高校家屬區(qū)物業(yè)管理社會化服務(wù)推進(jìn)難點(diǎn)及解決方案草案

2024年3月14日發(fā)(作者：技術(shù)咨詢合同)

高校家屬區(qū)

物業(yè)管理社會化服務(wù)推進(jìn)難點(diǎn)與解決方案（草案）

物業(yè)服務(wù)公司

年月

高校家屬區(qū)物業(yè)管理社會化服務(wù)推進(jìn)難點(diǎn)與解決方案（草案）

在深化高校后勤服務(wù)社會化改革的今天，高校后勤市場已高度開

放，而在高校后勤服務(wù)社會化的進(jìn)程中，物業(yè)管理服務(wù)扮演什么樣的

角色的問題日益受到重視。后勤的保障能力、運(yùn)行效率、服務(wù)質(zhì)量顯

著提高，學(xué)校從高校辦社會的職能中脫開，集中精力辦學(xué)。這是高等

教育辦學(xué)的需求，同時(shí)給物業(yè)企業(yè)提供了廣闊的市場。但不少高校老

的家屬區(qū)仍是學(xué)校后勤的沉重負(fù)擔(dān)。以***大學(xué)老家屬區(qū)推進(jìn)物業(yè)管

理社會化工作為例，與廣大物業(yè)同仁共同探討高校老家屬區(qū)物業(yè)管理

社會化服務(wù)推進(jìn)的難點(diǎn)與解決方案，以完善高校物業(yè)管理體系；力爭

在高等教育這一領(lǐng)域發(fā)揮建設(shè)性的作用。

概況：

案例：XX大學(xué)**湖家屬區(qū)是分為南北兩區(qū)，共有61棟住 房建

筑物，252個(gè)單元計(jì)2384戶，住房建筑面積共計(jì) 1906784平

方米，全部實(shí)行了房改。住宅區(qū)房屋陰溝總長 6870米，道路

面積68570平方米，水面面積1600平方米， 綠化維護(hù)總面積

78000平方米，綠籬5180平方米，大喬 木共計(jì)3862棵。此

外，家屬區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)院、小學(xué)、商 業(yè)店面及6棟學(xué)校辦公用

房。

現(xiàn)狀

**大學(xué)***湖家屬區(qū)大部分住宅建設(shè)于上世紀(jì)90年代。房改前，

住宅為學(xué)校所有，教職工繳納福利租金居住，學(xué)校包攬了水電管網(wǎng)維

修、綠化養(yǎng)護(hù)、基建維修、環(huán)境衛(wèi)生打掃等一切事務(wù)的安排與費(fèi)用。 房

改后，住宅出售給教職工，教職工無需再繳納房租，但上述事務(wù)仍 由

學(xué)校包攬。

1、住戶情況。

家屬區(qū)有近30%的房改房上市出售，產(chǎn)權(quán)所有人非大學(xué)教職工。 另

有20%的房屋進(jìn)行出租，常住戶非大學(xué)教職工。

2、管理部門。

學(xué)校多個(gè)部門共同負(fù)擔(dān)起家屬區(qū)的管理與維護(hù)工作。校保衛(wèi)部門

負(fù)責(zé)家屬區(qū)的治安及門禁管理；后勤物業(yè)部門負(fù)責(zé)家屬區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生

及綠化管理；后勤基建部門負(fù)責(zé)房屋維修、道路設(shè)施維修；后勤水電

部門負(fù)責(zé)住戶水電收費(fèi)及水電公共設(shè)施的維修；另外學(xué)校設(shè)有家屬委

員會負(fù)責(zé)居住人員的社會化管理，履行基層政府職能。

3、人員與資金。

**湖家屬區(qū)有保潔人員14名，綠化人員2名，保安人員為35人

（家屬區(qū)有進(jìn)出口 7個(gè)），水電維修人員5名，家屬委員會6人；如

按當(dāng)?shù)刈畹凸べY收入計(jì)，僅人工費(fèi)開支就超過150萬元

由于學(xué)校家屬區(qū)地下水網(wǎng)老化嚴(yán)重，漏水、水損嚴(yán)重，水費(fèi)的回

收率不足50%，不足部分由學(xué)校補(bǔ)貼，水損每年達(dá)80萬之多。

綜上，僅管房改后住宅已成為個(gè)人所有，但一涉及到維修問題，

教職員工仍然習(xí)慣于找學(xué)校；房改時(shí)職工上繳的房屋維修基金，由于

種種原由，一直未能使用過。房屋漏水、排污管網(wǎng)清通清撈、樓道粉

刷、水電管網(wǎng)設(shè)施維修與更換等工程的安排和結(jié)算，仍由學(xué)校后勤基

建部門承擔(dān)。

由于，學(xué)校系本市的重點(diǎn)高校，政府重點(diǎn)單位，因此，學(xué)校還要 經(jīng)

常需配套專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)或政府補(bǔ)貼款來完成省市在社區(qū)管理中的評比 與

改造工作。

僅管學(xué)校在家屬區(qū)投入了大量的人力、物力，但是老舊的家屬區(qū)

管理方法已經(jīng)不能適應(yīng)教職工對居住環(huán)境的高要求。因此XX大學(xué)嘗 試

著家屬區(qū)物業(yè)管理社會化，也成立了學(xué)校家屬區(qū)業(yè)主委員會，但兩

次嘗試均未能取得成功。

為什么推不動家屬區(qū)物管社會化；

1、人的因素。

有很多住宅在家屬區(qū)的職工持有過時(shí)的利益觀念，認(rèn)為學(xué)校有義

務(wù)提供低廉甚至是免費(fèi)的家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)，對物業(yè)管理的有償服務(wù)有

抵觸。

經(jīng)測算，如實(shí)行物業(yè)管理社會化，那么住戶需交納物業(yè)費(fèi)，用于

家屬區(qū)的保潔、保安、維修、綠化，住宅物業(yè)費(fèi)為至少為0.7元/平 米。

這與之前職工每月扣1元的衛(wèi)生費(fèi)相比，增幅較大，因此抵觸的 職工

較多。

2、資金的因素。

由于建設(shè)早，家屬區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較差，家屬區(qū)的水、電、房屋等設(shè) 施

的修整需很大的投入。學(xué)校難以從有限的資金中協(xié)調(diào)出這部分資 金。

經(jīng)調(diào)查，XX大學(xué)**湖家區(qū)在實(shí)行物業(yè)管理社會化前須由學(xué)校出

面解決完善部分設(shè)施有以下幾項(xiàng):

（1）安裝家屬區(qū)內(nèi)的監(jiān)控設(shè)施及智能對講系統(tǒng)

由于家屬區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)院、小學(xué)、商業(yè)店面及6棟學(xué)校辦公用房，

導(dǎo)致人員出入混雜，難以實(shí)現(xiàn)封閉管理，因此防盜問題突出。很必要

在家屬區(qū)內(nèi)安裝監(jiān)控設(shè)施及樓棟智能對講系統(tǒng)，從物防上控制外來人

員進(jìn)入住宅樓棟。

（2）改造家屬區(qū)水網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)市政一戶一表

家屬區(qū)水電均由學(xué)?？偙斫映?，由于家屬區(qū)地下水網(wǎng)年久失修，

跑冒滴漏嚴(yán)重，水損、線損嚴(yán)重，水費(fèi)回收率不足50%。實(shí)際上學(xué)校 承

擔(dān)了巨額的水損、線損費(fèi)用。如果要推進(jìn)社會化的物業(yè)管理，則必 須

改造老舊管網(wǎng)，安裝一戶一表。

（3）家屬區(qū)內(nèi)車輛進(jìn)出問題和停放管理問題

由于老家屬區(qū)道路狹窄，又無地下停車場，也無地面停車場。如

實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理，則需對家屬區(qū)內(nèi)車輛通行和車輛停放進(jìn)行整體規(guī)劃，

必須改造停車位，解決住戶車輛的停放問題。

(4)與教學(xué)區(qū)相關(guān)毗鄰部位的劃分與管理問題

我校南北家屬區(qū)均與學(xué)校教學(xué)區(qū)毗鄰，因此如果要對家屬區(qū)實(shí)行

物業(yè)管理，必須對這些與教學(xué)區(qū)共同使用的位置進(jìn)行劃分，明確區(qū)域

歸屬管理責(zé)任，比如南區(qū)西門口至車隊(duì)門口的這一段路、北區(qū)23棟 等，

如果這些共用的位置不能進(jìn)行明確的劃分，將不利于日后的管理。

上述事項(xiàng)都需經(jīng)費(fèi)投入，經(jīng)測算如按物業(yè)管理社會化交接要求，

至少要投入改造費(fèi)用4000萬，僅青山湖家屬區(qū)地下水網(wǎng)改造約3000

萬，住宅水、電一戶一表改造費(fèi)用約800萬。XX大學(xué)教學(xué)區(qū)(200萬 平

米)物業(yè)管理費(fèi)用全年才2000萬元，因此學(xué)校要協(xié)調(diào)出如此大額 的費(fèi)

用，難度不小。

如何解決家屬區(qū)的管理問題

隨著學(xué)校后勤管理體制改革的深化，原來那種福利型的“物業(yè)管

理”將會逐漸消失，住宅區(qū)物業(yè)管理的社會化、商業(yè)化是一種發(fā)展趨

勢，高校教職只能順應(yīng)趨勢發(fā)展。同時(shí)高校也要為實(shí)現(xiàn)老家屬區(qū)物業(yè)

管理社會化創(chuàng)造條件。

1、分步改善家屬區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。學(xué)校應(yīng)制定家屬區(qū)物

業(yè)管理工作推進(jìn)計(jì)劃，分步分區(qū)安排經(jīng)費(fèi)改善老家屬區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)

施，最終達(dá)到物業(yè)管理社會化工作接管的基本要求。

2、成立學(xué)校家屬區(qū)業(yè)主委員會，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)物業(yè)管理 相

結(jié)合的，自主管理模式，自主管理家屬區(qū)事務(wù)。業(yè)委會經(jīng)住戶推選， 代

表業(yè)主管理區(qū)域內(nèi)的公共空間和公共設(shè)施。學(xué)校后勤部門應(yīng)逐步將 家

屬區(qū)的具體事務(wù)交由業(yè)委會管理，由業(yè)委會考核現(xiàn)行家屬區(qū)服務(wù)提 供

者的服務(wù)質(zhì)量，與市房管理部門協(xié)調(diào)、辦理房屋維修基金等事項(xiàng)， 提

前演練物業(yè)管理社會化的管理模式。

3、學(xué)校要加強(qiáng)與職工的溝通與交流，加強(qiáng)對國家政策法規(guī)的宣 傳，

如：《物權(quán)法》明確指出業(yè)主在維護(hù)自己享受權(quán)利的同時(shí)必須履 行付

酬的義務(wù)。通過有效的溝通、宣傳，轉(zhuǎn)變職工的陳舊觀念，使他 們接

受家屬區(qū)房改后物業(yè)有償服務(wù)是必然趨勢，認(rèn)識到啟動家屬物業(yè) 管理

社會化工作也是高校后勤社會化改革的一項(xiàng)內(nèi)容。

4、在短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會化的前提下，可嘗試家屬區(qū) 的

社區(qū)化管理，將高校家屬區(qū)與其他純居民社區(qū)一樣，納入當(dāng)?shù)卣?社

會化管理范圍。據(jù)了解，政府在積極推進(jìn)國有企業(yè)改革時(shí)，不少國 企

職工生活區(qū)成立了社區(qū)居委會，納入當(dāng)?shù)卣鐣芾?。隨著房 改

房上市交易增多，實(shí)際上，學(xué)校家屬區(qū)的非本校職工的社會人員住 戶

越來越多，學(xué)校沒有義務(wù)讓他們享受教職工的福利待遇。況且XX 大學(xué)

家屬區(qū)已有家屬委員會，除經(jīng)費(fèi)由學(xué)校承擔(dān)外，他們一直在當(dāng)?shù)?

基層政府指導(dǎo)下開展社會事務(wù)管理工作，應(yīng)該說有實(shí)行社區(qū)管理的好

基礎(chǔ)。

盡管推進(jìn)高校家屬區(qū)物業(yè)管理社會化是件很困難的事情，但其根

本目的是為了提升學(xué)校辦學(xué)的管理與服務(wù)水平，是為了維護(hù)廣大教職

工的根本利益，

成功。

相信會得到全校教職工的理解、支持、參與， 得最終取