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發(fā)展和規(guī)范我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)_房地產(chǎn)論文

內(nèi)容提要

本文研究以非市場(chǎng)價(jià)格（租金）獲得的住房如何再進(jìn)入市場(chǎng)，

即房改房上市與低租金公有住房的使用權(quán)交易問題。

我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)上的租賃市場(chǎng)起源于雙軌制下公房轉(zhuǎn)租

及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展。公房上市問題則源于以非市場(chǎng)價(jià)

出售公房；以非市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)得的住房只能獲得部分產(chǎn)權(quán)。這就是

房改房部分產(chǎn)權(quán)的由來(lái)，也是目前公房上市所面臨問題的由來(lái)。

住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方

式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市場(chǎng)所形

成的增量市場(chǎng)價(jià)格的邊際調(diào)節(jié)與示范效應(yīng)，形成了一個(gè)與舊住房

體制并存的市場(chǎng)型住房經(jīng)濟(jì)體制且日趨壯大。目前的問題是存量

住房如何完全市場(chǎng)化以及存量與市場(chǎng)化了的增量的并軌。而放開

據(jù)抽樣調(diào)查，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的

1/3~1/2.住房二級(jí)市場(chǎng)目前存在的主要問題有：市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不

均衡；法規(guī)政策不完善，市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則模糊，上市要求過于嚴(yán)格；

收益分配缺乏標(biāo)準(zhǔn)和公平，出現(xiàn)住房分配不公的顯化和貨幣化；

住房二級(jí)市場(chǎng)上的需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)不相匹配；等等。

理清住房二級(jí)市場(chǎng)的收益分配問題是規(guī)范和發(fā)展住房市場(chǎng)

的關(guān)鍵之一。

――公房使用權(quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用收益還原法，房租和地租分

開評(píng)估。

――如果承認(rèn)既定的產(chǎn)權(quán)安排為政府的一種隱蔽性義務(wù)和

居民的一種隱蔽性權(quán)利，那么，公房上市或使用權(quán)交易的土地收

益就應(yīng)歸轉(zhuǎn)讓者所有。反推過來(lái)，職工住房福利的貨幣化中必須

包括地租（價(jià)），亦即已購(gòu)公房者應(yīng)享有房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)。

――對(duì)已售公房再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)免征土地所有權(quán)價(jià)格；由于土

地開發(fā)成本已計(jì)入房?jī)r(jià)中，亦不再考慮；但對(duì)轉(zhuǎn)讓時(shí)與購(gòu)買時(shí)之

間的土地增值，應(yīng)比照土地增值稅處理。

一、住房二級(jí)市場(chǎng)誕生的歷史背景及其誘因

1、住房二級(jí)市場(chǎng)的界定

從住房參與流通的時(shí)序結(jié)構(gòu)來(lái)劃分，住房市場(chǎng)可以分為一級(jí)

市場(chǎng)和二級(jí)（次級(jí)）市場(chǎng)。香港分別稱為一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)。

一級(jí)市場(chǎng)指新建住房流量的權(quán)屬首次讓渡的市場(chǎng)，如新建商品住

宅的買賣、租賃等。二級(jí)市場(chǎng)指存量住房的交易市場(chǎng)，即住房權(quán)

屬的轉(zhuǎn)讓或再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。在發(fā)展比較成熟、穩(wěn)定的住房市場(chǎng)上，

二級(jí)市場(chǎng)上的交易量是反映住房市場(chǎng)景氣的重要指標(biāo)。

有必要區(qū)分住房存量與流量?jī)蓚€(gè)基本概念。住房存量指某一

特定時(shí)點(diǎn)上有形的住房實(shí)物資產(chǎn)的數(shù)量。因?yàn)橛行蔚慕ㄖ镌谄?/span>

有效使用期內(nèi)是相對(duì)固定的，故稱為存量。短期內(nèi)住房的存量供

給是無(wú)價(jià)格彈性的。每一時(shí)期住房存量供給的新增加量稱為住房

#0；

#0；住房服務(wù)流量，即每一段時(shí)期內(nèi)住房的所有特征所提供

的無(wú)形的消費(fèi)效用的總和。住房服務(wù)可以看成是從住房存量在其

壽命期內(nèi)源源不斷“流”出來(lái)的，故稱為流量。住房存量的供求構(gòu)

成住房買賣市場(chǎng)（含新建住房市場(chǎng)與舊有住房市場(chǎng)）；租賃市場(chǎng)

上買賣的則是住房服務(wù)，其價(jià)格為租金。

目前，各地廣泛存在一、二、三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)之分。一種分

類法是：一級(jí)市場(chǎng)指增量房產(chǎn)的買賣與租賃，即新建商品房市場(chǎng)；

二級(jí)市場(chǎng)指存量房屋的買賣和租賃；三級(jí)市場(chǎng)指房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)

租與轉(zhuǎn)讓（臧美華，1999）。顯然，三級(jí)市場(chǎng)上的房屋亦屬存量。

上海、天津等地的劃分是：一級(jí)市場(chǎng)指土地市場(chǎng)（國(guó)務(wù)院1992

年11月4日頒發(fā)的《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》中即

規(guī)定“一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓”），二級(jí)市場(chǎng)指增量房地產(chǎn)市

場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)指存量房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文則將住房市場(chǎng)分為一級(jí)市

場(chǎng)（新增量市場(chǎng)）與二級(jí)市場(chǎng)（存量住房市場(chǎng)）。

如果存量住房的產(chǎn)權(quán)是清晰的，其交易并無(wú)多大可討論的價(jià)

值，故私房交易不在本課題研究之中。本課題只研究以非市場(chǎng)價(jià)

格（租金）獲得的住房如何再進(jìn)入市場(chǎng)，具體包括以非市場(chǎng)價(jià)格

購(gòu)買的公有住房（即按房改政策購(gòu)買的住房，亦稱為房改房）與

非商品租金承租的公有住房的上市問題。前者屬于住房買賣市

場(chǎng)，后者屬于租賃市場(chǎng)（住房服務(wù)市場(chǎng)）。

2、雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)市場(chǎng)的逐漸發(fā)展

公房的轉(zhuǎn)租其實(shí)歷來(lái)就有。在住房行政實(shí)物配給的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)

體制下，低租金導(dǎo)致的住房短缺極易誘發(fā)黑市行為，不過當(dāng)時(shí)個(gè)

人承租的公有住房轉(zhuǎn)租比例較小，主要是單位承租的公房，尤其

是公有商業(yè)用房的高價(jià)轉(zhuǎn)租。

房租改革開始后，公房轉(zhuǎn)租的范圍擴(kuò)大到公有住宅。當(dāng)時(shí)公

房轉(zhuǎn)租屬違法行為，為各地房地產(chǎn)管理部門所重點(diǎn)打擊、查處。

但市場(chǎng)租金與政策性租金的可觀差額的吸引力使公房轉(zhuǎn)租屢禁

于方便居民生活和工作的考慮，不少地方的房地產(chǎn)管理部門成立

了換房站，舉辦換房大會(huì)。由于換房存在地段、環(huán)境、面積等差

異，因此在實(shí)物換房的基礎(chǔ)上發(fā)展為貨幣補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)換房，此后

一直存在。

1994年天津的一些換房市場(chǎng)已變相為公房使用權(quán)的買賣市

場(chǎng)。天津市河西區(qū)房地產(chǎn)管理局下屬的龍都房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展公司

率先成為一個(gè)公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的中介者、經(jīng)營(yíng)者，當(dāng)時(shí)引起

業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注（陸巖，1996）。

在北京，公房使用權(quán)交易一直受到嚴(yán)厲禁止，如北京1987

年《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》中明確

規(guī)定“嚴(yán)禁出賣公房使用權(quán)”；1991年

《北京市人民政府關(guān)于查處非法買賣公有房屋使用權(quán)的規(guī)

定》一直執(zhí)行到今。

在沈陽(yáng)，80年代末就開始了群眾自發(fā)、秘密的地下隱形出

讓房屋使用權(quán)活動(dòng)。1991年沈陽(yáng)市房屋租賃公司即開展了公房

使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的試點(diǎn)。

上海市1996年率先推出了公有房屋置換的政策，展開了“差

價(jià)換房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局頒發(fā)了《上海市

不可售公有住房差價(jià)交換試行辦法》，允許住房承租人把不可售

公有住房按市場(chǎng)交換價(jià)值轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，或換購(gòu)商品房，或互換使

用。

1997年5月，武漢市發(fā)布了《直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)

讓管理實(shí)行規(guī)定》，在全國(guó)首次公開允許直管公房承租人將使用

權(quán)轉(zhuǎn)讓。

目前，公有住房使用權(quán)的交易（出租、轉(zhuǎn)讓、交換）在全國(guó)

許多城市興起。

3、公有住房出售的價(jià)格序列及產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)

（1）公有住房出售過程中的價(jià)格序列

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收入。政府在一級(jí)市場(chǎng)上的各種非住房工資補(bǔ)貼、優(yōu)惠或免

費(fèi)可以通過二級(jí)市場(chǎng)回收。目前，不少地方政府對(duì)二級(jí)市場(chǎng)房地

產(chǎn)交易征收下列稅費(fèi)：賣方繳納5%的綜合稅率（含營(yíng)業(yè)稅、城

市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增殖稅、個(gè)人所得稅）、1%的

土地收益金；買方繳納2%~4%的契稅、0.50/00的印花稅、

10/00~2%0的產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；買賣雙方各繳0.5%~1%的交易手續(xù)

費(fèi)，能增加政府財(cái)政收入。

三、我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及主要問題

1、已售公房上市意愿

購(gòu)買公有住房的人主要是為了自住，究竟有多少已售公有住

房有上市意愿？下面的一組調(diào)查數(shù)據(jù)給出了一個(gè)粗略的估計(jì)。

北京市曾對(duì)懷柔縣一個(gè)505戶的居住小區(qū)進(jìn)行的一次典型

調(diào)查表明，已售公房的出租、出售市場(chǎng)容量約占已售公房總量的

30%左右1.上海市1996年在長(zhǎng)寧區(qū)、青浦縣、南市區(qū)分別對(duì)4300、

7700、4600多戶已購(gòu)公房戶進(jìn)行了問卷調(diào)查，結(jié)果表明：其中

想通過已售公房上市來(lái)改善居住水平的分別占31.9%

、33.1%、

33.7%；在嘉定、虹口、徐匯、靜安等區(qū)的調(diào)查結(jié)果也大體

在1/3

左右2.溫州市房地產(chǎn)交易中心去年的抽樣調(diào)查表明：40%的

家庭表示只要房改房上市并脫手，將購(gòu)買力100~120M2的新房。

一項(xiàng)對(duì)秦皇島市1000份問卷調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析表明：對(duì)住房

條件不滿意的有41%；若允許公房上市將出售現(xiàn)有住房的有

27.5%，待條件允許再售的有23.7%，即有出售現(xiàn)住房意愿的占

51.2%.3由杭州市房改辦牽頭舉行的“房改房上市意愿”市場(chǎng)調(diào)查

表明：80%的人們對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿意；約56%的人表示，只

要房改房可以上市并有合適的房子，他們將會(huì)在1~2年內(nèi)通過賣

舊房來(lái)買商品房，或出租舊房買新房。

可見，已售公房有上市意愿的約占已售公房總量的1/3~1/2.

2、住房二級(jí)市場(chǎng)上的交易形式

除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二

級(jí)市場(chǎng)上的交易形式還有多種：

（1）“貼價(jià)換房”，指已購(gòu)公房住戶與開發(fā)商之間“已舊換新、

差價(jià)補(bǔ)貼”。居民以舊有公房向開發(fā)商換取新建商品房，并支付

差價(jià)；開發(fā)商回收舊房以安排拆遷戶、再出售或委托房管部門經(jīng)

營(yíng)。如常州、姜堰市等。

（2）公房使用權(quán)置換。居民將自己承租的未（不可）出售

公房按協(xié)定的價(jià)格可以以下列形式進(jìn)行交易：

A

與其它出租的公有住房相互交換使用，支付差價(jià)，即所謂“差

價(jià)換房”。

B

將公房使用權(quán)作價(jià)換購(gòu)商品房、私有住房、平價(jià)房、安居房

等；

房產(chǎn)權(quán)單位建立租賃關(guān)系。

公房使用權(quán)交易主導(dǎo)了天津住房二級(jí)市場(chǎng)，在上海亦頗為流

靈活多樣的交易形式活躍了二級(jí)市場(chǎng)，也反映了群眾的創(chuàng)造

性。

3、我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)模

從1996年開始，全國(guó)有35個(gè)大中城市開始了住房二級(jí)市場(chǎng)

試點(diǎn)工作；從1997年開始，這些城市已基本放開了二級(jí)市場(chǎng)，

一些城市如上海、天津，住房二級(jí)市場(chǎng)已初具規(guī)模，但與香港二

級(jí)市場(chǎng)高達(dá)85%的轉(zhuǎn)手率相比，大陸的住房二級(jí)市場(chǎng)尚處于起步

階段，且存在嚴(yán)重的區(qū)域不平衡。以下一組數(shù)據(jù)反映了一些城市

活躍的住房二級(jí)市場(chǎng)。

上海住房二級(jí)市場(chǎng)是全國(guó)最活躍的，下表列出了上海近年來(lái)

住房二級(jí)市場(chǎng)交易興旺的有關(guān)數(shù)據(jù)。

1998年全上海市差價(jià)換房總成交戶數(shù)為5029戶，總成交面

積16.63

萬(wàn)平方米，其中轉(zhuǎn)讓4388戶，面積14萬(wàn)平方米，金額2.97

億元；交換641戶，面積2.63萬(wàn)平方米。

天津市1996~1998年全市累積辦理直管公房置換34455戶，

建筑面積約115.2萬(wàn)平方米；其中交舊房購(gòu)新房5433戶，占16%；

以小調(diào)大21821戶，占63%6.江蘇省房改辦自97年6月起在南

通、江陰、常熟三市進(jìn)行已購(gòu)公房上市交易試點(diǎn)以來(lái)，三市共成

交了3252套，出售已購(gòu)公房后又再購(gòu)新房的有3049套，南通市

每戶新購(gòu)住房面積平均增加了32平方米，江陰為38平方米，常

熟為53平方米。

武漢市房地產(chǎn)交易互換中心從96年初開始試點(diǎn)，到97年

10月共辦理直管公房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓3423戶。

4、各地發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)的政策

目前，北京市的已售公房上市方案仍在討論中，但全國(guó)許多

城市已經(jīng)出臺(tái)了各自的政策和規(guī)定。

（1）

關(guān)于入市時(shí)間限制。上海、溫州、唐山、牡丹江等市允許房

改房出售后即可上市；深圳規(guī)定部分產(chǎn)權(quán)房須住滿一年后才可入

市；廣東規(guī)定以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房須住用五年，以成本價(jià)購(gòu)買的

住房須住用一年才可上市。

（2）

上市準(zhǔn)備工作。秦皇島、廈門、廣西的大部分城市已全面展

稅費(fèi)與收益分配。大多數(shù)城市采用了優(yōu)惠的稅率與費(fèi)率來(lái)刺

激二級(jí)市場(chǎng)。如天津自98年起將房改房上市交易稅費(fèi)由13.3%

降至5%.上海對(duì)已售公房再出售征收5%的綜合稅率及1%的土地

收益金，售后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)住房的，對(duì)售房收入中用于新購(gòu)房款

的部分減免綜合稅率；不可售公房交換使用，對(duì)取得收入的一方

征收5%的綜合稅率；換購(gòu)商品房、私房的，先對(duì)轉(zhuǎn)讓收入征收

5%的綜合稅率，以后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)房的則退還所征稅。福建的

稅制與上海市相似。柳州僅對(duì)賣方按成交價(jià)征收0.5%的土地收

益金和3.5%的綜合稅率；售房后6個(gè)月內(nèi)再購(gòu)新房的，如果購(gòu)

房?jī)r(jià)格高于售房收入的，退還所繳綜合稅。啟東市的做法則比較

特殊，公房上市稅費(fèi)與私房交易一樣對(duì)待，單軌制運(yùn)行，稅率雖

高，但人們?nèi)钥梢越邮埽僮髌饋?lái)也比較方便，且便于監(jiān)察、財(cái)

政部門監(jiān)督（王鳴，俞茂昌，1999）。

（4）

二級(jí)市場(chǎng)上的抵押貸款。一些城市為二級(jí)市場(chǎng)推出了購(gòu)房抵

押貸款，如農(nóng)業(yè)銀行天津分行今年推出了二手樓按揭貸款，貸款

年限為8年以內(nèi)，最長(zhǎng)不超過10年。建行福建省分行今年4月

推出了二級(jí)市場(chǎng)住房貸款，貸款最高額可為二手房評(píng)估價(jià)或成交

價(jià)的6成，最長(zhǎng)期限20年。杭州給二手房予以公積金貸款，最

高限額和新建商品房一樣為15萬(wàn)元，最長(zhǎng)期限20年；二手房公

積金貸款額最高不超過二手房轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)的50%，組合貸款不超

過70%.最近北京農(nóng)行也推出了期限可達(dá)15年、貸款額可達(dá)評(píng)估

價(jià)的七成的二手房按揭。