呂鳳明與北京市佳開原物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書

呂鳳明與北京市佳開原物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛

二審民事判決書

【案由】民事 合同、無(wú)因管理、不當(dāng)?shù)美m紛 合同糾紛服務(wù)合同糾紛物業(yè)服務(wù)合同

糾紛

【審理法院】北京市第三中級(jí)人民法院

【審理法院】北京市第三中級(jí)人民法院

【審結(jié)日期】2022.07.25

【案件字號(hào)】(2022)京03民終7127號(hào)

【審理程序】二審

【審理法官】劉茵田璐陳文文

【審理法官】劉茵田璐陳文文

【文書類型】判決書

【當(dāng)事人】呂鳳明;北京市佳開原物業(yè)管理有限公司

【當(dāng)事人】呂鳳明北京市佳開原物業(yè)管理有限公司

【當(dāng)事人-個(gè)人】呂鳳明

【當(dāng)事人-公司】北京市佳開原物業(yè)管理有限公司

【代理律師/律所】李爽北京市龍基律師事務(wù)所

【代理律師/律所】李爽北京市龍基律師事務(wù)所

【代理律師】李爽

【代理律所】北京市龍基律師事務(wù)所

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【法院級(jí)別】中級(jí)人民法院

【終審結(jié)果】二審維持原判

【原告】呂鳳明

【被告】北京市佳開原物業(yè)管理有限公司

【本院觀點(diǎn)】對(duì)于呂鳳明提交的上述證據(jù)的證明效力本院將結(jié)合其他證據(jù)及查明事實(shí)予以綜

合認(rèn)定。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，

應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。首先，呂鳳明主張的北京市相關(guān)文件通知

系2014年國(guó)家出臺(tái)“三供一業(yè)”分離措施之前的政策文件，不再適用于本案的情況；而案涉

房屋所在的小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)生效判決作出相應(yīng)的認(rèn)定，自2014年開始為每月每建

筑平方米0.98元。首先，關(guān)于佳開原公司的物業(yè)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，前文中已經(jīng)進(jìn)行了相

關(guān)論述，呂鳳明主張2015年1月1日至2019年12月31日期間其應(yīng)當(dāng)按照原交付標(biāo)準(zhǔn)或按

照職工小區(qū)經(jīng)管房。

【權(quán)責(zé)關(guān)鍵詞】撤銷不當(dāng)?shù)美`約金誠(chéng)實(shí)信用原則證人證言證據(jù)不足新證據(jù)關(guān)聯(lián)性合法性證

明責(zé)任（舉證責(zé)任）訴訟請(qǐng)求反訴維持原判執(zhí)行訴訟時(shí)效

【指導(dǎo)案例標(biāo)記】0

【指導(dǎo)案例排序】0

【本院查明】本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

【本院認(rèn)為】對(duì)此本院認(rèn)為，首先，關(guān)于佳開原公司的物業(yè)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，前文中已

經(jīng)進(jìn)行了相關(guān)論述，呂鳳明主張2015年1月1日至2019年12月31日期間其應(yīng)當(dāng)按照原交

付標(biāo)準(zhǔn)或按照職工小區(qū)經(jīng)管房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，佳開原公司退還多交的費(fèi)用的反訴請(qǐng)求，缺乏

充分的事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。其次，對(duì)于2010年1月1日至2014年12月31日

期間的物業(yè)費(fèi)，呂鳳明已經(jīng)于1999年2月1日取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)，而關(guān)于房改房的物業(yè)費(fèi)用

由業(yè)主個(gè)人負(fù)擔(dān)的國(guó)管房改文件出臺(tái)時(shí)間系2014年，呂鳳明亦已經(jīng)按照每月每建筑平方米

0.98元的標(biāo)準(zhǔn)交納了佳開原公司截止至2019年12月31日的物業(yè)費(fèi)用，且一直未向佳開原

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公司主張過(guò)返還多繳物業(yè)費(fèi)用，現(xiàn)呂鳳明以自己對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)政策知情較晚、應(yīng)當(dāng)按

照20年計(jì)算訴訟時(shí)效為由主張?jiān)摬糠衷V訟請(qǐng)求并未超過(guò)訴訟時(shí)效，于法無(wú)據(jù)，本院不予采

信。 綜上所述，呂鳳明的上訴理由不能成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華

人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)50元，由呂鳳明負(fù)擔(dān)(已交納)。

本判決為終審判決。

【更新時(shí)間】2022-09-25 18:02:48

【一審法院查明】一審法院認(rèn)定事實(shí)： 呂鳳明系北京市通州區(qū)xx室(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)的

業(yè)主，房屋建筑面積為73.67平方米。佳開原公司原為涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，

服務(wù)期至2021年12月31日。

【一審法院認(rèn)為】一審法院認(rèn)為：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價(jià)有償原則。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循

公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)，行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。房屋業(yè)主應(yīng)

當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人之間的約定及時(shí)交付物業(yè)費(fèi)用。本案中，佳開原公司為涉案小

區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供方，呂鳳明系涉案房屋的業(yè)主，已實(shí)際享受到佳開原公司提供的物業(yè)服

務(wù)，雙方之間已形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，呂鳳明理應(yīng)交納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。 關(guān)于物業(yè)費(fèi)價(jià)

格，佳開原公司已通過(guò)合法途徑進(jìn)行漲價(jià)，并經(jīng)法院生效判決認(rèn)定為自2014年開始為每月每

建筑平方米0.98元。根據(jù)國(guó)管房改［2014］504號(hào)文件文件，2015年起房改房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)

應(yīng)由業(yè)主自行交納，故佳開原公司要求呂鳳明按照每月每建筑平方米0.98元的標(biāo)準(zhǔn)交納

2020年1月1日至2020年12月31日的物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，一審法

院予以支持。呂鳳明主張2015年1月1日至2019年12月31日期間按照每年88元的標(biāo)準(zhǔn)交

費(fèi)，要求退還多交的費(fèi)用的反訴請(qǐng)求，依據(jù)不足，一審法院不予支持。對(duì)于2010年1月1日

至2014年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)，佳開原公司認(rèn)為呂鳳明的反訴請(qǐng)求超過(guò)了訴訟時(shí)效，一

審法院認(rèn)為，呂鳳明已于1999年2月1日取得房屋產(chǎn)權(quán)，知曉涉案房屋為房改房，且已正常

交納物業(yè)費(fèi)至2019年12月31日，現(xiàn)呂鳳明未提交證據(jù)證明其曾向佳開原公司主張過(guò)相應(yīng)權(quán)

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利，故一審法院認(rèn)定呂鳳明要求退還該期間內(nèi)的多收取的物業(yè)費(fèi)的反訴請(qǐng)求，已過(guò)訴訟時(shí)

效，一審法院不予支持。 佳開原公司主張逾期違約金的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，一審法院不

予支持。 綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零九條、《中華人

民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)

間效力的若干規(guī)定》第一條之規(guī)定，判決：一、呂鳳明給付北京市佳開原物業(yè)管理有限公司

2020年1月1日至2020年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)866.4元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)

行清；二、駁回北京市佳開原物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；三、駁回呂鳳明的反訴請(qǐng)

求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 本案二審期間，呂鳳明

向本院提交如下新證據(jù)：關(guān)于國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見(jiàn)的通

知[國(guó)辦發(fā)(2016)45號(hào)文件]，證明佳開原公司收費(fèi)不合理，把我們的房子按照商品房收費(fèi)是

不對(duì)的，我們是不認(rèn)可的。佳開原公司對(duì)呂鳳明提交的證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性、證明目的

不認(rèn)可；第一條明確說(shuō)了2019年起國(guó)有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔(dān)

相關(guān)費(fèi)用。本院認(rèn)為，對(duì)于呂鳳明提交的上述證據(jù)的證明效力本院將結(jié)合其他證據(jù)及查明事

實(shí)予以綜合認(rèn)定。

【二審上訴人訴稱】呂鳳明上訴請(qǐng)求:1、請(qǐng)求依法撤銷(2021)京0112民初26182號(hào)民事判決

書；2、請(qǐng)求法院依法改判退回3108.27元或者發(fā)回通州區(qū)人民法院重新審理；3、本案訴訟

費(fèi)用由佳開原公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審法院判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，佳開原公司的物業(yè)費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)提升與否與呂鳳明無(wú)關(guān)。根據(jù)《關(guān)于按房改政策出售公有住房和安居(康居)住房物業(yè)服務(wù)

費(fèi)繳納問(wèn)題的通知》：在《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》實(shí)施前，按房改政策出售

公有住宅的單位、購(gòu)買安居(康居)住宅的職工所在單位和房改、安居(康居)購(gòu)房人，仍應(yīng)按

照《辦法》實(shí)施前物業(yè)服務(wù)費(fèi)用水平各自承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納義務(wù)，即物業(yè)服務(wù)收

費(fèi)水平和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納責(zé)任主體維持不變。呂鳳明可以提供之前的部分物業(yè)費(fèi)票據(jù)，以

此來(lái)證明之前的物業(yè)費(fèi)均為88元每年。呂鳳明認(rèn)為一審法院引用的(國(guó)管房［2014］504)與

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呂鳳明的物業(yè)費(fèi)之間不存在直接聯(lián)系，法律適用不當(dāng)。對(duì)于佳開原物業(yè)公司的漲價(jià)行為，呂

鳳明認(rèn)為材料虛假、程序存疑，多處材料相互矛盾。請(qǐng)法院審查材料真實(shí)性、合法性。佳開

原公司不當(dāng)?shù)美杖〉馁M(fèi)用應(yīng)退回。綜上所述，呂鳳明認(rèn)為一審法院判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、判

決理由錯(cuò)誤，請(qǐng)法院依法處理。 呂鳳明上訴提出按照其主張的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，佳開

原公司應(yīng)退還本業(yè)主多繳的物業(yè)費(fèi)3108.27元。關(guān)于時(shí)間效力，根據(jù)民法典的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適

用20年的訴訟時(shí)效。

呂鳳明與北京市佳開原物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審民事判決書

北京市第三中級(jí)人民法院

民事判決書

(2022)京03民終7127號(hào)

當(dāng)事人 上訴人(原審被告、反訴原告)：呂鳳明。

委托訴訟代理人：趙亞利(呂鳳明之妻)，住北京市通州區(qū)。

被上訴人(原審原告、反訴被告)：北京市佳開原物業(yè)管理有限公司，住所地北京

市通州區(qū)群芳一園28號(hào)樓一層104。

法定代表人：孫寶國(guó)，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：李爽，北京市龍基律師事務(wù)所律師。

審理經(jīng)過(guò) 上訴人呂鳳明因與被上訴人北京市佳開原物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱

佳開原公司)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院(2021)京0112民初

26182號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)

已審理終結(jié)。

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二審上訴人訴稱 呂鳳明上訴請(qǐng)求:1、請(qǐng)求依法撤銷(2021)京0112民初26182號(hào)

民事判決書；2、請(qǐng)求法院依法改判退回3108.27元或者發(fā)回通州區(qū)人民法院重新審理；

3、本案訴訟費(fèi)用由佳開原公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審法院判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，佳開原

公司的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提升與否與呂鳳明無(wú)關(guān)。根據(jù)《關(guān)于按房改政策出售公有住房和安居

(康居)住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納問(wèn)題的通知》：在《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》

實(shí)施前，按房改政策出售公有住宅的單位、購(gòu)買安居(康居)住宅的職工所在單位和房

改、安居(康居)購(gòu)房人，仍應(yīng)按照《辦法》實(shí)施前物業(yè)服務(wù)費(fèi)用水平各自承擔(dān)相應(yīng)的物

業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納義務(wù)，即物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納責(zé)任主體維持不變。呂

鳳明可以提供之前的部分物業(yè)費(fèi)票據(jù)，以此來(lái)證明之前的物業(yè)費(fèi)均為88元每年。呂鳳明

認(rèn)為一審法院引用的(國(guó)管房［2014］504)與呂鳳明的物業(yè)費(fèi)之間不存在直接聯(lián)系，法律

適用不當(dāng)。對(duì)于佳開原物業(yè)公司的漲價(jià)行為，呂鳳明認(rèn)為材料虛假、程序存疑，多處材

料相互矛盾。請(qǐng)法院審查材料真實(shí)性、合法性。佳開原公司不當(dāng)?shù)美杖〉馁M(fèi)用應(yīng)退

回。綜上所述，呂鳳明認(rèn)為一審法院判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、判決理由錯(cuò)誤，請(qǐng)法院依法處

理。

二審被上訴人辯稱 佳開原公司辯稱：同意一審判決，不同意呂鳳明的上訴請(qǐng)求。

呂鳳明提到的多收的物業(yè)費(fèi)，一審已經(jīng)認(rèn)定了，2010年到2014年的已經(jīng)過(guò)了訴訟時(shí)效；

根據(jù)國(guó)管房改［2014］504號(hào)文件，2015年起房改房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由業(yè)主自行交納，

我們沒(méi)有多收，也不應(yīng)退回。

原告訴稱 佳開原公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.呂鳳明立即支付2020年1月1

日至2020年12月31日的物業(yè)費(fèi)866.4元；2.呂鳳明支付逾期違約金37.69元；3.呂鳳

明承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

呂鳳明向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.判令佳開原公司退還多支付的2010年1月1

日至2019年12月31日的物業(yè)費(fèi)5389.8元；2.案件受理費(fèi)由佳開原公司承擔(dān)。

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一審法院查明 一審法院認(rèn)定事實(shí)：

呂鳳明系北京市通州區(qū)xx室(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)的業(yè)主，房屋建筑面積為73.67

平方米。佳開原公司原為涉案房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，服務(wù)期至2021年12月31

日。

經(jīng)查，涉案房屋為房改房，1998年12月88日，呂鳳明(買方、乙方)與通州區(qū)計(jì)

劃委員會(huì)(賣方、甲方)簽訂《協(xié)議書》，約定甲方將坐落于通州區(qū)xx號(hào)居室單元樓(建

筑面積73.67平方米)出售給乙方，呂鳳明于1999年2月1日取得房屋所有權(quán)證。

另查，2014年開始佳開原公司將物業(yè)費(fèi)價(jià)格漲至每月每建筑平方米0.98元。2019年，

佳開原公司曾將涉案小區(qū)欠交物業(yè)費(fèi)的十幾位業(yè)主起訴至一審法院，欠交物業(yè)費(fèi)期間主

要集中在2016年至2019年。該十幾起訴訟中，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)即為物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)

題。一審法院經(jīng)審查后認(rèn)定佳開原公司按照每月每建筑平方米0.98元的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)

并無(wú)不當(dāng)，并判決前述十幾位業(yè)主均按照每月每建筑平方米0.98元的標(biāo)準(zhǔn)給付佳開原公

司物業(yè)費(fèi)。一審判決后，上述業(yè)主不服本院關(guān)于物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的判定，上訴至北京市

第三中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱三中院)。二審過(guò)程中，業(yè)主向三中院提交了以下證據(jù)：

“證據(jù)1.2016年9月24日—9月25日業(yè)主公示小區(qū)物業(yè)公司提供給法院《調(diào)整物業(yè)費(fèi)

調(diào)查表》現(xiàn)場(chǎng)的視頻及照片，證明上漲物業(yè)費(fèi)未經(jīng)業(yè)主同意。證據(jù)2.胡某、李某、蘇某

等34名證人證言及視頻，用以證明《調(diào)整物業(yè)費(fèi)調(diào)查表》上并非其本人簽字。證據(jù)3.涉

案小區(qū)周邊小區(qū)視頻，用以證明物業(yè)費(fèi)過(guò)高。證據(jù)4.涉案小區(qū)視頻，用于證明物業(yè)服務(wù)

不達(dá)標(biāo)。證據(jù)5.吳某的證人證言，用以證明簽名系偽造?！奔验_原公司向三中院提交了

《調(diào)整物業(yè)費(fèi)調(diào)查表》原件。三中院經(jīng)審理后，對(duì)前述十幾起上訴案件均判決“駁回上

訴、維持原判”。三中院作出的二審判決維持了一審法院關(guān)于涉案小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每

月每建筑平方米0.98元的認(rèn)定，現(xiàn)相關(guān)判決均已生效。

2014年11月6日，國(guó)家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、財(cái)政

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部、人力資源和社會(huì)保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)職工住

宅區(qū)物業(yè)管理和供熱采暖改革的意見(jiàn)》(國(guó)管房改［2014］504號(hào))。該文件第一條規(guī)定，

堅(jiān)持責(zé)權(quán)利一致，建立誰(shuí)住房、誰(shuí)交費(fèi)機(jī)制，兼顧職工基本福利的基本原則。第五條規(guī)

定實(shí)行物業(yè)服務(wù)、采暖補(bǔ)貼制度。在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)向職工發(fā)放住房物業(yè)服務(wù)、采暖

補(bǔ)貼。職工住房物業(yè)服務(wù)、采暖補(bǔ)貼屬于改革性補(bǔ)貼，補(bǔ)貼辦法由國(guó)管局、中直管理局

會(huì)同有關(guān)部門制定。第七條規(guī)定，職工和其他業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)、供熱采暖合同，采取

自行交納、委托所在單位從工資中劃轉(zhuǎn)等方式，向物業(yè)服務(wù)、供熱單位交納物業(yè)服務(wù)、

采暖費(fèi)，無(wú)正當(dāng)理由逾期不交納的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)不再交納或

者報(bào)銷職工的物業(yè)服務(wù)、采暖費(fèi)。第十五條規(guī)定，本意見(jiàn)所指在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)，包

括黨中央各部門，全國(guó)人大機(jī)關(guān)，國(guó)務(wù)院各部委，各直屬機(jī)構(gòu)，全國(guó)政協(xié)機(jī)關(guān)，最高人

民法院，最高人民檢察院，各民主黨派中央和全國(guó)工商聯(lián)，各人民團(tuán)體，及其所屬人員

經(jīng)費(fèi)由政策補(bǔ)助的在京事業(yè)單位。中央和國(guó)家機(jī)關(guān)各部門所屬其他在京事業(yè)單位參照本

意見(jiàn)執(zhí)行。第十七條規(guī)定，本意見(jiàn)自2015年1月1日起施行。

庭審中，雙方認(rèn)可呂鳳明已交納2010年1月1日至2019年12月31日期間的物

業(yè)費(fèi)6465.44元，未交納2020年1月1日至2020年12月31日的物業(yè)費(fèi)。呂鳳明主張

其于2010年之前一直按照88元的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)，佳開原公司表示，2010年之前確實(shí)

由其個(gè)人負(fù)擔(dān)88元，但是剩余部分由其單位交納，自2010年之后全部由呂鳳明個(gè)人交

納。

一審法院認(rèn)為 一審法院認(rèn)為：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價(jià)有償原則。當(dāng)事人應(yīng)

當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)，行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。

房屋業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人之間的約定及時(shí)交付物業(yè)費(fèi)用。本案中，佳開

原公司為涉案小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供方，呂鳳明系涉案房屋的業(yè)主，已實(shí)際享受到佳開原

公司提供的物業(yè)服務(wù)，雙方之間已形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，呂鳳明理應(yīng)交納相應(yīng)物業(yè)

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費(fèi)。

關(guān)于物業(yè)費(fèi)價(jià)格，佳開原公司已通過(guò)合法途徑進(jìn)行漲價(jià)，并經(jīng)法院生效判決認(rèn)定

為自2014年開始為每月每建筑平方米0.98元。根據(jù)國(guó)管房改［2014］504號(hào)文件文件，

2015年起房改房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由業(yè)主自行交納，故佳開原公司要求呂鳳明按照每月每

建筑平方米0.98元的標(biāo)準(zhǔn)交納2020年1月1日至2020年12月31日的物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)

求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，一審法院予以支持。呂鳳明主張2015年1月1日至2019年

12月31日期間按照每年88元的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，要求退還多交的費(fèi)用的反訴請(qǐng)求，依據(jù)不

足，一審法院不予支持。對(duì)于2010年1月1日至2014年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)，佳

開原公司認(rèn)為呂鳳明的反訴請(qǐng)求超過(guò)了訴訟時(shí)效，一審法院認(rèn)為，呂鳳明已于1999年2

月1日取得房屋產(chǎn)權(quán)，知曉涉案房屋為房改房，且已正常交納物業(yè)費(fèi)至2019年12月31

日，現(xiàn)呂鳳明未提交證據(jù)證明其曾向佳開原公司主張過(guò)相應(yīng)權(quán)利，故一審法院認(rèn)定呂鳳

明要求退還該期間內(nèi)的多收取的物業(yè)費(fèi)的反訴請(qǐng)求，已過(guò)訴訟時(shí)效，一審法院不予支

持。

佳開原公司主張逾期違約金的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，一審法院不予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零九條、《中華人民

共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉

時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條之規(guī)定，判決：一、呂鳳明給付北京市佳開原物業(yè)管理有

限公司2020年1月1日至2020年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)866.4元，于判決生效之日

起七日內(nèi)執(zhí)行清；二、駁回北京市佳開原物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；三、駁回

呂鳳明的反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民

共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案二審期間，呂鳳明向本院提交如下新證據(jù)：關(guān)于國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供

一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見(jiàn)的通知[國(guó)辦發(fā)(2016)45號(hào)文件]，證明佳開原公司收費(fèi)不

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合理，把我們的房子按照商品房收費(fèi)是不對(duì)的，我們是不認(rèn)可的。佳開原公司對(duì)呂鳳明

提交的證據(jù)真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性、證明目的不認(rèn)可；第一條明確說(shuō)了2019年起國(guó)有企業(yè)

不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。本院認(rèn)為，對(duì)于呂鳳明提交

的上述證據(jù)的證明效力本院將結(jié)合其他證據(jù)及查明事實(shí)予以綜合認(rèn)定。

本院查明 本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所

依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人

未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不

利的后果。

本案中，雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：

一、呂鳳明向佳開原公司支付涉案房屋的物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

呂鳳明上訴主張佳開原公司的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提升與否與呂鳳明無(wú)關(guān)，根據(jù)相關(guān)政策

規(guī)定，按房改政策出售公有住宅的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納責(zé)任主體維

持不變，國(guó)管房［2014］504文件與呂鳳明的物業(yè)費(fèi)之間不存在直接聯(lián)系；佳開原物業(yè)公

司的漲價(jià)行為，材料虛假、程序存疑，多處材料相互矛盾，請(qǐng)法院審查材料真實(shí)性、合

法性。

對(duì)此本院認(rèn)為，首先，呂鳳明主張的北京市相關(guān)文件通知系2014年國(guó)家出臺(tái)

“三供一業(yè)”分離措施之前的政策文件，不再適用于本案的情況；而案涉房屋所在的小

區(qū)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)生效判決作出相應(yīng)的認(rèn)定，自2014年開始為每月每建筑平方米

0.98元。而根據(jù)國(guó)管房改［2014］504號(hào)文件文件，2015年起房改房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由

業(yè)主自行交納，故一審法院認(rèn)定涉案房屋按照每月每建筑平方米0.98元的標(biāo)準(zhǔn)交納2020

年1月1日至2020年12月31日的物業(yè)費(fèi)，并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。其次，呂鳳明雖

在庭審中主張案涉小區(qū)屬于職工小區(qū)、涉案房屋與其他生效判決中認(rèn)定的房屋性質(zhì)存在

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區(qū)別，應(yīng)當(dāng)適用國(guó)管房改［2015］171號(hào)的規(guī)定，按照經(jīng)管房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取物業(yè)費(fèi)，但佳

開原公司對(duì)此不予認(rèn)可，呂鳳明亦并未提交充分證據(jù)證明其該項(xiàng)主張成立，且呂鳳明亦

已經(jīng)按照該物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際交付多年，故對(duì)于其該項(xiàng)上訴主張，本院不予采信。

二、呂鳳明關(guān)于退還物業(yè)費(fèi)的反訴主張是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑?/span>

呂鳳明上訴提出按照其主張的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，佳開原公司應(yīng)退還本業(yè)主多

繳的物業(yè)費(fèi)3108.27元。關(guān)于時(shí)間效力，根據(jù)民法典的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用20年的訴訟時(shí)

效。

本院認(rèn)為 對(duì)此本院認(rèn)為，首先，關(guān)于佳開原公司的物業(yè)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，前

文中已經(jīng)進(jìn)行了相關(guān)論述，呂鳳明主張2015年1月1日至2019年12月31日期間其應(yīng)

當(dāng)按照原交付標(biāo)準(zhǔn)或按照職工小區(qū)經(jīng)管房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，佳開原公司退還多交的費(fèi)用的

反訴請(qǐng)求，缺乏充分的事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。其次，對(duì)于2010年1月1日至

2014年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)，呂鳳明已經(jīng)于1999年2月1日取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)，而

關(guān)于房改房的物業(yè)費(fèi)用由業(yè)主個(gè)人負(fù)擔(dān)的國(guó)管房改文件出臺(tái)時(shí)間系2014年，呂鳳明亦已

經(jīng)按照每月每建筑平方米0.98元的標(biāo)準(zhǔn)交納了佳開原公司截止至2019年12月31日的

物業(yè)費(fèi)用，且一直未向佳開原公司主張過(guò)返還多繳物業(yè)費(fèi)用，現(xiàn)呂鳳明以自己對(duì)于收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)政策知情較晚、應(yīng)當(dāng)按照20年計(jì)算訴訟時(shí)效為由主張?jiān)摬糠衷V訟請(qǐng)求并未超

過(guò)訴訟時(shí)效，于法無(wú)據(jù)，本院不予采信。

綜上所述，呂鳳明的上訴理由不能成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求，本院不予支持。依照

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

裁判結(jié)果 駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)50元，由呂鳳明負(fù)擔(dān)(已交納)。

本判決為終審判決。

落款

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審 判 長(zhǎng) 劉 茵

審 判 員 田 璐

審 判 員 陳文文

二〇二二年七月二十五日

法官助理 徐 仙

書 記 員 張曉華

北大法寶1985年創(chuàng)始于北京大學(xué)法學(xué)院，為法律人提供法律法規(guī)、司法案例、學(xué)術(shù)期刊

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