【房產交易稅】房產交易稅計算器

【房產交易稅】房產交易稅計算器

契稅 二手房交易稅費

符合住宅小區容積率建筑工業用地在1.0（含）以上、單套建筑面

積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎上上浮16.7%）、實際

成交價低于同級別土地上住房平均交易價格

1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋單價的1.5%

的契稅。反之則按3%。

新政下的契稅：

普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商

業房或公司產權：3%

城建稅 營業稅的7%；教育費附加稅；營業稅的3%。

個人所得稅 普通住宅2年之內：{售房收入－購房總額－（營業

稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅）}×20%；2年以上（含）5年如下

表所示的普通住宅：（售房收入－購房總額－印花稅）×20%。出售公

房：5年之內，（售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用）

×20%，其中經濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金

=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年后以上普通住宅免交。

土地出讓金 成本價：城八區內：15.6元/平米 城八區外：12.9

元/平米

經轉商：10% 按經管理 3%（按成交價）

交易手續費 3元/平方米×建筑面積

服務合同印花稅房屋成交總額×0.05%

營業稅 2011年1月27日新通知規定：個人將購買不足5年后的

住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）

的即非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入購買房屋的價款后的差

額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷

[3]售的，免征營業稅。

非普通住宅2年內：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額

×5.55% ； 個人所得稅： 普通住宅房屋成交金額的1%或利潤部分

×20%；

非普通住宅房屋成交總金額的2%或利潤部分×20%；

土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內：房屋成交總額

×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征；

買賣合同公證費：（買賣合同要公證時才須繳納） 房屋成交總額

×0.3%； 契稅是應由買方交納的，交稅比例是： 1、普通住宅應該交

納成交價或是成交價繳交的1.5%的契稅。2、非普通住宅應該交納成交

價或是成交價繳交的3%的契稅。

過戶費用

（1）契稅；90平方米以下首次購房的按1%繳納；90—140平方米

按房價1.5%繳納；140平方米以上按房價3%繳納。（買方承擔）

（2）營業稅：產權證取得滿五年房屋產權的免征，未已經超過五

年的按房價5.5%繳納。（賣方承擔）

（3）土地增值稅；房屋產權取得滿五年的免征，并未超過五年的

按房價1%繳納。（賣方承擔）

（4）所得稅：房屋產權取得免征滿三年的免征，未超過五年的按

房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道

契稅完稅額計算）（賣方承擔）

（5）房屋交易手續費；按房屋建筑面積6元/平方米交納（雙方

承擔）

（6）房屋產權登記費：80.00元。（買方承擔）

（7）房屋評估費；按評估額0.5%繳納補充回答：契稅=15萬元

*1%=1500.00元 買方承擔營業稅=15萬元*5,5%=8250.00元 賣方應該

承擔土地增值稅=15萬元*1%=1500.00元 賣方承擔所得稅：=15萬元

*1=1500.00元 后者承擔房屋交易手續費=65平方米*6元/平方米

=390.00元 買賣雙方各承擔一半房屋產權登記費=65元。（買方承擔）

工本費80元，共有權證：20元

編輯本段近似值 買方： 稅種 契稅

完全符合住宅小區建筑容積率小區在1.0(含)以上、單套建筑面積

在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、成交價實際

成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，

視為普通住宅，征收房屋總價的1.5%的契稅。反之則按3%。 新政下

的契稅：

普 宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商

業房或公司產權： 3% 印花稅 買賣雙方各繳納房價款的0.05%!住宅暫

時免征。

營業稅 購買時間在5年內的房屋需用需繳納的營業稅為：成交價

×5.5%;5年后普通住宅不征收營業稅，豪華住宅征收買賣差價5%的營

業稅。

新政下的營業稅： 營業稅：普 宅：五年內：全額的5.5%(5.4%)

五年外：免 非普宅：五年內： 全額的5.5%(5.4%)五年外： 差額的

5.5%(5.4%) 城建稅 營業稅的7%;教育費附加稅;營業稅的3%。

個人所得稅 普通住宅2年之內：{售房收入-購房總額-( 營業稅+

城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住

宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房：5年之內， (售

房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=

建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑

面積。5年以上普通住宅免交。

土地出讓金： 成本價: 城八區內：15.6元/平米 城八區外：12.9

元/平米 經轉商：10% 按經管理 3%(按成交價)

交易手續費率 3元/平方米×建筑面積

合同印花稅率 房屋成交總額×0.05%

營業稅率 2011年1月27日新通知規定)個人將購買不足5年的住

房中國中央政府銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5

年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后

的差額營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普

[3]通住房對外銷售的，免征營業稅。;

非普通住宅5年內：房屋成交總額×5.55% 5年或5年以上：差額

×5.55% ; 個人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分

×20%;

非普通住宅房屋二手房總額的2%或利潤部分×20%;

土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內：房屋成交總額

×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征;

買賣合同公證費：(買賣合同需要公證時才須繳納) 房屋成交總額

×0.3%; 契稅是應由買方交納的，交稅比例是：1、應該交納成交價或

是評估價的1.5%的契稅。2、非應該交納成交價或是評估價的3%的契

稅。

過戶費用; (1)契稅;90平方米以下首次購房的按1%繳納;90—140

平方米按房價

1.5%繳納;140平方米以上按物價3%繳納買方承擔

(2)營業稅：免征房產證取得滿五年的免征，未超過五年的按房價

上漲5.5%繳納。賣方承擔

(3)土地增值稅;房屋產權取得六十權屬五年的免征，仍未超過五

年的按房價1%預繳納，按照超率征賦率計算，多退少補。賣方承擔

(4)所得稅：房屋產權取得滿五年的免征，仍未超過五年的按房價

1%或房屋原值—

[4]房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)

賣方承擔

(5)房屋交易手續費;按房屋建筑面積6元/萬多平方米交納雙方承

擔

(6)房屋產權登記費：80.00元。買方承擔(

(7)房屋評估費;按評估額0.5%

（一） 交易稅費 1.營業稅 （稅率5.6% 賣方繳納） 根據2010

年房產新政，轉讓出售購買時間嚴重不足5年的非普通住宅按照全額

征收營業稅，轉讓出售購得時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售

購買時間嚴重不足5年的精裝修按照兩次差價交易差價征收營業稅，

轉讓出售購得時間超過5年的普通住宅免征營業稅。

這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看房屋產權， 其次

看契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房轉賣收入專用想想票據）

這三種證件按照時間最早的計算。一般地說匯票早于契稅發票，契稅

發票早于產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②

所售房產是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證

是否過5年都需

[3]要全額征收地租。

2. 個人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）

課稅條件以家庭為轉讓出售非唯一住房需繳納個人房單位所得稅。

在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條

件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足必須繳納個人

所得稅。注：如果是家庭唯一出售住宅但是購買時間不足5年則需要

以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產

權則可以六個月全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套

房產交易價格的1%退還。

注：地稅局物業審核賣方夫妻雙方名下是否有其他會作為家庭唯

一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案

登記的住房（不包含非住宅類房產）。 另注：如果不管房產是非住宅

類房產則所售什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程

中對于營業稅差額的情況，營業稅也必須征收差額個人所得稅的20% 。

3. 印花稅（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年后至今國家暫

免征收。

4.契稅（基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）

征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方出售是首次

購買表面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買

面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購買和普通住宅同時具備可以享受優惠，房產稅的優惠

是以優惠價格個人計算的，只要是首次繳契稅就可以享受優惠。若買

方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.測繪費 1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 （08

年4月后新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平

米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）

一般說來地理信息房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證

上不是市房管局的測繪章也是需要測繪的。

6.二手房交易傭金 總額：住宅6元/平米×實際測繪面積 非住宅

10元/平米×實際測繪面積

7.80元 共有權證：20元

（二）所需材料

1.地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若一整

套賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方

身份證復印件一套、網簽委托買賣協議一份、房產證復印件整套（如

果賣方配偶已經賣方去世還需要交警大隊的死亡證明一份）

2.房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，

免稅證明或完稅證明復印件；如省直房改房還需不但已購公房確認表

原件幾份和附表一。

注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使

用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶；如

在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需

填寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦加蓋蓋章確認，

并提交米洛韋原始票據原件。

（一）費用:免征營業稅和個人所得稅，但是需要增加

1.公證費: 40元/平米× 產權證面積

2.契稅的征收:不論什么情況都需要征收全額契稅

其他費用和正常過戶都一樣

（二）所需材料

1.公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身

份證相關材料一份，產權 證復印件一套

2.不必需經過地稅局直接可以過戶。

3.房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要補辦公證書

原件一份。

三、繼承房產過戶

（一）繼承房產的費用有

1.公證費 40元/平米×產權證面積

2.繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證：80元/人

注：繼承的房產再次轉讓課征出售時個人所得稅按照所得征收20%，

不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征免稅個

人所得稅，而且個人所得稅明定退稅的政策的適用。

（二）所需材料

1.公證處需要原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人

的身份證、戶口本載明一套。

2.房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還必須公證書一份。

注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求

證明當事人即為所有繼承人確證并且都自愿放棄繼承權。

四、析產析產又稱財產分析，是指財產共有人通過協議的這種方

式，根據一定的標準，將贈與予以分割，而分屬各共有人所有人。最

常見的是夫妻之間的析產，一般會有婚內析產和離婚析產兩種情況。

過程是先到公證處做析產公正再到房管局辦理過戶手續。除其他材料

外還需要離婚協議書或者法院判決書復印件。

注意事項

住宅手續是否齊全 原件是證明房主對房屋享有所有權的戶主惟一

將來辦理取得后，房主還可以抵押擔保和轉賣。所以最差選擇有房產

證的房屋進行交易。

房屋產權是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人合共的、

有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此勞動合同買受人應當和全部共

有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共擅自處分共有財產，買受人

與其簽訂的買賣合同未在其他共同意的情況下一般是無效的。

交易房屋是否在訂 有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被

別人租賃。如果買受人只可看房產證，只注重過戶手續，而不注意是

否存在租賃時，買受人極有可能不能獲得一個不能及時入住的或使用

的房產。因為我國包括大部分國家故僅認可“買賣不破租賃”，也就

是說房屋買賣合同租售不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際

中被很多買受人及中介公司忽視，借助也被許多出賣人利用從而引起

較多糾紛。

土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意的使用性質，看是劃撥

還是出讓，劃撥的土地一般是自辦使用，政府可無償收回，出讓是房

主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意

土地的使用年限，如果一個舊樓的土地使用權僅有40年，房主已使用

單位房屋是否侵權 一般單位的房屋有成本價的社員職工住房，還

有標準價的員工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使

用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓

時，單位享有優先購買權。買受人如果無法注意這些可能會和房主一

起侵犯單位的合法權益。

物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓樓宇時，其物業管理費，電費

以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小

的費用，不在意買受人不知情購入了此房屋，所有費用買受人有可能

要全部承擔。

中介公司是否違規 有些中介公司咨詢服務違規提供中介服務，如

在二手房抵押貸款時，為買受人直接提供零首付的服務，即買受人所

支付的全部購房款均可從銀行騙貸。買受人以為自己占了便宜，豈不

知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要獨自承擔。 合同約定

是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但

合同關 近年來，二手房交易雙方常常因合同簽訂得略嫌不夠規范，

導致債務糾紛事件不斷出現。而簽訂合同常常要注意諸多細節問題，

如屋內設施細節、付款方式、交房具體時間、稅費交付等等。

建議：如果委托正規中介公司，最后達成一致了買賣交易，中介

公司會提供服務規范且詳實的買賣合同文本，這就為買賣雙方減少了

很多網絡交易麻煩，也避免了因合同不規范而引起的糾紛。隨后，賣

方要結清所有物業費和供暖費，為下一環節下立契過戶做好準備。 過

戶關 辦理房屋的立契過戶，是買賣流程中最耗時間和精力的一關。辦

理過戶涉及一系列的政策法規，手續繁瑣。購房者購房者由于缺乏房

地產交易技能，沒有相關經驗，不了解有關部門稽察的辦事程序，往

往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，花費了大量的人力、財力。

建議：一些正規的中介公司可以代辦過戶，其辦證部門的辦事人

員通曉有關的政策法規和辦事程序，經驗豐富。因此，委托房產專業

的中介公司核發房產過戶，省時、省力、省心，是多數消費者的首選。

建議：物業交驗時，中介公司會提供一份《物業交驗單》供買賣

雙方填寫確認。驗房的內容主要包括：物業是否與合同約定的一致；

所售房屋里的家具等是否已搬空；鑰匙是否已交付；水電費、煤氣費、

電話費、有線收視費等雜費是否已經結清等。 二手房應繳納稅

一、契稅：

契稅由買賣雙方繳納。

根據《契稅暫行條例》的規定，契稅稅率為3-5%。契稅的適用稅

率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的內幅度按照本地區

的實際情況確定，并報財政部和財政部國家稅務總局核準。據此，各

省、自治區、直轄市契稅征收比率家庭收入并不一致。如：根據《北

京市契稅管理規定》，北京市在2002年7月1日之后繳納契稅的，一

律適用3%的稅率。個人購買普通住宅，在3%稅基礎上減半征收契稅

(普通住宅：，即：住宅小區建筑超高層在1.0(含)以上、單套建筑面

積在140(含)平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易

價格1.2倍以下這3個條件的住房為普通住房)。別墅、度假村以及每

建筑平方米價格超過上住房商品年度平均價格一倍以上的為高檔住宅，

不享受減半不能征收契稅的優惠政策。

二、印花稅：印花稅由買房人繳納。印花稅所得稅率為萬分之五，

應納印花稅額為買房金額×適用稅率。

三、營業稅：

營業稅由賣房人交納。營業稅率為：5.5%或差價×5.5%或免征。

(一) 2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全

額征收營業稅。

(二) 2006年6月1日后，個人將購買超過5年(含5年)的普通住

房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。

地方稅務部門對納稅人申請政府機構免稅的有關材料進行審核，凡符

合規定條件的，給予免征營業稅。

(三) 2006年6月1日后，個人將購買超過5年(含5年)的住房對

外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，

按規定執行銷售非舉措普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的

價款的余額征收營業稅。

四、個人所得稅：個人所得稅由賣房者繳納。自報為交易價格1%

或是(轉讓收入—購房原值—轉讓環節繳納的稅費—合理費用)×20%

五、土地增值稅：土地增值稅率為二手房交易價格全額的1%或是

減半法定扣除項目金額后，按四級超率稅賦率征收。(只針對但非普通

住宅，根據當地房地局政策)

六、其他費用：城市維護建設費、教育費附加費、交易手續費、

產權登記費等的

[7]征收標準各地不一，建議買賣雙方到當地相關部門咨詢。

參考資料