長沙市集體建設用地使用權流轉管理辦法

長沙市集體建設用地使用權流轉管理辦法

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正文內容

長沙市集體建設用地使用權流轉管理辦法是如何制定的下

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長沙市集體建設用地使用權流轉管理辦法最新全文

第一章 總 則

第一條 為規范集體建設用地的管理，促進土地資源的優化

配置和高效集約利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《湖

南省集體建設用地管理暫行辦法》等規定，結合本市實際情況，

制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的集體建設用地使用權流轉，是指已經

依法批準為集體建設用地的土地使用權，在保持土地所有權不變

的前提下，依照規定的程序，通過有償、有限期的出讓、租賃、

作價(出資)入股、聯營、轉讓、轉租和抵押等方式發生轉移的行

為。

第三條 本市行政區域內的集體建設用地使用權流轉管理，

適用本辦法。

第四條 市、縣(市)國土資源管理部門負責本區域內集體建

設用地使用權流轉的管理和監督工作，財政、建設、規劃、民政、

環保、農業、林業等有關部門協同做好相關工作。

各鄉鎮人民政府、街道辦事處應當配合有關部門做好本行政

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區域內集體建設用地使用權流轉管理的相關工作。

第五條 市、縣(市)農村土地流轉交易中心(以下統稱交易中

心)負責組織實施職責范圍內集體建設用地使用權流轉交易工

作。

第六條 集體建設用地使用權的流轉，堅持依法、自愿、有

償、公平、公正和誠實信用的原則，應當進入交易中心公開進行。

第七條 集體建設用地使用權流轉必須同時符合下列條件：

(一)符合土地利用總體規劃和城市、鄉鎮、村莊建設等規劃;

(二)經依法批準的集體建設用地;

(三)未被司法機關、行政機關限制權利;

(四)已依法登記發證;

(五)界址清楚、面積準確，沒有權屬爭議;

(六)法律、法規規定的其他條件。

第八條 集體建設用地使用權流轉必須經本集體經濟組織成

員的村民會議三分之二以上(含本數,下同)成員或三分之二以上

村民代表同意。

第九條 通過出讓、轉讓和租賃方式取得的集體建設用地使

用權不得用于開發商品房地產項目和城鎮居民的住宅建設。除農

村村民經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地建

設住宅外，按照土地利用總體規劃和城市規劃或村莊、集鎮規劃

可以開發商品房地產項目建設用于銷售的，必須依法征為國有土

地。

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第十條 集體建設用地使用者應當按照原建設用地批準文件

規定的用途使用土地。確需改變土地用途的，應當經有批準權的

機關批準，城鄉規劃部門和土地所有權人同意。

第十一條 集體建設用地使用權轉讓、轉租時，其地上建筑

物及其他附著物隨之轉讓、轉租;集體建設用地上的建筑物及其

他附著物轉讓、轉租時，其占用范圍內的土地使用權應隨之辦理

轉讓、轉租手續。

集體建設用地使用權的抵押，應當符合《物權法》、《擔保

法》的規定。

第十二條 村民住宅用地使用權及其附屬設施流轉后，不再

批準新的住宅及附屬設施用地。村民購買商品住宅并將住宅用地

及其附屬設施進行復墾的，參照本城鎮居民購買經濟適用房的政

策和標準進行貨幣補貼，由村民轉變為居民，享受城市居民的同

等待遇。

第十三條 集體土地流轉實行合同管理和登記制度，以明確

和規范流轉各方的權利義務關系。

第十四條 集體建設用地使用權流轉合同一般包括下列條

款：

1、雙方當事人的姓名、住址;

2、流轉土地的名稱、座落、面積、質量;

3、流轉土地的期限和起止日期;

4、流轉土地的用途;

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5、雙方當事人的權利和義務;

6、成交價款和付款方式;

7、違約責任;

8、解決爭議的方式。

第二章 集體建設用地使用權出讓、租賃

第十五條 集體建設用地使用權出讓，是指集體建設用地所

有者將一定年限的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地

使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地

使用權作價入股(出資)，與他人合作、聯營等形式共同興辦企業

的，按集體建設用地使用權出讓的有關規定辦理。

集體建設用地使用權租賃，是指集體建設用地所有者作為租

賃人，將集體建設用地租賃給承租人使用，由承租人向租賃人支

付租金的行為。

第十六條 集體建設用地使用權出讓比照國有建設用地的方

式進行，按許可用途控制在最高年限以內執行。

第十七條 集體建設用地使用權租賃年限按以下情況確定：

(一)對短期使用或用于修建臨時建筑物的集體建設用地，應

實行短期租賃，租賃年限一般不超過 5年;

(二)對需要進行地上建筑物、構筑物建設后較長時期使用的

集體建設用地，應實行有期限租賃，具體租賃期限由租賃合同約

定，但最長租賃期限不得超過第十六條規定的集體建設用地使用

權出讓的最高年限。

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第十八條 集體建設用地使用權出讓、租賃，應當簽訂書面

合同，合同文本采用制定的統一格式。

第十九條 申請辦理集體建設用地使用權出讓、租賃手續的，

應當提交下列材料：

(一)集體建設用地使用權流轉申請表;

(二)集體土地使用證原件;

(三)集體經濟組織出具村民會議三分之二以上成員或三分

之二以上村民代表同意的證明書;

(四)建設用地規劃要點、規劃總平面布置圖等規劃資料(不

需要重建或新建的提供建筑物權屬證書);

(五)集體經濟組織有效證明;

(六)集體經濟組織流轉委托書和交地承諾書;

(七)地籍調查表、地籍測繪成果和地形圖;

(八)法律、法規和規章規定的其他資料。

第二十條 集體建設用地所有者和使用者申請辦理集體建設

用地使用權出讓、租賃的，由各鄉(鎮)人民政府(街道辦事處)

審核同意，報有批準權的機關批準。經審查批準符合流轉條件的，

依法在交易中心進行公開交易后，辦理土地登記和領取相關權屬

證明。

第二十一條 集體建設用地使用者應當按照城市、鄉鎮、村

莊建設規劃的要求和出讓、租賃合同的約定，開發、利用、經營

土地，集體建設用地所有者應當協助做好管理和監督工作。

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經依法批準變更土地用途的，合同雙方應當重新簽訂合同，

調整出讓價款或租金，并辦理相關土地變更登記手續。

第二十二條 集體建設用地使用權出讓、租賃，應當參照國

有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、

拍賣、掛牌等方式進行。特殊情況，經市、縣(市)人民政府批準

可采取協議方式。

第二十三條 集體建設用地使用權出讓、租賃合同約定的土

地使用年限屆滿，參照國有建設用地相關法律法規處理。其地上

建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、租賃合同的約定

處理。沒有約定或者約定不明的，依照法律、行政法規的規定辦

理。

原土地使用者要求繼續使用土地的，應當在土地使用年限屆

滿前與集體土地所有者協商，集體土地所有者同意繼續使用的，

按本試行辦法的規定重新辦理集體建設用地使用權流轉有關手

續。

第三章 集體建設用地使用權轉讓、轉租

第二十四條 集體建設用地使用權轉讓，是指集體建設用地

使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為，包括出售、交換

和贈與。

集體建設用地使用權轉租，是指集體建設用地使用權人將集

體建設用地使用權再次租賃的行為。

第二十五條 集體建設用地使用權轉讓、轉租應當簽訂書面

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合同。

轉讓合同文本采用國土資源部門制定的統一格式。

第二十六條 集體建設用地使用權轉讓的，原受讓方的權利、

義務隨之轉移;集體建設用地使用權轉租的，轉租人應當繼續履

行原租賃合同，轉租人與新的承租人應就有關權利義務事項簽訂

書面合同。

集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限，不得超過原出讓合

同、租賃合同約定的土地使用年限的剩余年限。

第二十七條 集體建設用地使用權轉讓、轉租的，當事人雙

方應當在合同簽訂后30天內提出申請，向市或縣(市)國土資源

管理部門提出申請，經有批準權的機關審查同意。經審查符合流

轉條件的，依法在交易中心進行交易后，申請辦理土地登記和領

取相關權屬證明。

第二十八條 申請辦理集體建設用地使用權轉讓、轉租手續

的，應當提交下列材料：

(一)原集體建設用地使用權出讓合同、租賃合同;

(二)雙方簽訂的轉讓合同、轉租合同;

(三)雙方身份的有效憑證;

(四)集體土地使用證原件;

(五)法律、法規和規章規定的其他資料。

第四章 集體建設用地使用權抵押

第二十九條 集體建設用地使用權抵押，應當符合《物權法》、

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《擔保法》及其他法律、法規的規定。

第三十條 集體建設用地使用權抵押的，應當簽訂書面合同，

在規定的時間內申請辦理抵押登記，符合抵押條件的，依法辦理

建設用地使用權抵押登記。地上建筑物、其他附著物應一同依法

辦理抵押登記。

第三十一條 申請辦理集體建設用地使用權抵押登記手續

的，應當提交下列材料：

(一)主合同和抵押合同;

(二)集體土地使用證、房屋產權證;

(三)雙方身份的有效憑證;

(四)登記機關認為應提供的其他材料。

第三十二條 依法辦理抵押登記的集體建設用地使用權被作

為抵押物的，債務人不履行債務時，抵押權人可與抵押人協議以

抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物。協商不成的，抵押權人可

以請求人民法院依法處理。

因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、

其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。處分抵押集體建設用

地使用權所得，抵押權人有優先受償權。

集體建設用地所有權人與債權人、債務人協商，可以贖回集

體建設用地使用權。

第三十三條 抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當

辦理注銷抵押登記。

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第五章 土地價格及收益

第三十四條 市、縣(市)國土資源管理部門負責組織本行

政區域土地分等定級估價工作，并統一制定本區域內的基準地

價、標定地價，報市人民政府批準后定期公布執行。

集體建設用地交易以基準地價(標定地價)加基礎設施配套

費作為交易起始價。基礎設施配套費由市、縣人民政府收取，專

項用于基礎設施建設。

有關土地交易稅、費和土地收入分配辦法參照國有建設用地

土地收入管理辦法另行制定。

第三十五條 集體建設用地使用權流轉參照城鄉一體化地價

體系確定的基準地價或標定地價，交易價格明顯偏低的，集體土

地所有者享有優先回購權。集體土地所有者放棄優先回購權時，

市、縣(市)人民政府有優先購買權。

第三十六條 集體土地所有者出讓、租賃集體建設用地使用

權所取得的土地收益應當納入農村集體財產統一管理，主要用于

本集體經濟組織成員的社會保障安排和村內公益設施建設，不得

挪作他用。具體實施辦法另行制定。

第六章 監督檢查

第三十七條 流轉后的集體建設用地閑置的，國土資源管理

部門應當責令限期改正;集體土地所有者對閑置的土地負有直接

責任的，在土地閑置狀況改正之前，暫停辦理其新增集體建設用

地審批手續。

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第三十八條 違反本試行辦法第二十一條的規定，未按出讓

合同規定的期限和城市、村鎮建設規劃的要求開發、利用、經營

土地的，應當予以糾正;拒不糾正的，國土資源管理部門依法予

以查處。

未按集體建設用地批準用途建設、使用的，國土資源管理部

門應當責令限期改正;拒不改正的，依法處理。

第三十九條 集體建設用地使用權不進入土地流轉交易中

心公開交易的，交易結果不予認定，并責令限期改正;未糾正的，

不得辦理產權變更登記或者他項權利登記手續。

第四十條 農村土地流轉交易中心、農村集體經濟組織、鄉

(鎮)及其他管理部門工作人員弄虛作假、玩忽職守、徇私舞弊、

索賄受賄，進行責任追究，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

土地分戶登記發證管理有關規定

為規范土地登記發證工作，依法依規解決分戶登記發證中存

在的問題，維護住戶的合法權益，保障房地產市場的健康發展，

根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》

以及國土資源部《土地登記辦法》有關規定，結合我市實際，制

定本規定。

一、分戶登記發證的條件及流程

(一)分戶登記發證必須具備的條件如下：

1、用戶申請登記。需分戶單位或業主代表提出分戶登記申

請。

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2、土地權屬合法。包括土地權屬來源、四至界址、面積等

方面。需核實用地審批文件與圖件、土地初始登記等相關確權資

料，以及地籍測繪成果與地籍調查表。

3、報建資料完整。包括發改委的立項、城鄉規劃局的建設

工程規劃許可、住建委的建筑施工許可、稅費繳款憑證等相關文

件。

4、持有房屋權證。需分戶樓棟房屋已分戶核發房屋所有權

證。

5、指標符合規定。主要審查建筑容積率、土地用途等指標

與審批情況是否一致。

6、其它條件。

(二)分戶登記發證的基本流程如下：

1、由單位或業主代表提出分戶登記申請，窗口受理;

2、審核土地的權屬資料、報建審批材料和土地使用條件等

內容;

3、審查住戶面積分攤表、房屋所有權證復印件等資料;

4、符合條件的辦理注冊登記，核發土地使用證。

二、不同類型住宅的分戶登記發證

(一)福利性住房

1、職工房改房等福利性住房的土地分戶登記發證，由行政

機關企事業單位申請，并按規定提供登記發證所需資料。

2、行政機關企事業單位合并的，由合并后的單位提出申請，

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提供登記發證所需資料，辦理土地分戶登記。

3、原行政事業單位已撤銷、企業破產或改制的，由留守機

構、改制后的單位或業主代表提出申請，提供登記發證所需資料，

辦理土地分戶登記。

(二)商品房

1、商品房分戶登記發證由房地產開發單位申請，并按規定

提供登記發證所需資料。

2、原商品房開發建設單位已撤銷的，分兩種情況來處理：

一是土地權屬資料完善，出讓手續完備，相關稅費已繳清的，由

購買單位或業主代表提供登記發證所需資料，以及原開發建設單

位工商登記注銷與開發資質注銷的證明材料等相關資料，申請辦

理登記發證;二是土地權屬資料缺失，出讓手續不完善，欠繳稅

費的，經市政府批準，按程序確定土地權屬，然后進行實地認界

測繪確定分戶范圍，根據購買單位或小區業主代表提供的房屋所

有權證復印件、規劃報建手續等相關資料，辦理分戶登記。

3、出讓合同約定為綜合用途的土地按以下方式處理：

(1)對于20XX年8月20XX年限維持50年，住宅部分修改至

70年，辦理修改出讓合同手續。

(2)對于20XX年8月20XX年和住宅用地使用期限70年，辦

理修改出讓合同手續。

(3)辦理修改土地出讓合同的，應先繳清土地出讓價款，方

可辦理土地分戶登記發證。

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4、商品房開發項目改變了商住等用途比例、提高了容積率

的，經市政府批準后按有關土地出讓政策補辦修改土地出讓合同

手續，補繳相關土地價款，辦理土地分戶登記。

5、低層高檔住宅根據長政發【20XX年限70年。從開發商

處買地建房的按轉讓辦理，即屬于統一規劃設計，由用戶辦理相

關用地手續自建的，在辦理土地分戶登記時，應先補辦土地轉讓

手續，并繳納相關稅費。由開發商統一建設銷售的，可依據土地

初始登記，直接辦理土地分戶登記。

6、房地產開發單位建設的商品房銷售給單位的，其土地按

分戶登記辦理。

(三)經濟適用住房

對于經濟適用住房項目的分戶登記發證，開發建設單位必須

提供市經濟適用住房領導小組辦公室的批準文件和核定允許銷

售一定比例經營性用房的合法文件。經濟適用住房項目銷售的經

營性用房應在批準的經營性用房銷售比例內，其有償部分土地使

用權年限一般從項目用地批準時間算起。經濟適用房項目補辦出

讓手續并繳納土地出讓金的，則以補辦時間計算土地使用年限。

1、《長沙市人民政府關于做好穩定住房價格工作通知》(長

政發【20XX年5月1日起實施，我局原有關于土地分戶登記有

關文件同時廢止，原有規定與本規定不符的，以本規定為準。

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