居民住宅現(xiàn)狀消費和投資行為調(diào)查分析報告(DOC 11)

杭州居民住宅現(xiàn)狀、消費和投資行為調(diào)查的分析報告

一、摘要

本文是對杭州居民住宅現(xiàn)狀、消費和投資行為調(diào)查的分析報告。本次調(diào)查的有效樣本475

個，全然代表杭州都市居民的住房消費、投資情況。杭州日報告要緊從住房現(xiàn)狀、購房

需求、購房資金狀況和購房決策礙事因素等四個方面進行講明，并將本次調(diào)查結(jié)果與2003

年的調(diào)查做了比照分析。要緊調(diào)研結(jié)論如下：

1.當前居民的住房狀況較之2003年有所提高，擁有私人住房的消費者平均住房面積到達

了平方米；住宅面積在90平方米以上的比例提高了14個百分點，到達39.8%；

2.消費者購房目的單一化趨勢明顯，僅為改善自身居住條件而購房的消費者占60.2%，與

2003年消費者具有多重購房目的的狀況差異明顯；

3.在需求的面積方面，對90-130平方米的住宅需求比例由2003年的55.3%上升到63.4%；

4.住宅選擇區(qū)域擴大，城西依舊是熱點區(qū)域，有31.5%的消費者選擇該區(qū)域，同時，下沙、

濱江等非主城區(qū)被越來越多的消費者認同和同意；

5.消費者能同意的價格提高幅度較大，單價在7000元/平方米的住宅的同意比例由2003

年的0.6%上升到35.4%；

6.從購房資金上來瞧，由于大局部消費者自身具有的資產(chǎn)與房產(chǎn)總價的差距較大，超過

80%的消費者需要采取各種形式的貸款購房，其中商業(yè)按揭以超過50%的比例成為購房的

要緊資金來源和付款方式；

7.報刊廣告是消費者最為關注的地產(chǎn)廣告形式；在消費者的購置決策中，房屋質(zhì)量差不

多成為其最擔憂和瞧重的因素；同時，消費者關于開發(fā)商品牌也特不瞧重。

二、調(diào)查樣本情況比立

本次調(diào)查的居民年齡更為年輕化。25歲以下的被調(diào)查者所占比例有較大提高，從2003

年的12.2%上升到今年的26.5%；而30歲以上人所占比例有明顯下落。由于25歲以下的

青年人是今后幾年內(nèi)購置住宅的主力軍，更多地了解他們的需求和愿瞧更具現(xiàn)實意義。

本次調(diào)查人群個人全然狀況與2003年的調(diào)查相比，兩次調(diào)查的樣本全然情況中，差異最

大的應屬家庭收進這一特征。本次調(diào)查的結(jié)果比2003年相比有以下特點：(1)家庭收進

過低的情況大幅減少。此次調(diào)查家庭收進小于3萬的比例僅為6.3%，而2003年調(diào)查的比

例為20.5%。(2)中低檔和中檔收進家庭比例減少也有所減少。(3)中高檔和高檔收進家庭

比例增加。消費者的購置力是礙事消費者需求的重要因素，而購置力的要緊決定因素即

為消費者經(jīng)濟因素也確實是根基收進水平。因此，消費者收進的變化對其住宅需求也必

將產(chǎn)生礙事。

三、住房現(xiàn)狀分析

租房者和投資客增多，出租為投資的要緊形式

依據(jù)調(diào)查的情況，目前沒有住房的人占總數(shù)的25.9%。近一半的人目前有一套住宅，將近

20%的人有兩套。住宅數(shù)目為三套或超過三套的人所占比例總計為5.3%。與前年的調(diào)查結(jié)

果相比，僅具有一套住房的比例減小，其它比例均有不同程度的增加。其中，關于具有

兩套及兩套以上住宅的比例增高現(xiàn)象，一種可能性是由于近兩年房價不斷上漲導致消費

者投資或投機行為增加所致；另一種可能性是越來越多的居民為改善居住條件，在原有

住宅的根底上再次置業(yè)甚至三次置業(yè)，引起持有的住宅數(shù)量增多。

對擁有1套以上住宅的人，我們進一步了解了目前空余房產(chǎn)處置形式。對空余房產(chǎn)，72.2%

的人選擇了出租，其中15.1%的人預備長期出租；19.3%的人方案在適當?shù)臅r機賣掉。從

分析能夠瞧出，出租仍是居民住宅長期投資的最重要的形式。

住宅性質(zhì)多樣，商品房成為主導

在住房性質(zhì)方面，隨著住房制度改革的不斷深進，杭州市已打破了單一的公有制住房產(chǎn)

權(quán)形式，形成了以居民自主產(chǎn)權(quán)為主，多種產(chǎn)權(quán)并存的格局，初步構(gòu)建了住房新體制全

然框架。由于長期受福利分房的礙事，過往杭州市居民家庭中公有住房為盡大多數(shù)，私

有住房甚少。近幾年來國家加大房改力度，居民掏鈔票買房住的意識差不多形成。住房

瞧念的轉(zhuǎn)變，加快了住房公有向私有的轉(zhuǎn)變和購置商品房的進程。本次調(diào)查進一步驗證

了上述現(xiàn)象。

調(diào)查中發(fā)覺，商品房比例明顯增加而房改房比例下落較多。居民所購商品房的比例從2003

年的33.3%上升到今年的42.5%。房改房的比例也落低了近20個百分點，從37.1%落到

18.5%。其它性質(zhì)的住房比例變化不大。這種變化的出現(xiàn)可能是受到杭州市房改房可上市

買賣政策的礙事。由于房改房建成時刻較早，大局部在面積、戶型結(jié)構(gòu)等方面存在缺乏，

已購房改房的消費者為了改善居住條件，特殊可能將原有住房出售，再購置較為理想的

住房。而經(jīng)濟條件更好的消費者那么特殊可能另外購置，將原住房留作他用。調(diào)查中屢

次出現(xiàn)既有商品房又有房改房的樣本正講明了這一點。因此，目前仍居住在原房改房內(nèi)

的居民比例逐漸減少，許多房改房的性質(zhì)通過市場交易后，已轉(zhuǎn)變?yōu)樗椒俊?/span>

在擁有經(jīng)濟適用房的居民中，家庭年收進沒有在1萬以下的情況，其中10萬-20萬的比

例為55.6%。

住房面積增加，房齡年輕化

從住房面積來瞧，總體樣本的平均值為平方米。關于有住房的消費者，每個家庭的居住

面積平均到達平方米，而沒有住房的消費者平均居住面積僅為平方米。從住房的性質(zhì)上

瞧，住宅為祖?zhèn)魉椒亢鸵奄徤唐贩康钠骄娣e為平方米；而房改房的平均面積僅為平方

米；經(jīng)濟適用房的住宅平均面積為81平方米，面積適中。本次調(diào)查居住面積分布情況與

2003年調(diào)查情況相比，居住面積在50平方米以下、90-110平方米和110平方米以上戶

型的比例明顯增多，而面積處于50-70平方米、70-90平方米等戶型的比例有所下落。經(jīng)

相關分析，收進是礙事消費者住宅面積大小的重要因素之一。

在房齡方面，有22.8%的住宅建成年份在1990年往常，年代比立久遠。另有43.9%的住

宅建成時刻在上世紀90年代。近五年內(nèi)建成的住宅比例為33.3%，這一數(shù)字比2003年調(diào)

查的結(jié)果提高了16個百分點。能夠講，通過兩年的開展，越來越多的居民住上了較新的

住宅。

八成租金千元以下，收進、面積礙事最大

關于租房者來講，房租的上下礙事著他們生活水平的上下和資金積存的多少。本次調(diào)查

的結(jié)果顯示：關于目前仍在租房的居民來講，房租在500-1000元/月的比例最高，為

51.3%；月租金在500元以下的比例為28.6%；租金在1000-1500元/月的比例為14.3%；

月租金在1500元以上的比例較小。

通過相關分析發(fā)覺，房屋面積是礙事租金最重要的因素之一，房屋面積越大，那么租金

越高。此外，家庭收進對租金同意度有重要礙事，收進越高，越可能同意較高的租金價

格。

住宅滿足度提高，物業(yè)治理任務艱巨

總體來瞧，被調(diào)查者對現(xiàn)有住宅的滿足度尚可。十分滿足、滿足和全然滿足的比例總計

為67.6%，比前年調(diào)查的結(jié)果增加了13.8%，這講明居民對住房的滿足度呈上升趨勢。不

太滿足的比例仍不低，為28.8%。十分不滿足的比例為3.6%。相關分析的結(jié)果講明，居

民的住宅面積與其滿足度顯著相關。居住面積越小，對住宅的滿足度越低；居住面積越

大，居民的住宅滿足度越高。因此，可認為兩年中居民住宅面積的增加是引起住宅滿足

度升高的重要緣故。而物業(yè)治理滿足度對住宅滿足度的顯著相關也講明，物業(yè)治理狀況

差不多成為礙事住宅總體滿足度的重要緣故。

小結(jié)

通過2003年和2005年的兩次調(diào)查比照分析，能夠瞧出，通過兩年的開展，居民的居住

狀況有了明顯提高。首先，住宅面積在90平方米以上的比例有大幅度提高，由2003年

的25.8%上升到今年的39.8%。其次，隨著杭州房地產(chǎn)市場化的開展，居民收進的不斷提

高，本次調(diào)查中商品房所占比例增加明顯，原有房改房的比例顯著下落。在2000年以后

建成的住宅中的居民比例比前年提高了16%，講明更多的人住上了較新的房子。此外，從

居民對住宅的總體評價來瞧，滿足度大幅度提高。全然滿足以上的比例提高了13.8%。從

住宅的個體特征來瞧，交通狀況是杭州居民最為滿足的方面；在生活配套、自然環(huán)境等

方面的滿足度緊隨其后。

但咨詢題仍然存在。首先，具有多套住房的消費者比例有所增加。兩年前房價的飛漲使

得具有投資目的的購置行為增加，而今年調(diào)控措施和交易稅率變化造成的整體樓市疲軟，

又使投資者手中的住宅難以在短期內(nèi)出售，短期投機變?yōu)殚L期投資，具有多套住宅的消

費者比例增加。

其次，租房者比例提高且對住宅滿足度較低。在被調(diào)查人群中，租房者所占比例比前年

提高了個百分點，這可能是樣本本身年齡結(jié)構(gòu)所引起，也可能是收進的增加與房價的上

升相比微乎其微，不能真正提高消費者的購置力所致。租房者對目前的居住狀況滿足度

較低，加之租房者本身比例較高，因此僅在租房者中，就有大量的人需要通過市場來改

善當前居住狀況。

再次，本調(diào)查發(fā)覺購置經(jīng)濟適用房的家庭年收進過高的現(xiàn)象。在購置經(jīng)濟適用房的家庭

中，年收進在10萬以上的比例總計為72%，這一數(shù)字遠高出總體樣本比例的45.9%。不

管造成這種現(xiàn)象的緣故是什幺，也不管這些緣故是否為客瞧因素所引起，都應當?shù)玫较?/span>

關部門的重視。有關部門應該充分重視該政策的嚴厲性和重要性，因為有眾多的百姓仍

對通過政府體貼改善住房條件寄予厚瞧，假設處理不得當將會嚴峻礙事百姓對政府的信

任度和信心。

最后，從對住房的整體滿足度來瞧，物業(yè)治理仍然是居民對住宅最不滿足的因素。從本

次調(diào)查來瞧，要將物業(yè)治理的滿足度提高到較高的水平，仍需主管部門和從業(yè)人員不懈

的努力。

四、購房需求分析

六成半購房者欲在三年內(nèi)購房

在購房的時刻上，調(diào)查結(jié)果顯示，30.4%的人估量在一年內(nèi)購房，35.3%的人認為自己可

能在兩至三年內(nèi)購房。估量在三至五年內(nèi)購房的比例為15.3%，五年以后購房的比例為

8.3%。差不多購房，不打算再次購房的人所占比例為8.5%，而目前雖沒購房，但仍不打

算購置的比例為2.1%。能夠瞧出，在最近三年內(nèi)預備購房的人數(shù)占被調(diào)查者總數(shù)的65.7%，

因此，對住宅的需要量在近幾年應可不能減少。經(jīng)統(tǒng)計分析，購房的時刻與居民收進狀

況、婚姻狀況及年齡因素顯著相關。個人或家庭收進越高，已婚且年級較大的消費者估

量購房時刻越短；而收進較低、未婚或年紀尚小的消費者越傾向于多年以后購房。

購房目的單一化，改善居住條件仍是購房要緊目的

在咨詢及被調(diào)查者購房目的時，69.3%的人購房的首要目的是改善自己居住條件。盡管該

題為多項選擇，但僅選此一項而沒選其它項的比例到達60.2%，這充分講明，在被調(diào)查的

人群中，多數(shù)人確實存在住房消費的需要。此外，購房純粹為投資的比例不高。

此次被調(diào)查消費者的購房目標全然為單項，購房目的比立單一。而與兩年前相比，由于

當時杭州房價還處于飆升時期，消費者購房的目的帶有明顯的多重性，他們更盼瞧購房

既能解決住房咨詢題又能積存家庭財寶，假設干年后還能出租或出售獲利。前年的調(diào)查

結(jié)果中，盡管所選為改善條件的比例特殊高，到達了85.5%，但除了那個購房目的比例較

高外，其它目的的比例也高于今年的調(diào)查結(jié)果，購房目的多重性顯而易見。

主力需求戶型為三室、面積為90-130平方米之間

本次調(diào)查發(fā)覺，消費者在對住宅面積的偏好上要緊有以下特征：對中等和中等以上面積

需求的比例最大，而對較小和過大面積的需求的比例較小。這一特征與2003年本中心調(diào)

查結(jié)果相符。但在對不同面積區(qū)間需求的比例上存在差異：本次調(diào)查關于面積為90-110

平方米、110-130平方米的需求比例分不為34.2%和29.2%，分不比2003年的調(diào)查結(jié)果高

出7%和1.1%；而對建筑面積在70-90平方米、50平方米以下的住宅需求比例出現(xiàn)小幅下

落；對面積在130-150平方米之間的需求也出現(xiàn)小幅回落；但關于建筑面積在150平方

米以上的需求比例略有上升。

在住宅的戶型上，消費者更傾向于三室結(jié)構(gòu)的住房，其中選三室兩廳的比例為38.9%，選

三室一廳的占16.6%，兩者所占比例超過了一半。由此可見，消費者對住宅的面積、戶型

的需求更趨向于舒適和有用，中等以上面積、多廳室的房屋仍然最受消費者送不。

高層、小高層住宅需求增加

從住房類型上，消費者更傾向于高層和小高層住宅，對兩者的需求比例有增加的趨勢，

分不由2003年的8.2%和30.5%上升到今年的10.8%和40.4%。而對多層住宅的需求比例

下落，從2003年的49.4%下落到今年的42.4%。其要緊緣故一方面是消費者考慮到近兩

年杭州市區(qū)土地提供狀況嚴峻這一客瞧情況，市區(qū)內(nèi)大量開發(fā)多層住宅的可能性落低；

另一方面越來越多的消費者從瞧念上同意了高層和小高層住宅。消費者關于排屋、不墅

等豪華型住宅的偏好比例落低，分不由前年的9.5%和2.4%下落到今年的4.9%和1.6%。

購房區(qū)域擴大，郊區(qū)漸成熱點

從消費者對住宅區(qū)位的選擇瞧，出現(xiàn)中間向四面發(fā)散趨勢。盡管城西仍是熱點區(qū)域，有

31.5%的人選擇該項，但從總體上瞧，消費者對杭州主城區(qū)住宅的需求比例減少，而關于

下沙、余杭、蕭山等近郊和遠郊以及近兩年來開展態(tài)勢較好的濱江區(qū)域的住宅需求比例

上升。對下沙和濱江區(qū)域需求的比例分不從2003年的2.3%和4.6%上升到今年的6%和

10.2%。對濱江區(qū)位的需求比例差不多脫離低迷狀態(tài)，而對蕭山和余杭兩區(qū)域的需求雖有

所上升，但仍然維持低比例狀態(tài)。本次被調(diào)查居民對主城區(qū)住宅需求的比例總計為76.5%，

這一數(shù)字比2003年的88.6%落低了個百分點；而對近、遠郊的住宅需求比例那么從2003

年的11.4%上升到今年的23.5%。隨著杭州市交通設施、環(huán)境狀況、生活配套等條件的不

斷完善，今后對近郊和遠郊的住宅需求仍會不斷增加，對市中心住宅的需求因受環(huán)境和

價位的礙事，將逐漸減少。

價格同意度增加，主力需求單價在5500-10000元之間

價格一直是特不敏感的熱點。杭州近兩年價格的上漲也促使居民能同意的心理價位提高，

盡管消費者收進提高的速度遠低于房價上漲的速度。在消費者對價格的同意度上，可同

意的價格上升幅度較大。估量價格在4500元/平方米的比例僅為17.7%，而兩年前該比例

為66.1%；估量購房價格在4500-5500元/平方米檔的比例也比2003年減少，從前年的

28%下落到今年的17.2%；5500-7000元/平方米是本次調(diào)查中消費者最能同意的價格區(qū)間，

估量價格在此范圍內(nèi)的比例到達29.7%，而兩年前最可能同意的價格區(qū)間是3500-4500

元/平方米，該比例高達26.6%。此外，本次調(diào)查還講明，關于中高價、高價房的同意比

例大幅度提高，選擇7000-8500元/平方米、8500-10000元/平方米和10000元/平方米以

上價格的比例分不為18.8%、13.4%、3.2%，而估量價格在7000元/平方米以上的比例在

2003年僅為0.6%。能夠瞧出，杭州房價現(xiàn)狀歷練了消費者的心理同意度。

對房價走勢瞧法不一，調(diào)控礙事不明顯

在關于杭州房地產(chǎn)市場3-5年的趨勢推測上，兩次調(diào)查的結(jié)果大體相同，僅在認為房價

上漲和維持不變的比例上差異稍大。盡管國家宏瞧調(diào)控措施不斷出臺，也給杭州樓市造

成了不小的沖擊，但調(diào)查發(fā)覺消費者中認為今后3-5年內(nèi)房價走勢上漲的比例卻從前年

的18.8%上升到今年的23.9%，增長了5.1%；估量下落的比例全然沒變，前后兩次調(diào)查分

不為28.9%和28.6%。

實際上，房價的上升和下落與購房者的心理預期有緊密聯(lián)系。因為心理預期會促使購房

者采取相應的消費行為，而消費行為又直截了當導致價格的上升或下落。

小結(jié)

購房意愿是整個購房消費行為的開始。本局部要緊分析了購房者在購房目的、購房行為

時刻、購房面積、戶型與區(qū)位以及購房價格等方面的偏好。

在購房目的方面，關于杭州大局部的購房者來講，改善居住條件仍是其購房的首要目的，

此結(jié)果與2003年的調(diào)查結(jié)果相同。將本次調(diào)查的結(jié)果與兩年前的結(jié)果相比立，我們發(fā)覺

兩個變化：其一是僅從投資角度購房的比例減少，這是杭州房市正常開展的一個積極因

素；其二是購房目的專一化。消費者購房目的的雙重性甚至多重性被全然打破。這也講

明，今年國家的宏瞧調(diào)控政策出臺和當前杭州樓市的開展狀況，考驗了消費者的投資或

投機心理。估量在樓市前景明朗之前，樓市中投資或投機行為仍會逐漸減少，這有利于

住宅的正常消費和房地產(chǎn)市場的健康開展。

從購房的區(qū)域偏好來瞧，相關于蕭山、余杭、濱江，購房者更偏愛老城區(qū)，但與兩年前

的調(diào)查相比，選擇老城區(qū)和新區(qū)域的比例差距呈現(xiàn)逐漸縮小的趨勢。事實上，消費者在

購房區(qū)域方面的變化受到近年來房價上漲的礙事較大，主城區(qū)的住宅價格差不多遠遠超

過一般居民的同意度，促使居民不得不選擇離主城區(qū)較遠的郊區(qū)或新區(qū)域。盡管如此，

隨著杭州交通、配套的進一步完善，選擇近、遠郊也不失為明智之舉。在老城區(qū)中，城

西仍是首選；新區(qū)中，濱江熱度近兩年來增加。面積與戶型也是住房需求的兩個重要參

考指標。在購房的面積方面，本次調(diào)查顯示，面積在90-130平方米、三室兩廳的住宅對

消費者具有更大的吸引力。

此外，我們還發(fā)覺本年度宏瞧調(diào)控措施的不斷出臺并沒有改變消費者關于房價前景的判

定。估量3-5年內(nèi)房價會上漲的比例有所提高，而認為會下落和維持不變的比例稍有減

少。

購房者情愿支付的房價是購房行為的一個重要因素。這表達了房產(chǎn)市場的有效需求。從

兩次調(diào)查的結(jié)果瞧，消費者關于價格承受度有大幅度提高。其可能的緣故一方面是兩年

間杭州房價上漲迅速所致，另一方面與消費者收進的提高緊密相關。大局部消費者對杭

州樓市的開展較為樂瞧，選擇房價在今后3-5年內(nèi)上漲或持平的比例總計為61.9%。假設

不考慮其它因素，從消費者對房價的走勢上瞧，杭州的房價上升的可能性較大。

五、購房資金分析

付款方式中商業(yè)按揭唱主角

從付款方式來瞧，被調(diào)查者中選擇商業(yè)按揭的比例最高，到達50.8%；其次為公積金貸款

和組合貸款，比例分不為19.9%和13.3%；一次性付款的比例也到達11%；采納分期付款

的比例為4.9%。經(jīng)分析發(fā)覺，采納何種付款方式與居民所持金融資產(chǎn)的數(shù)量顯著相關。

持有的金融資產(chǎn)數(shù)量越多，那么采取的付款方式越可能是一次性付款或商業(yè)按揭。與2003

年的調(diào)查結(jié)果相比，采納商業(yè)按揭的比例有大幅度提高，2003年的比例僅為31.3%；采

納公積金貸款的比例那么落低了近20個百分點。

一半人首付款低于20萬元，八成人月還款額少于4000元

在購房首付款上，選擇首付額度在8萬-15萬的比例是27.6%，是所有備選額度區(qū)間中比

例最高的。其次是15萬-20萬元，比例為23.3%。首付款在20萬-30萬元、30萬-40萬

元和40萬元以上的比例也不低，分不為19.8%、11.1%和12.8%。而首付額在8萬元以下

的比例較小，僅為5.4%。

在被調(diào)查者中，能承受的月還款額為2000元以下的比例為15.6%；2000-3000元之間的

比例最多，為43.9%；有22.8%的人能承受3000-4000元的月還款額；能擔當4000-5000

元、5000-6000元、6000-7000元以及7000元以上的月還款額的比例依次為9.1%、4.3%、

1.2%和3.1%，四項比例之和為17.7%。該結(jié)果與2003年的調(diào)查相比差異顯著。隨著收進

的提高，居民能承受的月還款額有大幅度提高。居民在消費心理上的變化可見一斑。

家庭金融資產(chǎn)差距較大，貸款和儲蓄是購房要緊資金來源

從本次調(diào)查結(jié)果來瞧，家庭金融資產(chǎn)(包括存款、債券、股票、基金等，以人民幣計算)

在中等及以下水平的各檔次所占比例接近，如在10萬元以下的比例為23%，10萬-20萬

元以下的比例為24.9%，20萬-40萬元之間的比例為23.6%。金融資產(chǎn)持有量數(shù)額在40

萬-60萬元、60萬-80萬元和80萬元以上的比例分不為12.3%、5.9%和10.3%。能夠瞧出

盡管有近一半的人金融資產(chǎn)在20萬元以下，但持有資產(chǎn)數(shù)額高的比例也相對較高。

在資金來源方面，被調(diào)查者中將個人儲蓄積存作為首要資金來源的比例最高，到達43.4%。

而銀行已成為購房者資金來源的第二個選擇，將商業(yè)貸款作為首要資金來源的比例為

26.5%。

公積金成為多數(shù)單位唯一住房福利

隨著住宅市場化的深進，大局部單位在職工住宅方面的政策均能按國家的規(guī)定執(zhí)行。在

被調(diào)查者中，單位為其繳納住房公積金的比例為69.4%，有近三分之一的單位不提供公積

金。因此，公積金數(shù)額的多少與消費者的個人收進有直截了當關系。

在所調(diào)查的人群中，幾乎沒有單位為職工提供購房補貼。從這一點瞧，關于沒有享受過

福利分房的年輕職員來講，由于所在單位提供的住房福利有限，不能對其改善住房條件

提供實質(zhì)體貼。

小結(jié)

與2003年的調(diào)查結(jié)果相比，購房者資金實力在兩年內(nèi)有了較大程度的提高。不管是月還

款額、首付款額度，依舊家庭金融資產(chǎn)的持有量，均有顯著提高。因此，這與消費者收

進的增加緊密相關。

本次調(diào)查進一步講明，隨著住房制度改革的深進和銀行個人住房貸款“門檻〞的調(diào)整。

杭州居民的消費瞧念發(fā)生了巨大的變化。他們正逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費方式，全然樹立了

貸款購房這一瞧念。而公積金由于其數(shù)額有限且條件嚴格，購房者中應用此種方式的比

例特殊小，講明公積金在消費者真正購房時能發(fā)揚的作用并不大。

從企業(yè)提供的住房福利上瞧，目前被調(diào)查人群所在的單位差不多對職員的住房全然不提

供除公積金以外的任何補貼措施。即使提供公積金，大局部單位為職員繳納的數(shù)額也較

低，59.6%的單位提供的額度在500元/月以下。盡管，公積金的上繳額度較低與大局部

職員個人收進不高緊密相關，然而，大多數(shù)企業(yè)就低不就高的現(xiàn)象也是不可無視的緣故。

在杭州如此房價處于高水平的地區(qū)，假設沒有薪酬上的優(yōu)勢和政府、企業(yè)的支持，必定

會礙事人才的引進和留住。

六、購房決策分析

開發(fā)商品牌和報紙成為最重要的信息來源和廣告類型

關于購房的信息，我們從來源和信息類型方面作了調(diào)查。

在信息來源的咨詢題上的調(diào)查結(jié)果顯示，購房者對平常了解的房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌和聲

譽等信息最為重視，該選項的均值最高，到達。媒體廣告和開發(fā)商提供的各種宣傳資料

也是比立重要的消息來源，均值分不為和。盡管親朋好友的推舉可信度較高，但這并不

是購房信息的要緊來源，重要性在四個選項中最低。本次關于該咨詢題的調(diào)查結(jié)果與2003

年的不同之處在于宣傳資料和親友推舉兩個選項位置的變化。開發(fā)商的品牌聲譽和媒體

廣告在兩次調(diào)查中都處在第一、第二位。這從側(cè)面講明，隨著工作節(jié)奏的加快，各種媒

介廣告的不斷盛行，通過與親友交流得到信息的可能性有落低的趨勢。

在消費者關注的房地產(chǎn)廣告和宣傳類型上，我們要求被調(diào)查者選出3個最為關注的房地

產(chǎn)廣告和宣傳形式。從圖中能夠瞧出，報紙廣告是消費者最為關注的形式，選擇此項的

比例高達65.1%。關注度位居其次的是房交會這種形式，該項比例為58.9%。開發(fā)企業(yè)售

樓處的模型、介紹以及樣板房等形式也是購房者比立關注的宣傳形式，該項比例為42.3%。

購房者對路牌廣告關注度最低，比例僅為12.2%。選擇開發(fā)商舉辦的推介活動、開發(fā)商印

制的樓書等兩種廣告形式的比例分不為24%和41.3%。

該咨詢題調(diào)查結(jié)果的排序情況與2003年的調(diào)查結(jié)果完全相同。這講明，關于房地產(chǎn)業(yè)來

講，報刊廣告的效果最正確，因為消費者對該形式的關注度最大。房交會也接著成為消

費者獵取信息的要緊來源。路牌廣告目前仍沒有得到消費者足夠的關注。

房屋質(zhì)量成為購房者擔憂的首要因素

為了了解對消費者購房決策的礙事因素以及該礙事因素的重要性程度，我們分不設置了

購房過程中擔憂的因素以及購房時瞧重的因素兩個咨詢題。

在購房過程中擔憂的因素咨詢題上的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量、企業(yè)宣傳失真和配套不

兌現(xiàn)是消費者在購房過程中最擔憂的三大因素。在房屋質(zhì)量上，60.6%的人選擇了最重要，

選擇一般的比例為21.8%，僅有3.7%的人認為不重要，此項擔憂度的均值為。其次是對

配套不兌現(xiàn)的擔憂，均值為，有近一半的人選擇了最擔憂。對宣傳失確實擔憂程度均值

也到達了。在表述的幾個選項中，購房者相對最不擔憂的因素是交付時刻及時與否，均

值為。關于面積誤差和辦證時刻兩個因素，能夠講有超過一半的人關于這兩個咨詢題擔

憂程度較高。

房屋質(zhì)量和房產(chǎn)價格是消費者購房最為瞧重的因素

假設購房者決定購置某處房產(chǎn)，該房產(chǎn)應該是具有某個或多個吸引消費者的特征。那幺

哪些特征是消費者在購房時瞧重的呢？為了解該咨詢題，我們在調(diào)查中提供以下九個因

素：住宅價格、建筑和戶型設計、房屋質(zhì)量、物業(yè)治理、開發(fā)商的品牌和信譽、居住區(qū)

社會環(huán)境、地理位置和交通情況、小區(qū)自然環(huán)境、治安和社會環(huán)境。

按照購房者對各因素重視程度平均值的大小，我們將這九個因素分為三個等級：第一個

等級重要程度最高，三個因素分不為住宅價格、房屋質(zhì)量和社會環(huán)境；第二個等級重要

度僅次于上一等級，該等級也包括三個因素，分不為建筑戶型、配套設施、地理位置和

交通狀況；關于第三個等級，消費者的瞧重程度較之前兩個等級略低，分不為物業(yè)治理、

開發(fā)商品牌和信譽、住宅所處自然環(huán)境。

在第一等級中，房價盡管長期以來根基上房地產(chǎn)市場關注的重中之重，但本次調(diào)查結(jié)果

發(fā)覺，消費者對房價的瞧重程度已讓位于房屋質(zhì)量因素，屈居第二位。關于房屋質(zhì)量的

瞧重程度居9因素之首，均值到達。房價和小區(qū)的治安狀況等社會環(huán)境的重要程度全然

相等，兩者的均值均為。

第二等級中，居民購房時對建筑戶型瞧重程度的均值為，高于對住宅價格重視的比例。

地理位置、交通狀況因素的均值為，對此選項的選擇瞧重的比例為74.1%。

第三等級中的三個因素均值都沒有超過4，分不為物業(yè)治理、開發(fā)商品牌和信譽、小區(qū)自

然環(huán)境。相對較低的均值并非講明著三個因素不重要，而僅僅講明相關于上兩個等級的

因素，重要度稍有落低。

對該咨詢題的調(diào)查結(jié)果與2003年的相比，我們發(fā)覺存在以下變化。首先，消費者對住宅

價格、自然環(huán)境、配套設施等因素的重視程度有所下落。在兩年前的調(diào)查中，消費者對

價格的重視程度遠非其它因素所能及，但今年的調(diào)查卻發(fā)覺，消費者對價格的重視程度

已不及對住宅質(zhì)量的重視程度。在自然環(huán)境和配套設施方面，本次調(diào)查的重視程度遠低

于上次調(diào)查結(jié)果。消費者關于這兩項的重視程度大幅度下落。其次，社會環(huán)境和地理交

通的受重視程度有所上升。其中，社會環(huán)境已從2003年的低5位上升到今年的第二位；

地理位置及交通的位次也進了一位。圖為上述因素在兩年里的排位情況。

小結(jié)

本局部我們分不分析了消費者購房信息來源情況和決策制定過程中最擔憂和最瞧重的因

素，并將結(jié)果與2003年的調(diào)查結(jié)果進行了比照分析。

在信息傳遞的有效性方面，兩次調(diào)查的結(jié)果均顯示，開發(fā)商品牌和聲譽的傳播是消費者

最要緊的信息來源。但當消費者在購房時，對開發(fā)企業(yè)品牌和聲譽的瞧重程度卻特殊低。

這講明，企業(yè)的品牌和聲譽對消費者購置行為產(chǎn)生的礙事程度較低。本次調(diào)查顯示，房

屋本身的質(zhì)量、住宅價格和住宅本身所處的社會環(huán)境成為消費者購房時最為瞧重的因素。

兩年來，消費者在購房過程中擔憂的因素沒有太大改變。房屋質(zhì)量、小區(qū)配套不兌現(xiàn)以

及開發(fā)商的宣傳失真等因素仍是消費者購房過程中最擔憂的因素。對此，既需要有關治

理部門對開發(fā)企業(yè)的嚴格治理，也需要企業(yè)本身自身的嚴格要求。