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房地產(chǎn):新增市場(chǎng):2021年上海住宅市場(chǎng)

更新時(shí)間:2025-12-17 12:24:23 閱讀：評(píng)論：0

2023年12月26日發(fā)(作者：賭注)

新增市場(chǎng)：2021年上海住宅市場(chǎng)

圖：近六年全市商品住宅供求價(jià)走勢(shì)

——全市新房市場(chǎng)持續(xù)升溫，年成交量達(dá)千萬方

2021年全市商品住宅新增供應(yīng)810.58萬平方米，較上年度增加4.04%；成交1054.37

14.89%；成交均價(jià)為55,462元/平方米，同比下跌0.94%。

萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)

延續(xù)上一年度的回溫勢(shì)頭，2021年上海新建商品住宅市場(chǎng)依然受到關(guān)注、交易活躍，全年成

交量達(dá)到千萬方以上。不過樓市調(diào)控主旋律并未改變，在市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)的同時(shí)相關(guān)部門及時(shí)出手，精準(zhǔn)施策，市場(chǎng)熱度得到有效控制。由于受到供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)的影響，交易量的提升并未推動(dòng)價(jià)格，新房年度成交均價(jià)結(jié)束了多年以來持續(xù)上行的狀況，在穩(wěn)增長(zhǎng)兩年后迎來小幅下滑。

——新增供應(yīng)年末翹尾，全年整體供不應(yīng)求

為了穩(wěn)定樓市后期運(yùn)行，2021年一季度上海密集出臺(tái)樓市政策，包括離異夫妻限購(gòu)升級(jí)、搖號(hào)選房引入積分制排序、部分新房實(shí)施五年限售等，進(jìn)一

步加強(qiáng)商品住房市場(chǎng)管理。由于相關(guān)細(xì)則調(diào)整以及農(nóng)歷新年影響，2月份新房零供應(yīng)、3月份也僅有個(gè)別樓盤入市，整體一季度新增供應(yīng)不足百萬方。依托上年末入市項(xiàng)目的穩(wěn)定去化以及市場(chǎng)信心的短期回暖，年初雖然供應(yīng)節(jié)奏放緩但交易量出現(xiàn)井噴，一季度新房成交量居近兩年季度成交首位且達(dá)到歷史同期第二高值，僅次于2016年一季度。二季度開始新房熱度有效降低，并且相關(guān)部門在下半年進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)范管理，包括提高部分項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)入圍比、調(diào)整住房贈(zèng)與人套數(shù)認(rèn)定等，疏堵結(jié)合，讓購(gòu)房者更加“公平”地參與搖號(hào)選房，緩解前期因部分熱門樓盤帶來的非理性購(gòu)房需求和市場(chǎng)預(yù)期。由于高端項(xiàng)目集中在下半年入市，三、四季度成交均價(jià)被推高，但在持續(xù)推進(jìn)并嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房備案管理的情況下，近兩年新房?jī)r(jià)格整體變化不大，除2020年二季度以外，其余各季度成交均價(jià)皆在6萬元/平方米以下且差異基本維持在6%以內(nèi)。

圖：2020-2021年各季度商品住宅供求價(jià)走勢(shì)

圖：近六年商品住宅供需比走勢(shì)

新房?jī)r(jià)格被穩(wěn)定住的同時(shí)，供不應(yīng)求的局面依然嚴(yán)峻。2021年，雖然第四季度供應(yīng)量大幅提升，但由于前三個(gè)季度供應(yīng)不足，最終全年供需比僅為0.77，

較2020年進(jìn)一步下降。新房與二手房之間價(jià)格差距的存在使得市場(chǎng)上對(duì)于新房的熱衷程度較高，“買到即賺到”的信號(hào)已經(jīng)擴(kuò)散到各個(gè)類型的購(gòu)房群體中。今年多項(xiàng)精細(xì)化調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)需求端做了一定的收緊，但供應(yīng)和需求之間的缺口依然存在。

——外環(huán)線以外區(qū)域?yàn)樾路抗?yīng)和成交的絕對(duì)主力

2021年中心城區(qū)新房供應(yīng)明顯減少，尤其是內(nèi)外環(huán)間區(qū)域，合計(jì)供應(yīng)量同比下降45%，占比較去年減少一半。外環(huán)線以

外區(qū)域表現(xiàn)突出，供應(yīng)占比接近全市供應(yīng)總量的80%、較上一年度增加十個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)榻辑h(huán)外區(qū)域新增供應(yīng)量同比提升51%。各環(huán)線供求比均低于1，內(nèi)中環(huán)區(qū)域由于供應(yīng)量降幅較大，供求比僅為0.56，遠(yuǎn)低于全市平均。

表：2021年各環(huán)線供求情況

結(jié)合各環(huán)線成交占比變化來看，內(nèi)中環(huán)區(qū)域由于供應(yīng)量明顯減少，成交量也有相應(yīng)的下降，占比不足6%、來到近六年最低值，且是各個(gè)環(huán)線中唯一成交量同比減少的區(qū)域。外環(huán)線以

外區(qū)域是新房成交的絕對(duì)主力，占比提升到77%，其中郊環(huán)外區(qū)域依托供應(yīng)量的大幅提升，成交占比首次突破30%。由于受關(guān)注的項(xiàng)目不再局限于中心城區(qū)，且隨著規(guī)劃和建設(shè)的推進(jìn)，不少外圍區(qū)域發(fā)展?jié)摿μ嵘吭戳肯鄬?duì)充足、更容易獲得搖號(hào)資格，加之價(jià)格也相對(duì)較低，因而吸引了一定數(shù)量的購(gòu)房群體將置業(yè)需求外移。

圖：近六年全市各環(huán)線商品住宅成交占比情況

——市區(qū)樓盤缺席榜單，剛改戶型占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)份額

近兩年熱門板塊前十整體變化不大，除朱家角板塊替換掉了寶山區(qū)的羅店板塊，其余上榜熱門板塊與2020年一致且均位于外圍區(qū)域。與2020年占到四席不同，2021年的熱門樓盤沒有一個(gè)位于外環(huán)線以內(nèi)。

從具體板塊來看，金匯板塊與臨港新城板塊皆屬于自貿(mào)區(qū)新片區(qū)范圍內(nèi)，在相關(guān)規(guī)劃推進(jìn)和助力之下，2021年陸續(xù)推出不少項(xiàng)目。雖然沒有項(xiàng)目進(jìn)入熱銷樓盤前十，但由于入市項(xiàng)目成交表現(xiàn)都不錯(cuò)，所以這兩個(gè)板塊位居熱門板塊成交榜單前二。嘉

圖：2021年全市商品住宅成交面積前十板塊04

定新城依托嘉閔線的建設(shè)推進(jìn)，在新房市場(chǎng)重新獲得較高的吸引力，并在兩個(gè)熱銷項(xiàng)目的助力下躋身三甲。徐涇板塊近幾年借勢(shì)“大虹橋”加速發(fā)展，各項(xiàng)配套的不斷成熟以及規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿ξ舜笈?gòu)房者，連續(xù)兩

圖：2021年全市商品住宅成交面積前十樓盤

年成交量穩(wěn)定在全市第四。朱家角板塊從上年度的第十一位擠入前十，軌交17號(hào)線為其引入了一批剛需客群，而作為環(huán)境較好的遠(yuǎn)郊板塊之一也受到各類改善需求的青睞。

此外，2021年熱門樓盤榜單以剛改類產(chǎn)品為主，沒有套均價(jià)超過千萬的項(xiàng)目上榜。萬科四季都會(huì)是唯一一個(gè)連續(xù)兩年上榜的項(xiàng)目，主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目分期較多，每年都有一定體量的房源加推入市且市場(chǎng)認(rèn)可度較高。

——一步到位的置業(yè)需求成主流，低總價(jià)新盤持續(xù)收縮

從房型來看，三房戶型持續(xù)提升、增速明顯，2021年已經(jīng)達(dá)到58%。受其擴(kuò)張的影響，兩房及以下戶型成交占比持續(xù)減少，已經(jīng)不足20%，四房及以上大戶型也有一定程度的下降。總價(jià)段結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了與房型相呼應(yīng)的變化，兩端均出現(xiàn)不同程度的收窄。200萬元以下物業(yè)成交份額不足5%，700萬元以上物業(yè)成交份額也有一定數(shù)量的減少。300-500萬元物業(yè)成交份額自2017年后就未再跌落至三成以下且呈現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)大的勢(shì)頭，2021年升至歷史最高值。

由于一二手住宅價(jià)格倒掛、住房貸款收緊等情況，新房市場(chǎng)逐漸成為改善需求的主要“戰(zhàn)場(chǎng)”，而置換成本高、周期長(zhǎng)且市場(chǎng)環(huán)境不穩(wěn)定也使得越來越多剛需客群選擇一步到位的置業(yè)方式，三房戶型成為當(dāng)前市場(chǎng)絕對(duì)的主力需求產(chǎn)品。不過，三胎政策下購(gòu)買大戶型產(chǎn)品也會(huì)成為一種趨勢(shì)，其占比或?qū)⒊掷m(xù)超過兩房及以下的小戶型。

圖：近六年商品住宅總價(jià)段份額走勢(shì)

圖：近六年商品住宅房型段份額走勢(shì)

——住宅存量低位徘徊，去化周期不足4個(gè)月

2021年年底全市一手住宅存量為46112套，相較于上年末的54925套減少16%、降幅明顯。

雖然年初新房市場(chǎng)供應(yīng)放量并且在6月、12月出現(xiàn)兩次小峰值，但新房需求量大、去化速度較快，整體存量自2020年9月開始就一路起伏向下。去化周期隨存量變化不斷下行，2021年

圖：近兩年住宅存量與去化周期走勢(shì)

上海新房市場(chǎng)面臨比較嚴(yán)峻的供不應(yīng)求壓力，年內(nèi)有10個(gè)月去化周期不足4個(gè)月。

總結(jié)與展望

承接2020年年末的翹尾行情，2021年上海新房市場(chǎng)開了個(gè)好頭，購(gòu)房者入市積極性較高，非理性購(gòu)房行為也有“死灰復(fù)燃”的跡象。相關(guān)部門為貫徹落實(shí)“房住不炒”主基調(diào)和“三穩(wěn)”目標(biāo)，陸續(xù)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》等文件，涉及限購(gòu)升級(jí)、增值稅征免年限調(diào)整以及新房搖號(hào)規(guī)則、差別化住房信貸、新房限售等方面。新政的出臺(tái)精準(zhǔn)打擊了部分通過“假離婚”獲得首套房購(gòu)房資格的人群，同時(shí)通過嚴(yán)格執(zhí)行住房貸款發(fā)放管理、增加部分新房持有年限、實(shí)施積分制排序搖號(hào)等措施，將一部分有投資傾向的購(gòu)房者“拒之門外”。此外，面對(duì)嚴(yán)峻的“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，2021年上海進(jìn)一步定向放寬，主要是針對(duì)五大新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)范圍內(nèi)的就業(yè)人員，包括“居轉(zhuǎn)戶”年限縮短、直接落戶條件放寬等。

整體來看，2021年上海樓市在調(diào)控之下基本實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)，年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也釋放出2022年“穩(wěn)”最重要的信號(hào)。從會(huì)議精神出發(fā)，2022年上海房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)該會(huì)繼續(xù)在“房住不炒”的定位下重點(diǎn)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，解決中低收入群體的住房問題，并且糾正一些“一刀切”做法，尤其是住房貸款發(fā)放方面，更好滿足購(gòu)房者合理的住房需求，在“良性循環(huán)”的基礎(chǔ)上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更好地健康發(fā)展。