房地產經濟學全部內容

2024年3月16日發(作者：自我性格分析)

第一章

經濟學是研究資源配置的學問,創

始人亞當·斯密，代表作《國富論》，

“看不見的手"原理。

實證經濟學用來描述經濟社會的

事實，實證分析的目的在于發展出

一種“理論"或“假說”，對尚未

觀察到的現象給出合理的、有意義

(而不是用事實重復事實）的解釋

或預測.

規范經濟學則涉及倫理信條和價

值判斷。從一定的社會價值判斷標

準出發，根據這些標準,對經濟體

系的運行或經濟行為進行所謂的

“好壞”評價，即“應該如何”。

實證經濟學的判斷標準往往是

“效率”，而規范經濟學的評價標

準可以概括為“公平”。規范經濟

學離不開實證經濟學的支持。

理論是對現實的一種抽象,是我們

“透視”事實的橋梁。理論研究使

得經濟學家能夠進行一般化抽象，

舍棄經濟現象中的一些非基本因

素或個性因素，只就基本因素或共

性因素及其相互關系進行研究，從

而使得經濟理論能夠說明經濟現

象的主要特征以及基本因素之間

的因果關系.從構成上看，理論包

括一系列假設和從這些假設中得

出的結論。

經濟模型就是用來描述所研究的

經濟現象的有關經濟變量之間相

互關系的理論結構。經濟模型不一

定必須用數學的形式(比如函數式

或幾何圖形)來表示,也可以用文

字描述，但是采用數學是形式化、

精確化、準確化的需要，大多數時

候是一種高效率的選擇。

經濟模型一般是由一組變量所構

成的方程式或方程組來表示的，變

量一般可以分為內生變量、外生變

量和參數

經濟模型的分析方法:靜態分析，

比較靜態分析，動態分析

經濟學的基本邏輯：演繹與歸納

房地產是房產與地產的統稱,即房

屋和土地兩種財產的合稱，包括建

筑在土地上的各種房屋，及一切未

經人類勞動投入開發的土地和經

過開發利用的土地，以及與房屋、

土地有關的權益。

房地產的特性：1.位置的固定性與

質量的差異性 2。數量的有限性及

供給的稀缺性3.利用永續性與報

酬遞減性 4.產權分割性與權益的

流動性

第二章市場的含義可以從四個方

面理解：(1)市場是指買賣雙方進

行交易的專門場所，這是狹義的市

場；(2)市場是買者和賣者相互作

用并共同決定商品、勞務的價格和

交易數量的機制,這是典型的西方

經濟學中的市場定義；(3）市場是

交易活動的總和，即在流通中所發

生的交換關系的總和，這是廣義的

市場；(4）市場是資源配置的一種

手段,與“計劃”手段相對應。

狹義的房地產市場是指房地產交

易的專門場所，如房地產交易所；

廣義的房地產市場則是指房地產

交易的總和或房地產商品流通中

所有交換關系的總和.

房地產市場的特點:1.區域性 2。

競爭的不充分性 3。供給調節的滯

后性 4.交易的復雜性 5.與金融

的關聯度高 6。政府的干預性強

房地產市場的分類：l）按市場運

行層次劃分：可以分為房地產一、

二、三級市場2）按市場交易客體

劃分：可以分為土地市場、房產市

場、房地產金融市場和房地產中介

服務市場等。3）按物業類型劃分:

可以分為住宅市場、商業物業市

場、寫字樓市場、工業物業市場、

特殊物業市場等4）按覆蓋（影響）

范圍劃分:可以分為國際性、全國

性、地方性房地產市場。

房地產市場的市場細分:1.物業類

型細分（住宅,工業，商業) 2.按

住宅屬性細分（新房，舊房） 3.

按區域細分

第三章

房地產的潛在需求是指居民對房

地產商品消費的欲望按目前社會

一般生活水平計算的房地產商品

應有的需求量。即是指過去和現在

尚未轉變為實際的房地產購買力、

但在未來可能轉變為房地產購買

力的需求.

房地產的有效需求（現實需求），

從微觀經濟的意義上來講，是指消

費者在一定的時期內，在每一價格

水平上愿意而且能夠購買的商品

量，即有支付能力的需求。從宏觀

經濟的意義上來講，是指商品的總

供給與總需求達到均衡狀態時的

總需求

房地產需求的特點：（1)多樣性（2）

區域性（3）層次性：基本需求、

標準需求、舒適需求；有效需求及

潛在需求.（4）雙重性：既可以作

為消費品（居住）也可以作為投資

品（租賃或買賣）。(5）可替代性:

主要從三個方面理解：首先一定區

域內的房地產有一定替代性，其次

租賃與買賣可替代,第三從投資需

求看，如果房地產投資收益下降，

投資者可轉向股票、債券、期貨等

其他投資工具。

房地產需求的影響因素:1）人口

(人口數量、家庭數量、生活方式、

離婚率），正相關

2）收入（國內生產總值，國民收

入，可支配收入）,正相關 3)消

費者偏好（恩格爾系數）4)房地產

價格 5）消費者對未來的預期

6）社會經濟發展水平和城市化水

平 7）政策因素

房地產供給的特點：1）缺乏彈性：

剛性。2）層次性：現實供給層次

（房地產產品已經進入流通領域，

可以隨時出售和出租的房地產)，

儲備供給層次(房地產生產者出于

一定的考慮將一部分可以進入市

場的房地產商品暫時儲備起來不

上市）,潛在供給層次(已經開工和

正在建造,以及竣工但未交付使用

等尚未上市的房地產產品,還包括

一部分過去屬于非商品房地產，但

在未來可能改變其屬性而進入房

地產市場的房地產產品)。3）滯后

性:生產周期長

住宅供給的影響因素：1）生產要

素價格（土地價格,建材價格，人

工費）2）開發商的未來預期3）政

策因素（資金供應量，利率,稅收

政策）

住宅市場的四象限模型的關鍵在

于將住宅市場分為物業市場（存量

市場）和資本市場(新建住房市

場），再用兩個象限把這兩個子市

場聯系起來。

四象限模型的外生變量有:經濟增

長，長期利率,信貸，開發成本

第四章

1、租金有地租（土地要素的報酬，

指土地在生產利用中產生的經濟

報酬）、契約租金、經濟租金(使用

供給固定的生產要素所支付的報

酬)

2、資本化率實質上是一種投資收

益率。它是投資者所投資的不同類

型物業的基準收益率或最低期望

收益率。一旦預期的收益率低于最

低期望收益率，該投資行為就不會

發生。

3、報酬率是關于資本回報的回報

率，通常以年復利百分百來表示，

是一種特殊類型的貼現率.

4、資本化率與報酬率的區別有：

(1)資本化率是在直接資本化法中

采用，是將房地產未來預期收益轉

化為價值的比率；而報酬率是在報

酬資本化法中采用,是通過折現的

方式轉化二者所得到的比率（2）

資本化率是房地產某種年收益與

其價格的比率,并不代表獲利能力,

而報酬率是用來除一連串的未來

各期現金流量,以求得未來各期報

酬率（3）報酬率與凈年值變化以

及活的凈年值期限的長短并無直

接關系，相反資本化率是有直接關

系的。

5、資本化率的確定：市場提取法，

累加法，復合投資收益率法，投資

收益率排序插入法

6、住宅價格的影響因素復雜，一

種分類是一般因素,區域因素，個

別因素等三個層次。

7、供給與需求共同決定了經濟物

品的價格(市場均衡價格)，價格是

指導資源配置的信號。

8、區位因素是影響住宅租金和價

格最重要的因素.

9、租金和價格是通過資本化率聯

系起來的

第五章1、工業房地產是指直接用

于工業生產和輔助工業生產的建

筑物實體及其所附屬的所有權益。

（標準廠房,一般適用于輕工業產

品的生產，電子裝配、成衣加工等，

通用廠房一般都是標準廠房；非標

準廠房根據特定的生產需要設計

建造的，專用廠房一般都是非標準

廠房,冶金、化工、紡織、采掘、

軍事工業等）

2、商業房地產是指用于零售、辦

公、餐飲、娛樂、健身服務、休閑

設施等經營用途的房地產。（百貨

商場，寫字樓,超市,商業街和購物

中心，各類專業市場，餐飲娛樂類

商業房地產）

3、工商業房地產的空置率一般比

較大而且波動性強，租金和價格的

調整不能完全消化工商業房地產

的全部供應量。

第六章1、房地產開發是指房地產

建造與經營管理的過程。在房地產

開發中,房地產開發商的主要目標

是追求利潤最大化;而政府的目標

則是既要促進城市空間開發、帶動

城市經濟增長,又要在不損害環境

的條件下,提供完善的城市基礎設

施服務，改善居民的生活質量。

2,、房地產開發的程序一般可以歸

納為投資想法形成、投資機會選

擇、投資決策分析、合同談判、簽

署合同、施工建設、物業銷售和試

營業、資產管理等八個階段。

3、房地產開發的物業類型：(1）

按照產品經營方式，分為出租型與

銷售型房地產（2)按照交易價格的

高低，高價、中價與低價房地產（3）

按照供應體系,商品房、經濟適用

房和廉租房(4）按照具體用途，住

宅、商業、工業與特殊房地產.

4、房地產開發模式：房地產開發

包括初次開發與再開發兩種模式。

如果開發前場地處于空置狀況（一

般為城市邊界處的農用地）,則為

初次開發。如果是需要拆除已有建

筑物，產生新用途的空置場地,然

后進行開發，則稱為再開發模式。

5、產品入市時間選擇：期房入市

（未完成時預售），現房入市(竣工

完成）

第七章 經濟增長與房地產市場

1、經濟增長(Economic Growth）

是指一國潛在的GDP或國民產出的

增加。也就是說，當一國生產可能

性邊界（PPF）向外移動時，就實

現了經濟增長。

2、國內生產總值（GDP)是指一國

在一定時期內所生產的最終物品

和勞務的市場價值,是衡量一國經

濟活動的重要指標。

3、人均國內生產總值(人均GDP）

是指在相同計算期內一國GDP與國

內總人口之比。

4、經濟增長的源泉 生產函數

（Production Function)是經濟學

家用來描述用于生產的投入量和

產出量之間關系的函數式.假設Y

代表總產出,K代表投入資本，L代

表勞動力，N代表自然資源。我們

可以寫出以下總生產函數：

Y=AF(K，L，N)

5、房地產供給推動經濟增長 房地

產業對經濟的促進作用可分為三

個部分:首先是房地產建設活動本

身（包括房地產建筑安裝工程、房

地產開發與流通服務等)拉動經濟

增長;其次是房地產建設產生了對

建筑材料、建筑設備的需求,從而

帶動這些為房地產業提供中間投