資產評估公司入圍項目評估方案投標技術服務方案重難點分析應對措施偏

國有資產評估投標技術方案

第一章 評估重點與難點分析與應對措施................................ 2

4.1資產評估的特點與問題 ..................................... 2

4.2資產評估的重點，難點 ..................................... 3

4.3資產評估的對策 ........................................... 3

第二章 評估質量管理體系與措施...................................... 7

1.1評估質量管理公司制度體系 ................................. 7

1.2評估質量管理項目管理體系 ................................ 10

1.3評估質量管理程序管理體系 ................................ 14

1.4評估質量管理體系 ........................................ 16

1.5評估質量管理措施 ........................................ 16

第三章 評估進度管理體系與措施..................................... 21

2.1評估進度安排計劃制定原則 ................................ 21

2.2保證進度安排的措施 ...................................... 21

2.3保證進度安排的方法 ...................................... 21

第四章 評估人員組織管理體系與措施................................. 23

3.1評估人員組織管理體系 .................................... 23

3.2評估人員組織管理措施 .................................... 24

第五章 評估服務過程中偏差的處理體系與措施.......................... 27

5.1資產評估偏差的宏觀影響因素分析 .......................... 27

5.2資產評估偏差的微觀影響因素分析 .......................... 28

5.3偏差的處理體系 .......................................... 28

第一章 評估重點與難點分析與應對措施

加強國有資產管理，搞好資產評估是國有資產管理部門的首要任務，資產評

估業，是新興的一項中介性智力咨詢行業，它要求執業者必須堅持獨立性、客觀

性、公正性的原則，資產評估業雖然處在初級運營階段，但在為企業產權變動、

有關深化改革措施的實施以及社會經濟管理、經濟糾紛案件的審理等方面，提供

了客觀、公正的評估服務。

4.1資產評估的特點與問題

1) 對資產變動申報評估越來越自覺。這幾年，由于認真貫徹落實了國務院

《國有資產評估管理辦法》加大了宣傳力度，使企業和單位法人，知道在產權變

動時，須到具有評估資格的評估機構進行評估，這是法律程序。也是資產價值達

到公正合理的重要手段。

2) 資產評估執業越來越規范，對于我們評估機構，能求得生存發展，必須

不斷提高執業水平和技術業務素質，評估業務都嚴格按照《資產評估操作規范意

見》辦理，使評估執業更加規范。

3) 資產評估質量越來越提高。

4) 資產評估業務量越來越多。

以上是現今資產評估執業的幾個特點，也是資產評估管理上的點滴成績。但

也存在一些亟待解決的和引起注意的問題，有些問題還需進一步探索，這些問題

主要有：

多頭評估。從現實情況來看，土地部門搞土地使用權評估；房產部門搞房屋

評估；工商部門搞商標權評估；科委搞專利權及非專利權技術評估。出現了政出

多門，部門分割的多頭評估的現象。由于多頭管理，法度不一，出現了四個不統

一，即政策不統一，規范不統一，標準不統一，操作不統一，加大了資產評估的

難度，也給資產評估業提出了一個不容回避的課題。

資產評估執業不夠規范。從資產評估這兩年評估的項目看，有相當一部分項

目資料不齊全，評估手續簡單，確認的評估項目材料不規范。

產生上述問題的原因，是現行資產評估法規制度不健全，不完善，評估機構

執業人員素質不高所致。

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4.2資產評估的重點，難點

1) 資產評估的重點

資產評估的重點種類。從評估的實踐看，應放在占有使用的廠房、機器設備

和汽車上；

資產評估的重點企業。從國家所有權權益應放在經濟效益差，連年虧損，生

產不景氣的危困企業上。

2) 評估的難點

在行政事業單位中非經營性資產轉為經營性資產管理上，特別是一些有實權

的行政事業單位購買和處置資產上。有些單位處置資產帶有很大的隨意性，這種

變化頻繁和隨意性，給我們國有資產評估管理帶來了一定困難，往往是追著評，

攆著評，特別是一些單位利用產權轉讓低估國有資產的價值，處置資產單位鉆資

產管理上的空子，假公濟私。

4.3資產評估的對策

針對本項目資產評估執業的重點、難點，為使資產評估工作更加科學化，規

范化，再加上新臺階，客觀、公正、合理的為企業經營者服務，擬采用如下對策：

第一，進一步提高對資產評估的重要性和必要性的認識，資產評估的任務是

正確反映資產的價值量，維護國家所有者和經營者使用者的合法權益，促進其有

效使用和合理流動，要采取各種宣傳措施和手段，讓企業和單位的法人充分認識

到資產評估是正確反映資產的價值量，實現資產的保增值的需要，是加強國有資

產管理，維護國家所有者權益的重要措施，是推動國有資產合理流動和為社會主

義公有制經濟服務的重要手段，從而進一步提高對資產評估重要性和必要性的認

識，把企業和單位資產流動申報評估當作自覺行為，主動申報，積極搞好評估。

第二，選好評估的基準日，是評估順利開展的重要保證，選好評估的基準日，

這是由資產評估的公正性，真實性、客觀性所決定的，在這幾年的評估實踐中，

往往遇到一些資產占有單位將要發生委托經營、中外合資、抵押擔保業務時，才

委托評估機構，評估機構接受委托評估后，才進行資產清查，賬務核對等，這就

很難保證評估的基準日與資產業務發生日，資產現場清查日、賬面核對日這四者

保持在同一時間內，而參與評估的資產隨時都在變化。在這種情況下，要保證評

估效果，就要選定評估基準日與資產清查日、賬面核對日、資產業務發生日相接

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近的時間，這樣才能減少評估后的麻煩，少調整業務。做到評估結果客觀、公正、

真實。選擇好資產評估的基準日，對于搞好興達路街道辦事處資產評估，提高評

估質量有著重要意義。

第三，深入貫徹資產評估的各項法規使執業更加規范，《國有資產評估管理

辦法》是現今搞好資產評估的法律文件和依據，資產評估執業人員必須認真學習，

深入貫徹，按《辦法》的有關規定認真辦理，進一步規范委托單位和評估執業人

員的行為，依據國家規定的標準、程序和方法進行評定和估算，達到規范化。同

時，在執業過程中，嚴格按《資產評估操作規范意見》的具體規定辦理，使評估

執業項項合格，項項規范，達到公平合理。對行政事業單位中“非轉經”資產，

要嚴格按《行政事業單位國有資產管理辦法》的有關規定辦理。

第四，區分評估對象和資產總額分級進行評估。對于企業改制、資產重組、

委托經營過程中，評估資產總額在1000萬元以上的縣市級大中型企業，可由縣

市級評估機構申報，報請上一級評估機構受理評估。這樣可以防止和避免由于地

方長官意志，使評估價值過低的現象發生，保證評估的公正、客觀、真實，減少

資產在評估過程中因低估而造成的損失。

第五，資產評估業應盡快做到統一規范管理。資產評估政出多門，多頭評估

的現象不能再繼續下去了，資產評估作為社會公眾性中介服務行業，應盡快形成

統一的具有權威性的資產評估行業體系，盡快建立起全國資產評估行業的自律管

理組織，已是大勢所趨，從而解決政出多門，多頭評估，標準不一，重復收費，

增加企業負擔的混亂局面，使我國的資產評估行業走向世界。

第六.執業人員要加強學習提高技能素質。資產評估是一項至政策性、技術

性、專業性很強的工作，它涉及到社會科學和自然科學很多方面，是較為復雜的

系統工程。因此要求執業人員必須努力學習和掌握專業知識。精通和熟悉本職工

作，了解和掌握資產評估的基本理論和基本方法，還要有一定的實際工作經驗，

在日常工作中，要加強評估執業人員的業務培訓，開展業務研討，本著干啥學啥，

缺啥補啥的原則，不斷提高執業人員的業務能力和理論水平，適應不斷發展的評

估工作的需要。

第七.明確委托主體。當企業發生資產評估行為時，應當由國有資產產權持

有單位委托具有相應資質的資產評估機構進行評估，并與之簽訂《資產評估委托

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書》。企業應如實向資產評估機構提供有關情況和資料，并對所提供情況和資料

的真實性、合法性和完整性負責，不得隱匿或虛報資產。這種按照經濟行為批準

權限與核準備案相一致的原則，進行的核準備案制度，有利于提高效率，分清責

任，更好地體現權、責、利的統一，確保中介獨立客觀公正執業。

第八.嚴格選聘條件。產權持有單位應按照公開、公平、公正、透明、擇優

和高效的原則，嚴格選聘有資質、有信譽、有業務勝任能力的評估機構進行企業

國有資產評估工作。資產評估機構要自覺堅持《資產評估準則》的規定，遵循獨

立、公正、客觀的原則進行資產評估工作。

第九.規范評估程序。執業人員應當根據評估對象、價值類型、資料收集情

況等相關條件，恰當選擇評估方法。按照現場調查、收集評估資料、評定估算、

編制和提交評估報告等步驟組織實施評估業務，對委托范圍內的資產、負債實施

實地勘察、核對，客觀公正地進行資產評估，最大限度地保證評估結果的真實、

合理和完整性，為資產處置提供客觀的價格依據。

第十.提高執業水平。按照職業道德行為規范的要求，進一步提高國有資產

評估人員的專業知識水平和業務素質，加深對資產評估準則的理解，切實提高資

產評估項目核準、備案的工作質量和效率。更新和提高執業人員的專業知識和專

業技能，熟練掌握現行各種有關規定和實務標準，不斷提高執業水平。

第十一.加大監督力度。及時了解和掌握資產評估機構在國有資產評估項目

中的執業情況，加強與相關評估行業主管部門的溝通與協調，組織開展國有資產

評估項目的質量抽查，對評估人員、評估機構的工作質量進行評價，建立評估管

理檔案，加大對違紀違規執業機構和人員的查處力度。中介機構應樹立風險意識，

加強質量控制，注重品德要求，強調職業道德，切實維護國有資產出資人利益，

提升行業社會公信力，提升行業服務質量。

第十二.引入監督機制。引入公眾監督機制，建立資產評估公示制度。中介

機構對內部公示中提出的意見要調查核實，及時對評估報告作適當的修正，無異

議后才能出具正式報告。企業憑工會、紀委、黨委關于資產評估結果單位內部公

示的說明，到國資管理部門進行核準或備案。

第十三.嚴格審核審批。在對資產評估報告的審核過程中，各級國有資產管

理部門應嚴格把好評估報告的核準或備案關。除進行合規性審核外，更多地從出

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資人的角度結合項目對應的經濟行為，評判所采用的評估方法的科學性及整個評

估結論的合理性，高度關注評估報告中披露的特別事項和期后事項對評估結論的

影響，及時了解情況，作出正確判斷。

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第二章 評估質量管理體系與措施

1.1評估質量管理公司制度體系

一 總則

第一條 為規范事務所內部管理行為，強化內部職工積極進取，團結向上

的執業精神和整體思想素質的提高，保證事務所規范、效益、發展的路子，根據

《xxx資產評估事務所章程》，編制本管理辦法。

第二條 事務所經股東會決議，設立事務所內部事務管理會簡稱事務會，

事務會是事務所內部管理核心，是處理事務所日常事務的領導和決策機構，事務

會向各位董事匯報工作，并對股東會負責。

第三條 根據事務所內部管理辦法可制訂各環節相關實施辦法，實施辦法

未能涉及到的具體事項，本辦法也未規定的，由股東會作出決定。

二 內部管理機構

第四條 事務所的最高權力機構為股東會，股東會以下設立事務會和監事

會。

第五條 各部門業務范圍劃分：

資產評估部：各類資產拍賣、轉讓、企業兼并、出售、聯營、企業清算等

具體評估業務。

質量監管部：負責對評估業務的質量控制與風險分析。

綜合部：是協調服務其他部門的綜合部門，含財務、 微機、檔案人員。

第六條 各部門相互協作，互助友愛，重大項目須共同完成時由事務會安

排，統一指揮，協調一致。

三 財務管理

第七條 財務制度是事務所財務管理的依據條文，根據條文應設置財務

室，由會計和出納組成，歸屬綜合部管理。

第八條 財務人員應精打細算，嚴謹認真，實事求是地按時編送會計報表，

其中至少一份送交事務會。

第九條 財務制度由綜合部擬稿，交事務會通過，至少應包括：會計崗位

制度，出納崗位制度，財務收支規定，目標考核辦法和工資獎懲等。

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第十條 事務所人員應自覺遵守財務制度，維護制度嚴肅性。財務人員對

危及制度的開支應嚴正拒絕。

四 注冊評估師執業管理

第十一條 事務所開展執業工作及其他類業務由注冊評估師執業，助理人

員配合，組成工作組按規定程序完成工作。

第十二條 事務所由事務會結合注冊評估師、專家、高級技術人員擬定執

業規范，規范內容至少包括：應遵守注冊評估師執業規則、執業程序、執業質量、

標準及應必備歸檔資料。

第十三條 設置三級復核制度，初級復核由項目評估師完成，二級復核由

部門經理完成，三級復核由主任評估師完成，建立各復核標準工作底稿，規范復

核質量。

第十四條 設立崗位目標責任制，規定各崗位和工作環節注冊評估師責任

范圍，各盡其職，各負其責。

第十五條 各部執業實行項目總承包責任制，部門經理可聘用有關技術人

員，其報酬及責權應由專項制度規定。

第十六條 事務所開展項目執業由本事務所注冊評估師擔任項目負責人，

絕不允許以非法手段承攬業務，搞權錢交易。

第十七條 建立注冊評估師個人業績檔案，每半年考核一次，年終統考，

獎罰分明。

五 勞動人事管理

第十八條 事務所工作人員分為在編、長期外聘和臨時外聘，均應遵守事

務所勞動紀律，享受勞動保護，接受事務所人事管理，建立人事檔案。

第十九條 事務所根據實際情況制定人事管理制度，規范勞動人事管理行

為。其內容包括：勞動紀律、勞動保護、人事管理、正常工作以外加班補助問題。

第二十條 事務所勞動人員管理工作由綜合部負責管理，合理安排季節性

變化職工福利生活，保證全體職工有一個良好的工作、學習環境，養成一種良好

的生活習慣和風氣。

六 注冊評估師后續教育管理

第二十一條 注冊評估師后續教育是推進知識更新交流的課堂，搞好注冊

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評估師后續教育是一件十分重要的事，因此后續教育由事務會統一負責，合理安

排。

第二十二條 事務所對注冊評估師后續教育制訂相關制度，規范后續教育

開展情況，其內容包括：參加協會統一組織的后續教育；事務所內部組織日常政

策、法規、專業知識學習；參加相關資格考試；參加各種經驗交流與項目研討活

動等。

第二十三條 注冊評估師后續教育應有益于事務所工作，統一聽從安排，

拒絕正常工作中的個人主義。

七 后勤服務管理

第二十四條 事務所的后勤服務包括微機室、辦公用具及生活設施等，事

務所所有資產應登記造冊，統一管理。

第二十五條 制訂財務管理制度，規范物業管理行為，后勤管理納入綜合

部，堅持人人為所，所為人人。

第二十六條 外勤作業服務，實行預算管理，應根據外勤作業情況，由后

勤安排服務性工作，包括餐飲，住宿及使用工具、用具等，納入項目考核范圍。

第二十七條 三大節日及換季福利的勞動保護用品應根據事務會安排由

后勤部門負責安置。保證職工無后顧之憂。

第八章 檔案管理

第二十八條 事務所檔案管理設置檔案管理員一名。保管檔案工作，檔案

人員應盡職盡責遵守檔案管理規定。

第二十九條 制訂檔案管理制度，規范檔案管理行為。檔案管理制度至少

應包括：立卷人、項目要求、堅持“誰主辦，誰主卷”原則；不合格檔案，管理

員可不接收，檔案借閱按規定執行。

第三十條 檔案立卷歸檔情況納入目標考核范圍內，促使全面素質提高。

第九章 附則

第三十一條 本管理辦法由事務會負責解釋。

第三十二條 經本辦法制訂的具體制度不得違背本辦法規定。若確需改變

由事務會作出修訂。

第三十三條 本辦法從發布之日起實施。

1.2評估質量管理項目管理體系

1.2.1、評估項目各操作階段質量控制

（1）評估業務約定書的簽訂

1） 本所所接的評估業務均應與委托單位簽訂評估業務約定書。

2） 評估業務約定書應在本所委派注冊評估師了解委托單位基本情況,

初步評價評估風險,并與委托單位就約定事項進行商議,達成一致后簽訂。

3） 評估業務約定書應按照《資產評估操作規范意見》和本所評估規程

的要求做到要素齊全,內容完整,責任明確。

4） 一般評估項目的評估業務約定書應經主管合伙人批準后簽訂,上市

公司及其他重大評估項目的評估業務約定書應經首席合伙人后簽訂。評估業務約

定書的修改補充,應比照上述審批手續辦理。

1.2.2、評估計劃的擬訂和批準

（1）本所承接的評估業務均應編制評估計劃,對評估工作的組織實施作出規

劃和安排。

（2）評估計劃應對本所的評估項目從接受委托到出具評估報告整個過程基

本工作內容及所需要的評估程序的性質、工作安排作出詳細規劃和說明。

（3）評估計劃應在進一步了解委托單位的有關情況,獲取必要的資料,考慮

應予關注的事項和因素,評價委托單位的內部控制制度、重要性和評估風險

的基礎上,嚴格按照《資產評估操作規范意見》及相關法律、法規和本所評

估規程的規定制定。

（4）一般評估項目的評估計劃,應報經項目負責合伙人審核、批準.上市公

司及其他重大評估項目的評估計劃,應報經首席合伙人審核、批準.評估計劃

的修訂、補充,應比照上述審批手續辦理。

（5）項目負責人應將批準后的評估計劃及時傳達到評估項目小組的全體成

員。

1.2.3、評估項目的時間、費用控制

（1）本所承接的評估業務,應對評估項目小組各級業務人員所需的工作時間

作出合理預計,或按照有關收費標準,確定應收取的評估費用。

（2）評估項目的工作時間超過預算的,應找出原因,明確責任,并及時向合伙

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人報告,以便采取必要的措施予以處理。

1.2.4、重大、疑難問題請示報告制度

（1）本所承接的評估業務的項目負責人、助理人員有責任發現評估過程中

的重大疑難問題,并逐級報告上一級的業務人員。

（2）上一級業務人員應對重大疑難問題及時研究解決,并告知報告人員。

1.2.5、評估全過程的指導、監督和復核制度

（1）本所確定的評估項目負責人和負有督導責任的助理人員應當考慮助理

人員的學識、經驗、能力等因素,用其所長,合理分工,并確定對助理人員的

工作進行指導、監督和復核的方式及程度。

（2）評估項目負責人和負有督導責任的評估人員應對助理人員予以適當的

指導,包括講清他們的責任,要求其完成的程序及應達到的評估目標,委托單

位的營業性質和需要特別關注的評估問題及其他可能影響評估程序的事項。

（3）評估項目負責和負有督導責任的助理人員應監督評估過程,確定助理人

員是否具有執行完成該項分配任務所要求的必要熟練程度和業務能力,是否

理解對其所做的評估指導,是否已按照評估計劃完成評估任務；應根據助理

人員提出的有關重要評估問題的報告,估計其重要性,確定如何適當修改評

估計劃；應消除各助理人員職業判斷的有關分歧。

（4）評估項目負責人和負有督導責任的評估人員應對助理人員完成的工作

進行復核,確定已完成工作是否遵守了資產評估操作意見和本所執業規程的

規定則否對已完成的工作和形成的結論做了充分的評估記錄,是否存在任何

未解決的重要評估問題,評估程序的目標是否已實現,所表達的評估結論是

否與評估的結果一致等。

（5）本所對評估工作底稿實行三級復核,包括外勤主管的詳細復核、項目負

責經理的一般復核、項目負責合伙人的重點復核。外勤主管應在外勤現場對

助理人員的評估工作底稿逐頁復核,發現問題及時指出,并督促助理人員修

改完善。項目負責經理應對評估工作底稿中主要被估資產的評估程序的執行

以及資產清查核實重大事項等進行復核。項目負責合伙人應對評估過程中的

重大評估問題、重大清查調整事項及重要評估工作底稿進行復核。上市公司

及其他重大評估項目的評估工作底稿還應經其他未參與該評估項目的合伙

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人或首席合伙人進行重點復核。

1.2.6、評估總結的撰寫制度

（1）本所承接的評估業務在評估外勤工作完成后均應撰寫評估總結。

評估總結應按照《資產評估操作規范意見》和本所評估規程的有關規定撰寫,

（2）做到要素齊全,內容完整,文字簡潔。

（3）在撰寫評估總結時發現的評估過程中的重大疏漏,應查明原因,及時采

取適當措施予以處理。

1.2.7、評估報告的簽發與修訂審批制度

（1）項目負責人應在對評估工作底稿進行重點復核,確信重要評估程序已經

實施,評估目標已經實現,所有重大評估問題均已得到解決,期后事項的檢查

業已執行,其他未決事項業已全部澄清后簽發。

（2）若發現已發出的評估報告存在重大差錯,需要重新修訂的,應查明原因,

分清責任,并報首席合伙人,以便采適當的措施予以處理.

1.2.8、質量控制制度

（1）強大的專業評估人員隊伍

本公司具有多年的執業經歷，具有豐富的評估執業經驗，擁有強大的專業

隊伍。針對被評估單位工作量大、時間較緊等具體情況，本公司將根據委托方的

評估要求，在全公司范圍內安排經驗豐富的優秀評估專業人員，組成強大的專業

服務隊伍，按時保質完成委托方交與的評估任務。

①根據項目特點，項目負責人由具有豐富評估經驗的評估師擔任；

②因為本項目的專業性很強，因此可以充分利用與本所有聯系的業內人士

資源，在必要時，將向這些業內人士尋求專業幫助。

（2）三級審核制度

完備的組織結構和清晰的管理流程有效保證了問題的及時發現和上傳，加

強了項目核心組對現場情況把握的準確性，使核心組能夠隨著現場工作的深入，

迅速完善評估方案和操作指令，保證其切實可行；將項目指令直接同步下達至項

目組各層級，使現場工作規范、統一，問題得以解決，偏差得以修正，項目質量

得到嚴格控制。

我們通過項目執行過程中的項目三級復核制度和獨立于項目執行之外的項

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目內核制度集中控制項目質量；通過完善的項目人員考核制度使項目人員充分重

視項目質量。

項目三級復核制度：由項目組內的總體負責人、現場負責人、項目核心組

逐級審核評估工作成果，保證項目質量。

重大項目內核制度：由獨立于項目執行之外的內核人員將監督、審查貫穿

于項目事前、事中、事后，對項目方案、項目執行、項目重大事項的處理方式和

評估工作成果質量提出意見和建議，避免項目組出現方向偏差和質量問題。

項目人員考核制度：以項目執行質量作為人員考核的重要指標，以貫徹質

量為先的指導思想。

（3）工作底稿管理

從業人員應當遵守法律、法規和資產評估準則的相關規定，形成能夠支持

評估結論的工作底稿，編制、管理和保存工作檔案。

工作底稿應當反映評估程序實施情況，支持評估結論。

工作底稿應當真實完整、重點突出、記錄清晰、結論明確。從業人員可以

根據評估業務的具體情況，合理確定工作底稿的繁簡程度。

工作底稿可以是紙質文檔、電子文檔或者其它介質形式的文檔，從業人員

可以根據評估業務具體情況合理選擇工作底稿的形式。電子或者其它介質形式的

重要工作底稿，如評估業務執行過程中的重大問題處理記錄，對評估結論有重大

影響的現場勘查記錄、詢價記錄和評定估算過程記錄等，應當同時形成紙質文檔。

嚴格按照本單位制定的《資產評估業務檔案管理制度》進行工作底稿的編

制與存檔。

（4）人員保障

根據項目情況合理安排經驗豐富，專業素質過硬的人員進行評估咨詢服務。

項目進行中如有必要及時對人員進行調整。

（5）組保保障

把擬參與的工作人員合理分配專家、評估師和一般工作人員，保證每個工

作組均有一位經驗豐富的評估師帶領從事評估業務；根據項目進度安排和勞動力

需求合理組織人員及時進入本項目；實施獎懲制度，獎罰兌現，增強各小組的戰

斗力。實行評估結果確定的集體會審制和評估報告的三級審核制度，可有效地保

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證評估結果客觀、公正。

（6）技術保障

評估成果的質量除了評估師個人水平外，另外一個重要因素就是評估機構

掌握的資料的內容、數量及分析處理能力。我單位成立了市場研究部，安排專人

對評估中涉及各種因素、土地房產交易資料、機器設備等進行分析整理，科學、

高效地為日常評估工作提供理論支持，可大幅度地提供工作質量和工作效率；建

立項目進度例會制度，每星期召開一次項目進度例會，檢查上次例會以來的計劃

執行情況，布置下次例會前的計劃安排，對于拖延進度要求的工作內容找出原因，

并及時采取有效的措施保證計劃完成；建立培訓制度，規定對公司員工每月至少

進行一到兩次的專業技術培訓，每次培訓時間不得少于一天，培訓方式為各項目

負責人和評估師輪流自行準備課題進行講解，講解結束后留出一定時間自由發

言，可提出日常工作中遇到的技術專業等難題，由評估師和專家研究后予以解答。

（7）后勤保障措施

辦公室負責資金和車輛的調配工作，并確保公司日常辦公設備的正常運行

和及時購買辦公用品。

1.3評估質量管理程序管理體系

1.3.1準備工作階段

負責人：xxx（項目負責人）、張書霞、

A、明確估價基本事項：明確估價目的、待估資產、估價期日、價格內含及估

價日期；

B、擬定估價作業方案：在明確待估數量基本事項的基礎上，應對估價項目進

行初步分析，擬定估價技術路線和初步選擇估價方法；擬訂資料收集的清單和收

集資料的渠道；預計所需的時間、人員和經費；擬定作業步驟和時間進度安排；

C、收集估價所需的資料：應收集估價所需最新資料，并進行核實分析整理，

主要包括資產自身資料、價格影響因素資料、資產交易資料、其他類型的資料及

圖件資料；

D、實地查勘：實地查勘待估資產及相關案例資料，充分了解掌握待估資產及

評估所用案例的坐落位置、大小、形狀、型號等狀況、基礎設施狀況、道路交通

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狀況以及周圍環境等情況；對待估資產及周邊情況等進行現場拍照并對已獲取的

資料進行核查。

1.3.2內業測算階段

負責人：xxx（項目負責人）

A、選定估價結果、試算價格：對所收集的相關資料進行分析整理，判斷資產

價格走勢及因素對資產的影響程度，分析待估資產價值，確定相關估價參數，評

估資產價格，應在主要估價方法中至少選用兩種適宜的估價方法進行。

B、確定估價結果：從估價資料、估價方法、估價參數指標等的代表性、適宜

性、準確性方面，對測算價格進行客觀分析，并結合估價經驗對各測算價格進行

判斷調整，確定估價結果。

1.3.3提交估價結果階段

負責人：xxx

A、撰寫并提交估價報告：資產評估完成后，撰寫資產估價報告，并編制估

價技術報告，必須符合《國有資產評估管理辦法》（國務院1991年第91號令）、

《國有資產評估管理辦法實施細則》（國資辦發【1992】36號）、 《中華人民共

和國公司法》（2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次

會議修訂）、《中華人民共和國企業國有資產法》（2008年10月28日中華人民共

和國主席令第五號）、《企業國有資產監督管理暫行條例》（2003年5月27日國

務院令第378號）、《企業國有資產評估管理暫行辦法》（2005年8月25日國務

院國資委令第12號）、《中華人民共和國城鄉規劃法》（2007年10月28日中華

人民共和國主席令第74號，2015年4月24日第十二屆全國人民代表大會常務

委員會第十四次會議修正）、《中華人民共和國城市房地產管理法》（2007年8月

30日中華人民共和國主席令第七十二號）、《中華人民共和國物權法》（2007年3

月16日中華人民共和國主席令第六十二號）、《中華人民共和國資產評估法》

（2016年7月2日中華人民共和國主席令第四十六號）；其他相關法律法規或國

家標準；估價報告在提交給委托方之前，按照國家有關規定先予備案。

B、估價資料歸檔：完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的全部必要資

料進行整理、歸檔和妥善保管，歸檔估價資料一般應保管20年。

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1.4評估質量管理體系

采購人或委托人

1、 評估成果必須經三級復核；

2、 將咨詢與項目的情況及時反饋給質量監

控人，再轉至總經理；

3、 及時匯報項目情況，認真填寫工作底稿。

評估部

質量監管部

項 目 經 理

負責評估成果的

審定工作

負責評估成果的

復審工作

1.5評估質量管理措施

完成資產評估項目都要經過“事前”、“事中”、“事后”三個階段，我們不僅

要注重開展評估業務“事中”（評估業務實施和報告）的風險防范和質量控制，

也注重開展評估業務“事前”（評估業務承接、評估業務計劃）風險的防范和開

展評估業務“事后”（監控和改進、文件和記錄）的改進與記錄

1.5.1“事前”（評估業務承接、評估業務計劃）

（1）評估業務的承接

①業務洽談后填寫事務所統一格式的項目洽談記錄表，該表要包括：項目名

稱、項目洽談地點、參與人員、委托方與資產占有單位的經濟關系、評估目的、

相關經濟行為的背景情況、委托方對評估報告的使用方式等。

②填寫事務所統一格式的資產評估項目立項表，該立項表要包括項目名稱、

基準日、評估目的、評估對象、主要風險評估、重點難點問題等。

（2）評估業務計劃

編制項目綜合計劃，該計劃對本次資產評估所需工作人員、工作時間做出初

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步安排、利用專家和外部人員的聘用對項目風險提出控制方法、重點難點問題提

出初步解決方案等。

項目經理將項目洽談表、立項表、評估業務計劃報項目立項負責人（由事務

所副總擔任），由其發給事務所負責人、技術部負責人，上述人員針對風險控制

和重點難點問題提出意見，問題解決后，項目立項負責人發回立項表（有立項號）。

擬定業務約定書，經項目立項負責人審核，與委托人簽訂業務約定書，業務

約定書要報送財務部門。

1.5.2“事中”（評估業務實施和報告）

1）評估業務實施

①編制評估工作時間表、參與評估項目的企業人員及評估人員通訊錄。

②評估時審核被評估企業填寫資產評估申報表、各種調查表，并與企業溝通

完善資產評估申報表。

③利用專家工作時，應當評價專家的獨立性、客觀性、專業勝任能力等，來

分析對專家工作的依賴是否恰當。

④引用其他專業報告結論，要對需引用的報告進行復核，編制復核報告報送

技術部審核。

⑤疑難問題或者爭議事項，項目組需編制評估過程中重大問題處理記錄表報

技術部處理。

⑥對于被評估單位之間的重大溝通事項，需編制溝通函，對特別重大事項，

溝通函必須要有企業蓋章。

⑦對企業提供的評估資料，安排專人按照資產評估底稿準則的要求進行復

核，及時補充缺少的資料。

⑧項目負責人應指導和監督項目組成員的工作。

2）報告

①資產評估底稿報送技術部審核。

②建立評估報告三級復核制度，完善報告的內部審核。

③填寫重大事項、期后事項調查表，判斷企業是否存在重大事項、期后事項，

以及上述事項對評估結果的影響。

④填寫資產評估報告簽發單，并與經審核后的評估報告一起報事務所負責人

簽發。

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⑤報告送達委托人，委托人填寫資產評估報告客戶簽收表，客戶服務評價表。

1.5.3“事后”（監控和改進、文件和記錄）

1）監控和改進

評估機構應編制詳細的工作質量控制文件，組織全體員工學習和提出合理化

建議。

建立業務質量控制領導小組，依據工作質量控制文件，對設定的控制程序的

執行情況進行檢查，對無效的控制程序進行調整。

2）文件和記錄

各項控制節點所形成的文件和記錄在審核評估底稿時要特別關注，沒有底稿

審核人員簽字，無法出具報告。

1.5.4 工作內部流程

按照招標文件中對招標范圍的界定，本次招標的評估項目主要是針鄲城縣財

政投資評審中心的評估業務。由事務所市場研究部有較全面的調查和分析，結資

產評估工作的特點，我們制訂了主要業務流程如下：

1）接收委托，收集評估對象的有關資料

在接收委托評估時，要明確的基本事項一般包括：評估對象、評估目的、評

估基準日、價格類型、提交報告的日期等。需要收集評估對象的有關資料由委托

方提供，根據評估目的的不同有所區別，一般包括委托評估書、評估對象的產權

證明文件資料。

2）擬定工作計劃

受理委托后由項目負責人提出詳細的計劃安排，明確評估小組各自的職責和

分工。

3）現場踏勘

現場紀錄要真實、完整，不得有漏項，現場踏勘評估師應在現場工作底稿上

簽字及注明查勘時間。現場踏勘的內容包括：調查評估對象周邊的土地利用情況，

調查評估對象的現狀利用情況。

4）分析整理資料，試算價格

根據委托方提供的評估對象有關資料、評估師現場調查的有關資料，結合評

估目的，按照相關操作規程的要求，選擇合適的評估方法。根據對上述資料整理、

分析結果，結合事務所市場研究部對本項目估對象所在區域資產、土地、房產市

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場情況研究結果，選取合適的參數對評估對象的價格進行試算。

5）確定評估結果

評估結果的確定，采用會審方式確定。一般評估項目由事務所總經理、項目

負責人、執業評估師集體會審確定。重大項目或疑難項目邀請行業內知名專家參

與會審。對于需要與委托方溝通的評估項目，要及時將會審確定的評估結果向委

托方通報，充分征求委托方的意見。

6）撰寫報告

由經驗豐富的評估師，結合本項目評估對象所在區域、評估對象的具體情況，

撰寫評估報告。

7）報告審核

評估報告書審核為確保評估報告書的準確性和科學性，每一份報告在提交委

托方前，必須經過三級審核程序。

a） 評估師自審（初審）：在完成評估報告書后，必須對報告書的結構、

文字描述、評估目的、對象、評估方法選用、公式運用、參數確定及評估結論等

進行詳細審核。

b） 部門經理（復審）：執業人員在自審后，提交部門經理審核，對審

核過程中若發現問題，則作相應記錄后返回初審人員進行復核。

c） 公司總評估師最終審核（終審）：部門負責人在審核無誤后，由部

門負責人交公司總評估師最終審核，在總評估師審核無誤后，方可提供正式評估

報告。

報告審核后三道程序中若發現問題，都必須返回上一道程序進行復審。每次

審核的質量都與審核人的工作評定掛鉤，審核人員對報告書的審核結果承擔相應

的責任。

8）存檔

提交過的評估報告要及時存檔。評估檔案內容包括評估對象的權屬資料和利

用資料、現場踏勘表、評估報告、評估技術報告等。檔案存儲形式包括紙制檔案

和電子檔案。

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9）工作流程圖（見下頁）

根據要求或評估工作計劃確定評估事項

選派人員組成評估組，編制評估工作方案

向被評估單位發送評估通知書

被評估單位提交評估相關的帳冊、制度等書面資料、電子數據

評估組實施評估，填寫評估工作底稿，取得評估證據

評估組整理、歸納、匯總、分析評估證據和評估工作底稿

評估組編寫評估報告

評估組征求被評估單位對評估報告的意見

評估處審定并簽發評估報告

對評估報告有無意見

評估組出具評估意見書或評估決定，經評估處審定并簽發

評估報告、評估意見書、決定書送被評估單位，抄送相關領導及單位

被評估單位將評估建議或評估建議書、評估決定書的落實

，

對重要的評估事項進行后續（跟蹤）服務

評估材料整理歸檔

第三章 評估進度管理體系與措施

2.1評估進度安排計劃制定原則

? 分階段工作成果文件的提交時間與總體時間安排相協調

? 保證各類咨詢成果的編制有合理的工作周期

? 服從整個建設項目的總體時間安排要求

時間管理是項目管理任務的重要內容，管理工作的成果直接構成項目一項

重要管理目標實現的程度，同時對項目的其他管理目標實現造成影響。

建立項目負責制，由項目負責人時間安排控制計劃安排并負全責。

評估工作由項目團隊進行時間安排控制，根據項目規模、難度安排人員，

按委托人要求的時間完成，在保證咨詢質量的前提下盡可能在較短的期限內完

成。

2.2保證進度安排的措施

建立內部考核激勵制度，對工作實績進行經濟獎罰。

收集有關時間安排的信息，通過計劃時間安排和實際時間安排的動態比較，

定期分析進行內部執行情況，并不斷調整與改進，保障工作時間安排服從總時間

安排安排。

1）時間安排控制的組織保障

項目的參與者有委托人、被評估單位、監督單位等，只有參與者之間保持密

切有序的協作和配合，才能使項目各預期目標順利實現。

2）時間安排控制的人員保障

充足的專業技術人員、成熟的項目團隊、豐富的大型評估項目工作經驗，將

滿足委托人委托的項目評估要求。

2.3保證進度安排的方法

主要依據項目總時間安排要求而進行控制的，采用前瞻性、預見性、以目

標為導向的原則進行控制。

1）工作結構分解

工作結構分解WBS（Work Breakdown Structure）是項目管理中的一種基本

方法。工作分解結構是按照項目發展的規律，依據一定的原則和規定，進行系統

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化的、相互關聯和協調的層次分解。結構層次越往下層則項目部成的定義越詳細，

最后構成一份層次清晰，可以具體作為組織項目實施的工作依據。WBS通常是一

種面向“成果”的“樹”，該樹狀組織確定了項目的整個范圍，其最底層是細化

后的"可交付成果"。

2）里程碑計劃

里程碑計劃是以項目中某些重要時間的完成或開始點作為基準所形成的計

劃，是一個戰略計劃或項目框架，以中間產品或可實現的結果為依據。它顯示了

項目為達到最終目標而必須經過的條件或狀態序列，描述了項目在每一階段應達

到的狀態。里程碑計劃是保證工作時間安排的重要方法之一。

3）橫道圖或網絡圖

又稱甘特圖，是一個二維平面圖，橫維表示時間安排或活動時間，縱維表

示工作包內容。

圖中的橫道線顯示了每項工作的開始時間和結束時間，橫道線的長度表示

了該項工作的持續時間。甘特圖的時間維決定著項目計劃粗略的程度，根據項目

計劃的需要，可以以小時、天、周、月等作為度量項目時間安排的時間單位。

橫道圖直觀、簡單、容易制作、便于理解。但是，橫道圖也存在很多弱點，

如不能系統地表達一個項目所包含的各項工作之間的復雜關系，難以進行定量的

計算和分析，難以進行計劃的優化等。所以，傳統的橫道圖一般只適用于比較簡

單的小型項目。橫道圖可用于WBS的任何層次，除了用于時間安排計劃的編制外，

還可以用于時間安排控制。

在項目管理的實踐中，將與橫道圖相結合，使橫道圖得到了不斷的改進和

完善。除了傳統橫道圖以外，還有帶有時差的橫道圖和具有關系的橫道圖。

采用計算機作為時間安排管理的輔助方法，方便時間安排檢查與改進，管

理質量更高，手段更先進，是保證工作時間安排的重要方法。

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