濟(jì)南房管局有關(guān)規(guī)定

濟(jì)南市房產(chǎn)平面圖繪制及

房產(chǎn)面積測(cè)量計(jì)算實(shí)施細(xì)則補(bǔ)充規(guī)定

一、房產(chǎn)面積精度

房產(chǎn)面積誤差按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》3.2.6規(guī)定中的二級(jí)精度執(zhí)行。

二、房產(chǎn)分層分戶平面圖的測(cè)量

進(jìn)行商品房分層分戶平面圖測(cè)量時(shí)，必須依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的竣工圖紙進(jìn)行實(shí)地測(cè)

量、核對(duì)，并按以下原則進(jìn)行取值計(jì)算：

實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)與圖紙上相應(yīng)部分尺寸之差的絕對(duì)值△D符合以下規(guī)定，則該邊

長(zhǎng)數(shù)據(jù)取用建筑設(shè)計(jì)圖上的尺寸。

△D≤0.003D (D≤30米,當(dāng)D小于10米時(shí)，以10米計(jì))；

△D≤0.1米 (D>30米)

其中D為實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)值，以米為單位。

三、房產(chǎn)分層分戶平面圖的繪制

（一）分層分戶平面圖的繪圖比例（1：X）中，X的值一般取200，當(dāng)房屋過(guò)

大或過(guò)小時(shí)，可以適當(dāng)縮小或放大比例尺，但X應(yīng)為50的整數(shù)倍。

（二）繪制坡屋頂分層分戶平面圖時(shí)，屋面底板距本樓層地面凈高大于2.10

米部分，用實(shí)線繪制，小于2.10米部分及2.10米分界線用虛線繪制。

（三）具有獨(dú)立出口的假層戶室，在編排戶室號(hào)時(shí)，其層號(hào)按整幢房屋自然層

順延編號(hào)，如頂層自然層為第6層，則戶室1-601對(duì)應(yīng)的上部假層戶室編號(hào)應(yīng)為

1-701。但在房屋所在層次一欄填寫“假層”。

（四）躍層式住宅，只有一層開門的，按其開門層的層號(hào)來(lái)編排戶室號(hào)；上下

兩層都開門的，按下層層號(hào)來(lái)編排戶室號(hào)。繪制房屋分戶圖時(shí)，其上下兩層繪在

同一頁(yè)面中。如二單元的第四、五層為躍層式住宅，戶室門在四樓，房屋的戶室

號(hào)應(yīng)編為“2-401”，繪制房屋分戶圖時(shí)，上下兩部分分別命名為“2-401（上）”

和“2-401(下)”。

四、房產(chǎn)面積測(cè)算

（一）層高大于等于2.20米的避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層以及作為人防工程的地下

室、避難室等部位計(jì)算建筑面積，但不計(jì)入共用建筑面積。

（二）屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的房屋，按照屋面底板距本樓層地面凈高超

過(guò)2.10米（含2.10米）部分計(jì)算建筑面積。

（三）躍層式住宅的上下兩部分所在層次分別屬于不同的功能區(qū)，若上下兩層

分別對(duì)相應(yīng)層的共用部位開門，則上下兩部分分別按其所在功能區(qū)參與分?jǐn)偅?/span>如

果只有其中一層開門，則上下兩部分都按照開門層所在的功能區(qū)參與分?jǐn)偂?/span>

證載面積有哪幾部分組成？

答：證載面積即房屋的產(chǎn)權(quán)面積，是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面

積，房屋的產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。房屋的建筑面積由房

產(chǎn)測(cè)繪部門按整幢樓經(jīng)過(guò)分?jǐn)傆?jì)算得來(lái)的，房屋的建筑面積包括房屋的套內(nèi)建筑

面積和分?jǐn)偯娣e。房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平

投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊，地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，

層高2.20m（含2.20m）的永久性建筑。房屋的套內(nèi)建筑面積由三部分組成：（1）

套內(nèi)使用面積；（2）套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共

用墻及非共用墻面積。套之間的分隔墻，套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包

括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；（3）陽(yáng)

臺(tái)建筑面積：按陽(yáng)臺(tái)底板水平投影面積計(jì)算，封閉的全部計(jì)算建筑面積，不封閉

的計(jì)算一半建筑面積。房屋的共有建筑面積也即我們常說(shuō)的分?jǐn)偯娣e，由兩部分

組成：（1）本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、公共門

廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等；（2）套（單位）與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻

（包括山墻）墻體水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車

庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共用建筑

面積。

按套內(nèi)面積銷售，房產(chǎn)測(cè)繪是否失去作用？

答：為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中面積糾紛帶來(lái)的矛盾問題，各地市推出商品房按套或按套內(nèi)

建筑面積計(jì)價(jià)銷售，共有建筑面積不再和房款掛鉤，套內(nèi)建筑面積本身比較容易測(cè)算，通過(guò)

測(cè)量邊長(zhǎng)，即可求得，可避免因共有建筑面積分?jǐn)倖栴}引起的諸多矛盾，消費(fèi)者能夠做到心

中有數(shù)地購(gòu)房。房產(chǎn)測(cè)繪是否變成了無(wú)關(guān)緊要的工作，那么不妨通過(guò)以下說(shuō)明，來(lái)認(rèn)識(shí)房產(chǎn)

測(cè)繪工作。

一是目的不同。按套內(nèi)面積銷售是一種銷售方式，解決的是面積糾紛問題。房產(chǎn)測(cè)繪的

目的是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評(píng)估、

征稅、收費(fèi)、種菜、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。是為城市規(guī)劃，

城市建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

二是依照《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)立法條款，對(duì)于專有部分，所有權(quán)

人有獨(dú)立的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；而共有部分則需全體所有人共同管理、支配和

處分。從這個(gè)意義上講，都要通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪來(lái)計(jì)量保護(hù)所有權(quán)人的權(quán)利。

三是對(duì)房產(chǎn)主管部門而言，實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，共有產(chǎn)權(quán)不明晰，對(duì)分?jǐn)偟墓灿?/span>

建筑面積如何確認(rèn)其權(quán)屬并準(zhǔn)確進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記；二是如何保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益及保障分?jǐn)偟墓?/span>

有建筑面積及公建配套設(shè)施的使用和監(jiān)督管理。

四是對(duì)相應(yīng)房產(chǎn)管理政策來(lái)說(shuō)。目前在進(jìn)行房地產(chǎn)交易評(píng)估、抵押，以及維修基金、暖

氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)交納時(shí)，大都是以房產(chǎn)測(cè)繪的建筑面積為依據(jù)。

五是依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪成果有利于國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀控制，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)、價(jià)格對(duì)照比。

譬如對(duì)于相同戶型，套內(nèi)面積相同，當(dāng)位于不同單元或不同幢時(shí)，普通住宅與高檔住宅，共

有部位使用空間及功能上相差較大。購(gòu)房者在購(gòu)房中不易價(jià)格對(duì)比，對(duì)房屋真正價(jià)值的衡量

沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的尺度。

綜上所述，從某種意義上說(shuō)，一味強(qiáng)調(diào)按套內(nèi)面積銷售，忽視房產(chǎn)測(cè)繪工作，都會(huì)有意

想不到的問題出現(xiàn)。針對(duì)濟(jì)南市目前的房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法，濟(jì)南市房產(chǎn)測(cè)繪房屋安全鑒定中

心認(rèn)為，房產(chǎn)測(cè)繪工作關(guān)系到群眾的切身利益，社會(huì)對(duì)此問題地關(guān)注如此強(qiáng)烈，反映了房產(chǎn)

測(cè)繪工作的重要性。

共有建筑面積權(quán)益如何得到保障？

答：大家都知道，我們購(gòu)買的房子面積不僅僅是套內(nèi)面積，還有一部分是分?jǐn)偯娣e。分

攤面積就是由共有建筑面積分?jǐn)偟贸觥Ｄ敲垂灿薪ㄖ娣e的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓

梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、管理用房以及外墻水平投影面積的一半等部位。

對(duì)于某幢建筑物來(lái)說(shuō)，被本幢各套分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，即為本幢的共有建筑面積。

共有面積的存在是一幢建筑物必不可缺的，直接影響著我們居住環(huán)境、居住質(zhì)量。在國(guó)

家出臺(tái)的《物權(quán)法》中，對(duì)大家共同享有的共有建筑部位的使用、管理、處分都有明確的規(guī)

定。對(duì)共有建筑部位私自占有、經(jīng)營(yíng)、改造、處分、改變用途等違規(guī)行為都是不允許的，在

很大程度上保護(hù)了共有人的權(quán)益。

共有面積的權(quán)益保障，從政府管理部門講，從建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收，從初始銷售到

權(quán)屬登記，各級(jí)職能部門都有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)跟蹤檢查監(jiān)管。但是最重要的是開發(fā)單位、所有權(quán)

人、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、社會(huì)團(tuán)體等，自覺依法辦事，依法維權(quán)。共同構(gòu)建和諧社會(huì)。

對(duì)購(gòu)買的商品房面積有異議如何處理？

答：當(dāng)對(duì)面積有異議時(shí)，可采取以下處理解決辦法。首先是買賣雙方當(dāng)事人進(jìn)行溝通，做些

必要的解釋；二是因房產(chǎn)面積測(cè)繪專業(yè)性表較強(qiáng)，當(dāng)事人可向?qū)嵤┍卷?xiàng)目測(cè)繪的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)

行專業(yè)咨詢；三是雙方有合同約定的，遵照合同約定協(xié)商解決；四是可提請(qǐng)市房產(chǎn)管理局進(jìn)

行復(fù)審，對(duì)復(fù)審結(jié)果不服的，可依法提起行政復(fù)議或訴訟。

房改常見問題問答

1、問：我單位要重新調(diào)房，需要退掉以前購(gòu)買的房改房，請(qǐng)問該怎么辦理手續(xù)？

答：已辦理房產(chǎn)證的，需準(zhǔn)備退還產(chǎn)權(quán)呈批表一式四份（由產(chǎn)權(quán)單位領(lǐng)取、填寫

并加蓋公章）、產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退還房屋使用權(quán)的證明一份、居民購(gòu)買現(xiàn)有住房

申請(qǐng)表原件一份及房屋所有權(quán)證；未辦理房產(chǎn)證的需準(zhǔn)備退房批準(zhǔn)書一式三份

（由產(chǎn)權(quán)單位領(lǐng)取、填寫并加蓋公章）、產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退還房屋使用權(quán)的證明

一份、居民購(gòu)買現(xiàn)有住房申請(qǐng)表原件一式四份。以上材料準(zhǔn)備齊全后請(qǐng)先到房屋

所在區(qū)房管局初審，然后再到市房管局住房改革處檢錄確認(rèn)，需要退房產(chǎn)證的請(qǐng)

再去房屋產(chǎn)權(quán)登記中心注銷房屋所有權(quán)證，最后請(qǐng)到市房管局住房改革處撤消微

機(jī)檔案。

2、問：我的退房手續(xù)走的是換購(gòu)，請(qǐng)問在去辦理退房手續(xù)的時(shí)候需要什么資

料？

答：需提供居民換購(gòu)住房返售住房申請(qǐng)表原件一份；原居民購(gòu)買現(xiàn)有住房申請(qǐng)表

原件一份；房屋所有權(quán)證。

3、問：我參加的是省直房改購(gòu)房，請(qǐng)問在市房管局如何辦理退網(wǎng)手續(xù)？

答：已辦理房產(chǎn)證的，需提供山東省省直機(jī)關(guān)房改購(gòu)房退還產(chǎn)權(quán)呈批表（在省直

房委會(huì)領(lǐng)取）及產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退還房屋使用權(quán)的證明；未辦理房產(chǎn)證的，需提

供夫妻雙方身份證復(fù)印件一份、由產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退還房屋使用權(quán)的證明一份

（證明上需加蓋省直房委會(huì)同意退網(wǎng)公章）。

4、問：我的房改房已經(jīng)審核完畢并已經(jīng)錄入微機(jī)，補(bǔ)交款也已交上，請(qǐng)問在市

房管局辦理結(jié)算需要提供哪些材料？

答：（1）售房?jī)r(jià)款結(jié)算登記表一式五份單位蓋章。

（2）定金發(fā)票原件一張、補(bǔ)交款銀行進(jìn)帳單（機(jī)關(guān)事業(yè)單位為專用繳款

書）。

（3）居民購(gòu)房申請(qǐng)表原件一張。

5、問：我的房改房已經(jīng)退還給產(chǎn)權(quán)單位，請(qǐng)問如何辦理退款手續(xù)？

答：需提供由產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退款申請(qǐng)一份（含退房地址、姓名、原因、單位

申請(qǐng)退款的金額）；退還產(chǎn)權(quán)呈批表原件一份（已發(fā)房產(chǎn)證的）或退房批準(zhǔn)書原

件一份（未發(fā)房產(chǎn)證的）；國(guó)有住房出售收入專用票據(jù)。

6、問：我的房改房只交了定金，現(xiàn)在不想買了，想把定金退出來(lái)需要提交哪些

材料？

答：夫妻雙方身份證原件復(fù)印件各一份；由產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退款申請(qǐng)一份（含

退房地址、姓名、原因、單位申請(qǐng)退款的金額）；由產(chǎn)權(quán)單位出據(jù)的退還房屋使

用權(quán)的證明一份；定金發(fā)票原件。

7、問：我現(xiàn)在已經(jīng)把解困的房子買下來(lái)了，想申請(qǐng)退解困款，需要提交哪些材

料？

答：（1）發(fā)票原件。

（2）退解困款的申請(qǐng)。

（3）沖抵書。

（4）安置協(xié)議復(fù)印件。

8、問：?jiǎn)挝蛔怨芄吭趺瓷暾?qǐng)出售？

答：由單位提出申請(qǐng)并到市或區(qū)房產(chǎn)管理局領(lǐng)取《單位房改售房申請(qǐng)確認(rèn)書》；

經(jīng)區(qū)局初審后報(bào)市房產(chǎn)管理局復(fù)核確認(rèn)出售。

9、問：房管局直管公房怎么申請(qǐng)購(gòu)買？

答：憑公房租賃證到轄區(qū)房改辦申請(qǐng)購(gòu)買。

10、問：?jiǎn)挝蛔怨芄砍鍪蹖徍硕夹枰陥?bào)什么材料？

答：（1）單位房改售房申請(qǐng)確認(rèn)書；

（2）濟(jì)南市房改售房評(píng)估報(bào)告；

（3）濟(jì)南市居民購(gòu)買現(xiàn)有住房（集資建房）申請(qǐng)表；

（4）申請(qǐng)人及其配偶身份證復(fù)印件、工齡及行政職務(wù)證明、專業(yè)技

術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。材料齊全后報(bào)送區(qū)房改辦。

11、問：我想支取一次性住房資金補(bǔ)償應(yīng)該怎么辦理？

答：一次性住房資金補(bǔ)償所需資金，主要立足于現(xiàn)有建房資金的轉(zhuǎn)換，申請(qǐng)人

在購(gòu)買商品房后，可在確認(rèn)購(gòu)房人工作單位房改售房專戶有充足售房資金情況下

向單位提出申請(qǐng)，同意后向市房管局住房改革處申報(bào)以下材料：

（1）職工購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房支用一次性住房資金補(bǔ)償審批表一式三份（職

工及配偶單位均加蓋公章）；

（2）職工及配偶身份證原件、復(fù)印件；

（3）職工職務(wù)、工齡證明、專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格證原件和復(fù)印件；

（4）商品房購(gòu)買合同、交款票據(jù)原件、復(fù)印件；臥龍花園經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買結(jié)算

協(xié)議書、交款票據(jù)原件、復(fù)印件；

（5）職工所在單位關(guān)于從售房資金專戶中支付一次性住房資金補(bǔ)償?shù)纳暾?qǐng)。

房屋登記時(shí)成套住房的建筑面積是怎么計(jì)算的？

成套住房的建筑面積是由房屋的套內(nèi)建筑面積和共有共用分?jǐn)偯娣e組成。

成套住房的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積以及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積

三部分組成。套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積；套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使

用面積周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分

隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共用墻，均按水平投影面積的一半

計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)

陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算，其中封閉的陽(yáng)

臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面

積。

共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)

備間、公共門廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房

的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間

的分隔墻，以及外墻水平投影一半的建筑面積。共有建筑面積按比例分?jǐn)偟矫刻?/span>

房屋便是共有共用分?jǐn)偯娣e。

樓梯、電梯應(yīng)當(dāng)按幢公攤還是按梯公攤？

原告31位業(yè)主系被告承建的家盛新城的業(yè)主。在廈門家盛新城的房屋買賣合同

中，開發(fā)商廈門市金工建設(shè)發(fā)展有限公司與業(yè)主約定的房屋公攤系數(shù)是在百分之

十一到百分之十三點(diǎn)多之間，但是到了要辦產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，2006年10月開發(fā)商

給業(yè)主寄送了一個(gè)通知，要求業(yè)主補(bǔ)交數(shù)量不等的房款，原因是根據(jù)測(cè)繪單位的

測(cè)繪，房子的公攤系數(shù)提高到了百分之十七點(diǎn)多到百分之十八點(diǎn)多。特別是中間

幾個(gè)樓梯、電梯的公攤系數(shù)一下提高較多。這31名業(yè)主通過(guò)研究開發(fā)商提供的

測(cè)繪報(bào)告后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商將樓梯、電梯按梯位進(jìn)行公攤（以下簡(jiǎn)稱按梯公攤），

他們認(rèn)為這種公攤方法不符合法律、法規(guī)的規(guī)定，要求開發(fā)商按幢進(jìn)行公攤。但

是開發(fā)商對(duì)業(yè)主說(shuō)，他們無(wú)法這樣處理。由于雙方對(duì)房屋的公攤面積發(fā)生爭(zhēng)議，

于是家盛新城31位業(yè)主聯(lián)合起來(lái)向開發(fā)商討說(shuō)法，2007年3月，31位業(yè)主（以

下稱原告）將開發(fā)商廈門市金工建設(shè)發(fā)展有限公司（以下稱被告）告上了法庭，

請(qǐng)求法院判令金工公司依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，重新計(jì)算家盛新城項(xiàng)目的

實(shí)測(cè)面積。那么，商品房公攤面積中，樓梯、電梯是按梯公攤還是按幢進(jìn)行公攤

呢？

31位業(yè)主：應(yīng)“按幢公攤”而非“按梯公攤”，要求實(shí)測(cè)

原告訴稱，家盛新城系被告開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，原告均為向被告購(gòu)買該項(xiàng)目房產(chǎn)

的業(yè)主。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)當(dāng)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提供該項(xiàng)目的土地、房屋產(chǎn)權(quán)

面積測(cè)算成果報(bào)告書作為辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。房屋竣工后，被告委托測(cè)量

單位進(jìn)行了測(cè)量，并進(jìn)行了面積計(jì)算。被告將此測(cè)算結(jié)果告知原告，要求各原告

根據(jù)此測(cè)算結(jié)果重新計(jì)算房屋總價(jià)。原告對(duì)該測(cè)算結(jié)果進(jìn)行審查，發(fā)現(xiàn)被告提供

的測(cè)算結(jié)果是根據(jù)錯(cuò)誤的計(jì)算方法計(jì)算出來(lái)的，其計(jì)算方式嚴(yán)重違反了合同約定

及《廈門市房產(chǎn)測(cè)算暫行細(xì)則》的規(guī)定，誤將依上述規(guī)定應(yīng)當(dāng)按幢分?jǐn)偟慕ㄖ?/span>

共有面積變?yōu)榘刺莨珨偅?/span>因此導(dǎo)致測(cè)算結(jié)果中的每戶公攤面積均計(jì)算錯(cuò)誤。原告

認(rèn)為被告的錯(cuò)誤直接導(dǎo)致商品房不能正確計(jì)價(jià)、房屋產(chǎn)權(quán)登記面積失真，嚴(yán)重影

響原告行使房屋所有權(quán)。原告多次與被告交涉，但被告拒不改正錯(cuò)誤。故請(qǐng)求法

院判令：被告應(yīng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定重新計(jì)算家盛新城項(xiàng)目實(shí)測(cè)面積。

開發(fā)商：測(cè)算結(jié)果已公示并確認(rèn)

被告廈門市金工建設(shè)發(fā)展有限公司認(rèn)為，家盛新城面積測(cè)算合法有效；原告如果

對(duì)房屋面積測(cè)量有異議，應(yīng)該向相關(guān)的行政主管部門提出申請(qǐng)，在問題爭(zhēng)議的這

個(gè)階段，不屬于法院案件審理的范圍；原告關(guān)于測(cè)繪結(jié)果的異議系對(duì)相關(guān)規(guī)范的

誤解；家盛新城面積測(cè)算結(jié)果報(bào)告書經(jīng)公示并取得業(yè)主確認(rèn)。本案爭(zhēng)議的部分為

幢內(nèi)樓梯、電梯等特定功能區(qū)業(yè)主獨(dú)自占有使用部分，不屬于幢內(nèi)共有面積。被

告按梯分?jǐn)偞眱?nèi)樓梯、電梯等特定功能區(qū)，系根據(jù)《廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)

則》第十條規(guī)定：“房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建

筑面積。”對(duì)共有面積概念的表述得出的分?jǐn)偡绞健９试嬖V求無(wú)事實(shí)和法律依

據(jù)，且違反程序，應(yīng)予以駁回。

法院判決：駁回訴訟請(qǐng)求

法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，這個(gè)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)，第一個(gè)是這個(gè)案件是否屬于法

院的管轄范圍，第二個(gè)是房屋幢內(nèi)樓梯、電梯等部分功能區(qū)是按幢還是按梯分?jǐn)偂?/span>

對(duì)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為，《廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)則》第37條中“當(dāng)

事人對(duì)房屋面積有異議時(shí)，可以向房地產(chǎn)權(quán)籍管理部門提請(qǐng)復(fù)測(cè)”的規(guī)定，是屬

于行政部門的權(quán)職范圍，與法院民事管轄并不矛盾。

對(duì)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議所在是部分的特定功能區(qū)，它是屬

于部分業(yè)主共同占有或使用的部分，而不屬于為整幢業(yè)主共同服務(wù)的公共用房，

測(cè)繪單位按照誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t來(lái)分?jǐn)偣珨偸欠蠌B門市房產(chǎn)測(cè)量暫行規(guī)則

的。近日，法院對(duì)這起引起較大爭(zhēng)議的商品房買賣合同糾紛案作出一審判決：駁

回31位原告的訴訟請(qǐng)求。

評(píng)析：“按梯公攤”公平合理

所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一

套商品房的建筑面積。對(duì)于公攤面積的處理，目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái)，

因公攤面積不明確會(huì)導(dǎo)致房款、物業(yè)管理費(fèi)的爭(zhēng)執(zhí)，使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中

爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。目前我國(guó)尚無(wú)法律對(duì)公攤面積加以約束，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和

地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定。現(xiàn)在政策主要是根據(jù)2000年8月1日

開始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。筆者認(rèn)為，本案中，

對(duì)于樓梯、電梯間、電梯井等特定功能區(qū)的公攤，“按梯公攤”屬公平合理。

其一，原、被告簽訂的商品房買賣合同附件約定：公共部分與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ?/span>

面積構(gòu)成嚴(yán)格按中華人民共和國(guó)建設(shè)部的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。《廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算

暫行細(xì)則》并不違背《房屋測(cè)量規(guī)范》等相關(guān)性規(guī)定，原、被告亦認(rèn)可，可按照

《廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)則》執(zhí)行。《廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)則》第十

條規(guī)定：“房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積。”

本案爭(zhēng)議的部分為幢內(nèi)樓梯、電梯等特定功能區(qū)的業(yè)主獨(dú)自占有或使用部分，不

屬于為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房，測(cè)繪單位按照各自的功能和服務(wù)對(duì)象分

別進(jìn)行分?jǐn)偅凑铡罢l(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，符合《廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算暫行細(xì)

則》的規(guī)定，亦合乎公平合理原則。

其二，本案中，被告作為訟爭(zhēng)房的銷售方，在其所開發(fā)的商品房竣工后，依照相

關(guān)規(guī)定及合同約定，委托具備房屋面積測(cè)繪資質(zhì)的福建省某測(cè)繪院廈門分院對(duì)訟

爭(zhēng)房進(jìn)行面積測(cè)繪，從《商品房買賣合同》所約定的雙方的權(quán)利義務(wù)上來(lái)看，被

告已依約履行，原告以被告違反合同約定為由，主張重新測(cè)繪訟爭(zhēng)房建筑面積的

理由不能成立。

其三，受委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)測(cè)繪規(guī)則進(jìn)行測(cè)繪并作出測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書，該報(bào)

告書經(jīng)主管機(jī)關(guān)廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局審批通過(guò)，適用于房屋權(quán)屬登記。

根據(jù)測(cè)繪規(guī)則規(guī)定，對(duì)于測(cè)繪面積有異議的，可以向房地產(chǎn)權(quán)籍管理部門申請(qǐng)復(fù)

測(cè)，但本案原告均未向房地產(chǎn)權(quán)籍管理部門申請(qǐng)復(fù)測(cè)，且大部分原告也根據(jù)該測(cè)

繪面積辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。被告作為商品房開發(fā)商，其無(wú)權(quán)向房屋面積測(cè)繪機(jī)

構(gòu)或房地產(chǎn)權(quán)籍管理部門就共用建筑面積應(yīng)如何分?jǐn)偺岢鼍唧w的標(biāo)準(zhǔn)和要求；且

對(duì)于被告而言，其所開發(fā)的商品房的共有建筑面積是固有的，應(yīng)如何分?jǐn)偅?/span>是按

幢或按梯分?jǐn)偅?/span>只是在各個(gè)購(gòu)房者之間分?jǐn)偤拓?fù)擔(dān)不同，對(duì)于作為開發(fā)商的被告

的利益并無(wú)影響。

其四，從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，保障交易安全角度考慮，被告開發(fā)的家盛新城大部分業(yè)

主已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，31位原告中的17戶也已根據(jù)該測(cè)繪面積辦理了房屋

產(chǎn)權(quán)登記。原告要求重新對(duì)房屋測(cè)繪不利于維護(hù)交易穩(wěn)定。因而，原告以被告違

反合同約定提起合同糾紛之訴，事實(shí)和法律依據(jù)不足，法院不予支持。

通過(guò)這個(gè)案件，我們可以了解到，商品房公用面積的分?jǐn)傆?jì)算是很復(fù)雜的。公攤

并非不可分割的整體，全體業(yè)主使用的部分，如水電房，是由全體業(yè)主根據(jù)購(gòu)買

房子的套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟模?/span>而幢內(nèi)部分如樓梯、電梯，計(jì)算業(yè)主使用的公用面

積則是按梯進(jìn)行分?jǐn)偟模?/span>即三梯的20戶人用的梯位，和二梯的23戶人用的梯位，

這里面有一個(gè)誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟膯栴}，二梯不可能拿到三梯去分?jǐn)偅园刺菟悖?/span>

合情合理，誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偅?/span>同時(shí)又合法。開發(fā)商應(yīng)該對(duì)業(yè)主解釋清楚公用面積的

分?jǐn)偧?xì)則，讓業(yè)主理解分?jǐn)偟牡览恚@樣才能消除誤解，減少糾紛。