滿未還，銀行要求拍賣該房產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，

但房地產(chǎn)公司認(rèn)為其才是該房產(chǎn)的所有權(quán)人，事先設(shè)定的抵

押權(quán)無效。

【分歧】

購房合同被判無效后，在該房屋上已設(shè)立的抵押權(quán)是否

有效？

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第一種意見認(rèn)為，房屋買賣合同被判無效后，應(yīng)視為房

屋買賣未真正發(fā)生過，房屋的所有權(quán)人自然是賣方即房地產(chǎn)

公司，李某不是房屋的所有權(quán)人，無權(quán)在該房屋上設(shè)定抵押，

故在該房屋上設(shè)立的抵押權(quán)無效，銀行也不能要求拍賣該房

產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。

第二種意見認(rèn)為，在合同被判無效前以該房產(chǎn)所進(jìn)行的

民事法律活動(dòng)，不能事后以合同無效為由對抗善意第三人，

即雖然房屋買賣合同被判無效，但事先在該房屋上已設(shè)立的

抵押權(quán)有效。

【分析】

在本案中銀行之所以能夠行使對該房屋的抵押權(quán)，最根

本的是適用善意取得制度，而不是如王長平與胡睿兩位同志

所說的在購房合同被判決無效前可以確認(rèn)李某享有該房產(chǎn)

的所有權(quán)，因?yàn)槿绻彿亢贤环ㄔ号袥Q無效之后，購房合

同就自始至終就是無效的，所以李某不可能也從來沒有享有

該房產(chǎn)的所有權(quán)。也不是如王詩印同志所說的適用主合同與

從合同的關(guān)系來確定銀行行使抵押權(quán)，因?yàn)榈盅汉贤男Я?/p>

與抵押權(quán)的效力是不同的兩回事，王詩印同志以抵押合同的

效力來應(yīng)證抵押權(quán)，犯了李代桃僵的錯(cuò)誤。

以下是筆者的理由補(bǔ)強(qiáng)部分：

我國《物權(quán)法》明確規(guī)定了善意取得制度，第一百零六

條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，

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所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，

受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：受讓人受讓該不動(dòng)

產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)

或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的

已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者

動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損

失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?/p>

首先，善意取得制度適用的一個(gè)根本前提是一方當(dāng)事人

即處分方是無權(quán)處分。本案中李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定

的購房合同由于李某的欺詐行為導(dǎo)致合同被人民法院判決

無效，根據(jù)合同法基本原理及我國的《民法通則》第五十八

條“無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力?！?/p>

因此，李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的購房合同被法院判決

無效后，該合同自始至終就沒有發(fā)生法律效力，而不是如王

長平與胡睿兩位同志所說的李某已經(jīng)作為爭訴房產(chǎn)的所有

權(quán)人登記并對外產(chǎn)生公信公示力，而在購房合同被判決無效

前可以確認(rèn)李某享有該房產(chǎn)的所有權(quán)。

其次，善意取得制度適用的另一個(gè)要件是受讓人必須是

善意的。李某已支付清了購房款，且繳納了相關(guān)稅費(fèi)并辦理

了房屋產(chǎn)權(quán)證，該房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記已經(jīng)完成，

對外具有公信公示作用。因此，銀行在與李某簽訂借款抵押

合同是完全可以斷定銀行是善意的。

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再次，構(gòu)成善意取得另一個(gè)前提是其財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有必須

是通過交換而實(shí)現(xiàn)，以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓。這種交換是指

通過買賣、互易、贈與、債務(wù)清償、出資等具有交換性質(zhì)的

行為，而把繼承與遺贈等不具有交易性質(zhì)的法律行為排除在

外。該案中李某與銀行簽訂的借款抵押合同中，銀行要行使

抵押權(quán)完全是以合理價(jià)格行使的，不會存在欺詐行為，符合

善意取得制度。

最后，適用善意取得制度的另一要件是轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照

法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受

讓人。根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定“以本法第

一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)

規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押

權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！币虼?，在我國不動(dòng)產(chǎn)要成立抵押權(quán)就需

要辦理登記。本案中李某以該房產(chǎn)作為抵押在某銀行貸款

150萬元并辦理了抵押登記。

綜上，本案中設(shè)立的抵押權(quán)有效是適用善意取得的結(jié)果。

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