房地產(chǎn)估價師考點:不同類型房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)估價師考點：不同類型房地產(chǎn)估價

2016房地產(chǎn)估價師考點：不同類型房地產(chǎn)估價

居住房地產(chǎn)估價

1.居住房地產(chǎn)及其估價的特點：

居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，是社會中保

有量最大的一類房地產(chǎn)。從估價角度看，居住房地產(chǎn)的特點具有以下

四個特點：

(1)具有較強(qiáng)相似性和可比性。估價的可比性較強(qiáng)，意味著比較容

易找到足夠數(shù)量的可比實例，因此市場法是首選方法之一。

(2)不同類型的住房內(nèi)涵差異明顯。在我國城市中，存在著商品房、

房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等。從住房保障角度看，分

為社會保障住房和非社會保障住房兩類，商品房、房改房、集資房是

非社會保障住房，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房是社會保障住房;從權(quán)屬角度

看，商品房是完全產(chǎn)權(quán)房，房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用住房是限制產(chǎn)

權(quán)房(部分產(chǎn)權(quán)房)，廉租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，使用者只擁有使用權(quán)而沒

有產(chǎn)權(quán)。

(3)部分類型住房估價具有特殊性。如房改房中的部分產(chǎn)權(quán)房屋可

先按完全產(chǎn)權(quán)估價，然后按房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)屬比例確定其最終市場價

值;對承租人而言，對廉租房估算其市場價值或承租****益價值沒有意

義。

(4)我國現(xiàn)在大力推進(jìn)城市廉租住房建設(shè)，對城市政策性、福利性

住房的租金以及經(jīng)濟(jì)適用住房實行政府定價。

商業(yè)房地產(chǎn)估價

1.商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點：

商業(yè)房地產(chǎn)是指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，如商場、購物中心、商

業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。單純的餐飲、商務(wù)辦公、旅館房地

情形。

商業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點：①經(jīng)營內(nèi)容多，對不同的經(jīng)營內(nèi)容(或

者說不同的用途)的各部分房地產(chǎn)要采用不同的報酬率;②出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)

營多，要搞清房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，對其權(quán)益因素進(jìn)行認(rèn)真分析;③一般

都有裝修，而且裝修檔次較高且較復(fù)雜。在進(jìn)行現(xiàn)場勘察時要弄清原

始房屋裝修狀況，對不屬于房屋產(chǎn)權(quán)人的裝修價值要進(jìn)行單獨(dú)計算，

通常情況下這部分價值不計入房地產(chǎn)總價中;④垂直空間價值衰減性明

顯。

2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素：

影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位因素有：①所處地段的商業(yè)繁華

程度，有市級商業(yè)中心區(qū)，區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，小區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，此

外還有專業(yè)的商業(yè)市場區(qū);②交通條件，主要考慮顧客的公共交通的通

達(dá)度和停車方便程度以及經(jīng)營者進(jìn)貨和卸貨的交通便利程度;③臨街狀

況，要注意考慮有效消費(fèi)人流的問題;④樓層差異。

影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物因素有：建筑品質(zhì)、內(nèi)部格局、

面積、凈高、裝修。

值得說明的是，商業(yè)房地產(chǎn)價值中的無形價值所占比重越來越大，

在估價時要予以充分考慮。

商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

物業(yè)管理及服務(wù)水平。

3.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法：

首選市場法和收益法，也可選用成本法，對于有開發(fā)或再開發(fā)潛

力的(如重新裝修改造)商務(wù)辦公房地產(chǎn)，還可選用假設(shè)開發(fā)法。

4.商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理精析：

商務(wù)辦公房地產(chǎn)一般是以出租為主的，估價時應(yīng)注意：①租約問

題，在租約內(nèi)以租約租金作為計算基數(shù)，租約外以市場租金作為計算

基數(shù);②租金內(nèi)涵問題;③要考慮租金支付方式，不同的租金支付方式計

算出的結(jié)果是不同的;④地下車庫租金問題。

旅館房地產(chǎn)估價

1.旅館房地產(chǎn)及其估價的特點：

旅館房地產(chǎn)是指主要以提供住宿為目的的商業(yè)房地產(chǎn)。如旅店、

度假村、招待所等。

旅館房地產(chǎn)估價的特點：①轉(zhuǎn)讓時一般都是整體轉(zhuǎn)讓，所以單獨(dú)

估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的，而且這樣單獨(dú)估算

的結(jié)果必然導(dǎo)致價值的重復(fù)計算;②價值體現(xiàn)在接待能力上，在估價中

常用房間數(shù)表示。

2.影響旅館房地產(chǎn)價格的因素：

影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位因素：①交通條件;②周圍環(huán)境。

對于以度假為主要目的的旅館，環(huán)境是第一位的，交通條件相比是較

為次要的因素了。

影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物因素有：設(shè)備設(shè)施和用具(更新速

度很快)。其他非房地產(chǎn)本身影響因素：如經(jīng)營者的經(jīng)營管理水平。