一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
區(qū)位是空間方位和距離上的關(guān)系；分自然（天文和自然地理）和社會(huì)(經(jīng)濟(jì)文化政治）.趣味的特征：綜合性、確定性、層次性、歷史性。農(nóng)業(yè)、工業(yè)區(qū)位理論。克里斯大熱:均值平原收入和消費(fèi)一直；統(tǒng)一的交通系統(tǒng)；經(jīng)紀(jì)人；不收關(guān)稅限制.。商務(wù)高度指標(biāo)等于建筑總面積除基底.強(qiáng)度：等于用地面積除以總建筑面積。需求因素：價(jià)格水平、收入水平、偏好、相關(guān)價(jià)格水平、未來(lái)預(yù)期。供給因素：價(jià)格水平、成本、技術(shù)水平、未來(lái)預(yù)期。
（三)地租地價(jià)理論
地租：超額報(bào)酬惡化收益，奴隸、勞役、實(shí)務(wù)地租等地租形式；級(jí)差地租(土地肥力、相對(duì)位置、開(kāi)發(fā)程度不同）、地租等于市場(chǎng)價(jià)格減去生產(chǎn)成本減去平均利潤(rùn)。絕對(duì)地租（憑借壟斷）和壟斷地租；地價(jià)等于地租/平均利息率.
（四）城市化理論
城市非農(nóng)人口,容積率大,用地類型多樣、政治經(jīng)濟(jì)文化中心。地形地貌分：平原、山地；地理位置分南北方；平面幾何形狀分塊狀代狀星狀。道路格局分棋盤(pán)、放射、不規(guī)則。城市發(fā)
展:絕對(duì)集中、相對(duì)集中、相對(duì)分散、絕對(duì)分散。城市化引起：城市體系動(dòng)態(tài)書(shū)香特征變化、城市形態(tài)、城市生態(tài)、城市性態(tài)
二、房地產(chǎn)征收征用
（一）房地產(chǎn)征收征用概述
房地產(chǎn)征收:為了公共利益,強(qiáng)制,給予公平補(bǔ)償.征用是搶險(xiǎn)救災(zāi)征用
(二）房地產(chǎn)征收的前提條件
公共利益客觀性、共享、不確定、不同于國(guó)家或政府利益
（三)集體土地征收與補(bǔ)償
補(bǔ)償程序：申請(qǐng)、審查（5）、批準(zhǔn)（30，土地行政主管部門(mén)內(nèi)部會(huì)審,人民政府批準(zhǔn)）、公告、補(bǔ)償。必須國(guó)務(wù)院:農(nóng)田、耕地35公頃、土地70公頃.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：土地補(bǔ)償費(fèi)（3年平均產(chǎn)值6倍）、安置補(bǔ)助費(fèi)(）土地附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)。被征地農(nóng)民安置：貨幣、保障、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、擇業(yè)、入股分紅、異地移民。補(bǔ)償安置的步驟：登記、標(biāo)準(zhǔn)、征求意見(jiàn)
、組織實(shí)施、使用（3個(gè)月)
(四)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償
房屋征收貨幣和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。補(bǔ)償方式、金額、支付期限
三、建設(shè)用地使用制度
（一）建設(shè)用地概述
建設(shè)用地：所有權(quán)分為國(guó)有、集體；產(chǎn)業(yè)類型：農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)；用地來(lái)源:新增、存量；規(guī)模：大中小；用途：工業(yè)民用軍事。建設(shè)用地的取得方式：征收、劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或授權(quán)經(jīng)營(yíng)；轉(zhuǎn)讓、集體轉(zhuǎn)移；
（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃拔和有償使用
劃撥：機(jī)關(guān)軍事、基礎(chǔ)設(shè)施和公益、重點(diǎn)扶持、其他;程序：申請(qǐng)、審批、撥地、發(fā)證。出讓：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議。商業(yè)旅游、娛樂(lè)40年其余50年和70年。掛牌一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人不低于低價(jià)成交，報(bào)價(jià)相同看時(shí)間。協(xié)議出讓不低于基準(zhǔn)地價(jià)70%
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：提供科學(xué)依據(jù)，客觀性和科學(xué)性,具有實(shí)用性、時(shí)效性和實(shí)踐性；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序(確定調(diào)研目標(biāo)—-先確定,制訂調(diào)研計(jì)劃——指導(dǎo)綱領(lǐng)，設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷-—基本工具、確定抽樣方案，，整理分析調(diào)研資料，撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告）
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容
房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容:政治法律環(huán)境（政府類、法律政策)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境(金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、消費(fèi)無(wú)假貨遂平)、社會(huì)文化環(huán)境（居民置業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平;家庭人口規(guī)模及構(gòu)成;生活習(xí)慣審美觀念及價(jià)值取向；消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗)、區(qū)域環(huán)境(繁榮、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通教育便利、衛(wèi)生空氣稅源、安全保障、景觀、購(gòu)物條件）;，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研的內(nèi)容:房地產(chǎn)消費(fèi)者（數(shù)量、構(gòu)成)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)（購(gòu)買(mǎi)意向，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素和類型）、消費(fèi)行為；房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研的內(nèi)容(房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、市場(chǎng)反響、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-—競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和產(chǎn)品).
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料的搜集
搜集資料的途徑：訪問(wèn)交易雙方當(dāng)事人、訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、準(zhǔn)交易資料、租售經(jīng)辦人、各次級(jí)資料、與同業(yè)交流。搜集：初級(jí)（為特定目的直接搜集)、次級(jí)資料（內(nèi)部、外部）、資料搜集內(nèi)容：項(xiàng)目基地現(xiàn)狀、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)、公共設(shè)施、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣、租售資料、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目
（四)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型和方法
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的類型（探測(cè)性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研、預(yù)測(cè)性調(diào)研）；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分定量、定性調(diào)研(基本特征、行為動(dòng)機(jī)、傾向性、有關(guān)態(tài)度、反映和感覺(jué)）調(diào)研對(duì)象劃分：全面偶差、重點(diǎn)調(diào)研。調(diào)研抽樣方法：隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)。調(diào)研手段和形式：小組訪談、深度訪談和投射法。實(shí)地調(diào)研基本方法:詢問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法.
(五）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)
市場(chǎng)分析的內(nèi)容：宏觀因素、市場(chǎng)分析（供給、需求、不同項(xiàng)目需求重點(diǎn)不同）;市場(chǎng)預(yù)測(cè):市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上。預(yù)測(cè)時(shí)間分短期、中期、長(zhǎng)期;預(yù)測(cè)對(duì)此昂奮：宏觀、
微觀；預(yù)測(cè)方法分：定性、定量。市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法：購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法、銷售人員意見(jiàn)法、專家意見(jiàn)法.預(yù)測(cè)定量分析：時(shí)間序列、回歸分析、市場(chǎng)因子
（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
調(diào)研報(bào)告的基本要求：實(shí)事求是、易于理解、簡(jiǎn)潔明了、有針對(duì)性、客觀獨(dú)立。調(diào)研報(bào)告的語(yǔ)言：簡(jiǎn)明、嚴(yán)謹(jǐn)、樸實(shí).基本結(jié)構(gòu)：呈送函件、標(biāo)題、目錄、摘要(調(diào)研目的、原因、時(shí)間地點(diǎn)對(duì)象范圍及主要項(xiàng)目、實(shí)施方法、手段及結(jié)構(gòu)影響、調(diào)研執(zhí)行結(jié)果）、正文（導(dǎo)言、調(diào)研方法、成果、限制條件、結(jié)論和建議
五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃概述
策劃的特點(diǎn):地域、系統(tǒng)、創(chuàng)新、遇見(jiàn)、市場(chǎng)、操作.策劃作用：為企業(yè)科學(xué)決策提供保證、增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力、實(shí)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、能有效整合項(xiàng)目資源。策劃的程序：項(xiàng)目選址和取得、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策劃、經(jīng)營(yíng)策劃
(二）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
具有共同特征的子市場(chǎng)；作用：有利于發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，促進(jìn)銷售;有利于組織生產(chǎn)和服務(wù),提高企業(yè)效益;有利于提高聲譽(yù)，建立品牌。細(xì)分依據(jù)：人口細(xì)分（家庭結(jié)構(gòu)、年齡、收入水平)、地理細(xì)分(地區(qū)地域、人口密度、自然環(huán)境）、心里細(xì)分(購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、生活方式、個(gè)性）、行為細(xì)分（使用時(shí)機(jī)、追求利益、購(gòu)買(mǎi)階段）；細(xì)分的程序和方法：一二三輪市場(chǎng)細(xì)分；細(xì)分市場(chǎng)評(píng)估：有效性（可衡量、可進(jìn)入、可盈利、可操作)
可行性（規(guī)模和增長(zhǎng)性、結(jié)構(gòu)吸引力、與企業(yè)資源適應(yīng)性、與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性） (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇
目標(biāo)市場(chǎng)：企業(yè)決定進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)，以相應(yīng)的商品和服務(wù)去滿足需要和服務(wù)的銷售群體.目標(biāo)市場(chǎng)的決策關(guān)系項(xiàng)目的成敗；影響目標(biāo)市場(chǎng)選擇的因素：市場(chǎng)規(guī)模（首要）、資源條件、環(huán)境條件、盈利性因素、風(fēng)險(xiǎn)性、政策性.分析為優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅。客戶需求特征分析：消費(fèi)能力（支付住房的資金數(shù)量、能承受的房屋總價(jià)和單價(jià)、信貸能力、接受的物業(yè)管理水平)、消費(fèi)目的(自用、他用、投資)和消費(fèi)方式(一次、按揭）
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位
塑造與眾不同的鮮明個(gè)性和形象;定位包括客戶定位和產(chǎn)品定位.定位策略：鼻腔定位和迎頭定位、創(chuàng)新定位。定位步驟：分析現(xiàn)狀，確定本企業(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、選擇合適的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以建立市場(chǎng)定位戰(zhàn)略、顯示獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、重新定位。產(chǎn)品定位的原則：市場(chǎng)化原則、差異化原則、前瞻性原則、價(jià)格控制行原則.產(chǎn)品定位策略：屬性、利益定位策略、價(jià)格性能定位、目標(biāo)客戶需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、符合定位.定位方案:以區(qū)位環(huán)境或配套設(shè)施(商業(yè)區(qū)域：商業(yè)和商業(yè)服務(wù);風(fēng)景園林為生態(tài)居住；居住區(qū)域?yàn)榫幼『蜕罘?wù)；山水是住宅或旅游產(chǎn)品）、以項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、以文化、生活方式
（五)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告
分類:策劃范圍：全程、單項(xiàng)；作用分為決策、實(shí)施、運(yùn)營(yíng)；內(nèi)容分為:產(chǎn)品、營(yíng)銷、投資、廣告.策劃報(bào)告的基本內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品策劃、主題策劃
、營(yíng)銷策劃、推廣計(jì)劃、廣告策劃、投資分析.
六、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究
(一）房地產(chǎn)投資概述
投資種類：直接（開(kāi)發(fā)、置業(yè))和間接);特點(diǎn):投資品種多樣性、投資變現(xiàn)復(fù)雜性、投資價(jià)值附加性、投資區(qū)域差異性、投資收益?zhèn)€別性、投資過(guò)程綜合性、投資預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)性、投資決策專業(yè)性。投資構(gòu)成：國(guó)家、個(gè)人、企業(yè)。投資資金構(gòu)成：企業(yè)自有資金、預(yù)售收入、信貸融資、債券融資、利用外資、財(cái)政資金。
（二）資金的時(shí)間價(jià)值及等值計(jì)算
資金時(shí)間價(jià)值的產(chǎn)生:投資收益、通貨膨脹、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。
1、等額分付終值：F=A(1+i）n—1/i（期末，若不是應(yīng)是期初乘以(1+i）、每筆金額相同、間隙相同)
2、等額分付償債：A=Fi/(1+i)n—1
3、等額分付現(xiàn)值：P=A（1+i)n—1/i(1+i）n（期初）
4、等額分付資本回收：A=Pi(1+i)n/(1+i)n—1
（三)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量
出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（流入銷售收入為主，流出為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是指建筑物兩米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷售稅費(fèi))、經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的構(gòu)成。
（四)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表
基本報(bào)表：現(xiàn)金流量表（投資現(xiàn)金、資本金現(xiàn)金、各方現(xiàn)金)、資金來(lái)源與運(yùn)用表、損益表（利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入—經(jīng)營(yíng)成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用—經(jīng)營(yíng)稅金及附加；分配利潤(rùn)的分配為彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損、提取法定盈余公積金和公益金、向投資者分配利潤(rùn)）、資產(chǎn)負(fù)債表(資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益）
輔助報(bào)表：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資估算表、借款還本付息計(jì)劃表、經(jīng)營(yíng)收入估算表、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。
（五）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 |
投資項(xiàng)目類型 | 盈利能力指標(biāo) | 清償能力指標(biāo) |
靜態(tài)指標(biāo) | 動(dòng)態(tài)指標(biāo) |
出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 | 成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期 | 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期 | 借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債表 |
經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目 | 投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期 | 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期 | 借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債表、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率 |
| | | |
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)的核心內(nèi)容;財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:（評(píng)價(jià)盈利能力的絕對(duì)指標(biāo)——FNPV=t期的凈現(xiàn)金流量乘以（1+i）-t之和；凈現(xiàn)金流量相等時(shí)的公式為——（凈現(xiàn)金流量/目標(biāo)收益率）乘以(1—1/（1+i）6-2乘以（1+i)-2 6為年份從0到6，2為1、2與3—6凈現(xiàn)金流量不同.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與零比較看是否滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率的盈利水平）；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，所能支付的最高貸款率、公式FNPV=t期的凈現(xiàn)金流量乘以（1+FIRR）—t之和等于0、內(nèi)插法求解,公式FIRR=i+FNPV1/FNPV1+FNPV2的絕對(duì)值乘以（i2-i1），i1與i2不2％—5％，內(nèi)部收益率比基準(zhǔn)收益率高，則方案在經(jīng)濟(jì)上可行）、動(dòng)態(tài)投資回收期Pb:=t期的凈現(xiàn)金流量乘以（1+i）—t之和等于、Pb：=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)—1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值得絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值,大于基準(zhǔn)投資回收期項(xiàng)目不可行；:成本利潤(rùn)率（開(kāi)發(fā)價(jià)值—成本)/成本、投資利潤(rùn)率（稅前利潤(rùn)總額/總投資）、資本金利潤(rùn)率(稅前利潤(rùn)總額/資本金）、資本金凈利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn)/資本金）、靜態(tài)投資回收期：收益相同-—全部投資/每年凈收益、收益不同——（累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)出現(xiàn)正值的期數(shù)—1）+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值得絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值;借款償還期、利息備付率：稅前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息、償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額、償債備付率不
低于1.3.資產(chǎn)負(fù)債率：期末負(fù)債/資產(chǎn)總額、流動(dòng)比率:流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債、速動(dòng)比率：（流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨）/流動(dòng)負(fù)債.
