房地產開發企業現金流的特點及管理需求
本篇論文目錄導航：
【題目】M房地產企業現金流管理問題探究
【第一章】M房地產公司現金流優化管理研究引言
【第二章】現金流管理概念界定與相關理論
【第三章】房地產開發企業現金流的特點及管理需求
【4.1 4.2】M房地產公司報表分析
【4.3 4.4】M房地產企業現金流管理現狀與優化建議
【結論/參考文獻】房地產企業現金流控制分析結論與參考文獻
第 3 章 房地產開發企業現金流的特點及管理需求
房地產開發企業是指將追求利潤作為企業發展目的，進行房地產的建設開發和管理的企業。房地產行業屬于我國的重要國民企業，其行業 GDP 占據我國總 GDP 的大部分，房地產行業同其他生產型企業不同，具有強烈的行業特征，例如房地產行業對資金的需求量和對銀行的依賴性比其它行業要多得多。房地產行業具有建設開發周期長，前期資金投入量大與資金投出后收回時間長等特征，因此如果房地產企業不能在存續期間保持良好的現金流量，那么即使企業處于盈利狀況，也將會由于資金鏈斷裂出現現金流缺口導致無法償還到期債務而面臨破產清算。因此，建立良好的房地產開發企業的現金流管理制度是企業持續健康發展的必經之路。
房地產開發企業的現金流同其他行業是很不一樣的。首先從經營活動的現金流上看，房地產行業是房屋建設和開發，一般資金回收期為 2 年左右，資金回收期較長；而一般生產企業產品從生產到銷售時間間隔短，資金回收時間短，回收率較高。從籌資活動的現金流上看，房地產行業無論是土地的購買還是房屋的建設，資金投入量都是巨大的，因此房地產行業的籌資一般都是巨大的；一般生產企業產品生產的投入量是參差不齊的，資金投入量也是各有不同，但是相比房地產行業，生產型企業的籌資額相對較低等等。房地產開發企業同其他行業之間關于編制現金流管理制度的區別主要包括以下方面：
3.1 資金需求量大要求企業多渠道融資
房地產企業在開發前期對資金有著巨大的需求量，首先是前期土地的購買。隨著我國經濟越來越發達，市場經濟快速發展，國家人口密集，土地價額是越來越大，在現在，大部分的房地產開發企業購買的土地是舊城改造土地，因此，購買土地房地產企業還得額外支付拆遷費等，這些都是巨額的支出。其次是房屋的建設支出，房地產行業的建設支出包括前期工程費，基礎設施費，建筑安裝費，綠植建造費等，這些都需要大量的資金支持。上海置地公司在 2013 年購買的上海虹橋地塊的土地價額為 18億，至 2014 年年底該企業生產成本已達 30 多億，然而后續仍需要巨額的支出。這些都說明，房地產企業的建立是需要有強大的資金作為后盾的。
房地產企業不僅僅是前期的土地購買需要大量資金，其日常生產建設期也是需要有足夠的資金支持的。資金的籌集主要來源于兩個方面，其一是自有資金的籌集，即實收資本、資本公積等，因此房地產行業不同于其他企業，其要求投資者的資金實力雄厚，并能夠給企業的生產經營及其發展提供有力的支持。其二是融資借款等的籌集，即長期借款、短期借款等，房地產行業的融資不同于其他企業融資金額小、籌集資金渠道廣等，正是由
于房地產行業資金需求量大，所以房地產企業融資金額也是較大的，金額過大也就限制了企業的融資渠道等等都導致房地產行業不同于其他行業，其融資工作較困難。所以對于房地產企業，在項目初期就得積極需找各種融資渠道，多渠道融資尋找融資成本最低的最優方案。
3.2 資金回收期長要求企業極早編制資金計劃
從我國房地產行業的發展上來看，房地產開發首先是從考察項目開始，其次就是投標土地、開發土地、房屋建設、竣工驗收再到銷售等階段，而整個過程所耗用的時間是較長的，一般都需要在兩年以上。在 20 世紀，房地產在中國掀起狂熱，大部分的實業企業均往房地產行業靠攏，使得中國在短短幾年內建造了大量的房屋，甚至使得很多城市成為“空城”,近幾年國家不斷出臺新的政策限制房地產的急速擴張，房地產也開始暫緩發展的腳步，但是由于前期房屋的大量建造以及國家嚴格管控土地的購買都大大增加了房地產行業購買土地的難度，相對的也延長了項目開發周期。其次房地產行業在房屋出售前基本沒有現金流入，而在房屋基本結構封頂且辦理預售許可證后方能出售，且房屋由于成交價格大，為增大銷售，房地產企業普遍是采用分期付款的銷售方法，因此其資金回收期長。近
幾年，由于國家政策的頒布等原因，房地產行業開始陷入低迷階段，房屋的成交量也大大減少，這也使得現在房地產行業的銷售更加困難，同時房地產行業資金回收期也相對的變得更長。
對于項目周期長，房地產企業要在項目開始前，規劃好項目的基本運作流程，計劃好項目的每個流程時間，對每個部門制定時間限制條件，不同部門也要積極配合，及時拿到四證，盡早出具設計圖紙，嚴格監管建設方的進度情況，避免出現延誤工期的情況。為了避免資金回收期過長就得要求企業擁有一個優秀的銷售團隊，在工程部等的配合及時完成房屋建筑的情況下，銷售部要及時跟進項目的進展情況，盡早對項目做好企劃宣傳等工作，確定目標客戶，做好同客戶的溝通進展等。
3.3 融資難度大要求企業妥善管理銀企關系
房地產企業資金的投入額巨大，銀行貸款受政策制約等使得融資工作相對困難，特別是近幾年，房地產行業進入低迷，資金投資風險高使得銀行對房地產行業融資的要求也越來越高。特別是房地產行業一般都要好幾個項目，每個項目都需要面臨融資的問題，融資金額巨大，且企業如果要健康的發展下去就得保持良好的信譽度，所以每個項目的融資均
需要及時歸還，資金壓力是巨大的。且由于房地產行業的特殊性質，使得該企業如果不融資，將很難發展下去，甚至很可能導致無法支付工程款等使得項目終止，資金被套牢，使得企業破產等。所以不僅僅是房地產總公司，每個項目公司的融資壓力都是巨大的，融資難度也是巨大的。
在項目初期，房地產企業經營者就得積極做好同融資相關的前期工作，了解不同的融資方式，不同銀行之間的融資利率等，在項目開始時，就積極跟進各個銀行不同融資方式的進展情況，多重的選擇從中選擇最優的融資方案。且對于房地產行業一定要做好同銀行之間的銀企關系，由于房地產行業項目較多企業較分散，所以做好銀企關系有利于其他項目的融資進展等。
3.4 資金風險高要求企業嚴格執行預算
每個房地產項目在建設初期投入金額都是巨大的，但是資金的回收具有不確定性，特別是在最近幾年，中國的房地產行業銷售開始陷入低潮，使得房地產企業資金的回收更加具有不確定性，使得資金的投資風險巨大。其次房地產公司一般是同時投資開發多個項目，然而每個項目都存在投資金額大，回收期長等特點，因此很容易導致企業陷入資金困
難的，很多企業缺乏管控意識，在資金緊缺時拆東補西，這樣很容易使得企業被項目套牢，導致資金短缺，這些都給企業帶來了巨大的風險。
因此房地產行業要慎重投資，對每個項目的投資前一定要做出詳細的可行性分析，避免盲目投資。并且房地產行業在對項目投資時，要考慮資金持有量，合理規劃自有資金和借款之間的權重比例，要及時知曉整個項目總的現金流轉情況，將各個投資項目的現金流轉情況編制表格，確保對企業整體的現金流轉情況了如指掌，避免不必要的資金風險。
