南寧市四家班子宿舍區危舊房改住房改造實施辦法

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南寧市四家班子宿舍區危舊房改住房改造實施辦法

為解決干部職工住房困難問題，市委、市政府決定對市四家班子

宿舍區進行危舊房改住房改造。根據自治區人民政府《關于印發廣西

壯族自治區危舊房改住房改造暫行辦法的通知》（桂政發[2009]16

號）、自治區房改委《關于印發危舊房改住房改造有關問題的處理意

見的通知》（桂房改[2009]7號）等相關文件精神，結合市四家班子

各宿舍區實際情況，制定實施辦法如下:

一、危舊房改造范圍和對象

（一） 市淡村路4號市政府宿舍區房改住房和公有住房（包括

宿舍區內的市政源印刷廠、第4棟一樓鋪面）。

（二） 市新民路65號市委2號院辦公用房、宿舍區房改住房

和公有住房。

（三） 市民主路45-1號市委泗壕塘宿舍區房改住房和公有住

房。

（四） 市東葛路28號原市人大辦公用房和宿舍區房改住房（包

括南寧威寧公司出租給玉興酒店的房產）

（五） 市新民路8號、10號、12號市政府宿舍區房改住房和

公有住房。

以上五個改造宿舍區簡稱為五個宿舍區。

二、房改房產權核實和認定

（一） 已辦理個人產權證的核實和認定

1、 核實內容

房屋所有權證編號、房屋所有權人和共有人姓名（包括配偶姓

名）、建筑面積等。

2、 認定辦法

由市四家班子辦公廳、市機關事務管理局對住戶《房屋所有權

證》標明的內容及其家庭戶口本進行核對確認。

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（二） 未辦理產權證的核實和認定

1、 核實內容

房改房公攤面積、單位統一擴建面積、車庫面積、雜物房及公

有住房、辦公用房面積等。

2、 認定辦法

（1） 公攤面積、擴建面積、車庫面積、雜物房面積等，由市

房地產測繪隊負責測量，市機關事務管理局將測量結果統一報市房改

辦確認。

（2） 公有住房和辦公用房由市四家班子辦公廳、市機關事務

管理局、市財政局審核確認。

三、房改房產權置換、貨幣補償、安置補助

對還建戶，原則上實行產權置換，并給予臨時安置補

助費。

（一）房改房產權置換

1、以下面積列入還建面積范圍：

（1）房改住房建筑面積（按照《房屋所有權證》標明的建筑面

積，或根據《國有住房出售收入專用票據》標注面積、購房金額及《購

房者產權比例確定書》的產權比例確定）。

（2）公攤面積。

（3）單位統一擴建面積。

以上所列的房改住房建筑面積、公攤面積、單位統一擴建面積

按1：1.3置換還建新房。但公攤面積必須按購買房改房時的價格購

買。

２、還建戶目前住房面積小于其級別住房標準的，如果選擇住

房建筑面積大于還建面積，原住房面積與級別住房標準的差額部分按

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該宿舍區改造成本價計算（已領取住房補貼的須退還市財政），其余

部分按非還建價格計算。還建戶目前住房面積已達到或超過其級別住

房標準的，如果選擇住房建筑面積大于還建面積，其超出部分按非還

建價格計算。

3、選擇住房建筑面積小于原房改住房建筑面積的，其差額部分

由建設單位給予貨幣補償〔補償標準詳見本實施辦法第三部分第（二）

條貨幣補償第1款〕。

4、公有住房處置。公有住房可先由產權單位將本宿舍區內公有

住房出售給本單位沒有享受過房改購房政策的干部職工（價格按有關

規定辦理），然后以個人名義參加危舊房改造。否則，將由市財政局

按國有資產處置。

（二）房改房貨幣補償

房改房改造原則上在原地進行產權置換，經產權人同意也可以

實行貨幣補償。

1、貨幣補償標準。由南寧市機關事務管理局（以下統一稱“建

設單位”）組織有資質機構對房改住房的區位、用途、建筑面積、成

新、樓層等因素進行評估，按評估結果給予補償。

2、選擇貨幣補償方式的原房改住房產權人不得再購買非還建住

房。

（三）房改房裝修補償

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房改住房裝修補償按套內面積每平方米400元計算，如住戶認

為超此標準裝修的，由住戶申請，建設單位統一聘請具備相應評估資

質的機構進行評估，按實際評估價補償。

（四）搬遷安置和補助

在臨時安置期內，原則上產權人自行安排住房，建設單位支付

臨時安置補助費。

1、搬遷補助費按現住房建筑面積每平方米16元計算。搬遷誤

工費500元；電話寬帶遷移費360元；有線電視遷移費336元；窗式

空調遷移費每臺100元；分體空調遷移費每臺150元；柜式空調遷移

費每臺200元；太陽能熱水器遷移費每臺250元；燃氣熱水器遷移費

每臺50元，電熱水器遷移費每臺100元。

2、臨時租房租金按現住房建筑面積，每戶每月每平方米租金按

改造時所住地點的同類地段價格計算（最低按60平方米計算）。其

中：市淡村路市政府宿舍每月18元/m；新民路市委2號院宿舍、市

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民主路市委泗壕塘宿舍、市新民路市政府宿舍、東葛路市人大宿舍每

月25元/m。租房租金從住戶搬遷之月起到通知領取新房鑰匙之日三

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個月內，由建設單位按標準支付，逾期自負；

異地選房置換的，分兩種情況處理：由改造宿舍區選擇到其它

宿舍區的，其臨時租房租金自所選宿舍區改造時間計算起始時間，其

費用列入該改造宿舍區項目改造成本，由建設單位支付；由其它宿舍

區選擇到該改造宿舍區的，其臨時租房租金按所住宿舍區改造的時間

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計算起始時間，其費用列入原所住宿舍區項目改造成本，由建設單位

支付。

四、新建住房供應范圍及申購程序

（一）購買非還建住房的范圍和條件

屬市四家班子辦公廳干部職工（含離退休干部職工），且符合

以下條件之一的，可購買非還建住房：

1. 未享受過房改購房政策的；

2.享受過房改購房政策但住房建筑面積未達標的。

除用于還建和上述對象購買非還建住房后還有剩余住房的，由

市四家班子宿舍區危舊房改住房改造工作領導小組商市房改辦調劑。

（二）新建住房的供應：

1. 未享受過房改購房政策的干部職工，按非還建價格購買。

2. 五個宿舍區內的住戶原則上在原地進行住房產權置換新

房，根據實際情況也可以在五個宿舍區內任選一個宿舍區進行住房產

權置換。房改住房已達標的，如能將其房改住房交由建設單位處置的，

可按房改住房的建筑面積1：1.3比例給予還建，如選擇住房建筑面

積大于還建面積的，超出部分可按非還建價格購買；房改住房未達標

的，如能將其房改住房交由建設單位處置的，可按房改住房的建筑面

積1：1.3比例給予還建，如果選擇住房建筑面積大于還建面積的，

原住房與級別住房面積的差額部分按本宿舍區改造成本價計算，已領

取住房補貼的須退還市財政，其余部分按非還建價格計算；如其房改

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住房不能交由建設單位處置的，不能跨宿舍區選房、選車位，待所在

宿舍區改造時，按還建戶處理。

3.五個宿舍區以外的享受過房改購房政策但住房建筑面積未達

標的干部職工（含離退休干部職工），如能將其房改住房交由建設單

位處置的，可按房改住房的建筑面積1：1.3比例給予還建，如選擇

住房建筑面積大于還建面積的，原住房與級別住房面積的差額部分按

本宿舍區改造成本價計算，已領取住房補貼的須退還市財政，超出部

分可按非還建價格購買；如其房改住房不能交由建設單位處置的，在

有剩余房源的情況下，可按非還建住房價格購買。

（三）非還建住房申購程序：

1.個人申請：干部職工根據購買非還建住房條件，向所在單位

提出購房申請。

2.房源分配：由市四家班子宿舍危舊房改住房改造工作領導小

組審定。

3.資格審查：由市四家班子辦公廳和機關事務局初審，并報市

房改辦審批。

4.購房手續：建設單位或其選定的代建單位與購房戶簽訂購房

協議等。

五、選房、選車位順序

（一）選房范圍

還建戶可在五個宿舍區選房、選車位，但原還建戶優先選房、

選車位。先期開工建設宿舍區的還建戶必須在不影響其宿舍區動遷改

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造（應先簽訂“同意改造意見書”并同意搬遷）的前提下方可在其它

宿舍區選房、選車位。

（二）選房、選車位順序

1.第一批，原地還建戶選房選車位。建設單位統一時間集中與

還建戶簽訂改造補償安置協議，在規定時間內簽訂協議者優先抽簽安

排選房、選車位。抽簽由建設單位負責組織，還建戶統一抽取選房、

選車位序號，然后再按選房、選車位序號順序選定房號和車位號。

2.第二批，在其余四個宿舍區內居住而選擇至該改造宿舍區內

還建的住戶，五個宿舍區以外未享受過房改購房政策的住戶、住房建

筑面積未達標而原房改房能交由建設單位處置的住戶。由建設單位組

織住戶統一抽取選房、選車位序號，然后按選房、選車位序號順序選

定房號和車位。

3.第三批，五個宿舍區以外享受過房改購房政策而住房建筑面

積未達標且原房改住房不能交由建設單位處置的住戶。由建設單位組

織住戶統一抽取選房、選車位序號，然后按選房、選車位序號順序選

定房號和車位。

六、改造的組織實施

（一）建設單位

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由建設單位委托市政府采購中心通過規定的程序，選擇一家有

相應資質、資金雄厚、業績顯著、無不良記錄的市屬國有企業作為代

建單位，在此基礎上，按規定的程序選擇施工單位。

（三）改造方式

利用5個宿舍區土地，以限價住房方式進行危舊房改造。以限

價住房方式改造的，還建住房和非還建住房屬于限價住房，在取得《房

屋所有權證》后可以按照商品住房的有關規定上市交易。

（四）建設規劃

1、建設規模

5個宿舍區建設用地面積97.25畝，計劃新建21棟住宅樓，總

建筑面積約38.5萬平方米，約2616套住房，配備停車位約3253個。

各宿舍區根據實際情況設物業辦公用房、社區管理用房、文娛活動室

等配套設施。

2、新建住房戶型

5個宿舍區住房戶型分為以下五種：

①建筑面積70平方米（二房一廳一衛）；

②建筑面積90平方米（三房二廳一衛）；

③建筑面積120平方米（三房二廳二衛）；

④建筑面積144平方米（四房二廳二衛）；

⑤按1：1.3置換還建面積超過144平方米的（不含144平方米），

根據實際還建面積設計戶型（但只能辦一本房產證）

以上五種戶型的建筑面積均含公攤建筑面積。

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3、容積率：在符合規劃相應規定的前提下，充分考慮住房戶型、

套數、停車位和成本以及沿街商鋪等因素，適當提高容積率，5個宿

舍區容積率分別在4.6-9之間。

4、綠地率：5個宿舍區綠地率在29%-58%之間。

5、公攤面積：5個宿舍區新建住房公攤面積控制在18%以下。

6、計劃投資：5個宿舍區計劃投資10-12億元人民幣。

7、建設期：從2012年開始建設，計劃用3-4年時間，到2016

年全部竣工（其中，淡村路4號市政府宿舍項目改造期為三年）。

建設規劃由市規劃局、市發改委、市建委等部門審定。

（五）資金籌措

通過下列方式籌措改造建設資金：

1、通過國家有關政策的扶持，爭取減免部分有關城市建設配套

等費用；

2、銷售非還建住房收入；

3、加強工程建設管理，節約成本，減少安置費用；

4、出售車庫回籠資金。

（六）新建住房標準

新建住房參照現行商品住房的建設標準建設（包括入戶鐵門安

裝；鋁合金窗戶安裝；水、電、管道燃氣、電話、電視、網絡等線管

到位安裝；安防系統安裝；墻面天棚中級抹灰；地面初級抹灰；公用

電梯安裝；小區綠化、節能等）。

（七）非還建價格測算

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非還建價格由以下款項構成：

1、土地出讓金；

2、改造補償安置費；

3、勘察設計和前期工程費；

4、建安工程費；

5、小區基礎設施建設費；

6、管理費；

7、利息；

8、代建公司利潤；

9、稅金等。

非還建住房價格由有資質的審計機構審核，報市房改辦確認并

公布，同時報區房改辦備案。具體每一套非還建住房的價格，由建設

單位會同代建單位根據戶型，朝向、樓層等因素計算確定，但平均價

格不得超過經審定的非還建住房價格。

七、其它事項說明

（一）還建戶是指危舊房改住房改造宿舍區的房改住房產權人。

（二）非還建戶是指有資格購買非還建住房的干部職工。

（三）非還建住房是指危舊房改住房改造宿舍區的不屬于產權

置換的新建住房。

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設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、

稅金、利息、利潤等構成確定的非還建住房的銷售價格。

（五）房改房裝修補償和搬遷安置補助標準參照南寧市政府關

于印發《南寧市征收集體土地及房屋拆遷補償安置辦法》的通知（南

府發〔2008〕15號）、南寧市人民政府關于印發《南寧市城市房屋

拆遷補償安置指導意見》的通知（南府發【2011】4號）確定。

八、本《實施辦法》由市機關事務管理局負責解釋。

市四家班子宿舍區危舊房改住房改造工作領導小組辦公室

2012年7月18日

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