如何處理房屋的遺產繼承問題

繼承關系中的房屋產權問題

——身邊的法律問題

今年是“六五”普法啟動年，20多年的普法學習使廣大居民的法律

責任得到了很大的提高，法律意識不斷的增強，社區居民學法熱情不斷高

漲，萬松街普法辦、司法所加強與湖北諾亞律師事務所的聯系，開展了所

所對接工作，深入開展法律“六進”活動，進街道、進機關、進學校、進

企業、進社區、進鄉村，是我們的重要工作內容之一，我們通過深入社區

開展法律咨詢，當場解答了居民的法律訴求，有效地解決了居民眾的家

庭矛盾糾紛，從構建和諧社會工作角度出發做出了努力工作。為了使每個

家庭成員都能和諧友好的相聚相處，不把家庭矛盾推向社會，我們律師通

過接待咨詢，調查了解到了當今一個突出尖銳的矛盾，就是房產，所以我

今天就講一講繼承關系中的房屋產權的問題。

近幾年，房屋價格上升蠻快，連一些老房子也都增了很多值。對有房

子的人來說，是個好事；對于有房子的老人，更是個好事。房子值錢了嘛，

在兒女面前，老人也覺得能給后人留點什么，蠻好。不過，從實際上來看，

這幾年的房價上漲也給一些家庭帶來意想不到的麻煩和糾紛，特別是在房

產繼承這一塊，矛盾明顯比以前多了。

通過一些案例分析，和接觸該類咨詢的經驗，我們對于這類矛盾得出

了以下結論：幾乎所有當事人出現這類矛盾都是因為法律常識的缺失、對

相關問題重視不夠和過于依賴傳統觀念或一般市民的認識進行了簡單判

斷而將不必要的矛盾積累出來的。

一、以案說法，有些麻煩還真不小

我以前有個朋友，有一套舊房子想轉賣，不過因為產權問題過不了戶，

結果房子買不了。他的房屋產權問題是么樣來的咧？這個房子，是他父親

廠里的房改房。他是家里唯一的兒子，還有個妹妹，母親早走了，父親還

在。房子在他結婚的時候作為結婚房就給他去了，不過，一直沒辦過戶，

房子還記在父親的名下。現在，想賣房子，房管局的規定，二手房買賣要

產權清晰，而產權清晰的證明只看公證處的公證或者法院的確權判決。他

就去辦公證，他父親支持，他妹妹也沒有意見。問題是，他母親走得早，

走在外婆前面，而外婆除了他母親外，還有六個子女，按繼承法的規定，

這些人現在都是對這個房子有產權份額的，如果沒他們的同意，這個房子

就辦不了公證，也就沒法轉手出去了。這個問題一出來，我那個朋友是一

頭的包。這在我們中國人的觀念里簡直是沒法接受的：爸爸的房子，兒子

要賣，還要舅舅的同意，簡直是么事啊？！

這里說一哈繼承法對他這個情況是么樣規定的：按照《繼承法》，法

定繼承人是指在沒有遺囑、遺贈的情況下，可以直接繼承遺產的人員。包

括：配偶、子女、父母、兄弟妹、祖父母、外祖父母。其中，配偶、子

女、父母是第一順位的。也就是說，發生繼承時，第一順位這些繼承人平

均繼承遺產；另外，如果被繼承人的配偶、子女、父母等人都沒有了，上

面列的其他親屬作為第二順位繼承人才能繼承遺產。我這個朋友的情況

是，房子因為沒辦過戶，就是他父母的共同財產，母親有一半的產權。母

親走的時候，外婆還在（得虧外公不在），那么，他母親這一半的產權份

額要在他父親、他、他妹妹和他外婆這些第一順位繼承人之間平分，也就

是說，外婆要分得他媽媽遺留下來的二分之一產權的四分之一。又過了段

時間，他外婆也走了。他外婆除了他媽媽外，還有六個子女，他外婆繼承

的這八分之一產權再在他外婆的七個子女之間繼承。他和他妹妹通過代位

繼承（簡單的說，就是子女走在父母前面，孫子女直接繼承他們的父親或

母親應該繼承的份額）這八分之一的七分之一，每個人得到一百一十二分

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之一；其他各家親戚各分得五十六分之一，如果這個房子能賣一百一十二

萬元，那么，這些親戚家各能得到兩萬元。現在，要是想順利辦這個公證

好過戶，就得征得這些親戚的同意，放棄這兩萬元的利益或者給他們兩萬

元錢讓他們同意。同前面一樣，如果他舅舅姨媽中要是哪個已經走了，他

們的子女也一樣代位繼承，那么，就是說，我這個朋友為這個事要招呼的

親戚還不止六個舅舅姨媽，可能還有表兄表妹、甚至可能還有表侄表姑娘！

要是好說話還好點，稍微有個把不好說話喜歡歪拐的人，躲著不露面，這

個房子就根本買不了。現在這樣的二套房政策，他要是想換個新房子都不

行。

現在，讓我從頭來重新來審視這個案例。如果我這個朋友法律意識足，

重視這個問題，在媽媽走之前就把戶過了，就沒這個問題了；再不行，在

外婆走之前把他媽媽的遺產弄清楚，也不存在這大的麻煩了。害得他現在

這么困難的原因，就是我們中國人傳統的“父母的財產天然是子女的”這

一想當然的認識。今天給大家講這個案例，就是要提醒大家，在遺產繼承

安排上，大家要多了解法律，不要想當然，要提高重視，特別是涉及到房

產的遺產安排，更是要注意，把麻煩提前解決，是非常有必要的。

二、簡要說法，其實法律就在身邊

今天來給大家講繼承關系中的房屋產權問題，其實壓力很大，因為這

個話題涉及到的是遺產繼承和房地產糾紛兩個比較大的法律領域，而且，

這兩個領域受現實情況影響很大，復雜程度因人、因地區有很大的差異，

要完全說清楚，不是一兩個小時甚至一兩天的事。不過，這兩個方面的法

律問題，大家日常應該也碰到過不少了，今天，我就給大家講點框架，相

信大家能有個概念后，對這個問題也會有個大概認識：

（一）、繼承關系

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房產繼承，是按照《繼承法》的規定，把被繼承人所遺的房產轉歸繼

承人的行為。它是房地產轉讓中的一種方式。但這種轉讓方式主要是指土

地使用權或房屋所有權的轉移行為，而不是直接反映商品的關系。繼承是

一種法律制度，繼承關系要在一定的條件下才能發生。下面，先講講繼承：

1、幾個繼承相關基本概念：

A、繼承應當在被繼承人（在房產繼承中就是遺留下房產的人）死亡后

才能發生。這是繼承的首要條件。有的房產所有權人為了避免繼承人在日

后可能會因爭奪房產而產生糾紛，在生前就將房產權交給繼承人，如分給

某個或各個子女，這也是合法的行為，但這不是繼承，因為這時繼承還沒

有開始，而是生前的贈與行為。

B、繼承遺產的人應當是被繼承人的合法繼承人，就是依照法律的規

定能作為繼承人的繼承人。這是繼承的第二個條件。被繼承人如果立下遺

囑，將房產指定給法定繼承人以外的人，或是捐獻給國家、集體，這也

是被繼承人處分遺產的方式，但這不是繼承而是遺贈。

C、遺產應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產。這是繼承的第三

個條件。有的房產是共有的，如常見的夫妻之間的共有，當一方死亡以

后，并不是所有的房產都成了遺產。這時，應當先將房產進行產權分割

將屬于被繼承人配偶的份額（除有約定者外，一般應分出房產份額的一半）

分割出來以后，再對遺產進行繼承。

2、繼承個流程：繼承開始后,按照法定繼承辦理:有遺囑的,按照遺囑

繼承或遺贈辦理；有遺贈扶養協議的按照協議辦理。被繼承人死亡后,如

果生前立有遺囑,或是曾經與某一社會組織或個人簽訂有遺贈扶養協議的,

應當先按遺囑或遺贈扶養協議的內容對遺產進行處理。沒有遺囑或協議的,

則按法定繼承處理。

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3、法定繼承人的范圍和分配方式：法定繼承是依照法律的規定,由繼

承人按繼承順序、繼承份額進行繼承。《繼承法》規定的法定繼承人是：

配偶、子女、父母、兄弟妹、祖父母、外祖父母。

如前面案例所講，繼承是分繼承順序的，繼承順序是指上述繼承人繼

承遺產的先后順序。《繼承法》將繼承人分成兩個繼承順序：

第一順序：配偶、子女、父母；

第二順序：兄弟妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始后，先由第一順序的繼承人繼承，沒有第一順序繼承人繼

承（包括沒有第一順序繼承人及雖有第一順序繼承人但全部放棄或喪失繼

承權的，才由第二順序繼承人繼承。

繼承份額是指同一順序繼承人繼承遺產時，份額一般均等。對于有特

殊困難的人、未成年人、缺乏勞動能力又無生活來源的繼承人，應該予以

照顧，適當多分配一些遺產。對于有撫養能力和撫養條件的繼承人，不盡

撫養義務的，在分配遺產時應當不分或少分。繼承人經過協商一致，可以

平均分配遺產,也可以不平均分配遺產，這一點在房產的繼承上尤為重要。

另外，如果一個繼承人在被繼承人之前就已經過世了，那么，在發生遺產

繼承時，他本該繼承的遺產，就由他（她）的子女直接通過代位進行繼承，

這里需要指出的是，這種代位繼承關系不涉及他（她）的配偶。

4、一些特別情況：繼承人的繼承權可以因繼承人的下列行為而喪失—

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A、故意殺害被繼承人的；

B、為爭奪遺產而殺害其他人的；

C、遺棄被繼承人的，或者虐待被繼承人情節嚴重的；

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D、偽造、篡改或者銷毀遺囑，情節嚴重的。

(二)、房產繼承特點

以上是關于一般繼承的基本框架，房產繼承在繼承關系的基礎上，有

一些其他的特點：一方面，房產的繼承和分割與其他財產不同，房產雖然

可以分割，但這種分割是有限的，如不能把一間房屋分成許多份。在這種

情況下，可以由繼承人共同繼承，作為共有的房產。如一定要分割時，可

以采用作價分割的方法。另一方面，房產有物權性，也因此而引入了物權

的一些復雜關系。比如：房屋過戶就是物權登記的一種，房管部門對繼承

得來的二手房轉讓過戶必須有權屬公證或法院確權的要求，也從相當的程

度上增加了房屋繼承過程的復雜性。

1．房產繼承時如何申請產權轉移登記？

房產繼承時申請所有權轉移應提交下列文件：①申請書；②繼承人身

份證伯；③原房地產權證；④被繼承人死亡證明；⑤繼承證明文件及公證

書。

2．分割房屋遺產，采取何種方式為宜？

房屋遺產分割不同于其他財產的分割，因為房屋是不動產，不能隨意

移動，或因繼承人人數較多不易分割，或因房屋遺產本身的結構也難以分

割等，如果強行分開、割斷，可能損害房屋的效用，以致造成生產無法正

常使用，或給生活帶來不便。因此，如果分割房屋遺產在客觀上可行，

且不損害房屋的效用，不影響生產、生活，可以分割處理。對于不宜分

割的房屋，可以采取以下兩種方法處理：

A、折價補償方法。一般是歸居住使用者所有，由其按各繼承人應繼

承的房屋遺產份額折價補償。房屋作價標準可以由繼承人自行協商確定，

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或根據房屋所在地人民政府規定的私房評估標準，并參照當地的市場價格

合理評定。

B、共有方法。各繼承人也可以商定遺產房屋為共同所有，可以是按份

共有，也可以是共同所有。在房屋遺產分割中，應盡量采取折價補償的方

法，共有的方法并沒有徹底解決糾紛，應視為對第一種方法的補充，如折

價一方因經濟能力負擔不起折價款時，采取共有方法，也可減少矛盾。

3、權屬問題，最好提前考慮，而且要穩妥的考慮！

無論折價還是共有，權屬問題，都是個不能回避的問題。折價，需要

轉手，就要考慮過戶的問題。從現實情況來看，房價的不斷上漲以及舊城

區拆遷改造，使一些房子價值升高，在巨大的利益面前，人容易不淡定。

于是，一些本不該爭執的地方出現爭執。冷靜想一想，很多麻煩和煩惱，

是可以提前避免的。

現在，很多人也意識到這個問題，提前立個遺囑什么的。可以說是個

進步，以前不重視這個。到老人走的時候，兒女們各有各的理由、各有各

的欲望，鬧個不可開交。有鑒于此，有些老人為了身后兒女不鬧，就開始

立遺囑了，不過，從實際情況來看，這還是做得不夠的。有遺囑，還是有

人認為遺囑沒有效，鬧了起來的。所以，最好的方法是：立遺囑，還做個

公證；或者，請律師做個律師見證。遺囑的效力就有保障了。當然，考慮

到房屋過戶的需要，做公證會更好。現在做一個遺囑公證，一兩千元吧，

就房子的價值來說，應該不是個問題。不過，這里要提醒哈，公證處現在

生意很好，很忙，為了避免不必要的麻煩，他們基本不接受老人臥病在床、

彌留之際之類的遺囑公證。所以，如果打算立遺囑，做公證，也要注意提

前做好。

三、律師說法，有些經驗可以分享

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現在，關于房產繼承的糾紛多了，我們律師做這類案子的機會也多了，

于是我們也形成了一些經驗，歸納下，就是目前比較多發的一些糾紛，可

能有以下一些：

1、房改房的權益權利問題

現實生活中，特別是傳統中心城區，這個問題很多發。大家都知道，

房改房里面，有個工齡折算或者工齡優惠問題，真正拿來買房的錢，其實

和房子本身價值少很多。一旦這樣的房子在老人走后，矛盾很多，而且，

也蠻復雜的，基本還能分以下幾類：

A，買下房子辦房產證的錢是某一個子女或某幾個子女出的，房產證上

寫的是老人的名字；

B，買下房子辦產權證的錢是某一個子女出的，房產證上寫的是這個子

女和老人的名字；

C，買下房子辦產權證的錢是某一個子女出的，房產證上寫的是這個子

女的名字；

D，房子就是老人買的，已經給某一個子女去了，過戶也過了；

可能有人認為，最后一個怎么會成為問題呢？實際上，這樣的糾紛武

漢有、外地也有。主要是有些人認為，房改房價值比出的錢多很多，因為

里面有個工齡折算或工齡優惠的問題，這部分，應該是父母的財產，可以

作為遺產來分的，而且，持這種觀點的人很多。

實際上，我們在法律實踐中，并不是這么認為的。曾出

過一個函,明確認定那只是一種政策性補貼，不是財產或財產權益，不能

作為遺產的。

明確這個核心問題后，再來看其他幾個類型。房屋買下來后，就是私

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房了，那就只需要看房產證上是誰的名字。所以，C類好辦，房子是那個

子女的；B類，房子是房產證上幾個人共同共有的，按份來分；A類要麻

煩一點，房子是父母的沒問題，問題是那幾個子女出的錢，如果并沒打什

么欠條之類的，么樣算這些錢，還真是具體問題具體分析了，這會也只能

講到這里。當然，這是就以上問題都沒有其他家庭內部協議的情況來看的，

如果存在效力可驗證的內部協議的話，最終的權屬可能還是要按內部協議

來辦。

2、關于房子是父母的，但是，其中一個子女長期和父母住在一起

的問題

這里面其實也分兩個類型：

A、一個是其中這個子女和父母住在一起是盡的贍養義務。按繼承

法規定，這個子女是可以多分份額的，就算沒有遺囑，鬧到法院，

法院也會支持他（她）多分；當然，如果父母考慮到這個子女不容

易，孝心好，想多分或全分給這個子女或者為以后減少矛盾，最好

還是立個遺囑并做好公證；

B、另一個是其中這個子女和父母住在一起就是在吃父母的。按照

繼承法規定，如果能證明這個子女有特殊困難、生存能力有問題，

就算沒有遺囑，鬧到法院，法院也會支持他（她）多分；當然，如

果不是，父母偏心，非要多分或全分給這個子女，那么，也最好還

是立個遺囑并做好公證；

3、扶養協議問題

如果有子女外的人一直幫助老人，盡到了贍養義務，老人為了報答她

（他）或鼓勵她（他）一直扶養下去，立下遺囑或者遺贈扶養協議，把房

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子贈與給她（他），如果出于真心，為避免以后麻煩，最好做個公證；如

果沒有公證的話，多半會打官司。

總結：綜合前面所述，遺囑、家庭內部遺產分割協議、財產分割協議，

很重要。同時，盡快做好公證或律師見證，是保證這些協議、遺囑效力的

最好途徑，也是減少以后身后家庭糾紛的最好途徑。當然，在這些協議、

遺囑之外，如果早已決定把房子給某個子女，可以在身前辦理過戶，通過

贈與途徑來達到這個目的。不過，這個時候就要考慮一個問題：法定繼承

房屋不征契稅，而房屋贈與要收房屋市場價3%的稅。

另外，房屋繼承因為涉及到兩大法律領域，一個和人有關、另一個和

物的所有權有關，我以上所說，也只是一些基本的情況，在現實生活中，

復雜程度可能會高很多很多，那就需要具體問題具體分析了，所能給大家

的建議是：遇到這類問題，盡早律師咨詢，那是最保險的了。

湖北諾亞律師事務所閔力勝

2011年4月23日

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