土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃有哪些

?地使?權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃有哪些

?地使?權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易活動(dòng)?漸頻繁，采取何種?地使?權(quán)轉(zhuǎn)讓?案能

夠做到最?限度的節(jié)省稅費(fèi)?是實(shí)踐中的?個(gè)難題，那么?地使?權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃有哪些?案?店鋪?編為您總結(jié)

了相關(guān)知識(shí)，供您參考，希望可以幫助到您。

?地使?權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃有哪些

(?)?案?——?地使?權(quán)直接轉(zhuǎn)讓

該?案的基本操作流程較為簡單，即由丙公司直接將??擁有的?地使?權(quán)轉(zhuǎn)讓給?公司，其中涉及的稅費(fèi)由雙

?分別繳納。?地使?權(quán)轉(zhuǎn)讓受《?地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《?地管理法實(shí)施條例》等?系列與?地

使?權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)調(diào)整。其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第三??、三?九條就?地使?權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)?了?些

限制性規(guī)定，因此，在采取?案?進(jìn)??地使?權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須滿?上述法律強(qiáng)制性規(guī)定條件，特別是?前仍存在的完

成開發(fā)投資總額25%的限制。關(guān)于?案?在實(shí)施過程中要繳納的稅費(fèi)，主要涉及到營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)

附加、?地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅和印花稅，其中營業(yè)稅、?地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅繳納負(fù)擔(dān)較重，如按

照規(guī)定繳納將??加重企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。綜上，?案?優(yōu)勢(shì)在于轉(zhuǎn)讓程序簡單，但缺點(diǎn)在于?地使?權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)成

本較?，除交易?續(xù)費(fèi)和印花稅等外，受讓?要繳納較?的契稅，?轉(zhuǎn)讓?需繳納較?的營業(yè)稅、?地增值稅，這樣

?來就??增加了企業(yè)的開發(fā)成本，加重了雙?企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

(?)?案?——股權(quán)轉(zhuǎn)讓

1、?地出資設(shè)??公司階段稅務(wù)籌劃。⑴?地增值稅。法律依據(jù):(1)現(xiàn)?有效的《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于?地

增值稅?些具體問題規(guī)定的通知》(1995年5?25?財(cái)稅字[1995]48號(hào))第?條:對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)?投資?聯(lián)營的,投資?聯(lián)

營的??以?地(房地產(chǎn))作價(jià)?股進(jìn)?投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資?聯(lián)營的企業(yè)中時(shí),暫免征收?地增

值稅?對(duì)投資?聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收?地增值稅?(2)現(xiàn)?有效的《財(cái)政部?國家稅務(wù)總局關(guān)于?地增

值稅若?問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào)2006年3?2?)第五條:對(duì)于以?地(房地產(chǎn))作價(jià)?股進(jìn)?投資或聯(lián)營的,凡所投

資?聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)?投資和聯(lián)營的,均不適?《財(cái)政部?國家

稅務(wù)總局關(guān)于?地增值稅?些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]048號(hào))第?條暫免征收?地增值稅的規(guī)定?分析：

以?地使?權(quán)出資,?般可以免交?地增值稅?但存在例外,即以?地使?權(quán)出資,所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,須交

?地增值稅?⑵營業(yè)稅。法律依據(jù)：《財(cái)政部?國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))

規(guī)定:以?形資產(chǎn)?不動(dòng)產(chǎn)投資?股,參與接受投資?利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的?為,不征收營業(yè)稅?分析：?公司丁

為丙公司的全資?公司,也是有限責(zé)任公司，丙公司應(yīng)承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn),因此符合上述規(guī)定，不?繳納營業(yè)稅?⑶其他如企

業(yè)所得稅、印花稅、契稅則應(yīng)按照法律規(guī)定依法繳納。

2、股權(quán)收購階段稅務(wù)籌劃。⑴契稅。法律分析：關(guān)于丙公司公司與甲公司協(xié)議收購丁公司股權(quán)以獲得?地的?

案，由于這??為在法律上不能被視為發(fā)??地使?權(quán)轉(zhuǎn)讓，故甲公司可以免交契稅。⑵營業(yè)稅。法律分析：根據(jù)

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))的規(guī)定，?2003年1?1?起，對(duì)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。⑶?地增值稅。法律分析：根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)?為征收?

地增值稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2000〕687號(hào))的規(guī)定，對(duì)?次性轉(zhuǎn)讓股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是?

地使?權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按?地增值稅的規(guī)定征稅。

(三)?案三——公司分?

1、公司分?階段法律依據(jù)。

⑴《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若?契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕175號(hào))第四條規(guī)定，企業(yè)依

照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派??、新設(shè)?承受原企業(yè)?地、房屋權(quán)屬

的，不征收契稅。分析：戊公司股東仍為甲公司和?公司，與原被分?公司投資主體相同，符合上述法律規(guī)定，對(duì)戊

公司承受丙公司?地，不征收契稅。

⑵《公司法》第27條第3款規(guī)定，全體股東的貨幣出資?額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的百分之三?。分

析：戊公司貨幣出資?額占30%，符合該規(guī)定?例。

⑶2001年《關(guān)于外商投資企業(yè)合并與分?的規(guī)定》第14條規(guī)定，外商投資企業(yè)分?后“各?投資者在分?后的公

司中的股權(quán)?例，由投資者在分?后的公司合同、章程中確定，但外國投資者的股權(quán)?例不得低于分?后公司注冊(cè)資

本的百分之??五。”分析：戊公司股東持股?例與丙公司不?致，因上述法律規(guī)定，各股東可?由約定持股?例，

故符合法律規(guī)定。

2、公司分?階段稅務(wù)籌劃。

⑴所得稅。分?公司從被分?企業(yè)中派?出來，在?商登記時(shí)是按新設(shè)公司處理的(但稅法不作為新設(shè)公司處

理)，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)(評(píng)估價(jià))?賬。但在計(jì)算所得稅時(shí)如果符合特殊重組(免稅改組)的條件，應(yīng)以原歷

史成本為原則確定計(jì)稅基礎(chǔ)。被分?企業(yè)的股東取得新股的計(jì)稅成本，應(yīng)以被分?企業(yè)分離出去的凈資產(chǎn)占被分?企

業(yè)全部凈資產(chǎn)的?例先調(diào)整減低原持有的“舊股”的成本，再將調(diào)整減低的投資成本平均分配到“新股”上。將來轉(zhuǎn)讓或清

算股權(quán)時(shí)，按照計(jì)稅成本扣除。

⑵營業(yè)稅及?地增值稅?！?地增值稅暫?條例》第?條及《?地增值稅暫?條例實(shí)施細(xì)則》第?條規(guī)定，?地

增值稅的征稅范圍是轉(zhuǎn)讓國有?地使?權(quán)、地上的建筑物及其附著物。其中，轉(zhuǎn)讓國有?地使?權(quán)、地上的建筑物及

其附著物并取得收?，是指以出售或者其他?式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的?為。公司分?是資產(chǎn)、負(fù)債、股權(quán)、勞動(dòng)?等要

素的同時(shí)轉(zhuǎn)移(??“轉(zhuǎn)讓”)，其涉及的不動(dòng)產(chǎn)和?形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，不屬于《營業(yè)稅暫?條例》規(guī)定的銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓

?形資產(chǎn)的征稅范圍，也不屬于《?地增值稅暫?條例》規(guī)定的有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的?為，不征營業(yè)稅和?地增值稅。

⑶契稅?！敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若?契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕175號(hào))第四條規(guī)定，企

業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派??、新設(shè)?承受原企業(yè)?地、房屋權(quán)

屬，不征收契稅。

⑷印花稅。分?后的兩家公司實(shí)收資本和資本公積之和與原被分?企業(yè)的實(shí)收資本與資本公積之和相?，新增?

額由新設(shè)企業(yè)貼花，適?稅率為萬分之五。

店鋪?編提醒您，除以上三種?案以外，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，還存在如合作開發(fā)、委托經(jīng)營、?地使?權(quán)贈(zèng)與

等轉(zhuǎn)讓?地使?權(quán)的?式，以上就是為您總結(jié)的相關(guān)資料，希望可以幫助到您，本?站致?于打造優(yōu)秀的法律咨詢平

臺(tái)，如果您還有疑問，歡迎進(jìn)?律師咨詢。