國有企業家屬區“三供一業”分離移交物業設施改造標準及費用實施方案

國有企業家屬區“三供一業”分離移交物業設施改造標

準及費用實施方案

為推進駐X央企、省市屬國企職工生活小區物業設施移交工作，

根據國家實施國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作相關政

策，結合我市實際，特制定本實施方案。

一、指導原則

國有企業職工家屬區“三供一業”分離，物業移交前應進行整治，

確保住宅小區配套完善、設施設備齊全、環境整潔，建立健全長效管

理機制，營造舒適、優美、宜居的居住環境。

二、測算依據

（一）《建筑給水排水采暖工程施工質量驗收規范》（GB50242

—X）；

（二）《建筑給排水設計規范》（GB50015—X）；

（三）《給水排水管道及竣工驗收規范》（GB50268—97）；

（四）《給水排水設計手冊》；

（五）《X省新建住宅供配電設施工程建設收費管理辦法》（X

價房〔X〕83號）；

（六）《住宅建筑電氣設計規范》（JGJ242—X）；

（七）《X省建筑工程消耗量定額》（FJYD—101—X）、《X

省裝飾工程消耗量定額》（FJYD—201—X）、《X省安裝工程消耗

量定額》（FJYD—301～313—X）、《X省市政工程消耗量定額》

（FJYD—401～407—X），《X省建筑安裝工程費用定額》（X版）；

（八）《X省房屋修繕工程預算定額》（X版）；

（九）《民用建筑設計通則》（GB50352—X）；

（十）《住宅建筑設計規范》（GB50096—X）；

（十一）《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300—X）；

（十二）《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于推進住宅產業現

代化提高住宅質量若干意見的通知》（國辦發〔X〕72號）；

（十三）《關于X市普通住宅前期物業服務等級標準和等級收費

基準價格的通知》（X建房〔X〕41號）；

（十四）《外墻外保溫工程技術規程》（JG-J144—X）；

（十五）《建筑涂飾工程施工及驗收規程》（JGJ/T29—X）；

（十六）《外墻飾面磚工程施工及驗收規程》（JGJ126—X）；

（十七）《建筑安裝工程施工技術操作規程門窗工程》

（DB21/90012—X）。

三、物業設施維修及費用測算標準

（一）建筑部分

1．房屋維修

拆除隔熱層防水層每平方米30元，找平層、SBS防水層維修每

平方米60元，屋面拒水二合一保溫隔熱板每平方米80；女兒墻維修

每延長米55元；平屋面屋檐維修每延長米300元；瓦屋面維修每平

方米150元。

2．墻面維修

鋼制防火門每平方米700元（含拆舊門安裝新門、補門洞），

電子對講門每平方米500元，樓宇門對講電話每套3200元（線管配

到各戶、含主機，不含戶內分機）；樓道墻面、天棚維修，刮白每平

方米15元，外墻面舊面磚、外墻面舊面磚裝飾層拆除每平方米15

元，水泥砂漿裝飾層拆除每平方米5元，外墻面搭設外墻腳手架每平

方米30元；外墻面抹灰面（或水泥砂漿基層）每平方米28元；外

墻面保溫層（不含基層和腳手架）每平方米38元；外墻面涂料（不

含基層和腳手架）每平方米38元；外墻貼面磚（不含基層和腳手架）

每平方米88元；外墻陽臺維修每個900元（墻體開裂彌縫、墻皮脫

落恢復）；樓道窗戶維修窗戶每平方米330元，雨水管維修每延長

米60元；樓梯欄桿維修除銹油漆每延長米30元；公共地面鋪地面

防滑磚每平方米85元；

3．小區內維修

散水坡維修每平方米30元；排水明溝維修每延長米40元；排

水明溝蓋板每延長米50元；排水井維修每個600元；清掏排水井每

座60元；化糞池清掏每車300元；化糞池拆除翻修每立方米X元；

疏通排水管線每延長米30元；拆除舊砼路面并外運垃圾每平方米22

元，瀝青路面每平方米95元（含拆除舊地面磚）；混凝土路面每平

方米105元；彩磚地面修復每平方米100元（含拆除舊地面磚）；

石材地面修復每平方米150元（含拆除舊石材地面），磚圍墻維修

每延長米300元；小區方鋼大門每平方米400元。

（二）排水部分

1．排水維修

一層埋地排水管維修每延長米225元；室內排水立管及連接衛

生潔具維修每戶500元；地面及局部裝飾物拆除和恢復每戶600元。

2．室外排水管道維修

排水管道維修每延長米325元（含道路拆除及恢復，管材采用

雙波紋排水管DN300）；混凝土路面室外污水井蓋維修每套320元；

室外污水井井蓋維修每套700元（鑄鐵井蓋）。

給水部分參照供水設施改造標準及費用實施方案執行。

（三）電梯維護

乘客電梯一般維護保養費用每月500元。

（四）消防器材

滅火器每臺264元（含滅火器內裝干粉滅火器2具）；室內消

火栓每個60～80元，成套消火栓普通單栓每套320～450元，聯體

消防柜每套450～500元；消防破拆工具每套210元。

（五）家屬區庭院改造

以竣工20年左右，總建筑面積小于2萬平方米，容積率≤2.0，

建筑密度≤35%，綠化率≥35%的舊住宅小區為例，分項計算單位估

算如下：綠化工程（種植適合當地的喬木、灌木、綠籬、草皮，保證

園區覆蓋效果）每平方米100元（實際綠化地面積）；增設健身文

化娛樂設施，按照園區檔次約每組8000元；安裝擋車器每處5000

元，按車輛車牌識別管理系統（一進一出）道閘每處40000元；新

建門衛室每平方米1900元；修建自行車棚每平方米500元；安裝園

區監控探頭、設備每平方米100元（按用地面積測算）；設置垃圾

箱每個250元；簡易宣傳欄每平方米500元，獨立帶雨篷不銹鋼欄

楦亭每平方米1800元；園區路燈每座800元，信報箱每戶150元。

上述維修改造費用是以普通裝飾標準、按X年4月份測算的含

稅估算價格作為指導參考價格，項目實施時根據具體施工圖進行工程

預算并經審核部門審后預算單價為準。

四、物業管理用房

（一）按照移交房產建筑面積十萬平方米以下的不少于總建筑面

積千分之四，且單個物業區域最少不低于五十平方米；建筑面積超過

十萬平方米的，超過部分按照千分之二配置物業管理用房。物業管理

用房必須具備正常使用功能。

（二）移交職工家屬區配套設施設備，包括為物業管理及其人員

提供服務保障的房產、公共用房和場所。

五、其他費用

（一）住宅專項維修資金。房改房維修資金多層住宅按照售房款

總額的20%計算，高層住宅按照售房款總額的30%計算。

（二）物業管理過渡期補貼費用。自物業分離移交協議簽訂之日

起確定3年過渡期，物業實施市場化管理。相關國有企業按照《關于

X市普通住宅前期物業服務等級標準和等級收費基準價格的通知》中

三級物業管理服務標準，向接收企業支付過渡期補貼費用，具體物業

服務項目和金額由交接雙方協商確定。

（三）物業管理分離移交中涉及的違章建筑拆除后再移交。

（四）新建物業用房按建筑面積1800～2500元/㎡，舊建筑物

改造按500～800元/㎡，原有物業用房改造100～300元/㎡。

六、其它

本意見由X市國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交專項工

作領導小組會同市、區住建部門負責解釋。