房地產知識問答

房 地 產 知 識 問 答

一、我在買房時，去公證處公證了，能否算是房產已從法律上歸我了？

答：房產買賣雙方對交易行為進行公證，這在法律上是允許的，但不能說經過公證的房產在

法律上就可以代替《房屋所有權證》，而不用房產權屬登記，《中華人民共和國城市房地產管理

法》第五十九條規定：國家實行房屋所有權登記發證制度；《城市房屋權屬登記管理辦法》第十

七條規定：因房屋買賣、轉讓等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起30

日內申請轉移登記。因此，經過公證的房產交易行為只是對交易事項的真實性、法律性依法進行

證明，以保護當事人的權益，但不能代替由法律、法規規定的房地產權屬登記行為，因此經過公

證的房產交易行為必須頒發《房屋所有權證》，才能從法律上予以保護。

二、我買了開發商的房子，而開發商遲遲不給辦房產證，我該怎么辦？

答：對于您所說的情況，我們需要具體情況具體分析，您如果有時間請您帶齊您的有關材料

可以到房管局了解有關政策方面的情況以及做出處理決定或建議，正常情況下，您購買開發商的

商品房，開發商應該積極配合您辦理房產過戶手續，如果開發商拒絕履行合同，您可以將其行為

告訴消協或者訴之于法院。

三、為什么要換發房產證？

答:為防止違法分子違造房屋權屬證書，切實維護房地產權利人的合法權益，建設部要求全

國各地必須使用由建設部統一印制，具有防偽性能的房屋權屬證書。產權人必須按通告規定換發

房產證。

四、購買商品房需注意的問題有哪些？

答：應注意房屋的價格、面積、質量、房屋交接是否按時以及房屋產權是否合法、物業管理

是否到位等問題。

五、集資房能不能上市交易？

答：可以上市，和普通的交易類型一樣，提供齊有有關證件后，可以辦理過戶手續。

六、交易時產權人和共有人都要來嗎？

答:要求房產交易雙方的產權人共有人必須同時到場對交易的房產予以確認，以保護雙方的

合法權益。

七、房產證可以直接辦成子女的嗎？

答：房產證可以直接辦理成子女的，如果子女是未成年人，由監護人代理辦理有關辦證手續。

八、身份證丟失或過期如何辦理過戶手續？

答：身份證丟失，要求補辦身份證件或由當地公安機關部門出具身份證明予以確認再辦理有

關房產發證手續。

九、產權證丟失如何辦理過戶手續？

答：產權證丟失后再重新補辦房產證后再進行辦理過戶。按規定，丟失的房產證需要登報聲

明作廢六個月無異議的補發房屋所有權證書。

十、未成年人是否可以出售房產？

答：未成年人可以由法定監護人代理其辦理房產證，未成年人的房產可以在其法定監護人為

謀求未成年人的利益所進行的房產交易或抵押手續。

十一、產權人或共有人在外地，怎樣委托他人辦理過戶手續？

答：產權人或共有人委托他人代辦房產發證手續，登記機關認為必要時要對委托書進行公證，

然后再辦理有關房產發證手續。

十二、辦理房產證是否有時間限制的？

房屋所有權出現轉移、變更時，房屋應自轉移、變更之日起三個月內，申請房屋所有權轉移

或變更登記。新建房屋應在竣工后30日內申請所有權登記。

十三、集資建房的條件是什么？

符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，本單位無房職工，嚴禁任何單位借用集資、合作建

房名義，變相搞實物分配或商品房開發。

下列情況房產證難辦理

一、無開發資質單位開發的房產

二、開發公司未辦理商品房預售手續

三、開發單位未辦理土地出讓手續或欠繳土地出讓金。

四、開發公司手續不齊全或因歷史遺留問題，如用地報建資料不齊，有違章建筑等。

五、開發企業已經破產或被取消資質，無法繼續辦理確權。

六、開發企業將房屋重復銷售，導致無法辦理產權證。

七、開發商與小業主存在糾紛，如為了迫使小業主補交房款，扣著本該發給小業主的房地產

證不發。

八、開發商沒有按整體規劃建設小區配套設施，或未移交小區配套用房。

九、樓盤被法院查封。

十、個別購房者購房入住后進行違章搭建，致使規劃部門不予核發房屋竣工驗收合格證。

商品房 經濟適用房 房改房的房產證區別

目前居民手中所擁有的房屋產權證書基本上有三種：普通商品房、經濟適用房、房改房。這

三種產權證書在本質上是沒有區別的，都是購房者擁有房屋所有權的合法書面憑證，其財產權利

受國家相應法律法規的保護和規范，但是在使用和交易方面有著一定的區分。

一、商品房。完整的房屋所有權包括四個部分：房屋使用權、占有權、處置權和收益權。普

通商品房的產權證書擁有全部的這四項權利，在不違反法律規定的情況下，可以自由轉讓、出租

或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有。

二、經濟適用房。國家為照顧中低收入居民購房而實施優惠措施，建造經濟適用房所用的土

地是國家以劃撥方式無償給開發商使用的，這就是經濟適用房價格低的主要原因。根據規定：職

工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級

市場上市交易，經濟適用房在出售時，要交納土地出讓金，在辦理完產權過戶手續后，購買人所

得到的就是普通商品房的產權證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。

三、房改房。按成本價購買的房改房（下簡稱成本價），成本價的產權證說明該房屋的使用、

占有、處置的權利全部歸產權人所有，上市進行交易補交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。

售房款除稅費外，收益全部歸產權人所有。

辦理房產證的作用、意義

一、我國《城市房地產管理法》第59條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發

證制度。”這就是說，如果您在城市買了房，不去辦理房產證，您的房屋存在就不符合法律規定。

房屋所有人必須在限期內登記，這是房屋所有權人應該履行的法定手續，而不能想登記就登記，

不想登記就不登記。

二、房產證的法律效力

1、保障房屋權利人的合法權益。房屋權利人的合法權益是指權利人依法對自己的房產享有

的占有、使用、受益和處置的權利。這種權利只有在權利人向政府房地產行政主管機關進行了產

權登記，并領取了房屋產權證書之后才正式生效，受國家法律保護。

2、維護房地產市場秩序。房地產交易的實質是房地產產權的有價轉移。房地產的市場行為

是建立在明晰的產權基礎之上的，無論是房地產的買賣、交換、租賃和抵押，或者是現代經濟發

展產生的資產重組、招商引資等都要求有明晰的產權關系和合法的產權證書作保證。

3、為城市建設管理和司法行政提供基礎資料。房地產權屬管理是房地產行政管理的基礎和

核心，準確完整的產籍資料是進行房地產管理、培育房地產市場進行城市建設和管理的重要資料，

現在實行的住房制度改革、舊城改造、房屋拆遷，以及民事法律活動的分家析產、繼承、贈與，

權屬糾紛調處，無一不依賴于完善的產權登記發證制度，以及由此而形成的房地產檔案圖冊等產

籍資料作為依據。

房屋權屬證書即房產證，是房屋權屬登記發證制度的具體體現。《城市房屋權屬登記管理辦

法》規定：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋合法權利并對房屋行使占有、使用、受益和處

分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律的保護。”

由于房屋權屬證書是經過政府房地產行政機關審查確認后發給權利人的法律性憑證，政府用

其聲譽和行政行為來為其證明和保證它的真實性和合法性，其他任何材料和證明都不具有這樣的

權威性，所以說它是“唯一合法憑證”。

我國憲法規定：國家保護社會主義的公有財產，保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合

法財產的所有權。國家法律對依法登記的房屋的法律保護體現為：確認產權、當房屋受到損壞時

恢復原狀、排除居住和使用方面的妨礙、賠償由他人造成的損失等。

《民法通則》第71條規定：“財產所有權是指所有人對自己的財產享有占有、使用、收益

和處分的權利。”個人向開發商買房或從個人手里買的二手房，這個過程，只是完成了平等的民

事行為，如果不去申請辦理房產證，那么這樣的房屋將不受國家法律保護；只有經過國家房屋交

易部門，完成法律的鑒證程序，取得房屋所有權證，即產權證后，買房人才對所買房屋有了合法

的所有權，才真正成為個人的合法財產，即房屋的合法主人。房屋所有權證是國家依法保護所有

權的合法憑證，房屋有了產權證后，不僅可以長期住下去，而且可以出租、轉讓、交換、贈予、

繼承和抵押，遇到建設拆遷時可以得到補償。如果沒有房產證，上述行為都屬于不合法的，當個

人房屋權益受到侵害時，也不能依法受到國家保護。

三、交納有關契稅也是對買房人義務的保護

買房需要交納契稅，這是每一個買房人應盡的義務。無論是買商品房、經濟適用房，還是買

私房或房改房，都要交有關的契稅，稅費多少根據所購房屋的不同、時間的不同而有所不同，其

數量與購房款比較起來只是很小的一部分，并不會影響購房人的生活品質。

購房時需多個心眼

買二手房不能只信房產證

在購買二手房的過程中，許多市民懂得審核房產證真偽的重要性。不過，對于

那些真實的房產證，人們是否就可以放松警惕？真實的房產證，當真不會蒙蔽購房

者的眼睛，不會給他們帶來意想不到的損失嗎？或許，問題的答案并不像人們想象

的那樣簡單。

買房不是一件小事。買房前核對房產證的真偽、交易中要求賣房人把房產證交

付給中介公司保管等等，這都是必要的維權手段。可是，到頭來她們為何還是吃了

虧，上了當？難道，真實的房產證也不能保證房產交易的安全嗎？房產證是房屋產

權登記機關頒發給權利人的法定憑證，也是權利人依法擁有房屋合法權利并對房屋

行使占有、使用、受益和處分的唯一合法憑證。應該說，房產證對于保障房屋權利

人的合法權益、維護房地產市場秩序等，都起著十分重要的作用。但是，在房屋買

賣的過程中，買房人的確不能過于倚重房產證來判斷房屋的有關情況。因為，盡管

我國有關法律規定，房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載應當保持一致。