《房地產政策與法規》

房地產法的特征：①專業性 ④非階級性 房地產法的調整對象： ①土地、房屋財產關系； ②土地利用和管理關系； ③城市房地產開發經營關系； ④ 城市房地產管理關系； ⑤城市物業管理關系。 房地產法的體系 ： 我國的房地產法律體系按其內容分布劃分，應由三部分立法組成： 一是綜合的法，如《憲法》《民法通則》等法律中的有關規定。 、 二是專門的法，如《城市規劃法》《土地管理法》《城市房地產管理法》《建筑法》 、 、 、 以及它們的實施條例、細則、辦法之類。 三是相關的法，如《森林法》《草原法》《漁業法》《環境保護法》《合同法》《擔 、 、 、 、 、 保法》《商業銀行法》《婚姻法》《繼承法》等法律中的有關規定。 、 、 、 房地產法律關系的特征： 1 房地產法律關系是根據房地產法律規范所建立的社會關系。 2 房地產法律關系體現了公共意志和個人意志。 3 房地產法律關系包括房地產調整性法律關系和保護性法律關系。 4 房地產法律關系既包括縱向法律關系和橫向法律關系。 5 房地產法律關系是雙邊和多邊法律關系，表現為權利義務的復雜性。 房地產法律關系構成要素：房地產法律關系包括主體、客體和內容三個構成要素 （1）房地產法律關系的主體 房地產法律關系的主體是指房地產法律關系中一方享有權利和承擔義務的國家房地產 管理機關、房地產經營開發公司、公民及其他法人或社會組織。 1 房地產管理主體。 2 房地產開發主體。 3 房地產交易主體。 4 房地產服務主體。 （2）房地產法律關系客體： 是指房地產法律關系主體行使權利、履行義務所指向的對象。 1 房地產法律關系的物客體：土地與房屋及其附屬物。 2 房地產法律關系的行為客體：國家機關行使職權的行為、合同行為、侵權行為。 3 房地產法律關系的智力成果客體：規劃方案、策劃書、工程設計圖紙、招標投標文件等。 （3）房地產法律關系的內容： 是指房地產法律關系的主體享有的權利和承擔的義務。 1 房地產法律關系的法定性內容 2 房地產法律關系的約定性內容 A 房地產的管理職權、職責 B 房地產民事權利 C 房地產法律義務 土地他項權利主要包括地役權、地上權、空中權、地下權、土地租賃權、土地借用權、 耕作權和土地抵押權等。 城市規劃的原則： 1.遠近相結合； 2.促進經濟社會發展； 3.保護環境； 4.合理用地、節約用地；5. 保 護歷史文化遺產及傳統風貌； 6.安全防患； 統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設
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房地產政策與法規 ②綜合性 ③統分性

x0c房屋拆遷的規定： 第二十七條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷

。 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償 協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅 或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁 止建設單位參與搬遷活動。 第七條 任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征 收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對 舉報應當及時核實、處理。 監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人 員的監察。 土地使用權的轉讓： 土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人， 將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。 政策性住房的開發建設的種類：經濟適用房.廉租房.限價房 1）經濟適用房 （1）經濟適用住房主要就是經濟適用，能滿足居民的基本生活需要。 （2）經濟適用住房特供對象主要是城市的中低收入家庭和住房困難戶。 2）廉租房 廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式， 向符合城鎮居民最低生活保障標準且住 房困難的家庭提供社會保障性質的住房。 房地產交易的基本制度： ①房地產成交價格申報制度 ②房地產價格評估制度 ③房地產評估人員資格認證 制度。 商品房預售的條件： ①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； ②持有建設工程規劃許可證和施工許可證； ③按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 25％以上，并已 經確定施工進度和竣工交付日期； ④開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》 。 商品房現售的條件： 1.具有企業法人營業執照和房地產開發資格證書 2.取得土地使用權證書或使用土地的批準文件。 3.持有建設工程規劃許可證和施工許可證。 4.已通過竣工驗收。 5.拆遷安置已經落實。 6.供水，供電，供熱，燃氣，通訊等配套基礎設施具備交付使用條件 7.物業管理方案已經落實。 房地產流轉中的稅費類型： （一） 土地稅 以土地為征稅對象，并以土地面積、等級、價格、收益或增值為依據計征的各種賦稅 的總稱。 1 耕地占用稅
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x0c對占用耕地建房或者從事其他非農建設為征收對象的稅種，屬于一次性稅收。納稅人是 占用耕地建房或從事其他非農建設的單位和個人。耕地占用稅采用定額稅率，其標準取決 于人均占有耕地的數量和經濟發達程度。 2 土地使用稅 土地使用稅，是指在城市、縣城、建制

鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實 際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于 土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮土地使用稅。 3 土地增值稅 土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和 個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的 一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。 （二）房產稅 房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人 征收的一種財產稅。 （三）房產轉讓的稅收 契 稅：契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種 財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交 換等。 印花稅：以經濟活動中簽立的各種合同、產權轉移書據、營業帳簿、權利許可證照等應 稅憑證文件為對象所征的稅。 營業稅：是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就 其所取得的營業額征收的一種稅。 （四）房地產費 1 房地產開發活動中的費 2 房地產交易費 3 房地產中介服務費 住房公積金管理的特點：①普遍性 ②強制性 ③專用性 ④福利性 ⑤返還性 住房公積金管理的主要用途： 住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作 它用。 住房公積金管理的提取條件： ①購買、建造、翻建、大修自主住房的； ②離休、退休的； ③完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的； ④出境定居的； ⑤償還自住住房貸款本息的； ⑥房租超出家庭工資收入的規定比例的。 房地產繼承的條件： （1）繼承必須在被繼承人死亡后開始。 （2）繼承遺產的人，必須是被繼承人的合法繼承人，即法定繼承人或遺囑繼承人。 （3）繼承人依法取得的遺產，必須是被繼承人生前個人所有的合法財產或者是依法可以繼 承的其它合法財產。 房地產贈與的撤銷條件：
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x0c①受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬； ②受贈人對贈與人有扶養義務而不履行的； ③受贈人不履行贈與合同約定的義務。 《物業管理條例》的主要內容體系： ①兩項書面合同 ②業主的四項權益 ③物業服務企業的七項權益 ④六項禁止 行為 ⑤授權四項規定 ⑥十三種情況下的法律責任 ⑦十項基本內容 物業管理企業的權利和義務〔物業管理的復習資料上有，就不在這寫了啊！ 〕 房地產糾紛：是指公民、法人或其它組織之間及他們相互之間基于房屋

和土地的權利義務 所發生的爭議。 按其法律性質可分為民事性質的房地產糾紛和行政性質的房地產糾紛。民事性質的 房地產糾紛包括：房地產開發合同糾紛(如商品房買賣)、建設工程合同糾紛(如土建、設備 安裝、裝修)、房地產服務合同糾紛(如房地產咨詢、評估、中介)房地產租賃合同糾紛、物 業管理糾紛、他項權利侵權糾紛(如相鄰用水、排水、采光、通風)等等。 行政性質的房地產糾紛包括： 土地所有權和使用的爭議糾紛，經有關人民政府處理后不服向人民法院起訴的。 拆遷人與被拆遷人對拆遷補償、安置等達不成協議由批準拆遷的房屋主管部門裁決后不服 向人民法院起訴的。 公民個人、法人或其它經濟組織之間的林地、林木所有權爭議經縣級或鄉級人民政府 處理后不服向人民法院起訴的等等。 ※ 教學活動： 《物業管理條例》應用案例，分析 案例一：業主有權監督物業服務 如果你是房屋的所有權人，那么，你就是業主。作為業主，入夏以來，王女士多次發 現自己所居住小區的巡邏保安，經常個背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個小時。王女士 認為這樣可不行。于是，她向小區物業公司提出，要求對保安人員加強管理。 “如果保安工 作如此被打折扣，小區的保安不就形同虛設了嗎？居民的保安費不就白交了嗎？”王女士 說。 這事王女士管得好， 她完全有權利這樣做， 《物業管理條例》為她撐腰。條例明確規定， 業主有 9 項權利可以充分行使：1,按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服 務；2,提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；3,提出制定和修改業 主公約、業主大會議事規則的建議；4,參加業主大會會議，行使投票權；5,選舉業主委員 會委員，并享有被選舉權；6,監督業主委員會的工作；7,監督物業管理企業履行物業服務 合同；8,對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；9,監 督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。 案例二：開發商和物業公司要分家 業主與前期物業管理公司的許多糾紛，很大一部分是因開發商遺留問題引發的，這似 乎成了物業管理的一個死結。 有一項調查表明，凡是業主與開發商存在著房屋買賣方面矛盾的小區，拖欠物業費的 現象都比較嚴重。面對房屋質差、面積縮水、更改規劃、開發商種種承諾未按時兌現或根 本不可能兌現等問題，因長期得不到解決，業主只好以拒交物業費來進行對抗，誰讓你們 建管是一家人呢。的確。目前我國 70%以上的物業公司是由房地產開發企業派生的和原房 管所轉制的企業來做

的，其中三分之一從屬于房地產開發企業。 為打破這種關系， 《物業管理條例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住
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x0c宅物業要采取公開招投標的方式，選聘前期物業管理公司，以便明晰建管權責。條例還規 定物業公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗；開發商與物業公 司在物業交接時，必須履行必要的驗收手續和相關資料的移交。建管不分問題的徹底解決， 與整個房地產市場的發育成熟密切相關。 案例三：屋頂廣告收益不能全歸物業公司 在屋頂上、電梯內、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益物業公司有權獨吞 嗎？提出這個問題并非空穴來風。不少小區的物業公司與業主在協議中約定： “屋頂、公共 墻體的使用權歸物業。 屋頂等公共建筑的產權歸全體業主享有，物業公司憑什么用全體 ” 業主的財產賺自己的錢呢？之前，北京市海淀區人民法院受理了一起訴訟，一家物業公司 狀告小區業主不交物業費。小區業主馬上提出反訴，要求物業公司將小區公共建筑出租的 收益吐出來，作為物業費。 這類糾紛不是少數。 《物業管理條例》第 55 條規定： “利用物業共用部位、共用設施設 備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理 有關手續。業主所得應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。 ” 屋頂等廣告，公用建筑等出租，物業公司做了出面聯系、管理等工作，物業公司應該得到 相應的報酬，但決不能獨吞。 案例四：財產被盜業主被殺物業公司失職要擔責 2006 年 3 月 5 日凌晨，家住上海滬太路復星新苑的許發、鄒芳夫婦，發現愛女竟在家 中被流竄進來的歹徒并殺害。在犯罪分子被繩之以法之后，老許夫婦同樣也沒放過物 業公司。這些年，因小區發生人命案而把物業公司推上被告席的訴訟，已非鮮有，爭論非 常激烈。與此同時更多的是，住戶因停放在小區內的自行車、汽車等丟失或家庭財產被盜， 而引發的業主和物業公司在對小區安全責任問題上的糾紛。家住重慶金科花園小區的劉洪 建先生，2007 年 3 月 6 日早起外出時發現他停放在小區地下車庫的汽車不見了。他以物業 公司疏于管理為由把物業公司告上法庭，結果獲賠 16 萬元。 小區安全到底誰負責任？物業公司疏于管理導致業主人身、財產損失，要不要負法律 責任？對這個長期以來困擾業主和物業公司的問題， 《物業管理條例》給了一個說法。 條例明確規定： “物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安 全受到損害的，

應當依法承擔相應的法律責任。 ”這就是說，合同是最根本的依據。 案例五：電力公司依法承擔賠償，物業公司管理疏忽一并受罰。 孫某（男，10 歲）在家里玩耍是發現陽臺旁邊的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥， 結果被掛在樹上的折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴訟，要求物 業管理公司和電力公司共同承擔賠償責任。法院查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約 5 米處，有 10 千伏的高壓線，事發前天晚上有 7 級大風，大風將高壓線刮斷，導致損害事故 的發生。 根據《物業管理條例》等法律法規的規定，高壓電線的維修養護責任是由電力公司承 擔的，電力公司具有維修養護高壓電線的責任，應當嚴格依照《電力設施保護條例》及其 《實施細則》的規定，采取有力的措施保障電力設施的安全，在大風過后應當采取措施消 除危險。 盡管《物業管理條例》第 52 條規定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位， 應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。但是物業公司負有 物業小區安全保障的義務，應對小區內存在的隱患進行排除并盡到合理的注意告知義務， 因此物業公司要想規避此類風險的發生，就應對供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電 視等單位的相關管線和設施設備在物業小區內存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務并
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x0c作出必要的安全警示標志。 1. 簡述我國目前房地產的最新法規政策與措施并加以評價。

2. 簡述房地產在土地所有權取得，開發管理，交易與中介三個方面的主要法律規定。

3. 前期物業管理的意義。

4.房地產政策對我國房地產調控的意義和作用。

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