我國各種房產問題調研報告

我國各種房產問題調研報告

目前城市住房的種類繁多，有一般商品房、房改房、經濟適用房、

央產房、軍產房、承租公房等不同性質的房產。根據統計，XX年至

XX年上半年，北京市第一中級人民法院以判決方式共審結離婚糾紛

案件815件，其中涉房產問題案件約690件，占比85%左右。而城市

房產因種類繁多，約有450件，占涉房案件65%。其中涉一般商品房

約190件、經濟適用房約100件、承租公房70件、房改房45件、央

產房25件、軍產房20件。這些房產自身的特性加之與物權法、合同

法及國家政策存在的協調統一問題，使之成為了審判實務中疑難問題

多發的領域。如婚前按揭商品房的權屬及增值利益如何認定分割、房

改房中工齡優惠是何性質、軍產房分割時非一方居住權如何保障

等。

在相關法律和司法解釋無法窮盡裁判規范、理論研究亦存在不足

的情形下，實務中對于這些問題的處理方式不盡相同，甚至有矛盾沖

突。如何在這些案件中區分情形，進而正確適用法律、統一裁判標準

成為亟需解決的問題。本課題以房產性質為區分標準，對城市中涉及

的各類房產在實務中反映出的典型問題進行系統梳理，力求在現有法

律框架基礎上，總結歸納出具有指導意義的裁判規范。

一、婚前按揭商品房的權屬認定及分割

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(一)存在的問題：權屬認定不一，分割標準混同

當前離婚訴訟中，婚前按揭房屋成為當事人爭議的焦點之一，爭

議的內容主要在于此類房屋權屬如何認定，以及如何確定相應的增值

利益歸屬和分割標準。法院在處理此類案件時，尺度并不統一。對于

權屬認定為是夫妻共同財產還是個人財產存在分歧，標準不一，甚至

采取了回避的態度，而在此基礎上對于房屋增值利益的處理，也存在

著按照出資比例作為夫妻共同財產分割、一方給予另外一方補償、不

予考慮以及平均分割等多種情形。

關于房屋的權屬爭議，具體分為以下情形：如有判決認為，訴爭

房屋的所有權登記及房屋所有權證書雖然于婚后辦理取得，但是房屋

買賣合同的簽訂、購房首付款及相關稅費的交納均發生于婚前，故房

屋應當為當事人婚前購買，屬于婚前個人財產;另有判決認為，房屋

雖系一方于婚前簽訂購房合同，并支付購房首付款及部分按揭貸款，

但婚后亦以夫妻共同財產支付了部分按揭貸款，且于婚姻關系存續期

間取得房屋所有權證，故該房屋應認定為夫妻共同財產。而在更多的

判決中，法院對房屋是屬于夫妻共同財產還是個人財產并不加以表述。

此外，即使在認定為個人財產的判決中，對于認定標準的表述也并不

一致。如有判決表述為：訴爭房屋系一方婚前購買，屬其個人財產;

另有判決表述為：訴爭房屋系一方婚前合同簽訂、支付首付款并辦理

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貸款，認定為一方個人財產。由此產生的問題是，認定為是一方個人

財產的具體標準是什么?是需要簽訂合同、支付首付款、貸款辦理這

些程序部分具備即可還是全部兼備，并不明確。

實務中，各地法院對此出臺的指導性意見也存在較大差異。如上

海市高院就是以房屋產權登記為判斷標準，并不考慮是否在婚姻關系

存續期間取得，只要房屋產權登記在一方名下，原則上都認定為一方

的個人財產。即便另一方有證據證明婚前購房時其也共同出資的，也

仍然以登記為標準，登記在一方名下的都是個人財產;江蘇省高院采

取的標準是將房屋產權取得時間與婚姻關系締結相聯系。房屋產權婚

后取得的，該房產為夫妻共同財產，婚前取得的，則為登記一方的個

人財產。

在房屋權屬認定不統一的情形下，關于房屋的增值利益，也存在

很多問題：第一，關于房屋增值利益的法律性質：司法實踐中有判決

將增值利益認定為夫妻共同財產、有判決認定為一方的個人財產、還

有判決沒有確認其法律性質;第二，關于房屋增值利益處理：在認定

訴爭房屋屬于個人財產的情形下，在有的案件中，法院認定在雙方夫

妻關系存續期間共同償還的貸款及其相應增值的部分應為夫妻共同

財產，予以分割;在有的案件中，法院認定雙方婚后共同還貸支付的

款項，應由一方對另一方進行補償;還有的案件中，對于共同還貸部

分，只判決歸還本金，對于對應增值利益的主張，未予支持。在認定

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訴爭房屋屬于夫妻共同財產的情形下，有判決考慮共同還貸支付的款

項及對應財產增值，根據照顧子女和女方權益原則判決一方給另外一

方補償;另有判決則對于房屋的增值利益平均分割，未考慮當事人的

具體出資情況。

(二)問題的分析

1、立法層面原因

婚前按揭房屋的權屬性質目前在我國目前法律層面上尚屬空白。

我國婚姻法第十七條和十八條雖然對夫妻共同財產和一方個人財產

進行了區分，但限于立法技術，均采取列舉加概括的方式予以規定。

第十七條規定夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產歸夫妻共同所有。

“所得”針對簡單商品社會下的財物而言，容易操作。但是，按揭房

屋作為新型商品，顯然不在婚姻法頒布之初所能預料的范疇。由于婚

前按揭房屋涉及房屋買賣合同的簽訂、首付款的支付、按揭貸款辦理、

房屋產權證書取得等多個環節，購房的款項中有一方個人出資還有夫

妻共同還貸，相關法律關系橫跨婚前婚后，整個環節涉及多種行為，

首付款的交款行為是所得的根據，還是入住是所得的根據，還是取得

房產證是所得的根據，沒有明確的規定。婚姻法解釋三第十條主要針

對此類房屋，但對于房屋權屬這一基礎性問題卻采取了回避的態度，

沒有從根本上解決問題。按照該條規定，婚前按揭房屋在離婚時由雙

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方協議處理。無法達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登

記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同

還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三

十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。該規

定雖然提供了一個分割房屋時的原則，為解決執法統一起到積極作用。

但是，由于該條對房屋權屬認定沒有涉及，且婚后雙方共同還貸的部

分一旦超過個人首付部分，適用婚姻法解釋三第十條產生的不公平與

法官良心發生沖突時，法官會本能回避該條的適用，進而司法不統一

的問題依然存在。

2、司法理論層面原因

法律上的不明確導致司法理論上對此類房屋權屬認定有較大分

歧。概括起來，目前主要有個人財產說、共同財產說以及混合說三種

理論。

根據個人財產說，房屋屬于登記一方的個人財產，離婚時尚未歸

還的貸款為購房一方的個人債務。主要的理由是離婚訴訟中按揭房屋

的分割只在夫妻之間進行，并不存在與善意第三人的利益沖突。一方

在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部的購房款，

買賣房屋的合同義務已經履行完畢，一方在婚前就取得了房產的全部

債權，婚后獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化，故離婚時將按

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揭房屋認定為一方的個人財產相對比較公平。

根據共同財產說，我國《物權法》的規定，不動產登記簿是物權

歸屬和內容的根據。所以，不管購房人簽訂購房合同或按揭貸款的時

間如何，房屋的產權只能以房屋登記簿和取得的時間為準來進行判斷，

而不應考慮其他的因素，否則房產登記就會失去其物權公示的意義。

另外，財產所有權的取得如果都要以引起其變動的原因來判斷的話，

那么在婚后取得的財產中(比如工資、獎金、知識產權等)有相當一部

分都是由婚前一方的個人勞動所引起，這些財產是否也是一方的個人

財產?答案顯然是否定的。

根據混合說，此類房屋實際上是婚前個人財產(婚前個人支付首

付及還貸部分)與婚后共同財產(婚后雙方共同還貸部分)的混合體，完

全認定為夫妻共同財產或者一方的個人財產都不太公平。一方用婚前

財產支付了首付款或者償還了部分銀行貸款，這部分財產屬于婚前財

產，并不因婚姻關系的締結而消滅，也不因婚姻關系的締結而轉化為

夫妻共同財產，按照婚姻法關于婚前財產歸個人的規定，應該予以確

認和保護。婚后取得的房屋所有權的價值中，含有按揭貸款一方的婚

前財產。另一方面，買受人婚前支付的首付款或者償還的銀行貸款，

只是房屋所有權價值的一部分，而婚后夫妻用共同財產償還的銀行貸

款，也凝結在房屋所有權的原始價值之中，從而構成了房屋所有權價

值的另一方面。

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以上三種理論中，個人財產說認為應當注重對個人財產的保護，

并從債權自然轉化的角度進行了闡述，具有一定的合理性，但物權設

立登記制度在此不予適用的正當性難以讓人信服。同時，雖然離婚訴

訟只是夫妻雙方之間的爭議，但對房屋權屬定性的結論卻可能涉及到

第三方的利益，僅將研究局限在夫妻之間過于理想化。共同財產說將

物權法上的物權登記適用到婚姻法中夫妻共同財產所得認定上，實現

了婚姻法和物權法之間的銜接，避免了二者適用上的沖突，但容易引

發的爭議在于放大了不動產權利證書的取得時間對于房屋權屬的影

響，易發生顯失公平的現象，特別是對于產權登記一方的利益保護不

夠。混合說從房屋資金來源的角度將個人財產與夫妻共同財產嚴格區

分，對于權屬分析具有積極的意義，但是混合體并不是一個法律上的

概念，在現行法律框架內，對其本身如何準確界定即是一個問題。

由于房屋權屬界定上存在著較大的分歧，在關于此類房屋增值利

益的性質認定及分割問題上，司法理論上也存在個人財產說、共同財

產說及合理補償說三種觀點。個人財產說認為，在婚前按揭房屋屬于

夫妻一方個人財產時，房屋的增值部分屬于夫妻個人財產，離婚時不

應參與分割，應當歸房屋所有人個人所有。因為房屋增值分為主動增

值和被動增值，主動增值屬于夫妻共同財產應當予以分割，被動增值

屬于夫妻個人財產不予分割。按揭房屋的增值是由于市場變化所致并

不存在共同經營共同努力的情況所以應當屬于被動增值不予分割。

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共同財產說認為，增值利益應當屬于夫妻共同財產，由夫妻雙方

享有并予以分割。該觀點認為，根據婚姻法解釋二規定，“一方以個

人財產投資取得的收益”屬于“其他應當歸共同所有的財產”，由于

房屋本身的特點使其往往具有投資和消費的雙重屬性，二者一般難以

區分，所以將購買抵押貸款房屋的行為視為一種投資行為，將投資性

房產的增值部分認定為夫妻共同財產應當予以平均分割。這符合公平

正義理念，也符合另外一方在締結婚姻和共同還貸時對信賴利益的期

待。

合理補償說在基于房屋屬于夫妻一方婚前個人財產的基礎上認

為，房屋的增值不是孳息也不屬于投資性收益，是由于市場變化，國

家宏觀調控等政策性原因造成的，應當屬于夫妻一方的個人財產由房

屋所有權人享有。但是在婚后另一方參與了共同還貸對房屋的增值保

值作出了一定的貢獻，因此夫妻婚姻關系解除時，對于房屋的增值部

分應當由房屋所有權人對另一方配偶予以合理補償。

個人財產說與合理補償說在界定房屋的權屬性質為個人財產的

基礎上，結合增值利益的產生原因對分割原則進行了闡述，二者的區

別在于個人財產說不考慮共同還貸的增值，合理補償說則從平衡夫妻

雙方利益的角度予以了考慮，就此而言，個人財產說過于僵化，合理

補償說更加符合情理，在實務中更具可操作性。共同財產說認為應當

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秉持公平正義保護配偶一方利益予以分配值得肯定，但是其認為增值

利益屬于投資性收益并不準確，而且完全平均分割漠視了一方婚前個

人出資的增值，也并不是真正意義上的公平。

(三)問題的解決

婚前按揭房屋及其增值利益的權屬認定、分割原則等所涉問題應

當在邏輯統一的基礎上，綜合予以分析。房屋權屬的確定是前提，直

接關系到房屋增值利益的歸屬等問題判斷，必須首先對權屬作出清晰

的界定，并以此為基礎，合理進行分割。房屋權屬認定應當把握的原

則：一是具有法律上的依據，二是便于實務中的操作。以此為指導，

我們認為，以房屋物權取得時間和購房財產來源為標準，將婚前按揭

購買，婚后共同還貸，產權婚后登記在婚前購買一方名下的房產認定

為夫妻共同財產更加合理。

我國物權法規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依

法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。不動產物權的設立、變

更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿

時發生效力。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。婚前按揭房屋

作為不動產，其物權設立應當遵循物權法的規定，只有完成了不動產

登記，權利人才由債權實現了物權，取得了真正物權上的權利，而這

是確定權屬性質的前提。在此基礎上，才能進一步確定是夫妻共同財

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