關于長治城區(qū)城中村改造問題的若干建議

2024年3月1日發(fā)(作者：200字)

推進新型城鎮(zhèn)化,建設美麗新城區(qū)

十八大報告提出，加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制，著力在城鄉(xiāng)規(guī)劃、基礎設施、公共服務等方面推進一體化，促進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉(xiāng)、工農互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農、城鄉(xiāng)關系。中共中央政治局常委、國務院副總理李克強指出：要把資源型城市轉型和棚戶區(qū)改造作為推進新型城鎮(zhèn)化的重要任務。城鎮(zhèn)化是中國發(fā)展的一個大戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)化不是簡單的城市人口比例增加和面積擴張，而是要在產業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障、生活方式等方面實現由“鄉(xiāng)”到“城”的轉變。因地制宜，宜改則改，宜搬則搬。

新型城鎮(zhèn)化突出的是“新”：即城鄉(xiāng)統籌、城鄉(xiāng)一體、產城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農村社區(qū)協調發(fā)展，互促共進的城鎮(zhèn)化。

結合山西省綜改方案來看，長治城區(qū)在此不容怠慢。要科學規(guī)劃，摸清底數，依靠改革作為動力，創(chuàng)新體制機制，統籌協調配合，形成工作合力，加快建立資源開發(fā)補償、衰退產業(yè)援助、專項資金支持等長效機制，增強可持續(xù)發(fā)展能力。

（一）鼓勵村集體及村民個人出資，開發(fā)高回報項目。

1，城中村改造，首先要解決的就是資金問題，需要支付城中村居民拆遷補償與安置費用，政府財政對于獨立支付這筆巨額資金有一定困難。因此，可以考慮城中村居民個人出資的辦法。可暫時將村民應該得到的拆遷改造補償資金作為投資形式投入到生產領域，將村集體改制成股份公司的形式，鼓勵村民將拆遷費用及安置費用作為股份形式投資，等將來股份公司盈利時，首先將股份公司盈利部分按照投資股份比例以資金形式償還給村民，剩余的部分盈利再以股東分紅配股的形式支付給城中村村民。由此一來，政府就可以節(jié)約出一大筆資金用于城中村的項目建設及環(huán)境改造等以及其他基礎設施及民生建設。與此同時，村民在合理拆遷改造過程中既保證了自己回遷的速度與質量，同時做出了投資，得到了拆遷與安置補償，如投資了非房地產的長期經營盈利項目，還會有長期的收益回報。

2，村集體及村民個人出資入股的項目應以短期快速大量收益與長期穩(wěn)定的經營性項目相結合。如房地產開發(fā)與綜合性超市結合，如房地產開發(fā)建設的項目可以快速建成，開發(fā)建設成功銷售后即可獲得收益用于補償村民出資的部分費用。而如大型超市之類的項目在建成投入運營后可以受到長期利潤，這樣可以以年底分紅的形式作為村民集村集體的長期收益，同時，在經營規(guī)模擴大后還可以以股份形式給與村民配股，這樣就保證了村民收益與經營規(guī)模擴大化的二者均衡發(fā)展。

（二）各村加強招商引資，結合各自情況建立集體出資項目。

1，以收益回報為導向，大力開發(fā)高回報快產出的項目。完善與優(yōu)化城中村土地審批開發(fā)制度，敢于先行先試，在規(guī)范化的前提下簡化房地產開發(fā)手續(xù)審批，在區(qū)政府的領導下，放權于村集體，讓各村集體因各村特殊情況開發(fā)項目。形成一套由村集體開發(fā)，政府審批；村集體建設，政府把關；村集體經營銷售，政府監(jiān)督調控的三位一體模式。要在區(qū)政府的領導下，以保證村集體及村民的拆遷安置費用補償的前提下審批開發(fā)，做到“一個領導帶一個團隊管一個村”，與村民簽訂回遷安置合同與補償數目合同，在保證的前提下由帶頭監(jiān)督的領導全程負責項目審批建設，項目質量安全，村民的回遷安置，回遷后房產銷售以及利潤分配問題。

2，以長期收益回報為目標，合理開發(fā)與引進大型生產經營型項目。各村集體應該本著因地制宜的原則，開發(fā)和引進一些優(yōu)勢項目。如基于資源優(yōu)勢的產品制造業(yè)，基于地理優(yōu)勢的物流公司，基于顧客人群優(yōu)勢的商品銷售市場以及基于環(huán)境優(yōu)勢的特色旅游與娛樂產業(yè)。

這樣就可以使村集體的大量投入資金得到可持續(xù)的發(fā)展，同時非常重要的是還可以吸收一大部分城中村中的閑散無業(yè)人員，解決他們的就業(yè)生活問題，優(yōu)化了城中村中的區(qū)域治安環(huán)境。因為據了解，城區(qū)的城中村中存在一部分無業(yè)村民，他們有的是當地村民，有的是外來務工人員在此租賃房屋暫住，因無法確切統計，所以造成了對流動人口的管理缺口。如果解決了這一部分人的就業(yè)問題，不僅改善了他們的生活，還會使城中村以及周邊的治安環(huán)境得到改善如此一舉兩得。

3，以村民回遷安置與拆遷補償為出發(fā)點和落腳點，對城中村原有房屋進行規(guī)劃拆遷。應本著建設和諧社會的精神，合理有序地對現有房屋布局進行分析，在科學分析研究的基礎上合理規(guī)劃拆遷區(qū)域，由村民委員會科學評估財產，制定合理的補償方案，防止“因拆無助”，“因拆暴富”等極端情況的發(fā)生。按照統籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個人利益統一起來的總體要求，以《國有土地上房屋征收與補償條例（草案）》為指導，合理拆遷。將房地產項目開發(fā)與村民利益相結合，開發(fā)出優(yōu)質的項目，增強村民回遷意愿，先行先試，為其他城中村改造做出榜樣，起到引導作用。做到村民搬出與項目開發(fā)的結合；村民回遷與項目銷售的結合；村民居住與項目質量的結合；村民利益與集體利益的結合。以村民及村集體利益為核心，做到合理規(guī)劃，有序搬遷，文明拆遷，村民優(yōu)先回遷。使房地產項目的開發(fā)本著村民能搬走，易回遷，有的住，住得好。開發(fā)出有特色的高質量房產項目。

（三）改變二元結構，實行城鄉(xiāng)均等對待。

城中村的改造就是由村民變?yōu)槌鞘芯用瘢?由村委會變?yōu)榫游瘯修r村社區(qū)管理變?yōu)槌鞘猩鐓^(qū)管理的綜合轉型和變遷過程。也是由二元結構轉變?yōu)橐辉Y構的轉變過程。

1，由從前的村集體土地所有制轉變?yōu)橥恋貧w國家所有。城中村改造首先要解決的就是土地產權的遺留問題，對城中村土地實行徹底的國有化改造。在不違反規(guī)劃策略的前提下，依據相關的法律法規(guī)規(guī)定，確認產權，補辦征地手續(xù)。使城中村土地變?yōu)橛袃敗⒂邢奁谑褂玫目蛇M入房地產開發(fā)及商品房市場的國有土地。嚴格控制把關開發(fā)項目，杜絕違章建筑。在拆遷過程中杜絕暴力拆遷，合理運用行政手段與宣傳教育手段，關鍵是運用經濟手段，讓村民能得到眼前的利益，能看到長遠的利益。以經濟利益去為驅動力，將短期的拆遷改造補償金與長期的項目股份分紅相結合。積極創(chuàng)新，運用“情感拆遷”、“蹲點拆遷”、“房票拆遷”等拆遷模式，加快拆遷速度，保證村民利益，照顧到村民的情緒。轉變?yōu)閲泻蟮耐恋匾茖W規(guī)劃，合理開發(fā)，嚴格審批制度，放寬準入空間，敢于“非禁即入”，使每一寸土地的價值發(fā)揮到最大，最終惠及人民，造福群眾。

2，由從前的農村村民戶籍轉變?yōu)槌鞘惺忻駪艏迕裎瘑T會轉變?yōu)榫用裎瘑T會。由居民委員會管理村民戶籍，實行城市的社區(qū)管理方式，在政治領域實現農村向城市的轉型，使城中村成為以契約性關系為基礎而不是以初級關系為基礎的城市社區(qū)。在農村人口轉化為城市人口的過程中，村民的城市化并不是簡單的戶籍轉變就能完成。還有一個生活方式，社會意識及社會行為的轉變過程。村民觀念的問題，要打破村民對土地的依賴，這樣一來，就要讓利于民，要始終堅持把關心、維護最廣大人民群眾的利益作為城中村改造工作的出發(fā)點和落腳點，使村民成為城中村改造的參與者和受益者。

3，由從前的農村保險制度轉換為城市居民保險。以更大強度加快打通城鄉(xiāng)社會保障制度的轉換路徑，在此，可以采取一種“土地換保“路徑，即將村民的土地使用權一次性流轉給區(qū)政府委托的土地置換機構，由土地置換機構為失地村民符合條件的現有家庭成員統一辦理各項社會保障。土地置換機構根據城區(qū)土地管理部門規(guī)定的失地村民的安置費，土地補償費，水利設施費，撤組轉換費用用于失地村民的社會保障。這樣一來就可以順利解決城中村土地置換問題及村民社保過渡問題。經常有人會說現在的城中村村民是”三不人民“：不是

農民，沒有土地；不是市民，沒有社保；不是居民，沒有低保。如此就是村民有了保障，雖然沒有了土地，但是已經轉變?yōu)槭忻瘢鰪娏怂麄兏脑彀仓煤髮τ诔鞘械臍w屬感，使安置村民真正成為市民，實現了城鄉(xiāng)均等對待，進而實現平穩(wěn)過渡。讓安置的村民得到城區(qū)市民一樣的利益。

（四）完善政府職能

1，完善資源配置方式，平衡各方利益關系。政府應該負起責任，建立起“政府----村民----開發(fā)商“利益均衡機制，走區(qū)政府，村集體，開發(fā)商三位一體的道路。各種研究表明：城中村的改造，應該實行政府調控與市場運作相結合。具體的改造方法應該結合已探索出的“滾動開發(fā)”模式，采用“政府引導+村民入股+開發(fā)商融資”的改造模式。引入土地資產化的理念，即將村集體土地改制并量化成股份，明細土地產權。由城區(qū)政府成立“城中村改造工作領導小組”以村集體為改造主體，大力引入開發(fā)張進行投資建設。具體改造方案由村集體負責編制，改造資金主要來自開發(fā)商，村集體和村民入股的形式，他們擁有住房安置全和部分商業(yè)設施項目的收益權，政府負責城中村改造區(qū)域內市政基礎設施及公共配套設施的建設費用。將城中村改造區(qū)域劃分為三大區(qū)域：“村民安置區(qū)”，“開發(fā)商商業(yè)經營區(qū)”和“村集體及村民投資入股商業(yè)經營區(qū)”。由村民安置區(qū)解決村民安置回遷問題；開發(fā)商商業(yè)經營區(qū)保障改造的資金來源；村集體及村民投資入股商業(yè)經營區(qū)則是村民及村集體股份收入分紅的主要來源。由此便可將政府，村民，開發(fā)商很好的融合在一起，對各方的利益都有所保障。對政府來說，城中村改造可以使城市發(fā)展獲得新動力和新空間，推動城區(qū)經濟發(fā)展，而這種新動力，新空間和城區(qū)經濟的發(fā)展就是政府的收益。對于村民來說，他們的收益就是合理的回遷安置，長期穩(wěn)定的社會保障還有入股集體項目投資收益的分紅。對于開發(fā)商，城中村地理優(yōu)勢帶來的房產銷售收益和開發(fā)商投資建設的生產經營項目的收益就是他們的利益。

2,發(fā)揮政府的監(jiān)督作用，并提供政策服務。政府的監(jiān)督行為范圍包括：城中村規(guī)劃改造前期的資產評估，城中村改造同時的拆遷搬離，規(guī)劃拆遷后的房產及項目建設，建設完畢后村民的回遷安置。監(jiān)督內容包括：城中村改造時資金使用與流向問題，規(guī)劃設計的科學性與合理性問題，拆遷過程中的集體與個人利益及其他沖突解決問題，項目建設資質與項目質量問題，回遷安置村民時的房產分配與拆遷安置費用流向問題，房產分配后剩余商品房的銷售問題等。同時，區(qū)政府部門還應建立相關的政策支持系統，本著惠及村民的原則，在保證合理科學的法律范圍之內簡化辦事與審批程序，使有資質的優(yōu)秀的開發(fā)商與投資商可以快速投入項目建設；使符合條件的村民快速得到安置。從根本上做到政府為民，政策利民。

3，大力開展宣傳工作，提高村民的素質。觀念的轉變是發(fā)展的首要前提，城區(qū)政府部門應該積極改變城中村村民落后的文化素質和小農經濟意識，引導他們積極參與到市場經濟大潮中。使村民了解到城中村改造后的好處，從觀念上讓他們意識到他們不僅是村民，還是市民，使長治城區(qū)的一員，建立及增強他們對于城區(qū)的歸屬感。是村民從意識上認識到城中村的改造是為了他們的利益著想，問了他們子孫后代能夠享受到與城市人一樣的醫(yī)療，教育，社會保障，就業(yè)，社會基礎設施與娛樂等服務。政府還應該對改造區(qū)村民進行有針對性的培訓與教育，使農民成為現代化城市建設的有力建設者。城區(qū)政府應組織改造區(qū)村民參加培訓，掌握必要的文化知識與本領，這樣，既有利于村民改造后的就業(yè)與創(chuàng)業(yè)，同時也利于更好的社區(qū)管理與改造區(qū)的社會治安。

（五）加快基礎設施建設，完善相關配套。

1，及時完善基礎設施配套，盡快實現五個全覆蓋。使回遷安置后的村民在入住回遷安置房后能夠及時供水，供電，供氣，供暖。盡快實現“五+一”個全覆蓋，即農村街巷硬化全覆蓋，農村便民連鎖店全覆蓋，文化體育場所全覆蓋，中等職業(yè)教育全覆蓋，新型農村社

會養(yǎng)老保險全覆蓋+農村社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生所全覆蓋。嚴格控制設施建設規(guī)劃質量，使基礎設施的建設以實用性為主，其次兼顧美觀與市容建設，要因地制宜，發(fā)揮各城中村以及“四大戰(zhàn)區(qū)”各自不同的地域優(yōu)勢，規(guī)劃建設出實用，耐用，美觀，特色的公共基礎設施。同時，要加快相關配套政策的完善，加快辦事的時效性，讓規(guī)劃建設與項目審批變得方便快捷。方便于民，美化城區(qū)。

2，暢達交通，敞開城中村空間體系。由于我國城市空間發(fā)展的特異性, 致使城中村長期游離于城市的規(guī)劃之外, 形成了城市中獨特的風景線, 其擁擠的建筑, 狹窄的道路, 一定程度上造成人們心理和視覺的滯脹。因此, 站在城市整體的角度, 整合區(qū)域環(huán)境, 合理規(guī)劃城中村空間布局, 改善交通, 以推進城中村的城市化和城市生態(tài)化的協調統一的進程。改造時，應將城中村周圍的圍墻拆除，使城中村與城區(qū)無明顯邊界，敞開城中村的空間。同時，應該暢達城中村交通，使城中村的道路與城區(qū)道路相連通，規(guī)劃后的道路與城區(qū)道路保持相同模式，從交通上消除城中村與城區(qū)的差別。從而使二者完全融為一體，使改造后的城中村真正成為城區(qū)中的一個社區(qū)，一處景點，一群有差異化的不同風格的居住商業(yè)區(qū)域。這樣一來，不僅消除了城中村與城區(qū)的形象差異化，同時解決了城中村現在臟亂差與社會治安問題叢生的局面。

3，根據地域的優(yōu)勢建立不同特色的生態(tài)文化城中村。因地制宜，基于不同城中村的不同優(yōu)勢資源建設規(guī)劃出不同特色的城中村項目。注意生態(tài)環(huán)境保護，實現一村一景觀，一村一項目，一村一特色。最終建成“生態(tài)城中村，景觀城中村，特色城中村，文化城中村。”加大綠化面積，開發(fā)各自特色景觀，如：晉商文化城中村，上黨文化城中村，回民特色文化城中村等。現今的城中村改造已經不是過去單純的空間和物質形態(tài)的轉變，而是經濟，社會，文化，景觀生態(tài)等多元的轉變，需要走內涵式的發(fā)展道路。應該將城中村的生態(tài)化與城區(qū)的生態(tài)化結合在一起，在城市化和城市生態(tài)化的大趨勢下積極推進城中村的特色生態(tài)化。以下幾點可供參考：（1）建立生態(tài)衛(wèi)生排水系統；（2）完善生態(tài)人居環(huán)境；（3）發(fā)展生態(tài)服務業(yè)；（4）倡導生態(tài)文化。

總之，這樣的城中村改造會有利于拓展城市空間，優(yōu)化資源配置；有利于改變城市面貌，提升城市品位；有利于改善生活環(huán)境，提高居民素質；有利于統籌城鄉(xiāng)協調發(fā)展，加快程式化進程。相信城區(qū)政府在新一屆國家黨政領導班子的帶領下，深刻領會黨的十八大精神，避免空談，一心實干。以十二五規(guī)劃為指導，以山西省作為綜改試點為契機，會將城區(qū)城中村改造順利且圓滿地推進下去。