一、項目分析
商場合理規(guī)劃業(yè)態(tài)是成功運營的關鍵，現(xiàn)從商業(yè)項目配套和攀枝花本地實際情況兩方面簡析曼哈頓項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。
1、商業(yè)項目配套
我商場項目二期和三期建筑規(guī)模總計已達5萬㎡，在地級市已可規(guī)劃成典型的購物中心即shopping mall業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)規(guī)劃應該是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務設施的多功能綜合體，它具有“一站式、多功能、休閑性”特點,服務功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化和餐飲等需求。因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，應該從整個項目配套上考慮，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容的合理配置。目前項目三期已有大型超市和百貨商場，所以項目二期的規(guī)劃建議著重吃、喝、玩！另外從消費者心理學上講，消費者在選擇購物場所時傾向于購、吃、玩配套的場所，原因就是通常購物的同時多數(shù)是朋友群體、家庭群體等，購物前和購物后需要一個地方吃飯和休息，而餐飲區(qū)域的出現(xiàn)正好滿足了上述需求。
2、攀枝花本地實際情況簡析
商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃應該從城市的整體消費水平為出發(fā)點，從而進行合理、周到、詳細、全面的規(guī)劃。
攀枝花市人口相對穩(wěn)定，流動人口少，消費力水平趨于固定，我們把攀枝花整個百貨商業(yè)市場想象成一塊蛋糕，這塊蛋糕基本不會變大而吃蛋糕的人也就是各大購物中心卻不斷再增加，導致攀枝花范圍之內(nèi)競爭日益激烈，我商場二期上個業(yè)態(tài)規(guī)劃和金甌廣場的經(jīng)營現(xiàn)狀就是一個很好的例證，我們要從中吸取一些經(jīng)驗教訓，不能在延續(xù)原路走下去，所以我項目規(guī)劃上要有差異化，當今市場有差異化才有競爭力，目前三期規(guī)劃是同質化競爭，二期規(guī)劃必須要有差異化因素。
八城市相關指標 （單位：元）5 F; m! A# `- Q
地區(qū) | 消費 | 食品 | 衣著 | 居住 | 家庭設備用品及服務 | 醫(yī)療保健 | 交通和通信 | 教育文化娛樂服務 | 其他商品和服務 |
南充 | 10687 | 4431 | 1052 | 1161 | 781 | 678 | 1268 | 1029 | 287 |
綿陽 | 12232 | 4749 | 1568 | 981 | 832 | 727 | 1366 | 1521 | 488 |
自貢 | 10724 | 4588 | 1220 | 973 | 791 | 552 | 1239 | 986 | 376 |
瀘州 | 11293 | 4691 | 1328 | 921 | 726 | 742 | 1303 | 1128 | 453 |
攀枝花 | 12695 | 5080 | 1100 | 1292 | 961 | 843 | 1821 | 1122 | 474 |
宜賓 | 11677 | 4725 | 1321 | 1034 | 817 | 662 | 1159 | 1472 | 486 |
內(nèi)江 | 11238 | 4771 | 1317 | 953 | 772 | 828 | 1119 | 1148 | 330 |
達州 | 9976 | 4356 | 1264 | 984 | 644 | 703 | 878 | 790 | 357 |
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從此表可以看出，攀枝花人消費支出中食品和娛樂是居前列的，也就是說攀枝花人消費更傾向于吃、玩。所以二期應該引進吃、玩業(yè)態(tài)。
二、二期項目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案
根據(jù)二期商場現(xiàn)狀，二期業(yè)態(tài)規(guī)劃方案如下:
一樓特色餐飲，模板可參照湖南著名餐飲連鎖品牌壹德壹、聞香月等，主營地方特色小吃、快餐，大眾消費，同時設置貴賓包廂，符合不同消費群體就餐。根據(jù)攀枝花消費者口味，我們可以引進攀枝花及攀西地區(qū)特色小吃，如米易的撒蓮涼粉（入錄世界名小吃）鹽邊的燒烤、羊肉米線還有最牛的油底肉等。打造攀枝花第一個檔次高、消費低、特色全的餐飲航母。此業(yè)態(tài)規(guī)劃原因：1、從整個項目考慮，配套大眾特色餐飲符合消費者心里期待；2、吸引和鎖定項目周圍消費群及曼哈頓住戶消費群。此業(yè)態(tài)執(zhí)行操作：1、找餐飲公司代理，具體合作方式令擬；2、成立餐飲公司自營，復制成熟的餐飲模版，招聘各類小吃專業(yè)制作人員及服務人員，在攀枝花還沒有成熟的此類業(yè)態(tài)，多是散戶自營。此業(yè)態(tài)規(guī)劃弊端：1、從策劃到執(zhí)行期間時間可能較長；2、要考慮改造煙道和現(xiàn)有結構費用問題。
二樓打造成“漂亮女人專區(qū)”，在現(xiàn)有商戶資源基礎上，引進更多二線化妝品品牌和美容護膚、美容美甲商戶及女性服裝類品牌，突出女性專區(qū)概念，打造成女性百貨小主力區(qū)，鎖定中層女性消費群體，與三期高端上層百貨區(qū)別開來。
三、費用預算
任何項目的執(zhí)行，在準備全面的基礎上，重要考慮的是費用問題，商鋪規(guī)劃的基本目的是要賺取最大化的利潤，規(guī)劃執(zhí)行前要估算出各類方案的利潤。此規(guī)劃方案投入和利潤待估算。
