房地產價格構成與影響因素

2024年1月9日發(作者：著的讀音)

房地產價格構成和影響因素

一、房地產價格形成的主要方面

1.土地成本

隨著國家國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的出臺，全國各地協議轉讓土地已基本絕跡，全部轉為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產暴利的終結，管理出效益時代的到來。在通過協議轉讓、以地補路等方式獲取地塊的時期，開發商們在拿地前不需過多地作研究分析，因為那時大多是協議操作，開發風險小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項目投資成本測算的科學性和繽密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機會，一事無成;輕率沖動，將導致虧損，嚴重的將導致企業破產。在土地公開競拍的推行下，土地成本日益成為開發成本的重要組成部分，綜合的地價內容非常廣泛，主要包括:土地中標價、拆遷補償費用、代勞費用、交易契稅等，土地成本約占項目開發成本的35%一40%，并有進一步上升的趨勢。一般來說城市越發達地價占的總成本比例越高，在一級大城市一些項目的土地成本甚至超過成本的50%。

2.前期規費

前期規費主要是指從事房地產開發項目向政府交納的相關費用，主要包括應交納的基礎設施配套費，教育附加費、人防經費、白蟻費用、地區配套費等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項費用的繳納基數主要是按施工圖建筑面積，標準按國家有關規定執行。整個前期規費約占開發總成本的10%左右，并有降低的趨勢。

3.工程成本

此項費用為成本中的“大頭”，約占總成本的40一50%左右，具體內容包括:勘察、設計、建筑檢測、質量檢驗及景觀設計、項目監理等費用;土石方、圍墻、傳達室、現場辦公用房、臨時道路、臨時用水、臨時用電等三通一平費用，不同的地形地貌的場地的平整費用會有很大的差異。地基工程費用，含地基處理、樁基、基礎、支護等內容;建筑安裝工程費用，包括土建、安裝、門窗等費用;電梯投資;小區供電、供水、供氣費用，室外道路、雨污水系統、消防系統、景觀綠化等費用;小區智能化費用，包括門禁系統、防盜報警系統、監控系統，有線電視、電話、寬帶系統等費用;小區配套費用(適用于大規模小區建設)，包括物業管理用房、幼兒園、學校、社區服務、會所、醫保中心等建設費用。

上述所列的各項工程費用需根據項目所在地的具體情況進行分析，沒有標準的指標可以套用，應隨機應變。例如在市區的房產項目周遍生活配套已經相當完善，發展商并不需要花費太多的費用，相反郊區的大規模社區，在道路、生活配套、交通等方面的投入非常巨大。

4.開發間接費用

此項費用是指開發商運作該項目所需發生的開支，具體明細如下:

(1)資金成本。該費用實際是項目開發的機會成本，在進行項目成本分析時，應按項目全貸款來考慮，因為開發商即使是用自有資金，也還是存在機會成本。具體分析時應采用動態現金流的計算方法。

(2)管理費用。包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據各公司實際的管理水平按比例計算。

(3)銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內容，要根據不同的項目內容分析計算。

(4)其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用，通常是按總投資的3%一5%計列，視項目個案而定。

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(5)銷售稅費。是指房產銷售需要繳納的稅費，主要指營業及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，約為銷售額的6W0，并要考慮企業所得稅。

(6)上述各項費用中未提及的其他支出。

上述項目開發成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據本企業的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析取舍。同時有條件的開發商還要做好已有項目資料的積累工作，為新的項目分析提供參考。

二、影響商品房價格的其他主要因素

商品房的價格除以其價值為基礎外，還存在影響商品房價格的其他因素。影響商品房價格的因素多而復雜，現將其分為以下十類:(1)供求狀況;(2)自身因素;(3)環境因素;(4)人口因素;(5)經濟因素;(6)社會因素;(7)行政因素;(8)心理因素;(9)國際因素;(10)其他因素。需要說明的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的。從大的方面來看，大致可以分為以下三類:

1一般因素

一般因素是指在經濟、社會方面對房地產的狀態、價格水平產生影響的因素。

從社會因素來看，影響商品房價格水平的因素有:第一，人口狀態。人口增加，或人口在某些地區集中，則該地區的房地產需求增大，從而使該地區房產價格水平呈上升趨勢。第二，家庭構成狀態?，F代家庭構成觀念已有了很大的變化，四世同堂并以縱向連結為軸心的大家庭制已衰落，代之以夫婦為中心的小家庭構成，從而對于居住單元的需求增加，這也成為房地產價格上漲的因素。第三.城市的形成和公共設施的建設狀態。城市的形成使住宅的需求提高，而公共設施的建設，由會使該地區土地效用提高，從而都會使該地區的商品房價格上升。第四，教育及社會福利狀態。這一因素會影響社會文化水平、生活水平，進而影響對房地產的需求，影響房地產商品的價格等。

從經濟因素來看，主要有:第一，儲蓄及投資水平。儲蓄、投資水平與經濟增長同步。經濟增長既表示國民生產的增長，也表示國民總支出的增長。在國民總支出中，有些部分是朝向消費品的住宅需求，有的是以投資而朝向生產品的土地需求。因此，消費者對商品房的需求與儲蓄、投資水平有著密切的關系。第二，財政與金融狀況。目前，大多數國家通過財政與稅收手段來調節宏觀經濟的運行，對經濟的發展產生影響，從而，對商品房價格也產生影響作用。金融同樣也是如此。經濟形勢惡化會導致銀根緊縮，這種情形的持續，不但會使對商品房的需求減少，供應量也會下降，從而對商品房價格產生實際影響。第三，物價、工資及就業水平。這些因素會直接影響對商品房的需求。工資、就業水平高的地區，往往房地產價格高;反之，則低。第四，房地產本身的市場狀況，供求比例、租售比、空置率等指標。第五，產業結構的變化。如果產業結構變化較快，則對投資需求大，對商品房的需求往往也增大，從而對商品房價格產生影響。

從行政因素看，國家從全社會利益和宏觀經濟發展的角度出發，或者推動土地的轉移，或者限制某類土地的利用，從而對房地產價格產生實際的影響，如對土地利用規劃及管制狀況，對地租、房租、房價的限制程度，房地產稅制狀況，住宅政策等等。

2區域地段因素

區域地段因素對商品房的產品形態和價格水平起到非常重要的影響。這些影響住宅區域價格水平的因素主要有:離市中心的距離及交通設施狀況;居住區居民的職業、教育水平、社會地位、生活方式等;生活設施配置狀況，商業、學校、公園、醫院等的配置狀況;洪水、地震等災害發生的程度等。居住環境是否優良，包括居住區是否清凈，有無獨特優異的自然環境，有無影響住宅環境的設施，如工廠區周遍環境的污染等等對房地產價格產生極其重要正面或負面影響的一些因素。這些因素的判斷就是房地產開發項目的地段選擇，對開發項目的地段選擇方法、標準有多種，可能是客觀的、主觀的、定量的或猜測的。不論采取何種方

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式確定項目，選擇項目必須有充足的、有效的理由。房地產利潤，尤其是在早期，非常大的部分是通過土地增值獲得的，正確地選擇地段區域因素，對商品房的開發成功有關鍵意義，后期通過價格把這些升值的利潤反映出來。

合生珠江的成功便是來自于敏銳市場洞察能力，對地段選擇超前的眼光和市場前景的得當拿捏。價格低前景好形成了合生擴張車輪的良陛滾動。使得公司迅速在廣州扎下來，而且是深深地扎入土地之中。早年以低廉價格搶先一步，合生拿到的土地都位置偏僻且地價低廉，比如廣東的天河、番禹。這種搶在他人之前數年拿地的做法，價格低前景好形成了合生擴張車輪的良勝滾動，令合生創展此后僅土地資產即呈數倍乃至10數倍級增長。事實證明，朱孟依早年那些偏僻、地價低廉的地塊，數年后成為了城市擴張的中心區域。合生珠江緊密把握城市發展的節奏，遠遠走在別人前面，順著市政發展的方向，向東向南不斷開發，是合生珠江在廣州取得成功的關鍵。1993年，他在天河動工開發大型商住區華景新城;1994年建暨南花園;1997年開發了愉景雅苑和駿景花園，到目前為止，合生創展在廣州開發的項目超過了16個，珠江合生系成為廣州最大的開發商。2000年，合生創展旗下樓盤銷售額占全廣州市場5ry0的份額。一些業內人士估計，2000年，”合生系”的銷售收入將超過100億元。

同樣一個相反的案例，萬科在北京做得不理想，主要是當時在策略上失誤了。1993年萬科進北京，在順義做城市花園其實很成功，但是那時萬科一味想進城，現在萬通開發的萬泉新新家園、亞運新新家園那兩塊地，萬科當時都有機會拿到，但是放棄了。這樣就失去了一次良好的”擴大地盤”的機會。因為想進城發展，不滿足于做城郊發展商?？墒潜本┻@幾年的發展趨勢很明顯是往外走，地值直線上揚，萬科往里走并不合適，在地段選擇策略上的失誤，造成在前期土地成本價格方面喪失優勢，造成了萬科在北京現時的被動局面。

3.個別因素

個別因素即房地產項目產品特性對房地產個別價格的影響因素，主要是從居住規劃和建筑物的情形來分析，這些因素具備直接的服務功能和使用功能，也是定價的基本準則。同一地塊樓盤之間的差異包括產品類型，工程進度，規劃配套，平面設計，公司品牌，付款方式，建材裝演，樓盤整體形象定位，建筑風格，容積率，綠化率，實用率。同一樓盤單元差異:朝向差異，層次差異，邊間差異，景觀差異，面積差異，物理性能(通風采光)等等這些方面需要專業精密細致的設計和思考，以求提高產品的均好性，同時有選擇性的根據樓盤自身的特點突出其中幾方面，形成特色和買點，作為提升穩定價格的主要支撐點。

在影響房地產價格的眾因素中，個別因素最具研究性和探討價值，例如不同的地區，不同的人群，他們本身所固有的思想觀念，宗教信仰，風俗習慣，封建迷信，意識看法等對房地產價格在某種程度上會造成很大的影響。

隨著社會的發展，經濟的不斷飛躍，房地產市場日益繁榮，影響商品房價格的因素也會越來越多，在制定價格策略時要善于發現和解決新問題，根據具體的實際情況，全面而細致地考慮各種價格影響因素并加以綜合分析認真判斷，從而才能作出更為準確公正，切合實際的評估。

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