房產(chǎn)證(房契)該寫誰的名字？(上)

更新時間:2025-12-25 04:08:48 閱讀：評論：0

2022年7月31日發(fā)
(作者：惠州車禍)

房產(chǎn)證（房契）該寫誰的名字？（上）

很多客戶在買房產(chǎn)的時候，有一個通常客戶會忽略的問題就是如何在房契上確定屋主之間的法

律關系。

先介紹一下紐約州房產(chǎn)可以允許的三種產(chǎn)權擁有方式：

第一種為共同擁有（JointTenancywithRightofSurvivorship）：屋主名額不限，產(chǎn)權會保留在所

有屋主之間，即如果一個屋主發(fā)生意外，她的份額就有其他屋主按原持有比例分配。該屋主自

己的親屬無法得到該房產(chǎn)的任何繼承權。

第二種為各自擁有(TenancyinCommon)，除了屋主的份額可以由自己的親屬或遺囑繼承人繼承，

其他都和第一種一樣。第一和第二種都可以確定各個屋主占有的百分比。

第三種為夫妻共同擁有(TenancybytheEntirety)。這種與第一種類似，只不過屋主只有兩個，并

且在買房時是夫妻關系。

一般來說，客戶買賣房產(chǎn)有幾種情況，我們分類來解釋。

1．單獨一個人。這樣就比較簡單，寫一個人的名字就可以了。如果該屋主有遺囑，那么房產(chǎn)

作為遺囑的一部分，可以按照遺囑支配，除了不能剝奪配偶的法定繼承權之外。如果沒有

遺囑，那么就根據(jù)法律由親屬按序繼承。

2．夫妻：如果房子是在兩個人結婚之后買的，如果不特地注明的話，房子的產(chǎn)權默認為夫妻

共同擁有，如果夫妻的任何一方發(fā)生事故意外過世，房產(chǎn)就歸存活的一方（其子女和父母

都無法繼承）。如果注明是各自擁有，那么各自的親屬或遺囑繼承人就可以分到該方的份額。

3．父母和子女：這種買房的情況比較普遍。子女分為成年和未成年（21歲以下）。

a)如果未成年的子女也要成為屋主的話，那么在賣房或重新貸款的時候，需要該子女簽

字。如果到時候該子女還是未成年，就需要法院指定財產(chǎn)監(jiān)護人，該監(jiān)護人簽字才可

以賣房或重新貸款。

b)如果是成年子女，一般會需要考慮的是已婚和未婚。如果已婚子女有發(fā)生離婚，那么

該配偶可以要求對該房產(chǎn)的一部分產(chǎn)權。紐約州的家庭法，在夫妻財產(chǎn)的分配上并不

是根據(jù)房契上是誰的名字就決定是誰的財產(chǎn)，而是根據(jù)公平合理的原則。另外一種容

易發(fā)生問題的情況是:實質(zhì)上是父母買房，但是需要放一個子女的名字來貸款。有的

案件在房產(chǎn)證上注明是第一種共同擁有關系，結果父母去世后，該房產(chǎn)只歸其中一個

子女擁有，其他子女一個都沒份，造成兄弟妹之間大打官司。所以，過戶的時候要

特別咨詢律師房契上是如何設定法律關系的。

下期會講到兄弟妹以及用公司名義持有房產(chǎn)的法律關系。

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