杜劍甫、齊國慶等房屋買賣合同糾紛民事二審民事判決書

杜劍甫、齊國慶等房屋買賣合同糾紛民事二審民事判決書

【案由】民事 合同、無因管理、不當得利糾紛 合同糾紛 房屋買賣合同糾紛

【審理法院】山東省威海市中級人民法院

【審理法院】山東省威海市中級人民法院

【審結日期】2021.10.29

【案件字號】(2021)魯10民終2552號

【審理程序】二審

【審理法官】鄧銳劉志敏唐玉沙

【文書類型】判決書

【當事人】杜劍甫;齊國慶;威海市君安房地產營銷策劃有限公司

【當事人】杜劍甫齊國慶威海市君安房地產營銷策劃有限公司

【當事人-個人】杜劍甫齊國慶

【當事人-公司】威海市君安房地產營銷策劃有限公司

【代理律師/律所】李杰山東旭杰律師事務所;高麗蓉山東旭杰律師事務所;孫娟山東豐鑫律師

事務所;王建藝山東豐鑫律師事務所;萬守東山東正原律師事務所

【代理律師/律所】李杰山東旭杰律師事務所高麗蓉山東旭杰律師事務所孫娟山東豐鑫律師事

務所王建藝山東豐鑫律師事務所萬守東山東正原律師事務所

【代理律師】李杰高麗蓉孫娟王建藝萬守東

【代理律所】山東旭杰律師事務所山東豐鑫律師事務所山東正原律師事務所

【法院級別】中級人民法院

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【終審結果】二審維持原判二審改判

【原告】杜劍甫

【被告】齊國慶;威海市君安房地產營銷策劃有限公司

【本院觀點】該證據為復印件且無制作單位的蓋章確認，故對該證據的真實性，本院不予認

定。本案爭議焦點為：杜劍甫于涉案房產買賣過程中是否存在欺詐行為，齊國慶是否有權撤

銷涉案房地產買賣合同。

【權責關鍵詞】無效欺詐撤銷代理合同過錯合同約定第三人證據不足證據交換自認關聯性質

證訴訟請求維持原判發回重審拍賣折價

【指導案例標記】0

【指導案例排序】0

【本院查明】本院二審查明的事實與一審法院認定的一致，對一審法院查明的事實予以確

認。

【本院認為】本院認為，本案爭議焦點為：杜劍甫于涉案房產買賣過程中是否存在欺詐行

瞞了真實情況，致使齊國慶作出錯誤意思表示，杜劍甫的行為構成欺詐，一審判決齊國慶有

權撤銷涉案《房地產買賣合同》并無不當。至于杜劍甫是否出于盈利目的出售房屋、涉案房

產是否可以辦理不動產權證書，不影響對欺詐行為的認定。 關于杜劍甫主張齊國慶已多次

考察涉案房產，其應當知曉相關情況，杜劍甫并未提交充足證據證明，對該上訴理由本院不

予支持。關于杜劍甫主張齊國慶作為涉案房產所有權人應向干休所主張權利，而不應撤銷合

同的問題。杜劍甫作為出賣人應當保證所售房屋不存在第三人主張權利的義務，其應當保證

齊國慶能夠正常、完整行使房屋所有權，辦理裝修入住手續，雖然涉案房產已完成過戶登記

手續，但是齊國慶裝修入住存在限制且無法解決，齊國慶向合同相對方杜劍甫主張權利要求

撤銷合同，并無不當。 綜上，杜劍甫的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事

實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一

款第一項規定，判決如下：

【裁判結果】駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費15545元，由杜劍甫負擔。 本

判決為終審判決。

【更新時間】2022-08-18 05:23:34

【一審法院查明】一審法院認定事實：2021年4月20日，齊國慶通過君安公司工作人員的

朋友圈得知案涉房屋在售，于是聯系中介后到案涉房屋內看房。當天下午，齊國慶同中介工

作人員及杜劍甫委托的朋友王琦在中介公司商定案涉房屋價格為1150000元，稅費各自負擔

等基本事項后，簽訂了《房地產買賣合同》，甲方(賣方)為杜劍甫，乙方(買方)為齊國慶，

丙方(經紀方)為君安公司。合同約定，第一條，甲方自愿將坐落在威海市環翠區重慶街-102-

16號-401，建筑面積102.6平方米(以《不動產證》為準)，包括儲藏室一個的房產出售給乙

方，乙方對該房屋已做充分的了解并實地看房，對該房屋現狀無異議，愿意購買該房屋。甲

方保證房屋在合同簽訂后的狀況和看房時的狀況一致。第二條：該房屋是以現狀按套為單位

售予乙方，乙方已全面檢查并清楚了解該房屋的所有情況而并無異議。該房屋現狀：1、吉屋

(即為不附任何家私電器)；2、不附租約；3、未辦抵押登記。第三條：甲乙雙方協商的成交

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價格為人民幣壹佰壹拾伍萬元整(￥1150000.00)。此價格已包括甲方自買入該房屋后至本次

出售前已產生及已支付之一切費用(包括維修基金、煤氣管道、電話、網絡使用費、有線電視

初裝費、裝修費用、水電費、管理費等等)。第四條：付款時間和方式：(一)在簽訂本合同時

乙方需支付人民幣伍萬元整作為定金，同時甲方需將房產證原件交由丙方保管，定金由丙方

代甲方收取并保管，在房屋成功過戶，結清所有的費用(包括水電暖天然氣物業費等)后，由

丙方將定金無息退還甲方。(二)其余房款支付方式：按揭付款(商業貸款)乙方應在2021年4

月30日前辦理按揭貸款申請，簽訂《購房抵押貸款合同》并提交貸款所需全部材料，首付款

(含定金)360000元……第八條：甲乙雙方同意該房屋交付使用的時間為甲方收齊全款當天；

甲乙雙方應在收房當天一并到場查驗房屋。查驗后甲方將房屋鑰匙交付給乙方，辦妥后即視

為房屋交接成功。第十二條：合同三方任何一方追究違約方違約責任的，違約方除按前述條

款承擔違約責任外，守約方為追究違約責任而發生的所有費用，包括但不限于評估費、律師

費、訴訟或仲裁費用、查詢費等均由違約方承擔。合同落款處有杜劍甫、王琦、齊國慶、君

安公司的簽名或蓋章。 三方均確認簽訂合同當日杜劍甫本人未在場，由其朋友王琦在房

屋買賣合同上代簽了杜劍甫及其本人名字。次日，杜劍甫到中介公司，向齊國慶出具了不動

產權證書，并按合同約定將房產證存放至中介公司，本人在合同中補簽了名字，加摁了手

印。后齊國慶按約支付了首付款360000元，辦理了銀行抵押貸款，剩余790000元房款由貸

款銀行直接劃入杜劍甫賬戶。2021年5月6日，雙方到不動產中心辦理了過戶手續。2021年

5月8日，杜劍甫收到銀行打款后，委托其兩個朋友在案涉房屋內向齊國慶交付房屋鑰匙。

在杜劍甫向法庭提供的合同落款處，顯示有：齊國慶手寫“今收到房屋重慶街-102-16號-

401房屋鑰匙兩套，水費、電費全清，已交接，齊國慶，2021.5.8”的內容。 房屋交接

后，齊國慶準備裝修入住，但被干休所告知，不能為其辦理門禁卡，不允許其裝修入住，并

告知此前杜劍甫前來辦理入住時也告知了相關禁止情況。為此，干休所于2021年7月5日向

齊國慶開具一份情況說明，其上載明：“坐落于威海市環翠區房改房，按照中央的政策

規定，軍隊房改房只能繼承，暫不允許上市買賣流轉。該房在拍賣后，買受人到我部要求辦

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理門禁卡及裝修申請，我部將房屋的限制情況告知買受人……并多次明確告知該房產交易不

符合軍隊房改房管理規定，無法辦理入住手續。后我部發現房屋已由買受人轉賣給齊國慶、

秦魯珍夫婦。我部也將軍隊房改房規定和房屋上述限制情形告知齊國慶本人”。故齊國慶起

訴至法院，主張因杜劍甫在與其的房屋買賣過程中隱瞞上述情況，存在欺詐，要求撤銷房屋

買賣合同。 庭審過程中，一審法院也到干休所進行調查是否存在上述限制情形，干休所確

認了齊國慶提交的情況說明的真實性，并于2021年8月3日向一審法院出具一份情況說明，

載明：“2021年3月，聲稱重慶街102-16號401室買受人與我部聯系辦理門禁卡及裝修入

住事宜，……該買受人多次與我部通過電話聯系及當面溝通，我部將該房屋不允許上市交易

情況予以告知，沒有為其辦理裝修入住手續。后來買受人到我部上級機關反映相關問題，上

級機關核實有關情況后，明確必須嚴格執行軍隊政策規定。2021年5月，齊國慶聲稱購買了

重慶街102-16號-401室房產，要求辦理入住裝修手續。我部也將軍隊房改房規定和房屋上

述限制情形告知齊國慶本人，后齊國慶多次與我部溝通，我部依據軍隊住房政策未予同意其

裝修入住，并向其出具了情況說明”。 杜劍甫認可上述情況說明的真實性，但認為房屋是

拍賣而來，辦理了不動產產權證，干休所是故意為難。其不認為案涉房屋系軍隊房改房是需

要向齊國慶說明的重要問題，案涉房屋在干休所大院內，看房時齊國慶就應該知曉。 君

安公司亦認可上述情況說明的真實性，但認為上述情況杜劍甫未向其告知，其審查了杜劍甫

提交的不動產產權證，履行了中介經紀義務。 齊國慶及其妻子向杜劍甫支付房屋首付款

360000元，通過銀行貸款支付790000購房款。齊國慶2021年6、7、8月共向銀行償還利息

10355.12元。2021年4月30日，為辦理案涉房屋過戶交納契稅13568.57元。齊國慶為提起

本案訴訟，委托山東豐鑫律師事務所律師進行訴訟，支付律師費20000元。

【一審法院認為】一審法院認為，依據《中華人民共和國民法典》第一百四十八條規定，一

方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人

民法院或仲裁機構予以撤銷。本案中，杜劍甫在出售案涉房屋時，已明確知悉案涉房屋存在

不允許裝修入住等限制情形，即使取得進出小區小門的密碼，但該密碼干休所會不定期修

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改，存在無法實現合同目的的現實障礙。杜劍甫本人也就案涉房屋存在的問題向干休所的上

劃有限公司于2021年4月20日簽訂的《房地產買賣合同》；二、杜劍甫于判決生效之日后

十日內返還齊國慶購房款1150000元。杜劍甫返還購房款后，齊國慶須于十日內向杜劍甫返

還案涉房產；三、杜劍甫于判決生效之日后十日內賠償齊國慶因購買案涉房屋所受到的實際

損失23923.69元(含2021年6、7、8月償還銀行的貸款利息10355.12元，契稅13568.57

元)；四、杜劍甫于判決生效之日后十日內支付齊國慶律師費20000元；五、駁回齊國慶其他

的訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事

訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費7575元，由

杜劍甫負擔。

【二審上訴人訴稱】杜劍甫上訴請求：依法改判駁回齊國慶的訴訟請求或發回重審。事實和

理由：一審法院認定事實不清，適用法律錯誤。理由如下：首先，杜劍甫并不存在欺詐行

為。杜劍甫通過山東省威海市環翠區人民法院(以下簡稱環翠區法院)拍賣得來涉案房屋，并

辦理了不動產權證。杜劍甫購買涉案房屋的目的是為了投資，也正是基于此目的，杜劍甫在

最終拍賣獲得涉案房屋后，為了能獲得較高售價，面對臟亂的房屋，杜劍甫進行了長達近一

周的清理，并對破損的家具以及地板進行了修繕和更換，并且在拍賣成功后未辦理房產證之

前就著手聯系中介公司出售涉案房屋。針對一審法院認定的“杜劍甫在出售涉案房屋時，已

明確知悉涉案房屋存在不允許裝修入住等限制情形”毫無依據，齊國慶并無證據證實山東省

軍區威海離職干部休養所(以下簡稱干休所)會不定期更換密碼，在交付鑰匙前杜劍甫也已告

知沒有大門鑰匙。即使杜劍甫在取得涉案房屋時，干休所曾有過干涉，杜劍甫認為干休所的

阻撓理由也是不正當的，在杜劍甫與干休所領導予以反映后，杜劍甫獲得小區密碼，并進行

了上述清掃、修整行為，杜劍甫的裝修、居住并無問題。在不存在杜劍甫對涉案房屋進行裝

修、居住受到限制的情況下，一審法院認定杜劍甫存在欺詐行為系認定事實不清。其次，齊

國慶認可在購買涉案房屋前已多次對房屋進行了考察，雙方簽訂的《房地產買賣合同》中也

已明確約定買方對涉案房屋已做充分了解并實地看房，現涉案房屋已登記在齊國慶妻子名

下，水、電、燃氣齊國慶也已完成更名。在環翠區法院拍賣涉案房屋前原房主以涉案房屋向

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銀行辦理過抵押。上述事實也能夠證實涉案房屋能夠正常交易、使用，齊國慶對于涉案房屋

的大致情況也是知曉的。再者，現涉案房屋已登記在齊國慶妻子名下，在行使權利受到干休

所的阻撓時，作為所有權人應向干休所主張權利，而非要求杜劍甫以欺詐為由解除合同；現

涉案房屋已完成房改房手續，繳納了相關款項，能夠正常交易，環翠區法院對涉案房屋也進

行過拍賣前的公示，干休所也無權阻撓房屋所有權人行使正當的所有權。最后，杜劍甫在通

過法院競拍得來的涉案房屋，即使干休所理由正當，基于不動產登記中心能夠正常辦理過戶

手續、環翠區法院對涉案房屋進行拍賣、涉案房屋的水、電、燃氣也能夠正常使用的事實，

杜劍甫主觀也并非惡意，并不存在一審所稱的存在主觀惡意以及明顯過錯，杜劍甫在本次交

易中也支付了稅款，雙方的損失也應分攤，不應由杜劍甫個人全部承擔。綜上，請求二審法

院查明事實，依法改判或發回重審。 本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證

據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。齊國慶提交干休所門崗的登記記錄復印件一

(2021)魯10民終2552號

當事人 上訴人(原審被告)：杜劍甫。

委托訴訟代理人：李杰，山東旭杰律師事務所律師。

委托訴訟代理人：高麗蓉，山東旭杰律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：齊國慶。

委托訴訟代理人：孫娟，山東豐鑫律師事務所律師。

委托訴訟代理人：王建藝，山東豐鑫律師事務所實習律師。

原審被告：威海市君安房地產營銷策劃有限公司，住所地山東省威海市環翠區青

島北路80-6C。

法定代表人：劉長革，總經理。

委托訴訟代理人：鄭遠志。

委托訴訟代理人：萬守東，山東正原律師事務所律師。

審理經過 上訴人杜劍甫因與被上訴人齊國慶、原審被告威海市君安房地產營銷策

劃有限公司(以下簡稱君安公司)房屋買賣合同糾紛一案，不服山東省威海市環翠區人民

法院(2021)魯1002民初3657號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年10月11日

立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

二審上訴人訴稱 杜劍甫上訴請求：依法改判駁回齊國慶的訴訟請求或發回重審。

事實和理由：一審法院認定事實不清，適用法律錯誤。理由如下：首先，杜劍甫并不存

在欺詐行為。杜劍甫通過山東省威海市環翠區人民法院(以下簡稱環翠區法院)拍賣得來

涉案房屋，并辦理了不動產權證。杜劍甫購買涉案房屋的目的是為了投資，也正是基于

此目的，杜劍甫在最終拍賣獲得涉案房屋后，為了能獲得較高售價，面對臟亂的房屋，

杜劍甫進行了長達近一周的清理，并對破損的家具以及地板進行了修繕和更換，并且在

拍賣成功后未辦理房產證之前就著手聯系中介公司出售涉案房屋。針對一審法院認定的

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“杜劍甫在出售涉案房屋時，已明確知悉涉案房屋存在不允許裝修入住等限制情形”毫

無依據，齊國慶并無證據證實山東省軍區威海離職干部休養所(以下簡稱干休所)會不定

期更換密碼，在交付鑰匙前杜劍甫也已告知沒有大門鑰匙。即使杜劍甫在取得涉案房屋

時，干休所曾有過干涉，杜劍甫認為干休所的阻撓理由也是不正當的，在杜劍甫與干休

所領導予以反映后，杜劍甫獲得小區密碼，并進行了上述清掃、修整行為，杜劍甫的裝

修、居住并無問題。在不存在杜劍甫對涉案房屋進行裝修、居住受到限制的情況下，一

審法院認定杜劍甫存在欺詐行為系認定事實不清。其次，齊國慶認可在購買涉案房屋前

已多次對房屋進行了考察，雙方簽訂的《房地產買賣合同》中也已明確約定買方對涉案

房屋已做充分了解并實地看房，現涉案房屋已登記在齊國慶妻子名下，水、電、燃氣齊

國慶也已完成更名。在環翠區法院拍賣涉案房屋前原房主以涉案房屋向銀行辦理過抵

欺詐。2.杜劍甫在上訴狀中已經自認其在取得涉案房屋時，干休所已經有過干涉。說明

杜劍甫對房屋受限的情況是了解并知曉的，正是基于對該事實的知曉，杜劍甫才會在極

短的時間內將房屋售賣給齊國慶。至于杜劍甫如何取得案涉房屋，是否已經辦理了不動

產登記，并不影響認定其對外出售房屋時故意隱瞞房屋真實狀況，存在主觀惡意，構成

房保障，而不是為了軍隊房產商業化，上市進行買賣流轉。因此基于此種房改目的，軍

隊房改房的流轉手續需走部隊內部批準手續。現階段，軍隊房改房上市交易實行的是準

入制度，但是準入制度的具體實施細則目前中央并沒有規定，案涉房產目前是明確

不允許上市交易的。另外，鑒于部隊房改房產的特殊性質，該房產存在隨時被國家征收

征用的可能性，齊國慶的正常居住權益難以得到保障。現由于杜劍甫的欺詐行為，購買

的該套房產無法入住，齊國慶全家仍然在租房生活，每月貸款暫時仍然需要齊國慶承

擔，損失仍在擴大。杜劍甫的欺詐行為性質惡劣，依法應當予以撤銷。綜上所述，請求

駁回杜劍甫上訴請求，依法維持原判。

君安公司述稱，同意原審判決結果，請求維持原判。

原告訴稱 齊國慶向一審法院起訴請求：1.撤銷齊國慶與杜劍甫、君安公司簽訂的

《房地產買賣合同》；2.杜劍甫返還齊國慶房屋價款1150000元，賠償因欺詐而遭受的

實際損失23923.69元(含2021年6、7、8月償還的銀行貸款利息10355.12元，契稅

13568.57元)；3.君安公司對杜劍甫上述還款承擔連帶責任；4.訴訟費7575元、律師費

20000元，由杜劍甫與君安公司共同承擔。

一審法院查明 一審法院認定事實：2021年4月20日，齊國慶通過君安公司工作

人員的朋友圈得知案涉房屋在售，于是聯系中介后到案涉房屋內看房。當天下午，齊國

慶同中介工作人員及杜劍甫委托的朋友王琦在中介公司商定案涉房屋價格為1150000

元，稅費各自負擔等基本事項后，簽訂了《房地產買賣合同》，甲方(賣方)為杜劍甫，

乙方(買方)為齊國慶，丙方(經紀方)為君安公司。合同約定，第一條，甲方自愿將坐落

在威海市環翠區重慶街-102-16號-401，建筑面積102.6平方米(以《不動產證》為準)，

包括儲藏室一個的房產出售給乙方，乙方對該房屋已做充分的了解并實地看房，對該房

屋現狀無異議，愿意購買該房屋。甲方保證房屋在合同簽訂后的狀況和看房時的狀況一

致。第二條：該房屋是以現狀按套為單位售予乙方，乙方已全面檢查并清楚了解該房屋

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的所有情況而并無異議。該房屋現狀：1、吉屋(即為不附任何家私電器)；2、不附租

約；3、未辦抵押登記。第三條：甲乙雙方協商的成交價格為人民幣壹佰壹拾伍萬元整

(￥1150000.00)。此價格已包括甲方自買入該房屋后至本次出售前已產生及已支付之一

切費用(包括維修基金、煤氣管道、電話、網絡使用費、有線電視初裝費、裝修費用、水

電費、管理費等等)。第四條：付款時間和方式：(一)在簽訂本合同時乙方需支付人民幣

伍萬元整作為定金，同時甲方需將房產證原件交由丙方保管，定金由丙方代甲方收取并

保管，在房屋成功過戶，結清所有的費用(包括水電暖天然氣物業費等)后，由丙方將定

金無息退還甲方。(二)其余房款支付方式：按揭付款(商業貸款)乙方應在2021年4月30

日前辦理按揭貸款申請，簽訂《購房抵押貸款合同》并提交貸款所需全部材料，首付款

(含定金)360000元……第八條：甲乙雙方同意該房屋交付使用的時間為甲方收齊全款當

天；甲乙雙方應在收房當天一并到場查驗房屋。查驗后甲方將房屋鑰匙交付給乙方，辦

妥后即視為房屋交接成功。第十二條：合同三方任何一方追究違約方違約責任的，違約

方除按前述條款承擔違約責任外，守約方為追究違約責任而發生的所有費用，包括但不

限于評估費、律師費、訴訟或仲裁費用、查詢費等均由違約方承擔。合同落款處有杜劍

甫、王琦、齊國慶、君安公司的簽名或蓋章。

三方均確認簽訂合同當日杜劍甫本人未在場，由其朋友王琦在房屋買賣合同上代

簽了杜劍甫及其本人名字。次日，杜劍甫到中介公司，向齊國慶出具了不動產權證書，

并按合同約定將房產證存放至中介公司，本人在合同中補簽了名字，加摁了手印。后齊

國慶按約支付了首付款360000元，辦理了銀行抵押貸款，剩余790000元房款由貸款銀

行直接劃入杜劍甫賬戶。2021年5月6日，雙方到不動產中心辦理了過戶手續。2021年

5月8日，杜劍甫收到銀行打款后，委托其兩個朋友在案涉房屋內向齊國慶交付房屋鑰

匙。在杜劍甫向法庭提供的合同落款處，顯示有：齊國慶手寫“今收到房屋重慶街-102-

16號-401房屋鑰匙兩套，水費、電費全清，已交接，齊國慶，2021.5.8”的內容。

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房屋交接后，齊國慶準備裝修入住，但被干休所告知，不能為其辦理門禁卡，不

允許其裝修入住，并告知此前杜劍甫前來辦理入住時也告知了相關禁止情況。為此，干

休所于2021年7月5日向齊國慶開具一份情況說明，其上載明：“坐落于威海市環翠區

房改房，按照中央的政策規定，軍隊房改房只能繼承，暫不允許上市買賣流轉。該

房在拍賣后，買受人到我部要求辦理門禁卡及裝修申請，我部將房屋的限制情況告知買

受人……并多次明確告知該房產交易不符合軍隊房改房管理規定，無法辦理入住手續。

后我部發現房屋已由買受人轉賣給齊國慶、秦魯珍夫婦。我部也將軍隊房改房規定和房

屋上述限制情形告知齊國慶本人”。故齊國慶起訴至法院，主張因杜劍甫在與其的房屋

買賣過程中隱瞞上述情況，存在欺詐，要求撤銷房屋買賣合同。

庭審過程中，一審法院也到干休所進行調查是否存在上述限制情形，干休所確認

了齊國慶提交的情況說明的真實性，并于2021年8月3日向一審法院出具一份情況說

明，載明：“2021年3月，聲稱重慶街102-16號401室買受人與我部聯系辦理門禁卡及

裝修入住事宜，……該買受人多次與我部通過電話聯系及當面溝通，我部將該房屋不允

許上市交易情況予以告知，沒有為其辦理裝修入住手續。后來買受人到我部上級機關反

映相關問題，上級機關核實有關情況后，明確必須嚴格執行軍隊政策規定。2021年5

月，齊國慶聲稱購買了重慶街102-16號-401室房產，要求辦理入住裝修手續。我部也將

軍隊房改房規定和房屋上述限制情形告知齊國慶本人，后齊國慶多次與我部溝通，我部

依據軍隊住房政策未予同意其裝修入住，并向其出具了情況說明”。

杜劍甫認可上述情況說明的真實性，但認為房屋是拍賣而來，辦理了不動產產權

證，干休所是故意為難。其不認為案涉房屋系軍隊房改房是需要向齊國慶說明的重要問

題，案涉房屋在干休所大院內，看房時齊國慶就應該知曉。

君安公司亦認可上述情況說明的真實性，但認為上述情況杜劍甫未向其告知，其

審查了杜劍甫提交的不動產產權證，履行了中介經紀義務。

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齊國慶及其妻子向杜劍甫支付房屋首付款360000元，通過銀行貸款支付790000

購房款。齊國慶2021年6、7、8月共向銀行償還利息10355.12元。2021年4月30日，

為辦理案涉房屋過戶交納契稅13568.57元。齊國慶為提起本案訴訟，委托山東豐鑫律師

事務所律師進行訴訟，支付律師費20000元。

一審法院認為 一審法院認為，依據《中華人民共和國民法典》第一百四十八條規

定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方

有權請求人民法院或仲裁機構予以撤銷。本案中，杜劍甫在出售案涉房屋時，已明確知

悉案涉房屋存在不允許裝修入住等限制情形，即使取得進出小區小門的密碼，但該密碼

干休所會不定期修改，存在無法實現合同目的的現實障礙。杜劍甫本人也就案涉房屋存

在的問題向干休所的上級機關予以反映，但均未能解決案涉房屋正常裝修居住的問題。

后，杜劍甫通過中介公司向外出售案涉房屋，但未告知君安公司案涉房屋存在上述限制

情形，在齊國慶購買案涉房屋的整個過程中，杜劍甫隱瞞了案涉房屋存在上述限制情形

的重要內容，齊國慶、君安公司在被隱瞞案涉房屋性質及限制居住的情況下，與杜劍甫

簽訂了《房地產買賣合同》，齊國慶交納了全部購房款、辦理了房屋交接手續等，但最

終卻無法得到門禁卡、對房屋進行裝修、辦理正常居住手續等，以致其購買房屋的根本

目的不能實現。故，杜劍甫在向齊國慶出售案涉房屋時存在欺詐的行為，使齊國慶在違

背真實意思的情況下簽訂了《房地產買賣合同》并履行完畢，齊國慶在知道受欺詐后，

合理期限向法院提起訴訟，要求撤銷合同，應當予以支持。民事法律行為無效、被撤銷

或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒

有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失，故杜劍

甫應當在合同撤銷后返還齊國慶購房款。同時，因案涉房屋已經登記在齊國慶妻子名

下，杜劍甫向齊國慶交付了房屋鑰匙，故杜劍甫返還購房款后，齊國慶及其妻子也應向

杜劍甫返還案涉房產，交還房屋鑰匙，若有需要齊國慶及其妻子也具有配合杜劍甫辦理

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不動產產權變更登記的協助義務。杜劍甫作為欺詐的一方，應當賠償受欺詐的一方受到

的損失，因此齊國慶主張的銀行貸款利息、契稅系齊國慶已產生的實際損失，予以支

持；關于律師費，在房屋買賣合同中明確約定了由違約方承擔，因杜劍甫存在明顯過錯

導致該房屋買賣合同被撤銷，因此齊國慶主張的律師費的訴訟請求，予以支持。對于齊

國慶要求君安公司承擔連帶責任的訴訟請求，從庭審查明事實看，君安公司作為中介機

構已審查了杜劍甫作為房屋所有人具有房屋產權證明，且已協助齊國慶辦理了房屋過戶

手續，盡到了合理的審查義務。在提供中介服務期間，杜劍甫亦向君安公司隱瞞了案涉

房屋存在限制情形的情況，因此君安公司不應承擔連帶責任。綜上，依照《中華人民共

和國民法典》第一百四十八條、第一百五十五條、第一百五十七條、第五百零七條、第

五百四十條，《最高人民法院關于適用的解釋》第九十條之規定，判決如下：一、撤銷

齊國慶、杜劍甫、威海市君安房地產營銷策劃有限公司于2021年4月20日簽訂的《房

地產買賣合同》；二、杜劍甫于判決生效之日后十日內返還齊國慶購房款1150000元。

杜劍甫返還購房款后，齊國慶須于十日內向杜劍甫返還案涉房產；三、杜劍甫于判決生

效之日后十日內賠償齊國慶因購買案涉房屋所受到的實際損失23923.69元(含2021年

6、7、8月償還銀行的貸款利息10355.12元，契稅13568.57元)；四、杜劍甫于判決生

效之日后十日內支付齊國慶律師費20000元；五、駁回齊國慶其他的訴訟請求。如果未

按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百

五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費7575元，由杜劍甫負

擔。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證

據交換和質證。齊國慶提交干休所門崗的登記記錄復印件一份，證實在杜劍甫購買涉案

房產后多次去干休所詢問，均被告知房屋不能自由流轉，對房屋受限的情形是明知的，

但是轉賣時并未告知齊國慶。經質證，杜劍甫對該證據的真實性有異議，認為該證據是

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復印件，且沒有該單位的蓋章確認，更不能夠證明涉案房產交易過程當中杜劍甫存在欺

詐行為。君安公司稱對該證據沒有意見。本院經審查認為，該證據為復印件且無制作單

位的蓋章確認，故對該證據的真實性，本院不予認定。

本院查明 本院二審查明的事實與一審法院認定的一致，對一審法院查明的事實予

以確認。

本院認為 本院認為，本案爭議焦點為：杜劍甫于涉案房產買賣過程中是否存在欺

詐行為，齊國慶是否有權撤銷涉案房地產買賣合同。

欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，致使對方

當事人作出錯誤意思表示的行為。本案中，杜劍甫、齊國慶、君安公司簽訂《房地產買

所有權人應向干休所主張權利，而不應撤銷合同的問題。杜劍甫作為出賣人應當保證所

售房屋不存在第三人主張權利的義務，其應當保證齊國慶能夠正常、完整行使房屋所有

權，辦理裝修入住手續，雖然涉案房產已完成過戶登記手續，但是齊國慶裝修入住存在

限制且無法解決，齊國慶向合同相對方杜劍甫主張權利要求撤銷合同，并無不當。

綜上，杜劍甫的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法

律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規

定，判決如下：

裁判結果 駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費15545元，由杜劍甫負擔。

本判決為終審判決。

落款

審 判 長 鄧 銳

審 判 員 劉志敏

審 判 員 唐玉沙

二〇二一年十月二十九日

法官助理 楊 昕

書 記 員 孫曉燕

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