個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收相關(guān)政策及操作流程

個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓稅收相關(guān)政策及操作流程

一、稅收政策

（一）個(gè)人將購(gòu)買(de)住房對(duì)外銷售

1、營(yíng)業(yè)稅：

（1）不足5年(de)按轉(zhuǎn)讓價(jià)格（房地產(chǎn)交易所(de)評(píng)估價(jià)）全額計(jì)征.

（2）超過5年（含）(de)普通住房免征營(yíng)業(yè)稅.普通住房按東地稅發(fā)[2005]

125號(hào)文規(guī)定(de)標(biāo)準(zhǔn)界定.

（3）超過5年（含）(de)非普通住房按差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅.

轉(zhuǎn)讓價(jià)格指市房地產(chǎn)交易所出具(de)東莞市房地產(chǎn)交易登記證明書上注明

(de)價(jià)格,屬于拍賣(de)按拍賣成交確認(rèn)書上注明(de)價(jià)格.

“按差額計(jì)征”是指以轉(zhuǎn)讓價(jià)格減去購(gòu)買價(jià)格(de)差額為計(jì)稅金額,購(gòu)買價(jià)

格指購(gòu)房發(fā)票價(jià)格,不包括其他相關(guān)稅費(fèi).

“按差額計(jì)征”必須憑發(fā)票或法院文書進(jìn)行抵減.法院文書是指：法院判決

書、裁定書、調(diào)解書,以及可由人民法院執(zhí)行(de)仲裁裁決書、公證債權(quán)文書.

2、個(gè)人所得稅：

（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上,并且是唯一家庭生活用房取得(de)所得免征

個(gè)人所得稅.

（2）若能提供購(gòu)置發(fā)票原件(de),必須按稅法規(guī)定計(jì)算征收個(gè)人所得稅,即：

個(gè)人所得稅=（轉(zhuǎn)讓價(jià)格－財(cái)產(chǎn)原值－合理費(fèi)用）20%.財(cái)產(chǎn)原值是指購(gòu)置該房屋

時(shí)實(shí)際支付(de)房?jī)r(jià)款及交納(de)相關(guān)稅費(fèi)（契稅、印花稅等）,必須憑發(fā)票、

稅票、財(cái)政票據(jù)減除；合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付(de)住房裝修

費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)（中介費(fèi)）、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用.以上費(fèi)用必

須憑稅務(wù)發(fā)票或財(cái)政票據(jù)按規(guī)定扣除.裝修費(fèi)發(fā)票不僅要求發(fā)票上所列付款人

姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人相一致,且發(fā)票上必須列明(de)裝修房號(hào)(de)詳細(xì)地址,

經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,才可按規(guī)定比例扣除.

（3）不能提供購(gòu)置發(fā)票原件(de),按轉(zhuǎn)讓價(jià)格全額帶征個(gè)人所得稅,即：個(gè)

人所得稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)格帶征率（目前為2%）.

3、土地增值稅：

（1）當(dāng)購(gòu)置原值大于等于轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí),不征收土地增值稅.否則,可計(jì)征或

按%預(yù)征.購(gòu)置原值必須憑發(fā)票確認(rèn).

（2）個(gè)人銷售普通住房,免征土地增值稅.普通住房按東地稅發(fā)[2005]125

號(hào)文規(guī)定(de)標(biāo)準(zhǔn)界定.

（3）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)

申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿五年或五年以上(de),免征土地增值稅；居住滿三年未滿五

年(de)減半征收土地增值稅.不滿三年(de)全額征收土地增值稅.征收方式為計(jì)

征或按%預(yù)征.

4、印花稅：按轉(zhuǎn)讓價(jià)格(de)%分別對(duì)交易雙方征收.

（二）個(gè)人自建自用住房首次銷售

“首次銷售”是指：第一次銷售.也就是說個(gè)人將自建住房繼承、贈(zèng)與或夫

妻財(cái)產(chǎn)分割給他人后,擁有人再銷售,也是首次銷售,也可享受自建自用住房銷

售(de)優(yōu)惠政策.

1、營(yíng)業(yè)稅：

市區(qū)（包括莞城、東城、南城、萬江）(de)每戶按占地面積減免50平方米,

其它各鎮(zhèn)每戶按占地面積減免60平方米.超出部分征收營(yíng)業(yè)稅.

2、個(gè)人所得稅：

（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上,并且是唯一家庭生活用房取得(de)所得免征

個(gè)人所得稅.

（2）若能提供自建發(fā)票原件(de),必須按稅法規(guī)定計(jì)算征收個(gè)人所得稅,即：

個(gè)人所得稅=（轉(zhuǎn)讓價(jià)格－財(cái)產(chǎn)原值－合理費(fèi)用）20%.財(cái)產(chǎn)原值是指實(shí)際發(fā)生(d

e)建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納(de)稅費(fèi)（契稅、印花稅等）,必須憑

合法票據(jù)（發(fā)票、稅票、財(cái)政票據(jù)）減除；合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)

際支付(de)住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)（中介費(fèi)）、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)

等費(fèi)用.以上費(fèi)用必須憑稅務(wù)發(fā)票或財(cái)政票據(jù)按規(guī)定扣除.裝修費(fèi)發(fā)票不僅要求

發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人相一致,且發(fā)票上必須列明(de)裝修

房號(hào)(de)詳細(xì)地址,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,才可按規(guī)定比例扣除.

（3）不能提供自建發(fā)票原件(de),按全額帶征個(gè)人所得稅,即：個(gè)人所得稅=

轉(zhuǎn)讓價(jià)格帶征率（目前為2%）.

3、土地增值稅：

（1）當(dāng)房屋原值大于等于轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí),不征收土地增值稅.否則,可計(jì)征或

按%預(yù)征.房屋原值必須憑發(fā)票確認(rèn).

（2）個(gè)人銷售普通住房,免征土地增值稅.普通住房：按東地稅發(fā)[2005]12

5號(hào)文規(guī)定(de)標(biāo)準(zhǔn)界定.

（3）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)

申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿五年或五年以上(de),免征土地增值稅；居住滿三年未滿五

年(de)減半征收土地增值稅.不滿三年(de)全額征收土地增值稅.征收方式為計(jì)

征或按%預(yù)征.

4、印花稅：按轉(zhuǎn)讓價(jià)格(de)%分別對(duì)交易雙方征收.

（三）個(gè)人首次轉(zhuǎn)讓房改房

“首次轉(zhuǎn)讓”是指：第一次銷售.也就是說擁有房改房(de)個(gè)人將房改房繼

承、贈(zèng)與或夫妻財(cái)產(chǎn)分割給他人后,擁有人再銷售,也是首次轉(zhuǎn)讓,也可享受房改

房轉(zhuǎn)讓(de)優(yōu)惠政策.

1、營(yíng)業(yè)稅：免征.

2、個(gè)人所得稅：

（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上,并且是唯一家庭生活用房取得(de)所得免征

個(gè)人所得稅.

（2）若能提供購(gòu)置發(fā)票原件(de),必須按稅法規(guī)定計(jì)算征收個(gè)人所得稅,即：

個(gè)人所得稅=（轉(zhuǎn)讓價(jià)格－財(cái)產(chǎn)原值－合理費(fèi)用）20%.財(cái)產(chǎn)原值是指：原購(gòu)房改

房標(biāo)準(zhǔn)面積部分房?jī)r(jià)（標(biāo)準(zhǔn)面積部分房?jī)r(jià)=標(biāo)準(zhǔn)面積2000元/每平方米）,加上

原購(gòu)房改房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付(de)房?jī)r(jià)款以及向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）

交納(de)所得收益及相關(guān)稅費(fèi)（契稅、印花稅等）,必須憑財(cái)政票據(jù)、稅票減除；

合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付(de)住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、

手續(xù)費(fèi)（中介費(fèi)）、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用.以上費(fèi)用必須憑稅務(wù)發(fā)票或財(cái)政票

據(jù)按規(guī)定扣除.裝修費(fèi)發(fā)票不僅要求發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人

相一致,且發(fā)票上必須列明(de)裝修房號(hào)(de)詳細(xì)地址,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,才

可按規(guī)定比例扣除.

（3）不能提供購(gòu)置發(fā)票原件(de),按全額帶征個(gè)人所得稅,即：個(gè)人所得稅=

轉(zhuǎn)讓價(jià)格帶征率（目前為2%）.

3、土地增值稅：免征.

4、印花稅：按轉(zhuǎn)讓價(jià)格(de)%分別對(duì)交易雙方征收.

（四）個(gè)人將住房贈(zèng)與政府社會(huì)福利單位

營(yíng)業(yè)稅：不征.

個(gè)人所得稅：不征.

土地增值稅：不征.

印花稅：免征.

（五）個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得(de)住房對(duì)

外銷售

這種情況下,購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割前(de)購(gòu)房時(shí)間確

定.購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割前(de)購(gòu)房原價(jià)確定.根據(jù)上述

規(guī)定,明確如下：

1、各稅種按照第（一）點(diǎn)(de)規(guī)定征收（個(gè)人將購(gòu)買(de)住房對(duì)外銷售）.

2、計(jì)算其購(gòu)買（居住）是否滿五年,按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割前

(de)購(gòu)房時(shí)間確定其購(gòu)買（或自用(de)起始）時(shí)間.

3、對(duì)超過5年（含）(de)非普通住房按差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)

生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割前(de)購(gòu)房原價(jià)確定.東地稅發(fā)[2005]125號(hào)文中

第七點(diǎn)(de)第（四）小點(diǎn)(de)“個(gè)人將受贈(zèng)或繼承等非購(gòu)置(de)住房在銷售時(shí),

應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅”(de)規(guī)定停止執(zhí)行.

4、計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí),房屋原值按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割前(de)

購(gòu)房原價(jià)及交納(de)相關(guān)稅費(fèi)確定.

（六）注意事項(xiàng)：

1、“個(gè)人”(de)類型包括：國(guó)內(nèi)個(gè)人、外籍個(gè)人（含港澳臺(tái)）、個(gè)體工商戶

（國(guó)內(nèi)）、個(gè)體工商戶（涉外）.

2、營(yíng)業(yè)稅時(shí)間(de)界定：（一）、購(gòu)買時(shí)間：個(gè)人購(gòu)買住房以取得(de)房地

產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明(de)時(shí)間作為其購(gòu)買房屋(de)時(shí)間,房地產(chǎn)權(quán)證

與契稅完稅證明上注明(de)時(shí)間不一致時(shí),按照孰先(de)原則處理.房地產(chǎn)權(quán)證

上注明(de)時(shí)間是指：房地產(chǎn)權(quán)證核準(zhǔn)登記日期；契稅完稅證明上注明(de)時(shí)

間是指：契稅完稅證填發(fā)時(shí)間.（二）、轉(zhuǎn)讓時(shí)間：以房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)受理該住

房轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)之日作為其轉(zhuǎn)讓住房(de)時(shí)間.具體指東莞市房地產(chǎn)交易所出具(de)

東莞市房地產(chǎn)交易登記證明書上注明(de)日期.

3、個(gè)人所得稅（土地增值稅）自用（居住）時(shí)間(de)界定：(一)房屋自用(d

e)起始時(shí)間：以個(gè)人取得(de)房地產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或地稅部門監(jiān)制(de)

發(fā)票上注明(de)日期為準(zhǔn)；對(duì)下列情況可出具相關(guān)資料確定房屋自用時(shí)間：（1）

對(duì)購(gòu)買房改房(de),可按東莞市職工購(gòu)買公有住房申請(qǐng)審批書上注明(de)審批

日期為準(zhǔn)；（2）對(duì)自建住房(de),可按房屋檔案記載(de)竣工驗(yàn)收時(shí)間為準(zhǔn)；（3）

對(duì)通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得(de)住房,按發(fā)生受贈(zèng)、繼

承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前房地產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或地稅部門監(jiān)制(de)發(fā)票

上注明(de)日期為準(zhǔn).若上述證明文件上所注明(de)時(shí)間不一致(de),按照孰先

(de)原則處理.房地產(chǎn)權(quán)證上注明(de)日期是指：房地產(chǎn)權(quán)證核準(zhǔn)登記日期；契

稅完稅證明上注明(de)日期是指：契稅完稅證明上注明(de)填發(fā)日期；發(fā)票上

注明(de)日期是指：發(fā)票(de)開具日期.（二）房屋自用(de)終止時(shí)間：以房地

產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)受理該住房轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)之日作為其轉(zhuǎn)讓住房(de)時(shí)間.具體指東莞市

房地產(chǎn)交易所出具(de)東莞市房地產(chǎn)交易登記證明書上注明(de)日期.

二、操作流程

1、納稅人提出申請(qǐng),并填寫東莞市個(gè)體工商戶、個(gè)人住房申報(bào)表,提供相

關(guān)資料,報(bào)分局經(jīng)辦人員審核.

2、分局經(jīng)辦人員對(duì)納稅人提供(de)資料進(jìn)行審核,審核無誤后將數(shù)據(jù)錄

入電腦并打印審核表.

3、如有涉及減免稅情況時(shí),需經(jīng)分局長(zhǎng)審核并加具意見.

4、納稅人完稅后,分局經(jīng)辦人員為其開具稅務(wù)機(jī)關(guān)代開統(tǒng)一發(fā)票和辦證

證明.并將稅票號(hào)碼和辦證證明號(hào)碼填寫在申報(bào)表上.

5、分局經(jīng)辦人員需將已辦理(de)資料整理好并存檔備查.